Eigenbe­darfs­kündigung Special

Je stärker die Mieten steigen, desto attraktiver ist es für Vermieter, wegen Eigenbe­darfs zu kündigen. Da haben Mieter kaum eine Chance.

Mehr als 25 Jahre lebte Doreen Welke in ihrer Zwei­zimmerwohnung in Berlin. Plötzlich kam die Kündigung. Ihr Vermieter wohnte mit seiner Familie in Hannover, hatte aber in Berlin eine Tochter aus einer früheren Beziehung. Die wollte der Chef­arzt regel­mäßig sehen, gern in einer häuslichen Umge­bung statt in einem Hotel. Welke wehrte sich vor Gericht – und verlor.

Das Urteil über­rascht. Dass Gerichte Mieter aus ihrer Wohnung reißen, obwohl der Eigentümer sie nur zeit­weise nutzen will, war bisher nicht selbst­verständlich. Doreen Welke hatte vom Amts­gericht recht bekommen, am Land­gericht aber verloren. Auch das Bundes­verfassungs­gericht ließ sie abblitzen. Vermieter dürfen kündigen, selbst wenn die Wohnung nicht ihr Lebens­mittel­punkt werden soll (Az. 1 BvR 2851/13).

Eigenbe­darfs­kündigungen nehmen zu, stellt Ulrich Ropertz vom Mieterbund fest und warnt: „Je mehr die Gerichte diesen Kündigungsweg ausweiten, desto leichter fällt es Investoren aus dem In- und Ausland, Mieter aus ihren Wohnungen zu werfen.“

Täuschen leicht gemacht

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Audio-Podcast zum Thema Eigenbe­darfs­kündigung – Die Rechte von Mietern und Vermieter.

Mieterschützer sind besorgt, weil Vermieter Eigenbedarf leicht vortäuschen können. Da will sich ein Ehepaar trennen und einer der Partner in die Wohnung einziehen. Sobald der Mieter draußen ist, haben die beiden sich versöhnt, die Wohnung wird teuer neu vermietet. Oder die Kinder wollen ausziehen, über­legen es sich später aber anders.

Wie oft Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird, darüber gibt es keine Statistiken. Wenn so etwas auffliegt, können Mieter aber Schaden­ersatz fordern Wenn der Vermieter trickst.

Das Problem ist hoch brisant. Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete. Zwei Drittel aller Wohnungen, 15 Millionen, sind privat vermietet. Die rasant gestiegenen Mieten und Immobilien­preise machen es immer lukrativer, Altmieter loszuwerden. Jedes Jahr landen bis zu 12 000 Fälle vor Gericht, schätzt der Mieterbund. Als Kündigungs­grund kommt für Vermieter praktisch nur Eigenbedarf infrage. Andere Wege sind verbaut, solange Mieter sich vertrags­gemäß verhalten: im Wesentlichen pünkt­lich zahlen und sich an die Haus­ordnung halten. Eine andere Möglich­keit sind in seltenen Fällen Kündigungen aus wirt­schaftlichen Gründen Regeln der Verwertungskündigung.

Nied­rige Hürden für Kündigung

Eine Kündigung wegen Eigenbe­darfs ist einfach, denn der Vermieter muss nur „vernünftige, nach­voll­zieh­bare Gründe“ nennen: Seine Wohnung wird zu klein, er will ein Arbeits­zimmer, ein Gästezimmer oder mit einem Partner zusammenziehen. Auch diese Gründe haben Gerichte abge­segnet:

  • Der Vermieter will aus gesundheitlichen Gründen weniger Treppen steigen (Land­gericht Hamburg, Az. 7 S 271/88).
  • Seine jetzige Wohnung ist teurer als die vermietete (BVerfG, Az. 1 BvR 697/93).
  • Seine bisherige Wohnung hat Feuchtig­keits­schäden (Amts­gericht Dort­mund, Az. 136 C 708/89).
  • Ihm wird seine jetzige Wohnung mit zwei unnötigen Kinder­zimmern zu groß (Amts­gericht Gelsenkirchen-Buer, Az. 4 C 201/93).

Eigenbedarf für Angehörige

Der Vermieter kann auch für enge Angehörige Eigenbedarf anmelden. Dazu zählen getrennt lebende Ehepartner, Groß­eltern, Schwieger­eltern, Enkel. Auch für Nichten, Neffen, Onkel, Tanten, Schwäger und Cousins kann das gelten, wenn eine enge Verbundenheit besteht (BGH, Az. VIII ZR 247/08). Auch für Haus­halts­hilfen oder eine Pflege­person kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen, damit sie in der Nähe wohnen oder sogar im selben Haus.

Geschiedene und Freunde hingegen zählen nicht. Auch juristische Personen wie etwa eine Firma können keinen Eigenbedarf haben. Für eine Gesell­schaft bürgerlichen Rechts (GbR) machte der BGH eine Ausnahme: Ein gehbehinderter Gesell­schafter wollte die Erdgeschoss­wohnung für sich (Az. VIII ZR 271/06). Nur selten lehnen Gerichte Gründe ab. Typische Beispiele dafür sind:

  • Der Bedarf ist über­höht, etwa mit einer Fünf­zimmerwohnung für eine 18-jährige Tochter, die fürs Praktikum nach Berlin ziehen will, aber noch keinen Praktikums­platz hat (Amts­gericht Köpenick, Az. 14 C 16/13).
  • Andere Wohnungen im Haus stehen leer und der Vermieter erklärt nicht, weshalb es ihm gerade auf diese Wohnung ankommt (LG Frank­furt/Main, Az. 2/11 S 285/02).
  • Der Eigenbedarf war schon bei Abschluss des Miet­vertrags absehbar.

Ganz genau schauen Gerichte hin, wenn es Probleme im Miet­verhältnis gab. Meldet ein Vermieter direkt nach einer miss­lungenen Miet­erhöhung Eigenbedarf an, gelten besonders strenge Anforderungen (Amts­gericht Köln, Az. 209 C 473/09).

Und wenn das Haus nach Einzug des Mieters in Eigentums­wohnungen umge­wandelt wurde, ist in den ersten drei Jahren nach dem Kauf keine Kündigung erlaubt. In einigen Städten gelten zehn Jahre Sperr­frist.

Vermieter sollten Gründe nennen

Eigenbe­darfs­kündigung Special

Die Berlinerin Doreen Welke verlor ihre Wohnung, in der sie mehr als ihr halbes Leben verbracht hatte. Der Vermieter wollte die Wohnung für gelegentliche Besuche bei seiner Tochter.

Wer kündigt, sollte die Gründe erklären. Der Mieter hat Anspruch auf diese Informationen, damit er seine Rechts­lage einschätzen kann. Der Vermieter muss Angaben über seine aktuellen Wohn­verhält­nisse machen (BGH, Az. VIII ZR 254/06). Die Bedarfs­person muss er im Regelfall nicht namentlich nennen, sie muss aber bestimm­bar sein, zum Beispiel „Eigenbedarf für meine älteste Tochter“. Hat der Vermieter mehrere Wohnungen, muss er eine Ersatz­wohnung aus seinem Bestand anbieten – zu angemessenen Bedingungen. Voraus­setzung ist, dass gerade eine frei ist oder bald frei wird und dass sie in der Nähe liegt. In Berlin etwa ist das derselbe Stadt­bezirk. Um fest­zustellen, ob der Vermieter Wohnungen besitzt, darf der Mieter das Grund­buch einsehen.

Fällt der Eigenbedarf nach der Kündigung weg, muss der Eigentümer den Mieter informieren. Das gilt, bis die Kündigungs­frist abge­laufen ist (BGH, Az. VIII ZR 339/04).

Vermietete Wohnung billig gekauft

Auch wer ein vermietetes Objekt kauft, weil es viel billiger ist als ein freies, darf Eigenbedarf anmelden. Das Justiz­ministerium nennt dies in einer Broschüre sogar als Beispiel: „Frau und Herr Müller, die mit Kind eine Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete bewohnen, kaufen ein vermietetes Haus mit fünf Zimmern. Müllers möchten einziehen; nur deshalb haben sie das Haus gekauft. Am Eigenbedarf ist nicht zu rütteln.“

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