Eigenheim finanzieren Test

Niedrige Preise, Superzinsen und immer flexiblere Kredite: Der Bau oder Kauf der eigenen vier Wände bleibt auch nach dem Wegfall der Eigenheimzulage sehr günstig. Die besten Angebote im Test machen Vermittler per Internet, ­Telefon und Post.

Es gibt gar keinen Grund zum Jammern. Im Jahr 1 nach Abschaffung der Eigenheimzulage kommen Bauherren und Wohnungskäufer so günstig in die eigenen vier Wände wie selten zuvor. Ihnen gehen zwar zigtausend Euro Zulage durch die Lappen. Doch Häuser und Wohnungen sind heute in vielen Regionen billiger als noch vor fünf oder zehn Jahren.

Der Staat hat sich zudem nicht komplett aus der Eigenheimförderung verabschiedet. Die staatliche KfW-Förderbank bietet weiter günstige Baudarlehen an. Erst Anfang Februar hat die KfW ihre Förder­programme für Energiesparhäuser und für die umweltfreundliche Sanierung älterer Gebäude kräftig aufgestockt und die Zinssätze drastisch gesenkt.

Auch die meisten Bundesländer haben in diesem Jahr ihre Förderprogramme fürs Eigenheim neu aufgelegt.

Neue Kreditangebote

Gleichzeitig zeigt unser großer Test, dass die Kreditangebote der Banken besser ­geworden sind: günstiger und flexibler.

Bauherren und Wohnungskäufer profitieren von traumhaft guten Zinsen. Vor fünf Jahren zahlten sie für einen Baukredit mit zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt mehr als 6 Prozent Zinsen pro Jahr. Heute gibt es den gleichen Kredit für nicht einmal 4 Prozent.

Dieser Zinsrutsch hat den gleichen Effekt, als wären die Immobilienpreise in nur fünf Jahren um mehr als 20 Prozent gesunken. Das Ende der Zulage bedeutet daher längst nicht das Aus fürs Haus.

Es sind nicht allein die guten Zinsen, die das Bauen oder Kaufen leichter machen. Unser Test an sechs Modellfällen zeigt auch, dass immer mehr Banken eine große Vielfalt an Krediten bieten, die eine maßgeschneiderte Finanzierung erlauben.

Wer sich die niedrigen Zinsen lange ­sichern will, bekommt heute problemlos einen Kredit mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung – und zahlt dafür nur wenig mehr als für einen klassischen 10-Jahres-Kredit.

Sondertilgungen macht inzwischen fast jede Bank möglich. Mitunter können Kreditnehmer sogar die monatliche Rate während der Zinsbindung wechseln, indem sie den Tilgungssatz neu festlegen.

Kaum ein Institut leistet es sich noch, seinen Kunden günstige KfW-Kredite zu verweigern. Und wenn das Einkommen stimmt, vergeben etliche Banken und Vermittler auch Kredite an Bauherren, die wenig oder gar kein Eigenkapital haben.

Vermittler sind am günstigsten

Für diesen frischen Wind auf dem Markt für Baukredite sorgen vor allem die neuen Vermittlungsgesellschaften. Sie machen den klassischen Filialbanken immer stärker Konkurrenz. Sie verkaufen Baudarlehen über Internet, Telefon, Fax und Post und bieten sie meist um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger an als die Bankfiliale um die Ecke.

Selbst kleinere Vermittler wie Accedo mit nur einem Dutzend Mitarbeitern bieten oft eine größere Fülle an Finanzierungsmöglichkeiten als Großbanken wie die Deutsche oder die Dresdner Bank. Denn die Vermittler arbeiten mit vielen ­Instituten zusammen.

Das nutzen immer mehr Kunden. Marktführer Interhyp hat im letzten Jahr Kredite in Höhe von mehr als 2,8 Milliarden Euro vermittelt und seinen Umsatz gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt.

Der Lübecker Hypothekenmakler Dr. Klein & Co. vermittelte im Jahr 2005 private Baukredite in Höhe von 850 Millionen Euro. Über seine Tochter Freie Hypo, die bundesweit mehr als 70 Geschäftsstellen unterhält, nimmt er den Banken sogar Kunden weg, die Wert auf persönliche Beratung in einer Filiale legen.

Maßgeschneiderte Zinsen

Maßgeschneiderte Angebote gibt es nur zu maßgeschneiderten Zinsen. Die Standardkonditionen, mit denen die Banken werben, verlieren daher an Aussagekraft. Sie gelten in der Regel nur für einen Kredit ­ohne Extras, mit 1 Prozent Tilgung und für eine bestimmte Summe von beispielsweise 100 000 Euro. Der Kredit darf nicht mehr als 60 oder 80 Prozent des Immobilienwerts betragen.

Unsere sechs Modellfälle auf den folgenden Seiten mussten für ihre Wunschfinanzierung oft ganz andere Zinsen zahlen. Längst nicht jede Bank, die mit günstigen Standardkonditionen glänzt, bietet auch dann noch Spitzenzinsen, wenn der Kunde mehr als ein 08/15-Darlehen will.

Doch es gibt unter Direktanbietern ebenso wie unter Filialbanken Institute, die fast immer zu den Topanbietern gehören (siehe Tabelle „Billiges Baugeld“). Wer dort nach Krediten fragt, hat gute Chancen, für seine persönliche Finanzierung das beste Angebot zu finden.

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