Eigenheim übertragen Verschenken und bleiben

6

Wenn Eltern ihr Eigenheim schon Jahre vor ihrer Rente den Kindern übertragen, ist das nicht nur lieb gemeint, es kann auch Steuern sparen helfen. Allerdings dürfen die Eltern nicht vergessen, dass sie älter werden und womöglich Geld für Betreuung brauchen. Dann ist die Immobilie nicht nur Alterswohnsitz sondern auch Alterssicherung. Wer sie ohne Gegenleistung aus der Hand gibt, droht im Alter zu verarmen. Auch sollte für Situationen vorgesorgt werden, an die bisher keiner denkt und die hoffentlich auch nicht eintreten. Finanztest sagt was möglich ist und worauf sie achten müssen.

Inhalt

Wer sein Haus weggibt, kann im Alter verarmen

Geben Vater und Mutter ihr Haus samt Grundstück schon jetzt in die Hände der Kinder, verschenken sie meist den größten Teil ihres Vermögens. Werden die Eltern irgendwann gebrechlich und wollen vielleicht in ein betreutes Wohnprojekt einsteigen, brauchen sie ihr verschenktes Vermögen. Deshalb müssen sie vor dem Schenken genau überlegen, ob dass Haus für ihre Alterssicherung gedacht ist und ob sie sich die Schenkung leisten können. Denn für den Fall der Pflegebedürftigkeit brauchen sie unbedingt ein finanzielles Polster. Sonst droht der Lebensabend in einem Heim der Sozialhilfeklasse. Wer weiß schon, ob sich Tochter, Schwiegersohn und Eltern wirklich zwanzig Jahre lang vertragen, noch dazu, wenn sie im selben Haus wohnen? Konflikte lassen sich vertraglich nicht ausschließen, deshalb müssen sich die Beteiligten auf ihr Gefühl verlassen. Vieles andere lässt sich in einem Übergabevertrag regeln, den Eltern mit ihren Kindern schließen, wenn sie ihnen vorzeitig eine Immobilie vermachen. Dazu gehören auch Bedingungen, die mit der Schenkung verbunden sind. Etwa, dass die Nachkommen generell oder im Pflegefall eine feste monatliche Summe an die Eltern überweisen.

Nießbrauch: Haus weg aber dennoch freie Nutzung

Wollen die Eltern so lange es geht im verschenkten Haus wohnen bleiben, werden die Bedingungen dafür in den Übergabevertrag geschrieben. Um ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern, sind zwei Möglichkeiten verbreitet. Das beschenkte Kind kann den Eltern einen so genannten Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht einräumen. Beides wird im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen. Lassen sich Eltern einen Nießbrauch einräumen, dürfen sie das gesamte Grundstück nutzen. Sie können es selbst bewohnen oder an andere Personen vermieten. Weil der Nießbrauch ein umfassendes Nutzungsrecht am ganzen Haus und nicht etwa nur an bestimmten Räumen sichert, wird er meist dann vereinbart, wenn das beschenkte Kind zunächst nicht selbst in das Haus einzieht. Bis zum Lebensende können Eltern so im Eigenheim wohnen oder sich durch Vermietung Geld verdienen.

Wohnrecht: Alle leben unter einem Dach

Haben die Eltern vor, mit Tochter, Schwiegersohn und Enkeln unter einem Dach ihres zu verschenkenden Hauses zu leben, bietet sich an, ein elterliches Wohnrecht zu vereinbaren. Dabei können die Beteiligten anders als beim Nießbrauch eindeutig aufgeteilten, wer welche Räume nutzen darf. Damit die Eltern die eigenen vier Wände - wie beim Nießbrauch - auch an Dritte vermieten können, vereinbaren sie dieses Recht zusätzlich zum Wohnrecht. Wer das nicht so regelt, hat zum Beispiel nach einem Umzug in ein Pflegeheim in der Regel keinen Nutzen mehr vom Wohnungsrecht. Als Gegenleistung für das Haus können die Eltern auch eine andere Garantie bekommen. Wenn sich die Kinder darauf einlassen, können sie sich vertraglich dazu verpflichten lassen, ihre Eltern im Alter zu pflegen. Allerdings sollten die Kinder vor dieser Zusage wissen, was es heißt, dreimal am Tag für die Pflege eines Elternteils da zu sein.

Wichtig: Ungeplante Risiken einkalkulieren

Der Übergabevertrag bietet Raum, für viele Eventualitäten vorzusorgen. Dafür können Eltern das Hausgeschenk an weitere Bedingungen knüpfen. Sie können mit ihrem Kind vereinbaren, dass das Haus wieder an sie zurückgeht, falls das Kind überschuldet ist. Dann ist die Immobilie vor den Gläubigern sicher und die Eltern müssen nicht fürchten, dass Fremde plötzlich ins Haus einziehen. Eine weitere Vertragsklausel ist für den Fall wichtig, wenn das Kind vor den Eltern sterben sollte. Auch dann ist es für die Eltern sicherer, wenn das Eigenheim wieder in ihr Eigentum übergeht. Nicht vergessen in den Übergabevertrag einzufügen: Das Kind darf das Haus nicht verkaufen!

Beträge für die Eltern helfen Steuern sparen

Zahlt das beschenkte Kind den Eltern als Gegenleistung eine Rente, wird die Hausübergabe unter strengen Bedingungen des Finanzamts zum Steuersparmodell: Das Kind kann die monatliche Rente als Sonderausgabe einkommensteuermindernd geltend machen. Das funktioniert aber nur, wenn die Rentenzahlungen aus dem übertragenen Vermögen erwirtschaftet werden könnten. Deshalb sollte die Familie einen Steuerberater einschalten. Die Eltern müssen die Rente zwar als Einnahme versteuern. Aber Rentner zahlen oft einen viel geringeren Steuersatz als ihre berufstätigen Kinder. Bei Rentenzahlungen bis ans Lebensende der Eltern ist es sinnvoll, die Höhe der Renten im Übergabevertrag an die allgemeine Preissteigerung zu koppeln. Gesetzliche Vorschriften darüber, wie hoch solche Zahlungen zu sein haben oder wann sie erfolgen müssen, gibt es nicht.

6

Mehr zum Thema

  • Immobilien Vererben oder verschenken? So finden Sie den richtigen Weg!

    - Sprunghaft gestiegene Immobilien­preise führen zur Sorge vor der Erbschaft­steuer. Ob sie berechtigt ist und wie eine Schenkung beim Steu­ersparen hilft, verraten wir hier.

  • Immobilie steuerfrei schenken So bleiben Haus oder Wohnung in der Familie

    - Das Familien­haus sollen Kinder oder Ehepartner steuerfrei erben können. Doch in der Praxis scheitert das oft. Wir zeigen, wie der Besitz in der Familie bleiben kann.

  • Erbschaft­steuer Frei­beträge nutzen, Steuer sparen

    - Dank hoher Frei­beträge bleiben Erbschaften im Familien­kreis oft steuerfrei. Wir erklären, wie Sie auch große Vermögen steuerfrei über­tragen – mit Erbschaft­steuer­rechner.

6 Kommentare Diskutieren Sie mit

Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.

Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 09.03.2021 um 12:17 Uhr
Bedingungen der Übergabe

@EG92: In einem Übergabevertrag kann der Übergebende sehr viel regeln. Ob und wie das von Ihnen beschriebene Ziel (Ehevertrag im Falle einer Eheschließung) dem Übernehmenden als Pflicht wirksam aufgegeben werden kann, sollten Sie ausführlich mit Ihrem Notar besprechen. (TK)

EG92 am 08.03.2021 um 08:19 Uhr
Bedingungen der Übergabe

Guten Tag,
mich würde interessieren, ob der Übergebende dem Übernehmenden auch vorschreiben kann, bei einer eventuellen Eheschließung, einen Ehevertrag zu machen, um das zu übergebende Grundstück samt Haus im alleinigen Besitz des Übernehmers zu belassen? Wenn ja, ist der Ehepartner auch bei einer gemeinsamen Wertsteigerung (Renovierung, Umbau, etc.) nicht zu involvieren?
Danke

Profilbild Stiftung_Warentest am 01.06.2015 um 15:32 Uhr
Erbe Nießbrauch

@anina100: Die 10-Jahres-Frist spielt dann eine Rolle, wenn ein Kind (etwa Tochter1) beschenkt wurde und sich nach dem Tod des Erblassers zeigt, dass die Geschwister (etwa Tochter2 und Sohn1) enterbt wurden und damit pflichtteilsberechtigt sind. Die Schenkung einer Immobilie wird dann wertmäßig dem Nachlass (ganz oder teilweise, siehe Paragraf 2325 BGB) wieder hinzugerechnet und erhöht somit die Pflichtteile der Enterbten. Das bedeutet auch: zehn Jahre nach der Schenkung erfolgt diese Zurechnung nicht mehr. Die enterbten Kinder profitieren dann also nicht mehr von der Schenkung. So sieht es das Gesetz vor. Im Schenkungsvertrag (mit Tochter1) kann freilich Abweichendes vereinbart werden. In unserem Artikel hatten wir ein Beispiel beschrieben, in dem die vertragliche Regelung so ist, dass die anderen Kinder nicht hinter dem beschenkten Kind zurück stehen müssen. Andere Regelungen sind aber ebenfalls denkbar. (PH)

anina100 am 29.05.2015 um 14:06 Uhr
Erbe Nießbrauch

Guten Tag,
mich würde mal etwas interessieren, dass nirgends erwähnt wird.
Haus an Kind1 übertragen mit Nießbrauchsrecht. Wenn nun Nießbrauchnutzer stirb, was passiert im Erbfall? Muss Kind1 (neuer Eigentümer) mit evtuellen Kind2/ 3... Erbe aufteilen? Auch nach 10 Jahren?
Also erben mögliche weiter Kinder auch an einer Immobilie, selbst wenn Schenkung 10 Jahre zurückliegt?
Danke!!

Profilbild Stiftung_Warentest am 18.12.2014 um 11:18 Uhr
Wohnrecht im elternlichen Haus

@clyclamen: Dies ist nicht der Ort für eine individuelle Sozialrechtsberatung. Im Ratgeber Eltern versorgen haben wir Fragen und Antworten zu diesem Thema veröffentlicht: www.test.de / Suche / Eltern versorgen. Schenken sich Eltern arm und kommt dann in Folge das Sozialamt für die Kosten der Pflege auf, kann das Sozialamt unter Umständen die Schenkungen rückgängig machen. Reicht das Vermögen der Mutter nicht aus, um die Pflegekosten zu bestreiten, können die Kinder vom Sozialamt belangt werden. Denn Kinder sind zum Unterhalt ihrer Eltern verpflichtet. Aber auch dafür gelten Grenzen. Details zu diesem Thema lesen Sie, wie gesagt, im Spezialheft. (maa)