Verkauf. Eine sogenannte Verwertungskündigung ist möglich, wenn der Verkauf eines vermieteten Objekts nur mit großem Preisabschlag möglich ist. In der Praxis ist sie aber schwierig. Allein der Umstand, dass eine Wohnung vermietet weniger einbringt als unvermietet, reicht nicht. Hinzu kommen muss oft eine Notlage des Vermieters.
Beispiele. Liegt der Verkehrswert unvermietet bei 150 000 Euro und vermietet bei 115 000 Euro, ist das kein Kündigungsgrund. Auch 50 000 Euro Preisunterschied reichen nicht (LG Berlin, Az. 67 S 475/13 und Az. 67 S 278/94).
Notlage. Ein Mindererlös von 20 bis 40 Prozent kann als erheblicher Abschlag gelten. Doch zusätzlich kommt es auf die Situation des Vermieters an. Einen Geschäftsmann kostete der Kredit für sein Haus monatlich 4 800 Euro, die Miete brachte nur 2 000 Euro. Als er seinen Job verlor, war er auf einen hohen Verkaufserlös angewiesen. Er durfte kündigen (Landgericht Krefeld, Az. 2 S 66/09). Ebenso ging es einem Unternehmer, der kurz vor der Pleite stand (LG Detmold, 2 S 122/00).
Maßstab. Hat der Vermieter die Wohnung vermietet erworben oder geerbt, nehmen Gerichte den Preis für Mietobjekte als Maßstab, nicht den für freie.
Verluste. Der Vermieter kann auch kündigen, wenn der Erlös weit unter den Ausgaben liegt, die er für das Objekt hatte, oder wenn die Vermietung laufende Verluste bringt. Deshalb durfte ein Vermieter kündigen, obwohl bei 116 500 Euro Verkehrswert nur 17 500 Euro Mindererlös drohten. Er konnte die Kreditzinsen kaum noch stemmen, weil sie weit über den Mieteinnahmen lagen (LG Wiesbaden, Az. 2 S 80/06).
Umbau. Aussichtsreich sind Verwertungskündigungen, wenn der Eigentümer das Haus abreißen und ein neues bauen will. Oder wenn es grundsaniert werden muss und ein Verbleib des Mieters unmöglich ist oder er für vier bis fünf Monate auf Kosten des Vermieters in ein Hotel ziehen müsste (LG Stuttgart, Az. 16 S 134/89).
-
Was Vermieter dürfen, wie Mieter sich wehren können
- Möchte der Vermieter die Wohnung selbst nutzen, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen. Manchmal ist der Bedarf nur vorgetäuscht. Wir sagen, wie Mieter sich wehren können.
-
Antworten auf die häufigsten Fragen
- Was darf im Mietvertrag stehen? Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Sind Haustiere erlaubt? Was gilt bei Kaution und Kündigung? Wir liefern Antworten.
-
Mietpreisbremse per Inkasso durchsetzen
- Das Online-Portal Conny bietet seinen Kunden an, für sie auf die Mietpreisbremse zu treten – ohne Kostenrisiko. test.de hat das Angebot unter die Lupe genommen.
Diskutieren Sie mit
Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.
