Eigenbedarf Kündigung Was Vermieter dürfen, wie Mieter sich wehren können

Eigenbe­darfs­kündigung für sons­tige Personen

Patchwork­familien sind keine Seltenheit mehr. Aber darf ein Vermieter auch für das Kind seiner Lebens­gefähr­tin Eigenbedarf anmelden? Antwort: Das hängt nach derzeitiger Recht­sprechung davon ab, ob Vermieter und Lebens­gefähr­tin verheiratet sind.

Stief­kinder. Wenn ja, dann ist das Kind der Lebens­gefähr­tin mit dem Vermieter verschwägert (Stiefkind) und ist recht­lich Angehöriger der Familie des Vermieters. Er kann zu Gunsten seiner Stief­tochter Eigenbedarf nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches erklären. So hat es das Land­gericht Hamburg im Jahr 1996 entschieden (Az. 307 S 206/96).

Haus­halts­angehörige. Sind Vermieter und Mutter des Kindes nicht verheiratet, besteht zwischen Vermieter und Kind keine Schwägerschaft nach Paragraf 1590 des Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach Ansicht des Amts­gerichts Siegburg kann der Vermieter dann für dieses Kind keinen Eigenbedarf als Familien­angehöriger reklamieren (Az. 105 C 97/18, Urteil vom 17. Oktober 2018). Hätte das Kind zum Zeit­punkt der Kündigungs­erklärung schon seit längerer Zeit mit dem Vermieter zusammenge­wohnt, hätte er für das Kind als „Angehöriger seines Haus­halts“ Eigenbedarf anmelden können. Im Siegburger Fall war es aber anders: Die Tochter der Lebens­gefähr­tin, für die der Eigenbedarf erklärt worden war, studierte bereits und wohnte zum Zeit­punkt der Kündigung nicht mehr im Haushalt des Vermieters und Lebens­gefährten ihrer Mutter.

Nicht im Haushalt lebende Pfle­gekraft. Ein pflegebedürftiger Vermieter kann einen Miet­vertrag über eine vermietete Drei­zimmerwohnung wegen Eigenbe­darfs kündigen, wenn er die Wohnung künftig seiner Pfle­gekraft über­lassen möchte, damit diese möglichst nah bei ihm lebt. Der betroffene Mieter kann den angemeldeten Eigen­barf nicht mit dem Argument abwehren, der Vermieter solle die Pflege­person doch in seine Wohnung aufnehmen. Der Vermieter muss sich auch nicht auf die Pflege durch in der Nähe lebende Familien­angehörige verweisen lassen. Das Land­gericht Stutt­gart bejahte eine Kündigungs­möglich­keit nach Paragraf 573 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (Az. 13 S 125/20).

Eigenbedarf, wenn ein Unternehmen der Vermieter ist?

Unternehmen wie GmbHs, Aktiengesell­schaften und andere juristische Personen wohnen nicht und können daher keinen Eigenbedarf an einer Wohnung haben. Das gilt auch für eine GmbH & Co. KG, meint der Bundes­gerichts­hof (Urteil vom 15.12.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 210/10).

Eine Gesell­schaft bürgerlichen Rechts jedoch kann zugunsten ihrer Mitglieder und deren Angehörigen Eigenbedarf geltend machen (Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 232/15).

Achtung: Wenn es um auch gewerb­lich nutz­bare Räume geht, kann die Eigenbe­darfs­kündigung von Unternehmen zulässig sein (siehe nächster Absatz).

Auch für gewerb­liche Nutzung ist Kündigung denk­bar

Ist eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder sonst gewerb­lich nutz­bar, darf der Vermieter seinen Mietern auch kündigen, um die Räume beruflich zu nutzen. Wieder gilt: Auch Familien­angehörige und nahe Verwandte können den Grund für die Eigenbe­darfs­kündigung liefern, hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. VIII ZR 330/11).

Nutzung als Zweit- oder Ferien­wohnung

Der Vermieter darf Eigenbedarf grund­sätzlich auch anmelden, wenn er die Räume als Wohnung für sich selbst benötigt (Paragraf 573 Absatz 2 Nummer 2 Bürgerliches Gesetz­buch). Ein solcher Eigenbedarf könnte vorliegen, wenn er die Wohnung künftig als Zweit­wohnung oder Ferien­wohnung nutzen möchte. Es ist nicht erforderlich, dass er in der Wohnung, für die er Eigenbedarf reklamiert, künftig seinen Lebens­mittel­punkt einrichtet (BGH, Az. VIII ZR 186/17).

Im Kündigungs­schreiben an seinen Mieter muss der Vermieter den Eigenbedarf erläutern, also aufschreiben, wie oft und wie lange er die Wohnung künftig als Zweit- oder Ferien­wohnung zu nutzen ­plant. Die schlichte Begründung: Ich brauche die Räume in Zukunft „für notwendige Aufenthalte in Berlin als Zweit­wohnung“ ist zu wenig. Eine solche Eigenbe­darfs­kündigung ist aus formalen Gründen unwirk­sam (Land­gericht Berlin, Az. 67 S 249/19).

Ein biss­chen mehr Begründung muss schon sein: Der Bundes­gerichts­hof hat im Jahr 2017 eine Eigenbe­darfs­kündigung für wirk­sam erachtet, in der ein Vermieter seine berufliche und private Situation erläutert hatte. Er hatte erklärt, die Wohnung künftig aus beruflichen ­Gründen mehr­mals im Jahr zu ­be­nötigen, um nicht mehr im Hotel oder bei Bekannten schlafen zu müssen ­(Az. VIII ZR 19/17).

Unzu­lässige Eigenbe­darfs­kündigungen

Braucht ein Vermieter die Wohnung für sich, einen Familien­angehörigen oder nahen Verwandten, kann die Eigenbe­darfs­kündigung im Einzel­fall dennoch unwirk­sam sein. Nämlich dann, wenn der Vermieter über­dimensionierten Wohn­bedarf geltend macht, so dass die Kündigung als Miss­brauch anzu­sehen ist. Dazu zählen vor allem die Fälle, in denen der Vermieter eine sehr große Wohnung für noch junge Familien­angehörige haben möchte.

Erhöhter Wohn­bedarf. Vermieter kündigt Mieter, damit seine noch zu Hause wohnende und noch in der Ausbildung befindliche 19-jährige Tochter mit minimalem Hausstand in die 120 Quadrat­meter große Vier­zimmerwohnung des Mieters einziehen kann (Land­gericht Berlin, Az. 64 S 50/20).

Andere Wohnung steht frei. Eine Kündigung wegen Eigenbe­darfs ist dann rechts­miss­bräuchlich, wenn der Vermieter noch eine weitere Wohnung besitzt, die frei ist und für seine Zwecke (hier: Über­lassung der Wohnung an Pfle­gekraft) ebenso geeignet ist wie die Wohnung des Mieters, für die der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat (Land­gericht Stutt­gart, Az. 13 S 125/20).

Normale Kündigungs­frist für Miet­verträge gilt

Liegt Eigenbedarf vor und der Vermieter kündigt, dann gelten die gesetzlichen Kündigungs­fristen. Nach bis zu fünf Jahren Wohn­dauer haben Mieter ab Ende des Monats der Kündigung drei Monate Zeit bis zum Auszug. Nach bis zu acht Jahren sind es sechs Monate und nach mehr als acht Jahren neun Monate.

Wenn der Eigenbedarf noch während der Kündigungs­frist entfällt, muss der Vermieter den Mieter informieren und ihm die Möglich­keit geben, den Miet­vertrag doch fort­zusetzen. Finden der Vermieter oder seine Verwandten allerdings erst nach Ablauf der Kündigungs­frist eine andere Wohnung und ziehen dort ein statt in die Wohnung des gekündigten Mieters, dann bleibt die Eigenbe­darfs­kündigung wirk­sam.

Kündigung aus wirt­schaftlichen Gründen

Sogar, wenn es nur ums Geld geht, ist eine Kündigung von Miet­verträgen möglich. Bei solchen rein wirt­schaftlich begründeten Kündigungen sind die Gerichte allerdings streng. Es reicht nicht aus, dass ein Haus oder eine Wohnung beim Verkauf mehr Geld bringen, wenn kein Mieter mehr darin wohnt. Nur wenn der Vermieter in ernst­haften wirt­schaftlichen Schwierig­keiten steckt, ist eine Verwertungs­kündigung erlaubt. Dann darf der Vermieter seinen Mietern kündigen, wenn er dadurch beim Verkauf der Immobilie einen viel höheren Preis erzielen kann.

Beispiele:

• Akzeptiert hat das Land­gericht Krefeld die Kündigung durch einen Vermieter, der 4 800 Euro Kreditrate für die Immobilie zu zahlen hatte, aber von seinen Mietern nur 2 000 Euro monatlich erhielt und der dann auch noch arbeitslos wurde (Az. 2 S 66/09).
• Das Land­gericht Detmold bestätigte die Kündigung durch einen Vermieter, der kurz vor der Pleite stand und jeden Cent brauchte, um seine Gläubiger zu bezahlen und die Insolvenz abzu­wenden (Az. 2 S 122/00).

Keine Kündigung des Mieters in Härtefällen

Selbst wenn eine Eigenbe­darfs- oder Verwertungs­kündigung eigentlich zulässig ist, kann sie im Einzel­fall doch ausgeschlossen sein. Das passiert, wenn das Ende des Miet­verhält­nisses für den Mieter, seine Familie oder sonst einen Angehörigen des Haus­halts eine Härte bedeuten würde, die schwerer wiegt als die berechtigten Interessen des Vermieters. Der Mieter kann dann der Kündigung wider­sprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Miet­verhält­nisses verlangen.

Typischer Fall: Der Vermieter will den Auszug einer 81 Jahre alten Frau erzwingen, die seit 52 Jahren in der Wohnung lebt (Amts­gericht Schöne­berg, Az. 15 C 602/03).

Wann liegt ein Härtefall vor?

Der Auszug ist nicht schon allein wegen des hohen Alters oder einer Erkrankung des Mieters unzu­mutbar. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 68/19). Beides begründe für sich genommen noch keine Härte. Geht mit dem hohen Alter des Mieters eine Krankheit einher und würde der Umzug den Gesund­heits­zustand des Mieters erheblich beein­trächtigen, kann allerdings eine Härte vorliegen, die gegen den Auszug spricht.

Hohes Alter plus Verwurzelung am Wohn­ort. Ist der Mieter schon recht alt und ist er außerdem stark verwurzelt in seine Umge­bung, kann ein Härtefall vorliegen, die es dem Vermieter verbietet, den Mieter vor die Tür zu setzen. In einem Prozess müssen Mieter eine solche Verwurzelung gut belegen können, um die Kündigung abzu­wehren. Vor dem Land­gericht Berlin ist das jüngst einer 84-jährigen Mieterin gelungen. Das Gericht erklärte die Eigenbe­darfs­kündigung des Vermieters für unwirk­sam, da die Frau bereits mehr als 20 Jahre in der Wohnung gelebt und außerdem Ärzte und soziale Kontakte in der Nach­barschaft hatte. Das sei eine „tiefe Verwurzelung“, aus der die Mieterin nicht gerissen werden dürfe (Az. 67 S 345/18, Urteil vom 25. Mai 2021).

Dementielles Syndrom. Das Amts­gericht Berlin-Mitte hat eine persönliche Härte bei einem 73-jährigen Mieter anerkannt, der an einem dementiellen Syndrom erkrankt war und Suizid­gedanken hatte. Vor Gericht kam ein Sach­verständiger zu dem Ergebnis, dass ein Auszug eine schwerwiegende Verschlechterung des Gesund­heits­zustands des Mieters verursachen könnte. Das Gericht wies die Räumungs­klage des Vermieters daher ab und verpflichtete ihn, das Miet­verhältnis mit dem erkrankten Mieter unbe­fristet fort­zusetzen (Az. 10 C 3/19).

Attest reicht nicht als Beweis für Härtefall

In einem Kündigungs­prozess wegen Eigenbe­darfs reicht es nach Ansicht des BGH in der Regel allerdings nicht aus, dass der Mieter ein entsprechendes ärzt­liches Attest vorlegt. Das Gericht muss regel­mäßig von Amts wegen ein Sach­verständigen­gut­achten einholen, das Auskunft gibt über die Erkrankung, potenzielle umzugs­bedingte Folgen und die Möglich­keiten, diese Folgen – etwa durch therapeutische Maßnahmen – abzu­mildern (Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17, Pressemitteilung des Gerichts).

Folge für Mieter: Ohne Miet­rechts­schutz über einen Mieter­ver­ein oder eine Versicherung kann der unbe­rechtigte Wider­spruch gegen die Eigenbe­darfs­kündigung kost­spielig werden. Kommt nämlich der Gerichts­gut­achter zum Ergebnis: Es liegt keine besondere Härte vor, dann muss der Mieter das Sach­verständigen­gut­achten zusätzlich zu den übrigen Gerichts­kosten zahlen. Oft kosten solche Gutachten mehrere Tausend Euro.

Vorab lässt sich nicht zuver­lässig klären, ob eine besondere Härte vorliegt. Den Gutachter benennt erst das Gericht. Mieter sollten vor dem Wider­spruch gegen die Eigenbe­darfs­kündigung nicht nur ihren Haus­arzt fragen, sondern auch die Zweitmeinung eines unabhängigen Arztes einholen.

Lange, mieterfreundliche Fristen nach Umwandlung

Es gibt noch eine wichtige Einschränkung für das Recht des Vermieters auf eine Eigenbe­darfs­kündigung: Wurde die Wohnung erst nach Abschluss des Miet­vertrags in eine Eigentums­wohnung umge­wandelt und verkauft, dann ist die Eigenbe­darfs­kündigung für drei Jahre ausgeschlossen. Wo – wie in vielen Groß­städten – Wohnungs­mangel herrscht, ist die Kündigung des Miet­vertrags sogar für zehn Jahre gesperrt.

Um eine Umge­hung dieser Regelung zu verhindern, gilt der gleiche Schutz vor Eigenbe­darfs­kündigungen, wenn das Miets­haus im Ganzen an eine Personengesell­schaft oder an mehrere verschiedene Eigentümer verkauft wird.

Und wenn es nur ein vorgetäuschter Eigenbedarf war?

Diese Kosten erreichen bei einer Kaltmiete von 1 000 Euro pro Monat in typischen Fällen 8 000 Euro in der ersten Instanz und weitere gut 9 000 Euro in der Berufungs­instanz. Geht der Fall noch in die Revision vor dem Bundes­gerichts­hof in Karls­ruhe, kostet das noch einmal gut 12 000 Euro. Manchmal lässt sich nach dem Auszug beweisen, dass es gar keinen Eigenbedarf gab. Dann wird es teuer für den Vermieter. Hat der den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um die Wohnung teurer als bisher zu vermieten oder für möglichst viel Geld zu verkaufen, steht den früheren Mietern Schaden­ersatz zu. Sie können ihrem ehemaligen Vermieter dann vor allem die Kosten für den Umzug und die Differenz der neuen zur alten Miete in Rechnung stellen.

Doch der Beweis ist sogar in scheinbar klaren Fällen oft schwierig. Selbst wenn nach dem Auszug auf die mit Eigenbedarf begründete Kündigung hin Verkaufs­schilder im Fenster hängen, statt dass jemand einzieht, können sich die früheren Mieter nicht sicher sein, dass ihnen Schaden­ersatz zusteht. Sie müssen nach­weisen, dass entweder nie Eigenbedarf vorlag oder dieser bereits vor Ablauf der Kündigungs­frist weggefallen ist.

Miet-Prozess durch alle Instanzen

In Koblenz beschäftigte ein Streit um Schaden­ersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbe­darfs die Justiz bereits jahre­lang. Die Mieter wollten erfahren haben, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht für seinen Neffen brauchte, sondern sie über einen Makler zum Verkauf anbot. Zunächst hielten das Amts­gericht und das Land­gericht Koblenz die Eigenbe­darfs­kündigung trotzdem für berechtigt. Der Bundes­gerichts­hof hob die Entscheidungen jedoch auf. Die Bemühungen, die Wohnung zu verkaufen, könnten ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist, meinten die Bundes­richter. Das Land­gericht Koblenz rollte den Fall darauf­hin neu auf und wies die Klage auf Zahlung von über 60 000 Euro Schaden­ersatz erneut ab. Die Kläger gaben immer noch nicht auf und zogen wieder vor den Bundes­gerichts­hof. Die Richter in Karls­ruhe hoben das Urteil erneut auf und verwiesen den Fall zurück an die 13. Zivilkammer des Land­gerichts Koblenz. (Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen: VIII ZR 44/16) Kosten des inzwischen abge­schlossenen Verfahrens allein bis dorthin: Schät­zungs­weise erheblich mehr als 50 000 Euro. Das können sich Mieter ohne Rechts­schutz­versicherung, die Mietrecht einschließt, oder Mitgliedschaft im Mieter­ver­ein sicher nicht leisten.

Tipps für Mieter

Rechts­beratung. Verhandeln Sie besser nicht selbst mit dem Vermieter, wenn er Ihnen die Kündigung schickt und Sie denken, dass Sie etwa wegen Alter oder Krankheit nicht ausziehen müssen. Lassen Sie sich unbe­dingt sofort vom Mieter­ver­ein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten.

Wider­spruch. Den Wider­spruch müssen Sie schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungs­frist erklären. Sie sollen ihn begründen, wenn der Vermieter Sie dazu auffordert. Bleibt der Vermieter bei der Kündigung, muss er gegen Sie Räumungs­klage erheben. Das Gericht wägt dann seine und Ihre Interessen ab.

Schaden­ersatz. Wenn Sie aufgrund der Kündigung ausziehen und fest­stellen, dass der Vermieter die Wohnung danach nicht wie angekündigt nutzt, könnte er den Eigenbedarf vorgetäuscht haben. Lassen Sie sich von einem Miet­rechts­anwalt oder dem Mieter­ver­ein recht­lich beraten. Möglicher­weise haben Sie eine Chance auf Schaden­ersatz.

Tipps für Vermieter

Bedarf. Das Gesetz ist klar: Wenn Sie, Ihre Familie oder nahe Verwandte Ihre Wohnung brauchen, dürfen Sie den Mietern kündigen. Sie müssen den Grund nach­voll­zieh­bar darstellen, alle Details sind nicht nötig.

Frist. Leben Ihre Mieter seit bis zu fünf Jahren in der Wohnung, haben sie drei Monate Zeit zum Ausziehen. Bei bis zu acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs, nach noch längerer Miete auf neun Monate.

Sperre. Sind Ihre Mieter schon in die Wohnung einge­zogen, bevor sie in eine Eigentums­wohnung umge­wandelt wurde, dürfen sie nach dem Verkauf noch drei Jahre, in Gegenden mit Wohnungs­mangel zehn Jahre dort bleiben. Erst dann sind Sie zur Eigenbe­darfs­kündigung berechtigt.

Wegfall. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungs­frist wieder weg, weil Sie oder Ihre Verwandten doch in eine andere Wohnung ziehen, müssen Sie Ihre Mieter informieren und ihnen anbieten, in der Wohnung zu bleiben. Sie müssen sonst Schaden­ersatz zahlen.