Wenn der Vermieter die Wohnung selbst braucht, müssen Mieter weichen. Nur in besonderen Härtefällen dürfen sie bleiben. Eine lange Mietdauer von mehreren Jahrzehnten oder ein hohes Alter von 80 Jahren stellen allein noch keine Härte dar, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Die Mietrechtsexperten der Stiftung Warentest sagen, welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter haben und ob Kündigungsausschlüsse im Mietvertrag Mietern tatsächlich helfen.
Die Eigenbedarfskündigung – alle Details
Privateigentum ist Grundrecht. Doch auch das Recht des Mieters auf seine Wohnung steht unter dem Schutz des Grundgesetzes. Was das für Mieter und Vermieter heißt, hat der Bundestag ins Bürgerliche Gesetzbuch geschrieben: Mietverträge dürfen normalerweise nicht gekündigt werden, solange der Mieter seine Pflichten erfüllt und insbesondere seine Miete pünktlich bezahlt.
Es gibt allerdings Ausnahmen. Die wichtigste Ausnahme: Der Vermieter braucht die Wohnung selbst und meldet Eigenbedarf an. Je höher die Mieten steigen, um so häufiger brauchen Vermieter ihre oder eine ihrer Wohnungen selbst. Sie dürfen Mietern kündigen, wenn sie eine Wohnung für sich, ihre Familie oder nahe Verwandte brauchen. Zulässig ist die Eigenbedarfskündigung zugunsten von
- Kindern, Stiefkindern, Eltern, Enkeln, Großeltern,
- Geschwistern, Nichten und Neffen,
- Partnern, Ehegatten, Schwiegereltern, Haushaltshilfen und Pflegepersonal.
Eigenbedarfskündigung für Kind der Lebensgefährtin?
Patchworkfamilien sind keine Seltenheit mehr. Aber darf ein Vermieter auch für das Kind seiner Lebensgefährtin Eigenbedarf anmelden? Antwort: Das hängt nach derzeitiger Rechtsprechung davon ab, ob Vermieter und Lebensgefährtin verheiratet sind. Wenn ja, dann ist das Kind der Lebensgefährtin mit dem Vermieter verschwägert (Stiefkind) und ist rechtlich Angehöriger der Familie des Vermieters. Er kann zu Gunsten seiner Stieftochter Eigenbedarf nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches erklären. So hat es das Landgericht Hamburg im Jahr 1996 entschieden (Az. 307 S 206/96). Sind Vermieter und Mutter des Kindes nicht verheiratet, besteht zwischen Vermieter und Kind keine Schwägerschaft nach Paragraf 1590 des Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach Ansicht des Amtsgerichts Siegburg ist dann zu Gunsten dieses Kind keine Eigenbedarfskündigung möglich (Az. 105 C 97/18, Urteil vom 17. Oktober 2018). Freilich kann ein Vermieter dann auch für das Kind seiner Lebensgefährtin Eigenbedarf anmelden, wenn das Kind zum Zeitpunkt der Kündigung mit dem Vermieter schon seit längerer Zeit auf Dauer zusammenwohnt. Denn neben Familienangehörigen kann ein Vermieter auch für „Angehörige seines Haushalts“ Eigenbedarf anmelden. Im Siegburger Fall allerdings studierte die Tochter der Lebensgefährtin schon und wohnte zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr im Haushalt des Lebensgefährten ihrer Mutter.
Eigenbedarf, wenn ein Unternehmen der Vermieter ist?
Unternehmen wie GmbHs, Aktiengesellschaften und andere juristische Personen wohnen nicht und können daher keinen Eigenbedarf an einer Wohnung haben. Das gilt auch für eine GmbH & Co. KG, meint der Bundesgerichtshof (Urteil vom 15.12.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 210/10). Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedoch kann zugunsten ihrer Mitglieder und deren Angehörigen Eigenbedarf geltend machen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 232/15). Achtung: Wenn es um auch gewerblich nutzbare Räume geht, kann die Eigenbedarfskündigung von Unternehmen zulässig sein (siehe nächster Absatz).
Auch für gewerbliche Nutzung ist Kündigung denkbar
Ist eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder sonst gewerblich nutzbar, darf der Vermieter seinen Mietern auch kündigen, um die Räume beruflich zu nutzen. Wieder gilt: Auch Familienangehörige und nahe Verwandte können den Grund für die Eigenbedarfskündigung liefern, hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 330/11).
Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung
Der Vermieter darf Eigenbedarf grundsätzlich auch anmelden, wenn er die Räume als Wohnung für sich selbst benötigt (Paragraf 573 Absatz 2 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuch). Ein solcher Eigenbedarf könnte vorliegen, wenn er die Wohnung künftig als Zweitwohnung oder Ferienwohnung nutzen möchte. Es ist nicht erforderlich, dass er in der Wohnung, für die er Eigenbedarf reklamiert, künftig seinen Lebensmittelpunkt einrichtet (BGH, Az. VIII ZR 186/17). Im Kündigungsschreiben an seinen Mieter muss der Vermieter den Eigenbedarf erläutern, also aufschreiben, wie oft und wie lange er die Wohnung künftig als Zweit- oder Ferienwohnung zu nutzen plant. Die schlichte Begründung: Ich brauche die Räume in Zukunft „für notwendige Aufenthalte in Berlin als Zweitwohnung“ ist zu wenig. Eine solche Eigenbedarfskündigung ist aus formalen Gründen unwirksam (Landgericht Berlin, Az. 67 S 249/19).
Ein bisschen mehr Begründung muss schon sein: Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2017 eine Eigenbedarfskündigung für wirksam erachtet, in der ein Vermieter seine berufliche und private Situation erläutert hatte. Er hatte erklärt, die Wohnung künftig aus beruflichen Gründen mehrmals im Jahr zu benötigen, um nicht mehr im Hotel oder bei Bekannten schlafen zu müssen (Az. VIII ZR 19/17).
Unser Rat
Vermieter. Sie dürfen Mietern kündigen, wenn Sie selbst oder nahe Verwandte Ihre Wohnung brauchen. Täuschen Sie Eigenbedarf aber nur vor, müssen Sie Schadenersatz zahlen und können wegen Betrugs angeklagt und bestraft werden.
Mieter. Liegt Eigenbedarf vor, müssen Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. Nur wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder andere Mitglieder des Haushalts eine besondere Härte darstellt, dürfen Sie der Kündigung widersprechen. Chancen zu bleiben haben vor allem alte oder kranke Mieter, die schon lange in der Wohnung leben.
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Normale Kündigungsfrist für Mietverträge gilt
Liegt Eigenbedarf vor und der Vermieter kündigt, dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Nach bis zu fünf Jahren Wohndauer haben Mieter ab Ende des Monats der Kündigung drei Monate Zeit bis zum Auszug. Nach bis zu acht Jahren sind es sechs Monate und nach mehr als acht Jahren neun Monate. Wenn der Eigenbedarf noch während der Kündigungsfrist entfällt, muss der Vermieter den Mieter informieren und ihm die Möglichkeit geben, den Mietvertrag doch fortzusetzen. Finden der Vermieter oder seine Verwandten allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist eine andere Wohnung und ziehen dort ein statt in die Wohnung des gekündigten Mieters, dann bleibt die Eigenbedarfskündigung wirksam.
In diesen Kündigungsfällen sind Richter streng
Sogar, wenn es nur ums Geld geht, ist eine Kündigung von Mietverträgen möglich. Bei solchen rein wirtschaftlich begründeten Kündigungen sind die Gerichte allerdings streng. Es reicht nicht aus, dass ein Haus oder eine Wohnung beim Verkauf mehr Geld bringen, wenn kein Mieter mehr darin wohnt. Nur wenn der Vermieter in ernsthaften wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, ist eine „Verwertungskündigung“ erlaubt. Dann darf der Vermieter seinen Mietern kündigen, wenn er dadurch beim Verkauf der Immobilie einen viel höheren Preis erzielen kann.
Akzeptiert hat das Landgericht Krefeld die Kündigung durch einen Vermieter, der 4 800 Euro Kreditrate für die Immobilie zu zahlen hatte, aber von seinen Mietern nur 2 000 Euro monatlich erhielt und der dann auch noch arbeitslos wurde (Az. 2 S 66/09).
Das Landgericht Detmold bestätigte die Kündigung durch einen Vermieter, der kurz vor der Pleite stand und jeden Cent brauchte, um seine Gläubiger zu bezahlen und die Insolvenz abzuwenden (Az. 2 S 122/00).
Keine Kündigung des Mieters in Härtefällen
Selbst wenn eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung eigentlich zulässig ist, kann sie im Einzelfall doch ausgeschlossen sein. Das passiert, wenn das Ende des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder sonst einen Angehörigen des Haushalts eine Härte bedeuten würde, die schwerer wiegt als die berechtigten Interessen des Vermieters. Der Mieter kann dann der Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Typischer Fall: Der Vermieter will den Auszug einer 81 Jahre alten Frau erzwingen, die seit 52 Jahren in der Wohnung lebt (Amtsgericht Schöneberg, Az. 15 C 602/03).
Der Auszug ist nicht schon allein wegen des hohen Alters oder einer Erkrankung des Mieters unzumutbar. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Beides begründe für sich genommen noch keine Härte. Geht mit dem hohen Alter des Mieters eine Krankheit einher und würde der Umzug den Gesundheitszustand des Mieters erheblich beeinträchtigen, kann allerdings eine Härte vorliegen, die gegen den Auszug spricht.
Attest reicht nicht als Beweis für Härtefall
In einem Kündigungsprozess wegen Eigenbedarfs reicht es nach Ansicht des BGH in der Regel allerdings nicht aus, dass der Mieter ein entsprechendes ärztliches Attest vorlegt. Das Gericht muss regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen, das Auskunft gibt über die Erkrankung, potenzielle umzugsbedingte Folgen und die Möglichkeiten, diese Folgen – etwa durch therapeutische Maßnahmen – abzumildern (Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17, Pressemitteilung des Gerichts). Folge für Mieter: Ohne Mietrechtsschutz über einen Mieterverein oder eine Versicherung kann der unberechtigte Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung kostspielig werden. Kommt nämlich der Gerichtsgutachter zum Ergebnis: Es liegt keine besondere Härte vor, dann muss der Mieter das Sachverständigengutachten zusätzlich zu den übrigen Gerichtskosten zahlen. Oft kosten solche Gutachten mehrere Tausend Euro. Vorab lässt sich nicht zuverlässig klären, ob eine besondere Härte vorliegt. Den Gutachter benennt erst das Gericht. Mieter sollten vor dem Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung nicht nur ihren Hausarzt fragen, sondern auch die Zweitmeinung eines unabhängigen Arztes einholen.
Lange, mieterfreundliche Fristen nach Umwandlung
Es gibt noch eine wichtige Einschränkung für das Recht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung: Wurde die Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrags in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, dann ist die Eigenbedarfskündigung für drei Jahre ausgeschlossen. Wo – wie in vielen Großstädten – Wohnungsmangel herrscht, ist die Kündigung des Mietvertrags sogar für zehn Jahre gesperrt. Um eine Umgehung dieser Regelung zu verhindern, gilt der gleiche Schutz vor Eigenbedarfskündigungen, wenn das Mietshaus im Ganzen an eine Personengesellschaft oder an mehrere verschiedene Eigentümer verkauft wird.
Widerstand – diese Kosten kommen auf Mieter zu
Greifen solche Einschränkungen nicht, haben Mieter ein Problem: Sie können oft kaum überprüfen, ob Eigenbedarf vorliegt. Den Auszug zu verweigern, weil der Vermieter womöglich bloß behauptet, die Wohnung für sich oder Verwandte zu benötigen, kann ohne Rechtsschutzversicherung oder Mieterverein sehr teuer werden. Der Vermieter wird vor dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, gegen den Mieter Klage auf Räumung erheben. Er muss dann seinen Eigenbedarf genau erklären und im Zweifel beweisen. Kann er das Gericht am Ende überzeugen, müssen die Mieter nicht nur ausziehen, sondern auch noch die Kosten des Verfahrens tragen.
Und wenn es nur ein vorgetäuschter Eigenbedarf war?
Diese Kosten erreichen bei einer Kaltmiete von 1 000 Euro pro Monat in typischen Fällen 8 000 Euro in der ersten Instanz und weitere gut 9 000 Euro in der Berufungsinstanz. Geht der Fall noch in die Revision vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe, kostet das noch einmal gut 12 000 Euro. Manchmal lässt sich nach dem Auszug beweisen, dass es gar keinen Eigenbedarf gab. Dann wird es teuer für den Vermieter. Hat der den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um die Wohnung teurer als bisher zu vermieten oder für möglichst viel Geld zu verkaufen, steht den früheren Mietern Schadenersatz zu. Sie können ihrem ehemaligen Vermieter dann vor allem die Kosten für den Umzug und die Differenz der neuen zur alten Miete in Rechnung stellen.
Doch der Beweis ist sogar in scheinbar klaren Fällen oft schwierig. Selbst wenn nach dem Auszug auf die mit Eigenbedarf begründete Kündigung hin Verkaufsschilder im Fenster hängen, statt dass jemand einzieht, können sich die früheren Mieter nicht sicher sein, dass ihnen Schadenersatz zusteht. Sie müssen nachweisen, dass entweder nie Eigenbedarf vorlag oder dieser bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist.
Miet-Prozess durch alle Instanzen
In Koblenz beschäftigt ein Streit um Schadenersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs die Justiz bereits seit Jahren. Die Mieter wollen erfahren haben, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht für seinen Neffen brauchte, sondern sie über einen Makler zum Verkauf anbot. Zunächst hielten das Amtsgericht und das Landgericht Koblenz die Eigenbedarfskündigung trotzdem für berechtigt. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidungen jedoch auf. Die Bemühungen, die Wohnung zu verkaufen, könnten ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist, meinten die Bundesrichter. Das Landgericht Koblenz rollte den Fall daraufhin neu auf und wies die Klage auf Zahlung von über 60 000 Euro Schadenersatz erneut ab. Die Kläger gaben immer noch nicht auf und zogen wieder vor den Bundesgerichtshof. Die Richter in Karlsruhe hoben das Urteil erneut auf und verwiesen den Fall zurück an die 13. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz. (Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen: VIII ZR 44/16) Kosten des Verfahrens bisher: Schätzungsweise erheblich mehr als 50 000 Euro. Das können sich Mieter ohne Rechtsschutzversicherung, die Mietrecht einschließt, oder Mitgliedschaft im Mieterverein sicher nicht leisten.
Vertraglicher Kündigungsausschluss wirksam
Eine Eigenbedarfskündigung kann durch eine Klausel im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen werden. Das hat das Landgericht Aschaffenburg entschieden (Az. 22 S 116/17). In dem Fall hatte ein Mieter von seiner Vermieterin eine Kündigung erhalten, die auf Eigenbedarf gestützt war. Er hielt die Kündigung für unwirksam und verwies auf eine Klausel im Mietvertrag, durch die genau eine solche Kündigung ausgeschlossen war. Die Vermieterin jedoch hielt die Klausel für unwirksam. Sie klagte schließlich auf Räumung und Herausgabe der Wohnung – doch ohne Erfolg. Die Richter entschieden, dass die Mietvertragsklausel wirksam sei. Bei Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit stehe es den Vertragsparteien frei, einen Kündigungsausschluss zugunsten des Mieters zu vereinbaren.
Der Vermieter kann laut Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In welchen Fällen das vorliegen kann, ist gesetzlich geregelt. Beispielsweise dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts braucht. Eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist nicht rechtswirksam. Umgekehrt – zum Vorteil des Mieters – können beide Vertragsparteien einen weitergehenden Ausschluss vereinbaren.
Tipp: Wollen Mieter und Vermieter einen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung wirksam vereinbaren, müssen sie die Schriftform wahren. Am besten schreiben sie den Verzicht direkt in den Mietvertrag. Treffen sie die Vereinbarung dagegen auf einem gesonderten Schriftstück, müssen sie die Zusammengehörigkeit der beiden Schriftstücke zweifelsfrei kenntlich machen.
Das sollten Mieter und Vermieter beachten
Tipps für Mieter
Rechtsberatung. Verhandeln Sie besser nicht selbst mit dem Vermieter, wenn er Ihnen die Kündigung schickt und Sie denken, dass Sie etwa wegen Alter oder Krankheit nicht ausziehen müssen. Lassen Sie sich unbedingt sofort vom Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten.
Widerspruch. Den Widerspruch müssen Sie schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist erklären. Sie sollen ihn begründen, wenn der Vermieter Sie dazu auffordert. Bleibt der Vermieter bei der Kündigung, muss er gegen Sie Räumungsklage erheben. Das Gericht wägt dann seine und Ihre Interessen ab.
Schadenersatz. Wenn Sie aufgrund der Kündigung ausziehen und feststellen, dass der Vermieter die Wohnung danach nicht wie angekündigt nutzt, könnte er den Eigenbedarf vorgetäuscht haben. Lassen Sie sich von einem Mietrechtsanwalt oder dem Mieterverein rechtlich beraten. Möglicherweise haben Sie eine Chance auf Schadenersatz.
Tipps für Vermieter
Bedarf. Das Gesetz ist klar: Wenn Sie, Ihre Familie oder nahe Verwandte Ihre Wohnung brauchen, dürfen Sie den Mietern kündigen. Sie müssen den Grund nachvollziehbar darstellen, alle Details sind nicht nötig.
Frist. Leben Ihre Mieter seit bis zu fünf Jahren in der Wohnung, haben sie drei Monate Zeit zum Ausziehen. Bei bis zu acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs, nach noch längerer Miete auf neun Monate.
Sperre. Sind Ihre Mieter schon in die Wohnung eingezogen, bevor sie in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, dürfen sie nach dem Verkauf noch drei Jahre, in Gegenden mit Wohnungsmangel zehn Jahre dort bleiben. Erst dann sind Sie zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.
Wegfall. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg, weil Sie oder Ihre Verwandten doch in eine andere Wohnung ziehen, müssen Sie Ihre Mieter informieren und ihnen anbieten, in der Wohnung zu bleiben. Sie müssen sonst Schadenersatz zahlen.
Dieses Special ist erstmals am 12. August 2016 auf test.de erschienen. Es wurde seitdem mehrfach aktualisiert, zuletzt am 23. September 2020.
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