Zins nach Maß

Eigenheim finanzieren Test

Ein maßgeschneiderter Kredit ist immer besser, aber nicht ­immer teurer als ein simpler Standardkredit. Finanztest hat die besten Kredite für sechs typische Modellfälle ermittelt.

Sechs Kunden, sechs Immobilien und sechs verschiedene Spitzenangebote. Der beste Kredit sieht für jeden Immo­bilienkäufer anders aus. Der Zinssatz unterscheidet sich von Fall zu Fall und häufig auch der beste Anbieter.

Viele Banken und vor allem Kredit­vermittler bieten heutzutage eine Fülle verschiedener Kreditvarianten an. Und je nach Finanzierungswunsch legen sie auch ihre Zinssätze unterschiedlich fest.

Jede Bank kalkuliert anders

Finanztest hat deshalb nicht nur die Standardkonditionen und die Nebenbedingungen von Banken, Bausparkassen und Vermittlungsgesellschaften untersucht, sondern auch die besten Angebote für sechs verschiedene Modellfälle ermittelt (siehe Tabellen „1. Topzins...“ bis „6. Volltilgerdarlehen...“).

Weil die Banken und Vermittler mit ­unterschiedlichen Zinsaufschlägen und ­abschlägen kalkulieren, ergibt sich für jeden Fall eine neue Reihenfolge der günstigsten Anbieter. Oft sieht sie ganz anders aus als bei den Standardkonditionen.

Der Hypotheken-Discount bot Mitte Januar Topzinsen für Standardkredite mit langer Zinsbindung. In den Modellfällen mit 15 und 20 Jahren Zinsbindung fiel der Vermittler zurück. Im Fall 5, in dem der Bankkredit mit einem KfW-Darlehen kombiniert wird, lag er nur auf Platz 19.

Dagegen schnitten hypopool und DG Hyp in den Modellfällen klar besser ab als bei den Standardkrediten.

Viele Preise für ein Darlehen

Wie viel Zinsen Immobilienkäufer für ihren Kredit zahlen müssen, hängt vor allem von der Zinsbindung und ihrem Eigenkapital ab. Je länger der Zinssatz festgeschrieben ist, desto sicherer ist die Finanzierung – und umso teurer der Kredit. Und je größer der Anteil am Kaufpreis, den sie auf Pump finanzieren, desto kräftiger fällt der Risikozuschlag der Bank aus.

Viele Banken staffeln ihre Zinssätze nach der Kredithöhe: Ab 100 000 oder 150 000 Euro wird es oft billiger. Einen Bonus gibt es häufig auch für eine hohe Pflichttilgung.

Die Möglichkeit zu Sondertilgungen kostet dagegen Extrazinsen. Auch die Lage der Immobilie, Beruf und Einkommen des Kunden können den Preis eines Kredits beeinflussen.

Mit KfW mal billiger, mal teurer

Besonders gängig ist unser Modellfall 5 (siehe „5. Günstig finanzieren...“): Einen Bankkredit mit 15 Jahren Zinsbindung kombiniert der Kunde hier mit einem 10-Jahres-Kredit der KfW.

Die günstigsten Zinssätze der Banken gelten für Kredite bis zu 60 Prozent des ­Beleihungswertes der Immobilie. Weil der Bankkredit durch das KfW-Darlehen unter diese Grenze rutscht, war der Zinssatz bei der Hälfte der befragten Institute deutlich billiger als ohne Förderdarlehen.

Dr. Klein & Co., DG Hyp und Volksbank Münster senkten den Zinssatz sogar um einen Viertelprozentpunkt. Das entspricht bei 120 000 Euro Kredit einem Zinsrabatt von 5 000 Euro.

Andere Institute rechnen den KfW-Kredit voll in die Beleihungsgrenze für ihr eigenes Darlehen mit ein. Kreditnehmer zahlen daher im Modellfall auch für das kleinere Darlehen den relativ hohen Zinssatz einer 90-Prozent-Finanzierung.

Rabatte und Zuschläge

Auch Flexibilität ist je nach Bank unterschiedlich teuer. Ein jährliches Sondertilgungsrecht bis zu 5 oder sogar 10 Prozent der Kreditsumme ist mitunter schon im Standardzinssatz enthalten. Andere Banken schlagen dafür bis zu 0,25 Prozent Zinsen pro Jahr drauf.

Im Modellfall 4 mit hoher Sondertilgungsmöglichkeit sind daher viele Institute ohne oder mit geringem Zinsaufschlag vorn.

Ganz unterschiedlich legen Banken und Vermittler auch die Zuschläge und Rabatte in den übrigen Modellfällen fest.

Im Modellfall 6 entscheidet sich der Kreditnehmer für ein „Volltilgerdarlehen“, das er während der 20-jährigen Zinsbindung komplett zurückzahlt. Von einem Standardkredit unterscheidet sich diese Variante nur durch die höhere Tilgung von rund 3 statt 1 Prozent. Doch während das Volltilgerdarlehen beim Vermittler hypopool um drei Zehntel Prozentpunkte ­billiger war als das Standarddarlehen, kassierten Hypotheken-Discount und Volkswagen Bank direct gut ein Zehntel mehr.

Wer den vollen Kaufpreis auf Kredit ­finanziert (Modellfall 2 in „2. Bauen mit wenig Eigenkapital“), zahlt einen je nach Bank unterschiedlichen Risikoaufschlag. Bei der Postbank betrug der Aufschlag ­gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung Mitte Januar 0,18 Prozentpunkte. Die Hypovereinsbank verlangte mit 0,67 Prozentpunkten mehr als dreimal so viel.

Banken oft nicht flexibel genug

Selbst für relativ einfache Finanzierungen haben längst nicht alle Banken das passende Angebot. Mal können sie das geforderte Sondertilgungsrecht „nicht darstellen“, wie es in der Bankersprache heißt, mal ist der gewünschte Kredit im Verhältnis zum Immobilienwert zu hoch.

Für viele Vermittler ist ein Darlehen unter 50 000 Euro zu klein. Sparkassen und Genossenschaftsbanken winken oft bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren ab.

Rund ein Drittel der befragten Institute war nicht in der Lage, wenigstens für mehr als die Hälfte der Modellfälle ein passendes Angebot zu machen – darunter überwiegend Filialbanken wie die Sparkasse Leipzig oder die SEB Bank.

Das Fazit unserer Untersuchung: Von günstigen Standardkonditionen sollten sich Kreditnehmer nicht beeindrucken lassen. Besser ist es, sie legen zunächst ihr ­Finanzierungskonzept fest und machen den Banken präzise Vorgaben. Dann erst wird klar, ob Bank oder Vermittler überhaupt den richtigen Kredit anbieten. Außerdem sind dann schon die verschiedenen Zu- und Abschläge im Zinssatz berücksichtigt.

Sind die Angebote erst einmal auf den persönlichen Bedarf zugeschnitten, lässt sich anhand des Effektivzinses schnell die Spreu vom Weizen trennen.

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