Verwertungs­kündigung: Rauswurf aus wirt­schaftlichen Gründen

Verkauf. Eine sogenannte Verwertungs­kündigung ist möglich, wenn der Verkauf eines vermieteten Objekts nur mit großem Preis­abschlag möglich ist. In der Praxis ist sie aber schwierig. Allein der Umstand, dass eine Wohnung vermietet weniger einbringt als unver­mietet, reicht nicht. Hinzu kommen muss oft eine Notlage des Vermieters.

Beispiele. Liegt der Verkehrs­wert unver­mietet bei 150 000 Euro und vermietet bei 115 000 Euro, ist das kein Kündigungs­grund. Auch 50 000 Euro Preis­unterschied reichen nicht (LG Berlin, Az. 67 S 475/13 und Az. 67 S 278/94).

Notlage. Ein Minder­erlös von 20 bis 40 Prozent kann als erheblicher Abschlag gelten. Doch zusätzlich kommt es auf die Situation des Vermieters an. Einen Geschäfts­mann kostete der Kredit für sein Haus monatlich 4 800 Euro, die Miete brachte nur 2 000 Euro. Als er seinen Job verlor, war er auf einen hohen Verkaufs­erlös angewiesen. Er durfte kündigen (Land­gericht Krefeld, Az. 2 S 66/09). Ebenso ging es einem Unternehmer, der kurz vor der Pleite stand (LG Detmold, 2 S 122/00).

Maßstab. Hat der Vermieter die Wohnung vermietet erworben oder geerbt, nehmen Gerichte den Preis für Miet­objekte als Maßstab, nicht den für freie.

Verluste. Der Vermieter kann auch kündigen, wenn der Erlös weit unter den Ausgaben liegt, die er für das Objekt hatte, oder wenn die Vermietung laufende Verluste bringt. Deshalb durfte ein Vermieter kündigen, obwohl bei 116  500 Euro Verkehrs­wert nur 17 500 Euro Minder­erlös drohten. Er konnte die Kreditzinsen kaum noch stemmen, weil sie weit über den Miet­einnahmen lagen (LG Wiesbaden, Az. 2 S 80/06).

Umbau. Aussichts­reich sind Verwertungs­kündigungen, wenn der Eigentümer das Haus abreißen und ein neues bauen will. Oder wenn es grund­saniert werden muss und ein Verbleib des Mieters unmöglich ist oder er für vier bis fünf Monate auf Kosten des Vermieters in ein Hotel ziehen müsste (LG Stutt­gart, Az. 16 S 134/89).

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