Neufinanzierung: Zins nach Maß

Eigenheimfinanzierung Test

Banken und Bausparkassen haben passende Kredite für fast alle Fälle. Welches Institut am besten ist, hängt vom Finanzierungswunsch ab.

In Zeitungsannoncen und im Internet werben Banken und Vermittler mit Schnäppchenzinsen für Immobilienkredite. Der Haken: Kaum jemand bekommt sie.

Die Topangebote gibt es nur für Kreditnehmer, die mindestens die Hälfte des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlen können und die zusätzlich noch Geld für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchamt übrig haben. Wer nicht so viel aufbringen kann, zahlt einen mitunter kräftigen Aufschlag.

Der Bestzins gilt außerdem meist nur für simple Standardkredite: mit starren Raten ohne Sondertilgungsmöglichkeit, ungeeignet für die Riester-Förderung und nicht einmal kombinierbar mit einem Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank.

Solche Darlehen sind nur noch in seltenen Fällen für eine Baufinanzierung geeignet. Längst bieten Kreditinstitute ein Fülle von Darlehensvarianten an, die eine maßgeschneiderte Finanzierung ermöglichen (siehe „Tabelle Kreditvarianten im Überblick“).

Der Kunde will die staatliche Riester-Förderung nutzen? Kein Problem. Er will sich das Recht auf hohe Sondertilgungen sichern oder während der Zinsbindung die Rate ändern können? Alles möglich – solange er den Preis dafür zahlt.

Flexibel sind nämlich nicht nur die Kreditangebote, sondern auch die Zinsen. Wie viel ein Kredit wirklich kostet und welche Bank am günstigsten ist, hängt von der gewünschten Finanzierung und von der Kreditausstattung ab. Jede Bank kalkuliert dabei nach ihren eigenen Regeln.

Eine Orientierung bieten die Modellfälle auf den folgenden Seiten, für die wir die besten Kreditangebote mit und ohne staatliche Riester-Förderung ermittelt haben.

Günstige Riester-Darlehen

Die große Zahl der Riester-Kredite zählt zu den erfreulichen Ergebnissen unseres Tests: Immer mehr Bausparkassen, Banken und Vermittler bieten günstige Darlehen an, für die Kreditnehmer die staatliche Riester-Förderung beantragen können.

Sonst unterscheiden sich Riester-Kredite kaum von herkömmlichen Immobiliendarlehen. Die Anbieter müssen dafür nur einige Auflagen erfüllen und den Vertrag zertifizieren lassen (siehe „Wohn-Riester“).

Riester-Kredite sind erste Wahl für die Finanzierung der eigenen vier Wände. Sie bringen dem Hauseigentümer viele tausend Euro an Zulagen und Steuervorteilen. Dazu kommt eine hohe Zinsersparnis, weil die Zulagen die Restschuld und die Kreditlaufzeit verringern. Obwohl im Rentenalter Steuern auf die geförderten Beträge zu zahlen sind, bleibt unterm Strich ein dickes Plus (siehe Test Eigenheimfinanzierung).

Die Zinssätze für Riester-Darlehen sind in der Regel nicht oder nur wenig höher als für ungeförderte Darlehen. Das gilt vor allem für die Bausparkassen, die ihre Riester-Kombikredite mitunter sogar mit einem besseren Zinssatz ausstatten.

Bei Banken ist das Angebot an Riester-Krediten dagegen noch immer ausgesprochen dürftig. Die meisten weigern sich hartnäckig, ein Förderdarlehen anzubieten. Bestenfalls vermitteln sie Riester-Darlehen von einem der wenigen Originalanbieter.

Hinter den Riester-Darlehen von Banken und Vermittlern in unserem Test stecken zu mehr als 90 Prozent nur drei Kreditinstitute: Die WL Bank, deren Kredite von Volks- und Raiffeisenbanken vermittelt werden, sowie die Allianz und die DSL Bank. Auf deren Riester-Kredite greifen die meisten Vermittler und einige Banken wie die Deutsche Bank und die Hypovereinsbank zurück.

Bei so wenigen Anbietern ist es kein Wunder, dass die günstigsten Riester-Kredite in einigen unserer Modellfälle teurer waren als Topangebote anderer Institute ohne Riester-Förderung. Doch in keinem Fall war der Zinsabstand so groß, dass sich das Riester-Darlehen nicht mehr gelohnt hätte.

Kredite mit langer Zinsbindung

Unsere Modellfälle 1 und 2 stehen für Kreditnehmer, die hohen Wert auf Zinssicherheit legen und ihre Schulden in einem überschaubaren Zeitraum loswerden wollen. Zwei Varianten stehen zur Auswahl:

  • Im Modellfall 1 schließt der Kunde einen Bauspar-Kombikredit ab. Er nimmt ein Darlehen auf und schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag ab. Er zahlt zunächst Sparraten für den Bausparvertrag und Zinsen für das Vorausdarlehen, aber keine Tilgung.

Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, beispielsweise nach zehn Jahren, zahlt er den Kredit auf einen Schlag mit seinem Guthaben und seinem Bauspardarlehen ab. Danach fallen noch die Raten für das Bauspardarlehen an.

Bausparvertrag und das Vorausdarlehen sind so abgestimmt, dass die Zinsen und die Raten für die gesamte Laufzeit feststehen – meist für 20 Jahre und länger.

  • Im Modellfall 2 wählt der Kunde ein normales Bankdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung und einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent. Am Ende der Zinsbindung bleibt nur eine kleine Restschuld, sodass diese Variante fast genauso zinssicher ist wie das Bausparmodell. Nach 22 bis 23 Jahren ist der Kreditnehmer schuldenfrei.

Nimmt der Kunde den Kredit als Riester-Darlehen auf, verkürzt sich die Laufzeit auf 20 bis 22 Jahre, je nach der Höhe der staatlichen Zulagen.

Bausparkasse schlägt Bank

In beiden Varianten gibt es sehr günstige Angebote, für die Kreditnehmer nur ein viertel bis halbes Prozent mehr Zinsen im Jahr zahlen müssen als für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung. Vor allem bei den Krediten mit Riester-Förderung haben Bausparkassen aber klar die Nase vorn – allen voran Schwäbisch Hall mit nur rund 4 Prozent Zinsen im Jahr für den Kredit mit mehr als 24 Jahren Laufzeit.

Wer sich für die Bausparvariante entscheidet, muss aber Abstriche an der Flexibilität machen. Während Bankkunden die Tilgung und damit die Laufzeit des Kredits frei wählen können, sind die Laufzeiten der Bausparangebote meist fest vorgegeben.

Sondertilgungen sind bei einigen Kassen beschränkt. Schwäbisch Hall erlaubt im Riester-Kredit im Regelfall keine Sonderzahlungen, solange der Bausparvertrag noch nicht zugeteilt ist. Nur wenn die fest vereinbarten Bausparraten geringer sind als 2 100 Euro im Jahr, kann der Kunde seine Beiträge auffüllen, um die Riester-Förderung auch steuerlich auszuschöpfen.

Andere Bausparkassen akzeptieren zwar beliebig hohe Sonderzahlungen auf den Bausparvertrag. Doch wenn dadurch die Bausparsumme früher zugeteilt wird, nutzt das dem Bausparer oft nichts, weil er das Vorausdarlehen nicht vor Ende der Zinsbindung ablösen darf. Sonderzahlungsrechte ohne solche Hürden gibt es nur bei einigen Landesbausparkassen.

Finanzierung eines Neubaus

In unserem Modellfall 3 geht es um die ­Finanzierung eines Neubaus. In diesem Fall reicht es für einen Kreditvergleich nicht, auf den von Banken genannten Effektivzins zu achten – selbst wenn Kreditsumme, Zinsbindung und Tilgung bei allen Angeboten gleich sind.

Bauherren rufen ihr Darlehen nicht sofort und auf einen Schlag, sondern nach und nach entsprechend dem Baufortschritt ab. Dafür verlangen die Banken Bereitstellungszinsen von meist 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Kreditbetrag. Diese Kosten müssen sie nicht in den Effektivzins einrechnen.

Wie teuer die Bauzeit wird, ist aber von Bank zu Bank verschieden. Mehrere Institute räumen dem Kunden eine Karenzzeit von einem Jahr und länger ein, bevor sie Bereitstellungszinsen berechnen. Andere verlangen die Zinsen schon ab dem dritten Monat nach der Darlehenszusage. Im Modellfall kostet das bis zu 3 600 Euro extra.

Damit der Vergleich fair ist, haben wir die Bereitstellungszinsen mit in den Effektivzins eingerechnet. Bei einigen Banken liegt er im Modellfall bis zu einem viertel Prozentpunkt über dem Effektivzins, den sie in ihrem Angebot nennen.

Hauskauf mit KfW-Förderdarlehen

Die staatliche KfW-Bank vergibt günstige Darlehen für den Bau, Kauf und für die Modernisierung von Immobilien. Wie in unserem Modellfall 4 (Tabelle) finanziert sie zum Beispiel bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten mit einem Darlehen aus ihrem Wohneigentumsprogramm – unabhängig vom Einkommen und ohne Auflagen an die Bauweise.

Die KfW-Zinssätze sind in diesem Programm niedrig, aber nicht Spitze. Trotzdem lohnt es sich fast immer, das Förderdarlehen in Anspruch zu nehmen. Denn einige Banken geben darauf einen Zinsrabatt. So senken Gladbacher Bank, ING-Diba, Postbank, DSL Bank und WL Bank den KfW-Zins gleich um 0,25 Prozentpunkte.

Darüber hinaus behandeln viele Banken das KfW-Darlehen wie Eigenkapital des Kunden, wenn sie die Konditionen für ihr eigenes Darlehen kalkulieren. Das Bankdarlehen kann dadurch um ein paar zehntel Prozentpunkte billiger werden.

Flexibler Kredit mit Ratenwechsel

Immer beliebter sind Kredite, die Bauherren und Wohnungskäufer flexibel zurückzahlen können. Banken haben dafür inzwischen ein breites Angebot. Das Recht auf jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme im Jahr gehört schon zu einem Standardkredit. Viele Institute lassen sogar Sondertilgungen bis zu 10 Prozent im Jahr zu, ohne den Kunden dafür extra zur Kasse zu bitten.

Noch flexibler sind Kredite mit Ratenwechsel. Im Modellfall 5 (Tabelle) kann der Kunde Sondertilgungen leisten und außerdem den Tilgungssatz während der Zinsbindung mindestens zweimal ändern und zwischen 1 und 5 Prozent der Kreditsumme neu festlegen. Dadurch kann er die Kreditrate bequem an veränderte Lebens- und Einkommensverhältnisse anpassen.

Noch vor ein paar Jahren waren solche Darlehen nur von einer Handvoll Banken erhältlich. Heute können Kreditnehmer bei mehr als 80 Prozent der Institute im Test flexible Raten vereinbaren.

Das beste dieser flexiblen Angebote mit und ohne Riester-Zulagen kam im Modellfall von der Landesbausparkasse Ost. Sie gehört zu den wenigen Bausparkassen, die neben Kombikrediten auch gewöhnliche Darlehen mit direkter Tilgung anbieten.

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