Eigenbedarf

Eigenbedarf: Wann Wohnungs­besitzer Mietern kündigen dürfen

27.12.2012
Eigenbedarf - Wann Wohnungs­besitzer Mietern kündigen dürfen

Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann nicht einfach einziehen. Mieter sind bis zu zehn Jahre geschützt.

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Die auserwählte Wohnung ist fantastisch, der Preis für derzeitige Verhält­nisse moderat, die Finanzierung geklärt. Alles könnte so schön sein, wenn da nicht ein Mieter leben würde. Ob jemand die Immobilie bewohnt, ist wichtig für die Kauf­entscheidung. Aus gutem Grund: Will der Käufer selbst in die Wohnung ziehen, muss er Eigenbedarf geltend machen. Sofort einziehen kann er nicht. Im schlimmsten Fall muss er zehn Jahre warten, bevor er den Miet­vertrag kündigen kann. Eigenbedarf anmelden bedeutet auch: Der alte Mieter muss sich eine neue Bleibe suchen.

Immobilien sind derzeit ein begehrtes Investment. Viele Deutsche wollen ihr Geld in Sicherheit bringen – und sich zugleich ihren Wohn­traum erfüllen. Bei aller Euphorie, das ideale Objekt gefunden zu haben: Wer eine vermietete Wohnung kaufen will, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er zunächst nicht einziehen kann.

Der Mieter hat ein Recht darauf, in der Wohnung zu bleiben. „Kauf bricht nicht Miete“ heißt es im Bürgerlichen Gesetz­buch. Das bedeutet: Der Käufer kann den Miet­vertrag nicht einfach auflösen. Die bisherigen Bewohner sind geschützt. Wie lange hängt davon ab, wann die Immobilie in Eigentums­wohnungen aufgeteilt wurde, und ob der Mieter zu diesem Zeit­punkt bereits in der Wohnung gelebt hat.

Zehn Jahre auf die Wohnung warten

Recht schnell kommt der neue Eigentümer in seine Wohnung, wenn sie schon vor dem Einzug des jetzigen Mieters umge­wandelt wurde. Dann gilt nur die ordentliche Kündigungs­frist von drei bis neun Monaten – je nach Mietdauer (siehe Kündigungsfristen).

Wurde ein Haus erst nach Einzug des Mieters in Einzel­eigentum aufgeteilt, sieht es schlecht aus für Käufer. Zur ordentlichen Kündigungs­frist addieren sich bis zu zehn Jahre Sperr­frist. Diese läuft auch weiter, wenn Wohnungen erneut den Besitzer wechseln. Ein Beispiel: Eine Erben­gemeinschaft verkauft die Wohnungen eines Miets­hauses an einzelne Eigentümer. Es gelten drei Jahre Sperr­frist. Der erste Käufer trennt sich nach zwei Jahren von seiner Wohnung. Der nächste Eigentümer darf nach einem Jahr kündigen.

Tipp: Auskunft über die Fristen erhalten Sie bei den Gemeinde- oder Stadt­verwaltungen und bei Mieter­ver­einen.

Dem Mieter Angebote unterbreiten

Der Neueigentümer braucht Geduld. „Wer nicht warten möchte, kann dem Mieter vorschlagen, den Vertrag zu einem bestimmten Zeit­punkt aufzuheben. Als Gegen­leistung erspart der Vermieter dem umzugs­willigen Bewohner doppelte Mietzah­lungen und beispiels­weise die Schön­heits­reparaturen“, empfiehlt der Kölner Rechts­anwalt Karl Friedrich Wiek.

Wenn das nicht hilft, versuchen einige, die Mieter aus der Wohnung heraus­zukaufen. „Wie hoch die gebotenen Beträge sind, hängt davon ab, wie schnell der Vermieter regulär in die Wohnung käme, und wie groß sein Interesse am baldigen Einzug ist“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Die Beträge können schnell in die Tausende gehen.

Kündigung nur mit gutem Grund

Eigenbedarf - Wann Wohnungs­besitzer Mietern kündigen dürfen
Eigentümer. Möchte der Käufer mit Kind und Kegel einziehen, hat er gute Karten, wegen Eigenbedarf kündigen zu dürfen.

Auch nach Ablauf der Fristen kann der Eigentümer nicht einfach kündigen. Er muss ein „berechtigtes Interesse“ anmelden. Das heißt: Er muss nach­voll­zieh­bare Gründe haben, weswegen er die Wohnung braucht. Eine Kündigung ist in Ordnung, wenn der Käufer als „Herr seiner eigenen vier Wände“ einziehen will (Bundes­verfassungs­gericht, Az. 1 BvR 696/93) oder nach einer Trennung die Räume für sich braucht (Land­gericht Köln, Az. 1 S 27/96). Eigenbedarf besteht auch, wenn der Vermieter die Wohnung als Büro nutzen möchte (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 330/11).

Der Eigentümer kann Eigenbedarf auch für einzelne Personen anmelden. Dabei muss es sich um Familien­angehörige oder Angehörige seines Haus­halts handeln, also zum Beispiel um die Lebens­gefähr­tin oder deren Kind. Familien­angehörige sind nicht nur Ehepartner und Kinder, sondern auch Eltern und Geschwister des Vermieters. Eine Kündigung ist auch rechtens, wenn der Neffe nach einer neuen Bleibe sucht (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 159/09).

Wer schwindelt, muss zahlen

Der Eigentümer darf nicht kündigen, um die Wohnung neu zu vermieten oder zu verkaufen. Und er darf den Eigenbedarf nicht vortäuschen. Das macht die Kündigung unwirk­sam. Zieht der Mieter wegen eines vorgetäuschten Eigenbe­darfs aus, kann er Schaden­ersatz verlangen: Der Vermieter muss Umzugs- und Maklerkosten­ersetzen, aber auch die Differenz zu einer womöglich höheren Miete der neuen Wohnung. Allerdings muss der Mieter beweisen, dass die Eigenbe­darfs­kündigung nur ein Täuschungs­manöver war, um ihn aus der Wohnung zu bekommen (Bundes­gerichts­hof, Az. VIII ZR 368/03). Schaden­ersatz steht dem Mieter auch zu, wenn ihn der Eigentümer nicht informiert, dass der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungs­frist entfallen ist.

Alte und Kranke dürfen bleiben

Will der Vermieter kündigen, muss er das schriftlich tun. „Er muss angeben, für wen er die Räume braucht und warum gerade jetzt“, sagt Rechts­anwalt Wiek. Fehlen die Angaben, ist die Kündigung unwirk­sam.

Selbst wenn der Vermieter alles richtig macht – manchmal kommt er trotzdem nicht in seine Wohnung. Mieter dürfen einer an sich zulässigen Kündigung wider­sprechen, wenn sie der Auszug besonders hart treffen würde. Eine hoch­schwangere Frau beispiels­weise kann ebenso bleiben wie Schwerkranke oder Hoch­betagte, die den Auszug nicht verkraften würden.

27.12.2012
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