Eigenheim Test

Lieber weiter auf der grünen Wiese als unter unsicheren Bedingungen ein Eigenheim bauen: Die Familien Lell und Franzke unterschreiben erst dann einen Bauvertrag, wenn keine Fragen mehr offen sind.

Schon für rund 100 Euro prüfen Profis den Bauvertrag vor dem Abschluss. Für 700 Euro begleiten sie den ganzen Bau. Das schont die Nerven und spart Geld.

Das Traumhaus schien zum Greifen nah. Seit langem wollten die Familien Lell und Franzke aus Berlin gemeinsam ein Mehrfamilienhaus bauen. Nun bot ihnen die Firma Klasse Massivhaus ein Grundstück in Berlin-Pankow an. Der Baugrund gefiel allen und die Gespräche mit der Firma stimmten sie hoffnungsfroh.

Es sei kein Problem, dort ein Haus für die beiden Familien zu bauen und dabei Sonderwünsche zu berücksichtigen, erklärte die Baufirma. Die Familien müssten der Firma zuvor aber einen Planungsauftrag erteilen. „So haben wir die Firma gebeten, zunächst die ungefähren Kosten für ein Zweifamilienhaus aufzulisten und aufzuschreiben, welcher Standard bei der Ausstattung zugrunde gelegt wird“, berichtet Otmar Lell.

Die Baufirma schickte aber nur die Preise für eines ihrer Standard-Einfamilienhäuser. Zu der Ausstattungsqualität des Hauses teilte sie lediglich mit, dass sie „deutsche Markenprodukte mit hoher Qualität“ verwende.

Dürftige Informationen zum Bau

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Traum vieler Eltern: Ein Garten für die Kinder. Weil die Aussichten so verlockend sind, unterschreiben viele vorschnell lückenhafte Bauverträge.

„Das waren dünne Informationen“, fand Otmar Lell, „zugleich drückte die Baufirma aufs Tempo.“ In der Tat hatten sich die unverbindlichen Gespräche schon lange hingezogen und die Firma wollte nun endlich Nägel mit Köpfen machen. Den Notartermin für den Grundstückskauf hatte sie gebucht. Nur etwas mehr als zwei Wochen blieben, in denen Planungs- und Bauvertrag abgeschlossen sein sollten. Nach kurzem Grübeln stand für die Baufamilien daher fest: „Wir lassen es lieber.“

Auch wenn die Familien Lell und Franzke nun weiter auf der grünen Wiese stehen – anderen Baufamilien geht es schlechter. Sie unterschreiben einen Vertrag mit lückenhaften Informationen über die Bauleistungen und ahnen nicht, dass etwas fehlt.

Das Vertrauen in die Baufirmen kennt kaum Grenzen. Dabei ist der Hausbau meist das größte finanzielle Vorhaben, das eine Familie jemals angeht. Offenbar schwindet jede Sorge, wenn die Baufamilie erst einmal dem Zauber des neuen Zuhauses erlegen ist.

Wunderschöne Prospekte und freundliche Gesprächspartner auf der Seite der Baufirma tun ihre Wirkung. Erst wenn der Bau läuft und es zum Streit kommt, fällt den Auftraggebern auf, dass sie sich verpflichtet haben, im Voraus zu bezahlen, oder dass völlig offen ist, welche Qualität die Fliesen im Bad haben werden.

Von Tüv bis Bauherren-Schutzbund

Finanztest hat 20 Organisationen erfasst, die helfen, ein finanzielles Fiasko zu vermeiden, und den Bauvertrag vor dem Abschluss prüfen. Unter den Anbietern sind Verbraucherzentralen und Tüv genauso wie der Bauherren-Schutzbund, der Verband privater Bauherren und der Verein Wohnen im Eigentum.

Bereits für unter 100 Euro prüft etwa die Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern Vertrag sowie Bau- und Leistungsbeschreibung für ein vorgegebenes Einfamilienhaus im Wert von 200 000 Euro (siehe Tabelle „Beratungsangebote“). Die Ergebnisse bekommen die Bauwilligen in der Regel zwei Wochen, nachdem sie den Vertragsentwurf und die Baubeschreibung an die Berater geschickt haben. Viele Experten begutachten zusätzlich regelmäßig den Bau während der Fertigstellung. Diesen Service bietet die Verbraucherzentrale Bremen in unserem Modellfall für unter 700 Euro an.

„Tchibo-Traumhaus“ mit Tücken

Der Expertenblick ins Vertragswerk lohnt so gut wie immer, zum Beispiel auch beim „Tchibo-Traumhaus“ der Firma Exnorm. Die Kaffeerösterkette Tchibo bot das Haus im vergangenen Jahr zum „garantierten Festpreis“ von knapp 160 000 Euro an. Die von Finanztest in Auftrag gegebene Prüfung zeigte, dass das Haus viel teurer ist.

Zum ausgewiesenen Preis kommen die Kosten für Malerarbeiten und Fußböden hinzu. Im Festpreis fehlen zudem Kosten für die Erschließung des Grundstücks, die Hausanschlüsse, den Baustrom und die Außenanlagen. Bauherren müssen mit Mehrkosten von bis zu 30 000 Euro rechnen.

Zwar ist es üblich, dass der Bauherr solche Baunebenkosten extra zahlt. Doch Bauherren, die bei einem „garantierten Festpreis“ annehmen, das alle Kosten eingerechnet sind, geraten schnell in Nöte.

Beim Tchibo-Haus sind noch weitere Posten offen: Das vollständige Herrichten der Baugrube, die Bauschuttentsorgung, das Baugrundgutachten und Fundamente für Terrassen und Vordachstützen kosten ebenfalls extra.

Viele Baubeschreibungen mit Lücken

Nach Erhebungen des Verbandes privater Bauherren fehlen in zwei Dritteln aller Bauverträge für angeblich schlüsselfertige Häuser wichtige Planungsleistungen wie statische Berechnungen oder Kalkulationen zum Wärmebedarf. In etwa jedem zweiten Vertrag sind Leistungen wie der Anschluss des Gebäudes an das Kanalnetz oder die Dachdämmung nicht aufgeführt. Ein Laie hat kaum eine Chance, solche Vertragsmängel zu entdecken. Expertenrat ist notwendig.

Zumeist bieten die Berater zweierlei: Zum einen prüfen sie mit juristischem Sachverstand den Vertragsentwurf und schauen, ob er Fallstricke enthält. Häufig entdecken sie dabei Mängel in der Terminplanung, ungerechte Zahlungspläne, die sich nicht nach dem Baufortschritt richten, oder unklare Regelungen zur Gewährleistung bei Baumängeln (siehe „Fallen in Bauverträgen“).

Zum anderen überprüfen die Experten die Bau- und Leistungsbeschreibung. Das ist das Herzstück der Bauvereinbarung. In ihr sollte genau aufgelistet sein, was die Baufirma zu tun hat.

Eine kurze Liste ist schon ein schlechtes Zeichen. „Wenn ich als Notar eine Leistungsbeschreibung von nur fünf Seiten sehe, dann weiß ich sofort, dass sie nichts taugt.“ Das meint der Notar Harald Haakshorst, der für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen Bauverträge prüft.

Zwar hat das Bauministerium eine Anforderungsliste für Baubeschreibungen erarbeitet. Doch die 14-Seiten-Liste ist unverbindlich und viele Baufirmen regeln nur kurz, was sie den Bauherren schulden.

Was nicht geregelt ist, muss nicht gemacht werden. Dann wird nachverhandelt. Der Bau wird teurer.

Auch Teilprüfungen möglich

Das Geld für die Experten ist gut investiert. Wir machen ihre Preise mithilfe unseres Modellfalls vergleichbar: Eine Privatperson will ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche bauen. Vertrag, Haus und Grundstück weisen keine Besonderheiten auf, der Baupreis soll 200 000 Euro betragen.

Manche Anbieter verlangen Stundenhonorare, andere arbeiten mit Pauschalen und bei den Verbänden muss der Bauwillige zunächst für mindestens ein Jahr lang Mitglied werden.

Zwischen 90 Euro und 320 Euro kostet im Modellfall eine Prüfung bei den Verbraucherzentralen. Sie prüfen den Vertrag juristisch sowie die Bau- und Leistungsbeschreibung auf Vollständigkeit und Schlüssigkeit. Bei den Verbänden fällt diese Prüfung mit Preisen von 220 Euro bis 700 Euro etwas teurer aus. Zudem sind Mitgliedsbeiträge fällig.

Fast alle Einrichtungen bieten neben der kombinierten Prüfung auch eine isolierte Prüfung allein der Bau- und Leistungsbeschreibung an. Je nach Aufwand kostet das zwischen 50 Euro und einigen Hundert Euro. Diese Teilprüfung genügt, wenn den Vertragsentwurf zum Beispiel schon ein Anwalt geprüft hat.

Fertighausanbieter bleiben stur

Die Ergebnisse teilen die Prüfer meist nur mündlich im Beratungsgespräch mit. Auf Wunsch ist aber bei vielen Einrichtungen eine schriftliche Information möglich. Die Verbraucherzentralen Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein übermitteln die Ergebnisse stets nur schriftlich.

Beim Verein Wohnen im Eigentum erhält der Auftraggeber das Analyseergebnis meist am Telefon. Persönliche oder schriftliche Beratung gibt es nur gegen Aufpreis.

Wer anschließend Unterstützung benötigt, um Vertragsänderungen im Gespräch mit der Baufirma durchzusetzen, bekommt sie gegen Extragebühr bei den Verbraucherzentralen Bremen und Hamburg, beim Tüv Süd und beim Verband privater Bauherren.

Oft stärkt die Begleitung durch einen Fachmann die Verhandlungsposition, berichten die Berater. Nur bei Fertighausanbietern beißen auch sie meist auf Granit.

Der eigene Experte auf der Baustelle

Der Vertrag ist geschlossen, der Bau beginnt. Weiterhin ist der Rat von Experten gefragt. Neben den Bauherrenvereinen und einigen Verbraucherzentralen bieten verschiedene Tüv-Organisationen und die Sachverständigenorganisation Dekra baubegleitende Beratung an.

Die Experten begutachten in der Bauzeit die Baustelle, stellen Mängel fest und drängen bei der Baufirma auf Abhilfe. Die Berater berichten unisono, dass Baufirmen meist flott nachbessern, wenn ein externer Fachmann auf Mängel hingewiesen hat.

Manchmal begrüßen Baufirmen die fachmännische Kontrolle sogar ausdrücklich. Sie verhandeln über Mängel offenbar lieber mit kritischen Experten als mit dem Bauherrn selber, der möglicherweise Mängel sieht, wo keine sind.

Zu bemängeln gibt es während der Bauzeit viel: Oft stellen die Prüfer fest, dass das Haus undicht ist. Wird das nicht gleich behoben, drohen teure Folgeschäden durch Feuchtigkeit.

Häufig finden die Prüfer auch schlichten Handwerkerpfusch oder Bauten, die nicht so errichtet werden, wie es der Hersteller der Materialien vorgeschrieben hat.

In unserem Modellfall kostet die Baubegleitung zwischen knapp 700 Euro und rund 3 000 Euro. Bauwillige sollten sich informieren, wie häufig die Prüfer den Bau besuchen und wie intensiv sie für Verhandlungen mit der Baufirma zur Verfügung stehen. Die Anbieter arbeiten meist nach einem festen Prüfschema, das sich schon in der Besuchshäufigkeit unterscheidet.

Fest steht eines: Wer als Bauherr nicht bereit ist, Geld in unabhängigen Sachverstand zu investieren, zahlt am Ende drauf.

Laut einer Studie der Dekra finden sich an einem Bau durchschnittlich 32 Mängel. Sie zu beseitigen, kostet im Schnitt rund 10 000 Euro. Die Mangelfolgekosten durch Wertverlust oder Gerichtskosten betragen durchschnittlich sogar rund 30 000 Euro. Das Geld kann man sparen.

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