Je stärker die Mieten steigen, desto attraktiver wird es für Vermieter, Altmieter loszuwerden und die Wohnung teuer neu zu vermieten. Als Hebel dazu nutzen viele eine Eigenbedarfskündigung – oft zu Unrecht. Tausende Fälle landen jedes Jahr vor Gericht. Finanztest erklärt, wann die Eigenbedarfskündigung rechtens ist und wie sich Mieter wehren können.
Zu diesem Thema bietet test.de ein aktuelleres Special Eigenbedarfskündigung.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist einfach. Der Vermieter muss nur „vernünftige und nachvollziehbare“ Gründe haben, wenn er seinen Mieter loswerden will. Zum Beispiel, dass seine eigene Wohnung zu klein wird, er ein Arbeitszimmer braucht, ein Gästezimmer oder einen Hobbyraum. Auch wenn seine jetzige Wohnung teurer ist als die Vermietete, ist das ein vernünftiger Kündigungsgrund, ebenso wenn er gesundheitliche Gründe vorbringt – zum Beispiel dass er das viele Treppensteigen in seiner bisherigen Wohnung zu anstrengend findet. Es ist nicht einmal nötig, dass er dauerhaft in der Wohnung leben will. So durfte ein Chefarzt eine Wohnung in Berlin kündigen, in der die Mieterin schon über 25 Jahre lebte. Er selbst lebte in Hannover, wollte aber in Berlin ab und zu am Wochenende seine dort lebende Tochter aus einer früheren Beziehung treffen. Dass er dafür lieber eine häusliche Umgebung wollte als ein anonymes Hotelzimmer, fand das Bundesverfassungsgericht vernünftig und nachvollziehbar.
Eigenbedarf auch für enge Verwandte
Der Eigenbedarf muss nicht unbedingt beim Vermieter selber vorliegen. Er kann die Wohnung auch für enge Angehörige wollen. Doch es gibt Grenzen. Dass ein Kündigungsgrund als unvernünftig und nicht nachvollziehbar abgelehnt wird, ist die Ausnahme. Das kann passieren, wenn die Wohnung gar nicht zum Bedarf des Vermieters passt, zum Beispiel weil sie viel zu groß ist. Hier können sich Mieter wehren. Dass können sie auch, wenn bei Ihnen ein Härtefall vorliegt, zum Beispiel bei Krankheit, hohem Alter oder langer Mietdauer. Welche Fälle als Härtefall gelten, wann ein Kündigungsgrund nicht ausreicht und wie Mieter gegen eine unzulässige Kündigung vorgehen, erklärt der Finanztest-Artikel im Detail.
Bis zu zehn Jahre Kündigungssperre für Erwerber
Keine Rolle spielt es, wenn jemand eine vermietete Wohnung kauft, weil die am Markt meist deutlich billiger sind, und dann kündigt. Das Bundesjustizministerium nennt dies in einer Broschüre sogar als einen beispielhaften Grund für Eigenbedarf: „Frau und Herr Müller, die mit ihrem Kind eine Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete bewohnen, haben ein vermietetes Reihenhaus mit fünf Zimmern gekauft. Familie Müller möchte in das neu erworbene Haus einziehen; nur zu diesem Zweck hatte sie das Haus gekauft. Am Eigenbedarf ist also nicht zu rütteln.“ Doch Erwerber müssen genau prüfen: Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, können Sie in den ersten drei Jahren keine Kündigung aussprechen. Die Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers in Grundbuch. Einige Städte haben diese Sperrfrist sogar auf zehn Jahre verlängert.
Das bietet der Finanztest-Artikel
Der Finanztest-Artikel erklärt, unter welchen Bedingungen eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist und welche Schritte betroffene Mieter gegen unzulässige Kündigungen unternehmen können. Dazu gibt es umfassende Erläuterungen der sogenannten Verwertungskündigung. Sie ist unter Umständen möglich, wenn der Vermieter die Immobilie sonst nicht vernünftig verkaufen kann. Zusätzlich gibt es Hintergründe zur Frage „Was blüht Vermietern, die den Eigenbedarf nur vortäuschen, um teurer neu zu vermieten?“.
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