Anschlusskredit: Jetzt gehts leichter weiter

Eigenheimfinanzierung Test

Vorsichtige Hauseigentümer sichern sich jetzt langfristig niedrige Zinsen. Das geht schon Jahre vor Ende der Zinsbindung.

Endlich vorbei! Läuft die Zinsbindung ihres Darlehens bald aus, dürfte vielen Hauseigentümern eine Last von den Schultern fallen. Denn als sie ihren Kredit vor fast zehn Jahren aufgenommen haben, mussten sie noch einen Zinssatz von 6 bis 7 Prozent akzeptieren.

Damals lag das deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, und so haben sich die meisten den Zinssatz für zehn Jahre festschreiben lassen. Jetzt werden sie den heute teuren Kredit endlich los. Die Karten werden neu gemischt: Wählen sie auch für den Anschlusskredit eine Zinsbindung von zehn Jahren, rutscht der neue Zins unter 4 Prozent.

Wenn sie wollen, können sie daher für den Anschlusskredit eine viel kleinere Rate als bisher vereinbaren. Haben sie die alte Rate problemlos verkraftet, nutzen sie den Spielraum aber am besten für eine höhere Tilgung. Dadurch werden sie ihre Schulden einige Jahre früher los und sparen Zinsen. Besser könnten sie ihr Geld nicht anlegen.

Außerdem belohnen viele Banken eine hohe Tilgung derzeit mit einem satten Zinsrabatt. Das Geld für solche Kredite können sie sich am Kapitalmarkt zurzeit besonders günstig besorgen. Mit einer Turbotilgung bekommt der Kunde den Anschlusskredit bis zu einem halben Prozentpunkt günstiger als einen Standardkredit.

Zinsvorteil für schnelle Tilgung

Die besten Zinsen gibt es für sogenannte Schnelltilgerdarlehen. Das sind Darlehen, die der Kreditnehmer innerhalb der Zinsbindung von beispielsweise zehn Jahren vollständig tilgt.

Für ihre Erstfinanzierung können sich die wenigsten eine so schnelle Rückzahlung leisten. Doch den Anschlusskredit schließen sie über eine deutlich kleinere Restschuld ab, und sie zahlen darauf einen viel niedrigeren Zinssatz als bisher. Sie müssen deshalb oft nicht einmal eine höhere Rate zahlen, um den Zinsvorteil für Schnelltilger mitzunehmen.

Wie gut sie damit fahren, zeigt unser Modellfall 6: Die günstigsten Banken boten das Anschlussdarlehen mit kompletter Tilgung in zehn Jahren zu einem Effektivzins von nicht einmal 4 Prozent an. Spitze sind vor allem regionale ­Institute. Die Volksbank Pforzheim vergab den Anschlusskredit sogar zu einem Effektivzins von nur 3,44 Prozent.

Zinsen sichern mit Forwarddarlehen

Von niedrigen Zinsen können auch Hauseigentümer profitieren, die erst in einigen Jahren einen Anschlusskredit benötigen. Mit einem Forwarddarlehen sichern sie sich schon heute feste Zinsen und Raten für die Zeit nach dem Ende der Zinsbindung ihres alten Darlehens. Solche Kredite können Hauseigentümer bei vielen Banken mit einer Vorlaufzeit von bis zu drei oder sogar fünf Jahren abschließen.

Ein Forwarddarlehen ist allerdings teurer als ein normaler Anschlusskredit, der sofort ausgezahlt wird. Kreditnehmer zahlen einen Zinsaufschlag, der umso höher ausfällt, je länger die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung des Darlehens dauert.

Ein Forwarddarlehen lohnt sich daher nur bei steigenden Zinsen. Bleiben sie gleich oder sinken sie bis zum Ende der Zinsbindung des alten Darlehens, zahlt der Kreditnehmer drauf. Denn auch in diesem Fall muss er das Forwarddarlehen zum vereinbarten Zinssatz abnehmen.

Die günstigsten Forwarddarlehen kamen in unserem Modellfall von den beiden Versicherern DBV und DEVK, deren Darlehen von vielen Vermittlern und einigen Banken angeboten werden. Bei ihnen beträgt der Forwardaufschlag für drei Jahre nur 0,24 Prozentpunkte. Schon wenn die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen in den nächsten drei Jahren geringfügig auf mehr als 4,5 Prozent steigen, zahlen sich diese Forwarddarlehen aus.

In jedem Fall können Hauseigentümer ruhig schlafen. Sie wissen schon heute, wie viel sie die Anschlussfinanzierung kostet. Ob die Zinsen auch in ein paar Jahren noch niedrig sein werden, ist dagegen höchst unsicher.

Bei den Zuschlägen für Forwarddarlehen gibt es jedoch extreme Unterschiede. Jedes vierte Institut im Test kassierte für das gleiche Darlehen einen Forwardzuschlag von mehr als einem Prozentpunkt. Die Sparkasse Dortmund berechnete sogar einen Zuschlag von 1,5 Prozentpunkten.

Vom Bankwechsel profitieren

Ob normaler Anschlusskredit oder Forwarddarlehen: Wer kein Geld verschenken will, sollte nicht gleich das erste Verlängerungsangebot seiner Bank unterschreiben. Fast immer gibt es Konkurrenzangebote, die billiger sind.

Anschlussfinanzierer sind bei Banken beliebte Kunden. Der Bearbeitungsaufwand ist für sie geringer und das Kreditrisiko deutlich kleiner als bei einer neuen Finanzierung. Der Kunde hat ja schon einen Teil des Kredits getilgt und über viele Jahre bewiesen, dass er die Raten zahlen kann.

Das sind Trümpfe, die Hauseigentümer ausspielen sollten. Selbst wenn sie ihrer Hausbank am liebsten die Treue halten wollen, lohnt es sich, bei anderen Banken anzufragen. Haben sie ein günstigeres Konkurrenzangebot in der Tasche, können sie mit der alten Bank gleich viel besser über die Konditionen für den neuen Finanzierungsabschnitt verhandeln.

Um Zinsen zu sparen, werden Kreditnehmer aber um einen Bankwechsel oft nicht herumkommen. Viele überschätzen den Aufwand und die Kosten, die damit verbunden sind. Die meisten Unterlagen, die sie für die neue Bank benötigen, haben sie bereits. Meist müssen sie nur den aktuellen Grundbuchauszug neu besorgen. Erneute Schätzkosten für die Wertermittlung der Immobilie fallen in aller Regel nicht mehr an. Und das Übertragen der Grundschuld auf die neue Bank kostet meist nicht mehr als 0,2 bis 0,3 Prozent der Kreditsumme.

Faustregel: Schon wenn die neue Bank nur um ein zehntel Prozentpunkt günstiger als die alte ist, liegt die Zinsersparnis bereits über den Wechselkosten. Manchmal übernimmt die neue Bank sogar die Kosten für die Übertragung der Grundschuld.

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