Eigenheimfinanzierung Test

So günstig wie heute waren Immobilienkredite selten zuvor. Die Topangebote kommen derzeit von Bausparkassen.

Das Topangebot gibt es bei Schwäbisch Hall: Für einen zinssicheren Immobilienkredit mit gut 24 Jahren Laufzeit verlangte die größte deutsche Bausparkasse Mitte Januar zum Stichtag unseres Tests nur einen Effektivzins von 4,02 Prozent.

Auch andere Bausparkassen boten ihre Kredite zu einem Effektivzins unter 4,5 Prozent an – garantiert für die gesamte Laufzeit von 20 Jahren und länger. Dafür gab es bei den meisten Banken und Vermittlern bestenfalls einen Kredit mit 10 oder 15 Jahren Zinsbindung.

Viele Jahre galten die Kredite der Bausparkassen als kompliziert und vor allem teuer. Sie bestehen aus einer Kombination von zwei Verträgen: einem tilgungsfreien Darlehen und einem Bausparvertrag, mit dem der Kreditnehmer das Darlehen nach einer mehrjährigen Sparzeit ablöst.

Kompliziert ist die Bausparvariante noch immer. Doch unser Test zeigt: Die Kombikredite (Modellfall 1) sind inzwischen oft günstiger als vergleichbare Bankdarlehen.

Die günstigen Bausparkredite sind auch problemlos als Riester-Darlehen mit staatlicher Förderung erhältlich. Unser Topangebot von Schwäbisch Hall ist so ein Riester-Kredit. Damit bekommt der Kunde Zulagen und Steuervorteile von vielen tausend Euro gratis dazu. Der Staat will so die Altersvorsorge fördern.

Die meisten Banken machen dagegen um „Wohn-Riester“ einen großen Bogen.

Zinsen deutlich unter 5 Prozent

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Das Comeback der Bausparkassen fällt in eine Zeit fast traumhaft günstiger Kreditkonditionen für Bauherren, Wohnungskäufer und Hauseigentümer. Nicht nur Bausparkassen, auch Banken verleihen Baugeld derzeit für deutlich weniger als 5 Prozent Zinsen im Jahr – selbst bei langen Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren.

Das macht den Bau oder Kauf eines Eigenheims auch für Durchschnittsverdiener erschwinglich. Ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises vorausgesetzt, liegt die monatliche Kreditbelastung des neuen Eigentümers oft kaum höher als die Miete für eine vergleichbare Wohnung.

Von den niedrigen Zinsen profitieren auch Hauseigentümer, die demnächst oder in ein paar Jahren einen Anschlusskredit benötigen. Da sie einen Teil des ursprünglichen Darlehens schon getilgt haben, zahlen sie für einen günstigen Anschlusskredit mit zehn Jahren Zinsbindung nicht einmal mehr 4 Prozent Zinsen (mehr dazu siehe „Anschlusskredit“).

36 000 Euro Zinsunterschied

In unserem großen Test zur Eigenheimfinanzierung haben wir die Angebote von 87 Bausparkassen, Banken, Versicherern und Vermittlungsgesellschaften untersucht (siehe Tabelle). Außerdem haben wir die günstigsten Kredite für sieben Modellfälle ermittelt – vom Neubaukredit bis zum Anschlusskredit für eine bestehende Finanzierung (siehe Tabellen).

Die Modellfälle unterscheiden sich sehr, doch ein Ergebnis haben sie gemeinsam: Die Zinsunterschiede zwischen günstigen und teuren Kreditangeboten sind enorm.

Die Sparda West beispielsweise berechnete für einen 150 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung und 2,5 Prozent Tilgung einen Effektivzins von nur 4,30 Prozent (Modellfall 2). Damit machte sie mit Abstand das beste Angebot für einen Kredit ohne Riester-Förderung.

Die Sparkasse Hannover verlangte für das gleiche Darlehen einen Effektivzins von 5,60 Prozent. Der Unterschied summiert sich bis zum Ende der Zinsbindung auf über 36 000 Euro.

Günstige Regionalbanken

Bemerkenswertes Teilergebnis unseres Tests: Um einen günstigen Immobilienkredit zu bekommen, müssen sich Kreditnehmer nicht an eine Direktbank oder einen Vermittler im Internet halten. Spitzenzinsen haben auch Bausparkassen und mitunter sogar die Volksbank um die Ecke.

Noch vor zwei Jahren lockten Vermittler mit einem Zinsvorteil von durchschnittlich etwa einem halben Prozentpunkt. Davon kann keine Rede mehr sein. Die Vermittler gehören zwar noch immer zu den günstigen Anbietern. Die Topangebote kommen aber immer häufiger von regionalen Instituten. Mehrfach ganz vorne dabei waren in unserem Test die Volksbanken Düsseldorf Neuss, Münster und Rhein-Ruhr, die Geno Bank Essen und die Bausparkasse LBS Ost.

Auch überregionale Filialbanken haben aufgeholt. Kein Wunder: Immer mehr Institute kopieren das Geschäftsmodell der Vermittler und vergeben jetzt auch Darlehen von anderen Banken oder Versicherern.

So schickten die Hypovereinsbank und die Citibank für unsere Modellfälle gar keine eigenen Darlehen mehr ins Rennen. Auch die Deutsche Bank vermittelt schon mal Darlehen der zur Postbank gehörenden DSL Bank oder der Victoria Versicherung, wenn sie selbst kein passendes Angebot hat.

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