Eigenheim finanzieren Test

Flexible Raten, feste Zinsen bis zu 30 Jahren und viele Extras: Nie war die Auswahl an Immobilienkrediten so groß wie heute. Wir haben die besten Angebote für sieben typische Modellfälle ermittelt – vom Neubau bis zur Anschlussfinanzierung.

Die Zinsen steigen. Bauherren und Wohnungskäufer zahlen für ein Darlehen heute ein halbes Prozent mehr Zinsen als noch Anfang Dezember. Das klingt zwar nicht nach viel Geld. Doch umgerechnet auf ein 100 000-Euro-Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung kostet sie der Zinsanstieg rund 9 000 Euro.

Der Trend könnte sich fortsetzen. Die Konjunktur läuft in Europa und in den USA besser als erwartet. Die nächste Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank gilt als sicher. Das kann die Baugeldzinsen weiter nach oben treiben.

Gleichzeitig neigt sich die mehr als zehn Jahre anhaltende Flaute am Immobilienmarkt dem Ende zu. Wohnimmobilien sind in Deutschland wieder gefragt, nicht zuletzt von Investoren aus dem Ausland. In vielen Ballungsräumen ziehen die Preise für Häuser und Wohnungen bereits an.

Wer ein Eigenheim plant und sich die Finanzierung jetzt leisten kann, sollte daher den Bau oder Kauf nicht auf die lange Bank schieben. Sonst riskiert er, dass die eigenen vier Wände durch steigende Zinsen und Preise immer teurer werden.

Noch sind die Rahmenbedingungen gut. Unser Test der Kreditangebote von 84 Banken, Versicherern, Bausparkassen und Kreditvermittlern zeigt: Günstige Institute bieten Baudarlehen selbst mit sehr langer Zinsbindung noch zu einem Zinssatz deutlich unter 5 Prozent an. Das sind mehr als zwei Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt von 7 bis 8 Prozent.

Zinsunterschied bis zu 35 000 Euro

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Geschafft! Ines Voigt und Michael Witt aus Rostock haben sich eine neu ausgebaute Dachgeschosswohnung in einem modernisierten Altbau gekauft. Die 33-jährige Bankkauffrau und der 31-jährige Computerspezialist wollten für sich und ihre Tochter Freja-Charlott „etwas Eigenes“ aufbauen, unabhängig vom Vermieter werden und fürs Alter vorsorgen. Für die Finanzierung haben sie ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung aufgenommen. Solide Grundlage waren 20 Prozent Eigenkapital und ein angesparter Bausparvertrag.

Doch nicht für jeden Kunden ist derselbe Kredit günstig. Das Darlehen muss zum Finanzierungswunsch passen und davon hängt auch der Zinssatz ab. Wichtig sind zum Beispiel die Höhe des Eigenkapitals, die Zinsbindung und die Frage, ob der Kunde den Kredit flexibel tilgen möchte.

Wir haben deshalb die besten Angebote für sieben typische Modellfälle ermittelt (siehe Tabellen). Ob Neubau- oder Anschlusskredit, Kleindarlehen oder Vollfinanzierung – zwei Ergebnisse sind für alle Modellfälle gleich:

  • Die günstigsten Anbieter unterbieten die teuersten Banken im Test um fast einen Prozentpunkt und mehr. Am größten ist der Unterschied für unseren Kunden im Modellfall 5, der den Wohnungspreis von 160 000 Euro komplett auf Kredit finanziert. Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot für die 15-jährige Zinsbindung liegen 35 600 Euro!
  • Die günstigsten Zinsen und das größte Kreditangebot haben in jedem Fall Vermittlungsgesellschaften, die Baudarlehen vorwiegend im Direktvertrieb verkaufen ­– via Internet, Telefon und per Post. Sie bieten die Kredite meist 0,20 bis 0,50 Prozentpunkte günstiger an als Filialbanken.

Die Vermittlungsgesellschaften wie creditweb, Hypothekendiscount oder Interhyp haben über Onlineplattformen direkten Zugriff auf die Zinssätze und Kreditbedingungen von Dutzenden Banken und Versicherern. Ihre Mitarbeiter füttern den PC mit den Eckdaten der gewünschten Finanzierung. Einen Wimpernschlag später haben sie eine Liste mit passenden Kreditangeboten auf dem Bildschirm, aus denen sie das günstigste heraussuchen können.

Im Vergleich zum traditionellen Bankvertrieb mit nur hauseigenen Produkten sind diese Makler klar im Vorteil.

Vermittler mit vielen Partnern

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Kurz vor dem Kauf. Noch wohnen Annette Barnscheidt und Cord Woywodt in Berlin-Mitte zur Miete. Jetzt wollen sie die Wohnung vom Eigentümer kaufen. „Kein Schnäppchen, aber der Preis ist fair und die Lage ist für uns ideal“, meint Cord Woywodt. Erste Finanzierungsangebote haben die 41-jährige Lehrerin und der 42-jährige Architekt bereits eingeholt.

Der Hypothekendiscount beispielsweise erreichte seine Spitzenplätze in unseren Modellfällen durch häufigen Partnerwechsel. Der Kredit mit 25-jähriger Zinsbindung stammt von der Hannoverschen Leben, der Neubaukredit von der Deutschen Kreditbank (DKB).

Den günstigsten Kredit in Kombination mit einem Förderdarlehen der staatlichen KfW-Bank liefert die DSL-Bank. Den Anschlusskredit steuert die SKB-Bank bei.

Creditweb schickte für die Vollfinanzierung ein Darlehen ihrer amerikanischen Muttergesellschaft GMAC-RFC ins Rennen. In den anderen Modellfällen bot der Vermittler Topkonditionen mit Krediten der DKB und der DSL-Bank.

Das Konzept der Makler haben inzwischen auch einige Banken und Versicherer übernommen. So vermitteln die Huk-Coburg und die Hannoversche Leben auch Darlehen der Konkurrenz, wenn sie selbst kein passendes Angebot haben.

Die Citibank hat ihr Baufinanzierungsgeschäft schon vor zwei Jahren umgekrempelt. Seitdem nutzen ihre Mitarbeiter die Onlineplattform der Hypovereinsbank-Tochter Planethome, um günstige Kredite zu vermitteln. Eigene Baukredite vergibt die Citibank nicht mehr.

Der Erfolg der Umstellung: Zusammen mit dem Makler Freie Hypo ist die Citibank in unserem Test der günstigste Anbieter in der Gruppe der Baugeldanbieter mit bundesweitem Filialnetz.

Banken mit traditionellem Vertrieb können mit solchen Konditionen meist nicht mithalten. Doch es gibt Ausnahmen. Vor allem regionale Genossenschaftsbanken, wie die PSD Banken, einige Sparda-Banken und die Volksbanken Münster und Rhein-Ruhr überzeugten im Test durch günstige Zinsen.

Kredite immer flexibler

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Endspurt: In einer Woche werden Kerstin Schneider und Axel Günther mit ihren drei Kindern in ihr neues Einfamilienhaus in Berlin-Johannisthal ziehen. Ihren Baukredit wollen die 38-jährige Lehrerin und der 42-jährige Leasingfachwirt möglichst schnell zurückzahlen. Dafür nehmen sie eine relativ hohe Kreditrate in Kauf.

Die Vielfalt an Darlehen ist so groß wie nie. Kreditnehmer können problemlos feste Zinsen mit einer flexiblen Kreditrückzahlung kombinieren. Fast alle Banken bieten die Möglichkeit zu Sondertilgungen, viele lassen einen Wechsel der Monatsrate während der Zinsbindung zu.

Bauherren bekommen Kredite, für die sie während der Bauzeit bis zu einem Jahr lang keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Risikoscheue Wohnungskäufer können sich feste Zinsen für eine Kreditlaufzeit von 20 bis 30 Jahren sichern.

Wenn das Einkommen stimmt, benötigen sie nicht einmal Eigenkapital: Banken finanzieren zunehmend den vollen Kaufpreis der Immobilie, Nebenkosten und neue Einbauküche mitunter noch dazu.

Die neue Freiheit erschwert allerdings den Vergleich von Kreditangeboten. Die Zinssätze, mit denen Banken und Vermittler werben, gelten oft nur für Standardkredite: für ein 100 000-Euro-Darlehen bis zu 54 oder 72 Prozent des Kaufpreises, mit 1 Prozent Tilgung und ohne Extras.

Der Zinssatz, den der Kreditnehmer für seine Finanzierung zahlen muss, sieht oft ganz anders aus. Das zeigen unsere Fälle.

Häufig wird das Darlehen teurer, weil der Kunde weniger Eigenkapital hat oder die Bank für das gewünschte Sondertilgungsrecht einen hohen Zinsaufschlag berechnet. Mitunter wird die Finanzierung auch billiger, weil die Bank einen Rabatt für eine hohe Tilgung einräumt oder den eigenen Kredit mit einem Darlehen der KfW-Förderbank kombiniert.

Teure Bauzeit

Wie unterschiedlich Banken ihre Konditionen kalkulieren, wird im Modellfall 1 klar, in dem der Bauherr den Kredit in sieben Teilbeträgen nach Baufortschritt abruft. Zusätzlich zu den Kreditzinsen zahlt er Bereitstellungszinsen und manchmal Teilauszahlungszuschläge – je nach Bank zwischen 30 und 4 000 Euro.

Während die Hypovereinsbank und die Huk-Coburg ein Jahr lang auf Bereitstellungszinsen verzichten, kassieren die Sparkasse KölnBonn und die Stadtsparkasse München schon ab dem zweiten Monat nach der Darlehenszusage.

Diese Nebenkosten müssen Banken nicht in den Effektivzins des Darlehens einrechnen. Wir haben sie dagegen in unserem Vergleich berücksichtigt. Ergebnis: Bei mehr als jeder dritten Bank war der tatsächliche Effektivzins im Modellfall um mindestens 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte höher als der „offizielle“ Banken-Effektivzins.

Klare Vorgaben machen

Längst nicht alle Baugeldanbieter haben das passende Angebot für jeden Kundenwunsch. Nur wenige Institute bieten Kredite mit 25 Jahren Zinsbindung an – zum Teil mit happigen Zinsaufschlägen.

Einige Banken verlangen außerdem relativ viel Eigenkapital. Die BBBank und die Immobank direkt beispielsweise geben Darlehen nur bis zu 72 Prozent des Kaufpreises. Inklusive Nebenkosten benötigen Baufinanzierer dann ein Eigenkapital von rund einem Drittel der Gesamtkosten.

Kredite mit flexibler Tilgungsrate haben alle Vermittler, aber nur jede zweite der befragten Banken im Angebot.

Solche Darlehen, bei denen der Kunde den Tilgungssatz während der Laufzeit zum Beispiel zwischen 1 und 5 Prozent der Kreditsumme jederzeit neu festlegen kann, sind vor allem für junge Familien attraktiv. Damit können sie ihre Rate an veränderte Lebensumstände anpassen, wenn beispielsweise ein Elternteil nach der Geburt eines Kindes eine Babypause einlegt und später wieder in den Beruf einsteigt.

Welche Bank überhaupt infrage kommt und welche die besten Zinsen hat, richtet sich daher immer nach der konkreten Finanzierung. Am besten geben Kreditnehmer die Eckdaten ihrer Finanzierung und besondere Wünsche fest vor. Nur dann bekommen sie Angebote, die auf ihren Bedarf zugeschnitten und miteinander vergleichbar sind.

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