Eigenbe­darfs­kündigung Das sind die Rechte von Mietern und Vermietern

02.09.2014
Eigenbe­darfs­kündigung - Das sind die Rechte von Mietern und Vermietern
© M. Altmann

Je stärker die Mieten steigen, desto attraktiver wird es für Vermieter, Altmieter loszuwerden und die Wohnung teuer neu zu vermieten. Als Hebel dazu nutzen viele eine Eigenbe­darfs­kündigung – oft zu Unrecht. Tausende Fälle landen jedes Jahr vor Gericht. Finanztest erklärt, wann die Eigenbe­darfs­kündigung rechtens ist und wie sich Mieter wehren können.

Zu diesem Thema bietet test.de ein aktuel­leres Special Eigenbedarfskündigung.

Inhalt

Vernünftige und nach­voll­zieh­bare Gründe

Eine Kündigung wegen Eigenbe­darfs ist einfach. Der Vermieter muss nur „vernünftige und nach­voll­zieh­bare“ Gründe haben, wenn er seinen Mieter loswerden will. Zum Beispiel, dass seine eigene Wohnung zu klein wird, er ein Arbeits­zimmer braucht, ein Gästezimmer oder einen Hobby­raum. Auch wenn seine jetzige Wohnung teurer ist als die Vermietete, ist das ein vernünftiger Kündigungs­grund, ebenso wenn er gesundheitliche Gründe vorbringt – zum Beispiel dass er das viele Treppen­steigen in seiner bisherigen Wohnung zu anstrengend findet. Es ist nicht einmal nötig, dass er dauer­haft in der Wohnung leben will. So durfte ein Chef­arzt eine Wohnung in Berlin kündigen, in der die Mieterin schon über 25 Jahre lebte. Er selbst lebte in Hannover, wollte aber in Berlin ab und zu am Wochen­ende seine dort lebende Tochter aus einer früheren Beziehung treffen. Dass er dafür lieber eine häusliche Umge­bung wollte als ein anonymes Hotel­zimmer, fand das Bundes­verfassungs­gericht vernünftig und nach­voll­zieh­bar.

Eigenbedarf auch für enge Verwandte

Der Eigenbedarf muss nicht unbe­dingt beim Vermieter selber vorliegen. Er kann die Wohnung auch für enge Angehörige wollen. Doch es gibt Grenzen. Dass ein Kündigungs­grund als unver­nünftig und nicht nach­voll­zieh­bar abge­lehnt wird, ist die Ausnahme. Das kann passieren, wenn die Wohnung gar nicht zum Bedarf des Vermieters passt, zum Beispiel weil sie viel zu groß ist. Hier können sich Mieter wehren. Dass können sie auch, wenn bei Ihnen ein Härtefall vorliegt, zum Beispiel bei Krankheit, hohem Alter oder langer Mietdauer. Welche Fälle als Härtefall gelten, wann ein Kündigungs­grund nicht ausreicht und wie Mieter gegen eine unzu­lässige Kündigung vorgehen, erklärt der Finanztest-Artikel im Detail.

Bis zu zehn Jahre Kündigungs­sperre für Erwerber

Keine Rolle spielt es, wenn jemand eine vermietete Wohnung kauft, weil die am Markt meist deutlich billiger sind, und dann kündigt. Das Bundes­justiz­ministerium nennt dies in einer Broschüre sogar als einen beispielhaften Grund für Eigenbedarf: „Frau und Herr Müller, die mit ihrem Kind eine Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete bewohnen, haben ein vermietetes Reihen­haus mit fünf Zimmern gekauft. Familie Müller möchte in das neu erworbene Haus einziehen; nur zu diesem Zweck hatte sie das Haus gekauft. Am Eigenbedarf ist also nicht zu rütteln.“ Doch Erwerber müssen genau prüfen: Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in eine Eigentums­wohnung umge­wandelt, können Sie in den ersten drei Jahren keine Kündigung aussprechen. Die Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers in Grund­buch. Einige Städte haben diese Sperr­frist sogar auf zehn Jahre verlängert.

Das bietet der Finanztest-Artikel

Der Finanztest-Artikel erklärt, unter welchen Bedingungen eine Eigenbe­darfs­kündigung zulässig ist und welche Schritte betroffene Mieter gegen unzu­lässige Kündigungen unternehmen können. Dazu gibt es umfassende Erläuterungen der sogenannten Verwertungs­kündigung. Sie ist unter Umständen möglich, wenn der Vermieter die Immobilie sonst nicht vernünftig verkaufen kann. Zusätzlich gibt es Hintergründe zur Frage „Was blüht Vermietern, die den Eigenbedarf nur vortäuschen, um teurer neu zu vermieten?“.

02.09.2014
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