Eigenheim finanzieren Test

Den Weg zum besten Kredit für ein Haus oder eine Wohnung meistern selbst Immobilienneulinge. Die Zinsen sind noch immer günstig. Bei der Suche nach der perfekten Finanzierung hilft der große Kredit­vergleich der Stiftung Warentest – und eine kluge Anleitung in zwölf Schritten. Dank nied­riger Zinsen können viele ein Eigenheim noch immer leichter bezahlen als in Hoch­zins­phasen. Und: Käufer können viel sparen! Mit einem güns­tigen Kredit sind leicht über 20 000 Euro Ersparnis drin gegen­über einem teuren Vertrag.

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TestEigenheim finanzieren13.03.2018
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Kredit­konditionen für fünf Modell­fälle

Bei 91 Banken, Vermitt­lern und Versicherern sowie 11 Bausparkassen haben die Experten der Stiftung Warentest im Februar 2018 die Kredit­konditionen für fünf Fälle abge­fragt. Die Details der Angebote der 91 Banken, Versicherer und Vermittler haben wir Ihnen in einer großen inter­aktiven Tabelle aufbereitet. Die Zinsen lagen weit unter ihrem lang­fristigen Durch­schnitt von rund 5 Prozent. Lange Zins­bindungs­fristen sind oft sinn­voll. Die Topkredite für 25 Jahre sind für weniger als 2 Prozent Zins zu haben, die güns­tigsten Kredite mit zehn Jahren Zins­bindung für weniger als 1 Prozent.

Güns­tige Zinsen für viele Jahre bieten zudem Bauspar­kombikredite. Diese Angebote stellen wir in einer weiteren Tabelle im Detail dar. Die Bausparkassen gewähren bei diesen Angeboten ein Darlehen, für das der Kunde nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlt. Gleich­zeitig spart er Guthaben auf einem Bauspar­vertrag an. Sobald dieser zugeteilt wird, löst er damit das Vorabdarlehen ab.

Das bietet der Vergleich Immobilien­finanzierung

Monatlich aktualisierte Zins­konditionen. Hier finden Sie die güns­tigsten Immobilien­kredite – sortiert nach über­regionalen Anbietern mit und ohne Filialnetz und regionalen Instituten. Mit dabei sind Banken, Sparkassen, Versicherer und Kredit­vermittler.

KfW-Kredit­konditionen. Zusätzlich erhalten Sie einen ständig aktualisierten Über­blick über KfW-Kredite. Besonders attraktiv sind die KfW-Kredite für energiesparendes Bauen und Modernisieren.

Rechen­hilfe. Unsere große Anleitung führt Sie in zwölf Stufen zur optimalen Immobilien­finanzierung. Mit ihr können Sie leicht ausrechnen, wie teuer eine Immobilie in Ihrem Fall höchs­tens sein darf, welche Kreditsumme maximal möglich ist und welche monatliche Kreditrate maximal trag­bar für Sie ist.

Entscheidungs­hilfe. Unsere Tabellen zeigen Ihnen, welche Möglich­keiten Baufinanzierer bieten, welche Voraus­setzungen Sie erfüllen müssen und in welchem Umfang Sondertilgungen oder eines Wechsel des Tilgungs­satzes möglich sind. Daneben zeigen wir Ihnen, was einzelne Finanzierungs­angebote in ganz konkreten Beispielfällen kosten. Und: Wir weisen auf die häufigsten Beratungs­fehler hin und erklären, was in so einem Fall zu tun ist.

Heft-Artikel. Wenn Sie diesen Bericht frei­schalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zum Artikel aus Finanztest 4/2018.

Voraus­setzungen für einen Kauf abklären

Bevor Sie kaufen und finanzieren, sollten Sie sich darüber klar sein: Eigenheimkäufer müssen sich um Reparaturen und ähnliches selbst kümmern und sollten aller Voraus­sicht nach mindestens zehn Jahre darin wohnen. Eigenes Erspartes und Mittel von Eltern und Verwandten sollten mindestens 10 bis 20 Prozent des Kauf­preises und zusätzlich die Neben­kosten abdecken. Ein fünf- oder gar sechs­stel­liger Betrag sollte daher zur Verfügung stehen.

Sich über eigene Bedürf­nisse und Wünsche klar werden

Eine gute Vorbereitung ist unabding­bar. Ein Berater kann schließ­lich nur dann ein passendes Konzept aufstellen, wenn er die Wünsche und Bedürf­nisse seiner Kunden genau kennt. Daher müssen Kredit­interes­senten nicht nur eine Vielzahl an Unterlagen bereit­stellen, sondern sich auch vergegen­wärtigen, was alles ihre finanzielle Situation in den kommenden Jahren und Jahr­zehnten beein­flussen wird. Denn bei der Auswahl des besten Finanzierers ist ein güns­tiger Zins­satz ein zwar wichtiger, aber nicht allein entscheidender Faktor.

Viele Baufinanzierer bieten Flexibilität bei der Rück­zahlung

Viele Baufinanzierer bieten mitt­lerweile mehr Flexibilität als früher, wenn es um die Rück­zahlung geht. Viele erlauben Sondertilgungen, manchmal ist es auch möglich, den Tilgungs­satz einmal oder sogar mehr­mals zu wechseln. Wichtig ist das zum Beispiel dann, wenn damit zu rechnen ist, dass das eigene Einkommen zeit­weise sinkt. Je stärker die Konditionen von den Stan­dards abweichen, desto mehr unterscheiden sich Kredit­angebote oft. Bei flexiblen Krediten weichen die Konditionen am meisten voneinander ab. Deutlich mehr als einen Prozent­punkt beim Zins forderte der teuerste Anbieter im Vergleich zum Spitzenreiter für 15 Jahre.

Beratungs­fehler erkennen und ausmerzen

Wer sich gut informiert hat, hat aber auch gute Chancen, weitere Fallen zu umgehen. Dadurch lassen sich auch etliche Fehler der Berater entdecken und auszumerzen, die eine Finanzierung teurer oder sogar unmöglich machen. In Praxis­tests zur Baufinanzierung hat Stiftung Warentest häufig Beratungs­fehler entdeckt Diese teueren Fehler machen Banken. Zum Glück ist es aufmerk­samen Kunden in vielen Fällen möglich, sie selbst zu entdecken und dafür zu sorgen, dass sie ausgemerzt werden.

Fördermöglich­keiten - von Staat bis Kirche

KfW-Bank. Die staatliche KfW-Bank bietet Förderkredite und stellt Mittel für Vorhaben wie energieeffizientes Bauen zur Verfügung. Ihre Angebote können Teil der Finanzierung eines Eigenheims sein. Einige Banken und Sparkassen gewähren dann sogar ein paar Zehntel Zins­rabatt oder rechnen den KfW-Anteil wie Eigen­kapital ein. In einer Nied­rigzins­phase wie derzeit kann es allerdings auch sein, dass eine Finanzierung über einen Baufinanzierer ohne KfW güns­tiger ist als ein Darlehen eines Konkurrenten mit KfW. Beim Vergleich hilft unser Rechner Immobilienkredit.

Bundes­länder. Fördermöglich­keiten aus allen Bundes­ländern listet das Portal Baufoerderer.de auf. Sie richten sich zum Teil speziell an Familien. Oft gelten Ober­grenzen für das Einkommen. Anträge auf güns­tige Darlehen oder Zuschüsse stellen Eigenheimkäufer über Stadt- und Kreis­verwaltungen oder landes­eigene Förderbanken.

Städte, Gemeinden und Kirchen. Mehr als 700 Städte und Gemeinden sowie 16 katho­lische Bistümer und 14 evangelische Landes­kirchen zählt das Portal Aktion-pro-eigenheim.de auf. Sie vergeben vergüns­tigt Kredite, schießen etwas zu den Baukosten zu oder vergeben Bauplätze zu attraktiven Konditionen. Interes­senten müssen oft in der Gemeinde wohnen oder Kinder haben.

Wohn-Riester. Vor allem für Familien kann sich eine Baufinanzierung mit Riester-Förderung lohnen. Der Staat trägt über die Zulagen zur Tilgung bei. Er gewährt jähr­lich bis zu 175 Euro Grund­zulage. Hinzu kommen bis zu 185 Euro pro Kind oder 300 Euro für 2008 und später geborene Kinder. Bis zu 2 100 Euro pro Jahr lassen sich steuerlich als Sonder­ausgaben absetzen. Im Renten­alter sind die geförderten Beträge aber zu versteuern. Viele Bausparkassen bieten Kombikredite mit Riester-Bauspar­verträgen an. Zertifizierte Riester-Baudarlehen von Banken sind selten.

Arbeit­geber. Manche Arbeit­geber gewähren ihren Mitarbeitern Darlehen zum Erwerb von Wohnungs­eigentum.

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