Eigenbedarf Kündigung Was Vermieter dürfen, wie Mieter sich wehren können

Eigenbedarf Kündigung - Was Vermieter dürfen, wie Mieter sich wehren können
Kündigung wegen Eigenbe­darfs. Eine lange Mietdauer oder ein hohes Alter allein stellen laut Bundes­gerichts­hof noch keine Härte dar. © mauritius images / Westend61 / Eloisa Ramos

Möchte der Vermieter die Wohnung selbst nutzen, kann er wegen Eigenbe­darfs kündigen. Manchmal ist der nur Bedarf vorgetäuscht. Wir sagen, wie Mieter sich wehren können.

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Die Eigenbe­darfs­kündigung – alle Details

Privat­eigentum ist Grund­recht. Doch auch das Recht des Mieters auf seine Wohnung steht unter dem Schutz des Grund­gesetzes. Was das für Mieter und Vermieter heißt, hat der Bundes­tag ins Bürgerliche Gesetz­buch geschrieben: Miet­verträge dürfen normaler­weise nicht gekündigt werden, solange der Mieter seine Pflichten erfüllt und insbesondere seine Miete pünkt­lich bezahlt.

Es gibt allerdings Ausnahmen. Die wichtigste Ausnahme: Der Vermieter braucht die Wohnung selbst und meldet Eigenbedarf an. Je höher die Mieten steigen, um so häufiger brauchen Vermieter ihre oder eine ihrer Wohnungen selbst. Sie dürfen Mietern kündigen, wenn sie eine Wohnung für sich, ihre Familie oder nahe Verwandte brauchen. Zulässig ist die Eigenbe­darfs­kündigung zugunsten von

  • Kindern, Stief­kindern, Eltern, Enkeln, Groß­eltern,
  • Geschwistern, Nichten und Neffen,
  • Part­nern, Ehegatten, Schwieger­eltern, Haus­halts­hilfen und Pflege­personal.

Eigenbe­darfs­kündigung für Kind der Lebens­gefähr­tin?

Patchwork­familien sind keine Seltenheit mehr. Aber darf ein Vermieter auch für das Kind seiner Lebens­gefähr­tin Eigenbedarf anmelden? Antwort: Das hängt nach derzeitiger Recht­sprechung davon ab, ob Vermieter und Lebens­gefähr­tin verheiratet sind.

Stief­kinder. Wenn ja, dann ist das Kind der Lebens­gefähr­tin mit dem Vermieter verschwägert (Stiefkind) und ist recht­lich Angehöriger der Familie des Vermieters. Er kann zu Gunsten seiner Stief­tochter Eigenbedarf nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches erklären. So hat es das Land­gericht Hamburg im Jahr 1996 entschieden (Az. 307 S 206/96).

Haus­halts­angehörige. Sind Vermieter und Mutter des Kindes nicht verheiratet, besteht zwischen Vermieter und Kind keine Schwägerschaft nach Paragraf 1590 des Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach Ansicht des Amts­gerichts Siegburg kann der Vermieter dann für dieses Kind keinen Eigenbedarf als Familien­angehöriger reklamieren (Az. 105 C 97/18, Urteil vom 17. Oktober 2018). Hätte das Kind zum Zeit­punkt der Kündigungs­erklärung schon seit längerer Zeit mit dem Vermieter zusammen gewohnt, hätte er für das Kind als „Angehöriger seines Haus­halts“ Eigenbedarf anmelden können. Im Siegburger Fall war es aber anders: Die Tochter der Lebens­gefähr­tin, für die der Eigenbedarf erklärt worden war, studierte bereits und wohnte zum Zeit­punkt der Kündigung nicht mehr im Haushalt des Vermieters und Lebens­gefährten ihrer Mutter.

Eigenbedarf, wenn ein Unternehmen der Vermieter ist?

Unternehmen wie GmbHs, Aktiengesell­schaften und andere juristische Personen wohnen nicht und können daher keinen Eigenbedarf an einer Wohnung haben. Das gilt auch für eine GmbH & Co. KG, meint der Bundes­gerichts­hof (Urteil vom 15.12.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 210/10).

Eine Gesell­schaft bürgerlichen Rechts jedoch kann zugunsten ihrer Mitglieder und deren Angehörigen Eigenbedarf geltend machen (Bundes­gerichts­hof, Urteil vom 14.12.2016, Aktenzeichen: VIII ZR 232/15).

Achtung: Wenn es um auch gewerb­lich nutz­bare Räume geht, kann die Eigenbe­darfs­kündigung von Unternehmen zulässig sein (siehe nächster Absatz).

Auch für gewerb­liche Nutzung ist Kündigung denk­bar

Ist eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder sonst gewerb­lich nutz­bar, darf der Vermieter seinen Mietern auch kündigen, um die Räume beruflich zu nutzen. Wieder gilt: Auch Familien­angehörige und nahe Verwandte können den Grund für die Eigenbe­darfs­kündigung liefern, hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Az. VIII ZR 330/11).

Nutzung als Zweit- oder Ferien­wohnung

Der Vermieter darf Eigenbedarf grund­sätzlich auch anmelden, wenn er die Räume als Wohnung für sich selbst benötigt (Paragraf 573 Absatz 2 Nummer 2 Bürgerliches Gesetz­buch). Ein solcher Eigenbedarf könnte vorliegen, wenn er die Wohnung künftig als Zweit­wohnung oder Ferien­wohnung nutzen möchte. Es ist nicht erforderlich, dass er in der Wohnung, für die er Eigenbedarf reklamiert, künftig seinen Lebens­mittel­punkt einrichtet (BGH, Az. VIII ZR 186/17).

Im Kündigungs­schreiben an seinen Mieter muss der Vermieter den Eigenbedarf erläutern, also aufschreiben, wie oft und wie lange er die Wohnung künftig als Zweit- oder Ferien­wohnung zu nutzen ­plant. Die schlichte Begründung: Ich brauche die Räume in Zukunft „für notwendige Aufenthalte in Berlin als Zweit­wohnung“ ist zu wenig. Eine solche Eigenbe­darfs­kündigung ist aus formalen Gründen unwirk­sam (Land­gericht Berlin, Az. 67 S 249/19).

Ein biss­chen mehr Begründung muss schon sein: Der Bundes­gerichts­hof hat im Jahr 2017 eine Eigenbe­darfs­kündigung für wirk­sam erachtet, in der ein Vermieter seine berufliche und private Situation erläutert hatte. Er hatte erklärt, die Wohnung künftig aus beruflichen ­Gründen mehr­mals im Jahr zu ­be­nötigen, um nicht mehr im Hotel oder bei Bekannten schlafen zu müssen ­(Az. VIII ZR 19/17).

Unzu­lässige Eigenbe­darfs­kündigungen

Braucht ein Vermieter die Wohnung für sich, einen Familien­angehörigen oder nahen Verwandten, kann die Eigenbe­darfs­kündigung im Einzel­fall dennoch unwirk­sam sein. Nämlich dann, wenn der Vermieter über­dimensionierten Wohn­bedarf geltend macht, so dass die Kündigung als Miss­brauch anzu­sehen ist. Dazu zählen vor allem die Fälle, in denen der Vermieter eine sehr große Wohnung für noch junge Familien­angehörige haben möchte.

Kündigung unwirk­sam: Vermieter kündigt Mieter, damit seine noch zu Hause wohnende und noch in der Ausbildung befindliche 19-jährige Tochter mit minimalem Hausstand in die 120 Quadrat­meter große Vier­zimmerwohnung des Mieters einziehen kann (Land­gericht Berlin, Az. 64 S 50/20).

Unser Rat

Vermieter.
Sie dürfen Mietern kündigen, wenn Sie selbst oder nahe Verwandte Ihre Wohnung brauchen. Täuschen Sie Eigenbedarf aber nur vor, müssen Sie Schaden­ersatz zahlen und können wegen Betrugs angeklagt und bestraft werden.
Mieter.
Liegt Eigenbedarf vor, müssen Sie nach Ablauf der Kündigungs­frist ausziehen. Nur wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder andere Mitglieder des Haus­halts eine besondere Härte darstellt, dürfen Sie der Kündigung wider­sprechen. Chancen zu bleiben haben vor allem alte oder kranke Mieter, die schon lange in der Wohnung leben.
Über­blick.
Weitere wichtige Fragen für Mieter rund um Miet­vertrag, Kaution, Neben­kosten oder Miet­minderung beant­wortet unser Mieter-Set.

Normale Kündigungs­frist für Miet­verträge gilt

Liegt Eigenbedarf vor und der Vermieter kündigt, dann gelten die gesetzlichen Kündigungs­fristen. Nach bis zu fünf Jahren Wohn­dauer haben Mieter ab Ende des Monats der Kündigung drei Monate Zeit bis zum Auszug. Nach bis zu acht Jahren sind es sechs Monate und nach mehr als acht Jahren neun Monate.

Wenn der Eigenbedarf noch während der Kündigungs­frist entfällt, muss der Vermieter den Mieter informieren und ihm die Möglich­keit geben, den Miet­vertrag doch fort­zusetzen. Finden der Vermieter oder seine Verwandten allerdings erst nach Ablauf der Kündigungs­frist eine andere Wohnung und ziehen dort ein statt in die Wohnung des gekündigten Mieters, dann bleibt die Eigenbe­darfs­kündigung wirk­sam.

Kündigung aus wirt­schaftlichen Gründen

Sogar, wenn es nur ums Geld geht, ist eine Kündigung von Miet­verträgen möglich. Bei solchen rein wirt­schaftlich begründeten Kündigungen sind die Gerichte allerdings streng. Es reicht nicht aus, dass ein Haus oder eine Wohnung beim Verkauf mehr Geld bringen, wenn kein Mieter mehr darin wohnt. Nur wenn der Vermieter in ernst­haften wirt­schaftlichen Schwierig­keiten steckt, ist eine Verwertungs­kündigung erlaubt. Dann darf der Vermieter seinen Mietern kündigen, wenn er dadurch beim Verkauf der Immobilie einen viel höheren Preis erzielen kann.

Beispiele:

  • Akzeptiert hat das Land­gericht Krefeld die Kündigung durch einen Vermieter, der 4 800 Euro Kreditrate für die Immobilie zu zahlen hatte, aber von seinen Mietern nur 2 000 Euro monatlich erhielt und der dann auch noch arbeitslos wurde (Az. 2 S 66/09).
  • Das Land­gericht Detmold bestätigte die Kündigung durch einen Vermieter, der kurz vor der Pleite stand und jeden Cent brauchte, um seine Gläubiger zu bezahlen und die Insolvenz abzu­wenden (Az. 2 S 122/00).

Keine Kündigung des Mieters in Härtefällen

Selbst wenn eine Eigenbe­darfs- oder Verwertungs­kündigung eigentlich zulässig ist, kann sie im Einzel­fall doch ausgeschlossen sein. Das passiert, wenn das Ende des Miet­verhält­nisses für den Mieter, seine Familie oder sonst einen Angehörigen des Haus­halts eine Härte bedeuten würde, die schwerer wiegt als die berechtigten Interessen des Vermieters. Der Mieter kann dann der Kündigung wider­sprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Miet­verhält­nisses verlangen.

Typischer Fall: Der Vermieter will den Auszug einer 81 Jahre alten Frau erzwingen, die seit 52 Jahren in der Wohnung lebt (Amts­gericht Schöne­berg, Az. 15 C 602/03).

Wann liegt ein Härtefall vor?

Der Auszug ist nicht schon allein wegen des hohen Alters oder einer Erkrankung des Mieters unzu­mutbar. Das hat der Bundes­gerichts­hof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 68/19). Beides begründe für sich genommen noch keine Härte. Geht mit dem hohen Alter des Mieters eine Krankheit einher und würde der Umzug den Gesund­heits­zustand des Mieters erheblich beein­trächtigen, kann allerdings eine Härte vorliegen, die gegen den Auszug spricht.

Hohes Alter plus Verwurzelung am Wohn­ort. Ist der Mieter schon recht alt und ist er außerdem stark verwurzelt in seine Umge­bung, kann ein Härtefall vorliegen, die es dem Vermieter verbietet, den Mieter vor die Tür zu setzen. In einem Prozess müssen Mieter eine solche Verwurzelung gut belegen können, um die Kündigung abzu­wehren. Vor dem Land­gericht Berlin ist das jüngst einer 84-jährigen Mieterin gelungen. Das Gericht erklärte die Eigenbe­darfs­kündigung des Vermieters für unwirk­sam, da die Frau bereits mehr als 20 Jahre in der Wohnung gelebt und außerdem Ärzte und soziale Kontakte in der Nach­barschaft hatte. Das sei eine „tiefe Verwurzelung“, aus der die Mieterin nicht gerissen werden dürfe (Az. 67 S 345/18, Urteil vom 25. Mai 2021).

Attest reicht nicht als Beweis für Härtefall

In einem Kündigungs­prozess wegen Eigenbe­darfs reicht es nach Ansicht des BGH in der Regel allerdings nicht aus, dass der Mieter ein entsprechendes ärzt­liches Attest vorlegt. Das Gericht muss regel­mäßig von Amts wegen ein Sach­verständigen­gut­achten einholen, das Auskunft gibt über die Erkrankung, potenzielle umzugs­bedingte Folgen und die Möglich­keiten, diese Folgen – etwa durch therapeutische Maßnahmen – abzu­mildern (Az. VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17, Pressemitteilung des Gerichts).

Folge für Mieter: Ohne Miet­rechts­schutz über einen Mieter­ver­ein oder eine Versicherung kann der unbe­rechtigte Wider­spruch gegen die Eigenbe­darfs­kündigung kost­spielig werden. Kommt nämlich der Gerichts­gut­achter zum Ergebnis: Es liegt keine besondere Härte vor, dann muss der Mieter das Sach­verständigen­gut­achten zusätzlich zu den übrigen Gerichts­kosten zahlen. Oft kosten solche Gutachten mehrere Tausend Euro.

Vorab lässt sich nicht zuver­lässig klären, ob eine besondere Härte vorliegt. Den Gutachter benennt erst das Gericht. Mieter sollten vor dem Wider­spruch gegen die Eigenbe­darfs­kündigung nicht nur ihren Haus­arzt fragen, sondern auch die Zweitmeinung eines unabhängigen Arztes einholen.

Lange, mieterfreundliche Fristen nach Umwandlung

Es gibt noch eine wichtige Einschränkung für das Recht des Vermieters auf eine Eigenbe­darfs­kündigung: Wurde die Wohnung erst nach Abschluss des Miet­vertrags in eine Eigentums­wohnung umge­wandelt und verkauft, dann ist die Eigenbe­darfs­kündigung für drei Jahre ausgeschlossen. Wo – wie in vielen Groß­städten – Wohnungs­mangel herrscht, ist die Kündigung des Miet­vertrags sogar für zehn Jahre gesperrt.

Um eine Umge­hung dieser Regelung zu verhindern, gilt der gleiche Schutz vor Eigenbe­darfs­kündigungen, wenn das Miets­haus im Ganzen an eine Personengesell­schaft oder an mehrere verschiedene Eigentümer verkauft wird.

Widerstand – diese Kosten kommen auf Mieter zu

Greifen solche Einschränkungen nicht, haben Mieter ein Problem: Sie können oft kaum über­prüfen, ob Eigenbedarf vorliegt. Den Auszug zu verweigern, weil der Vermieter womöglich bloß behauptet, die Wohnung für sich oder Verwandte zu benötigen, kann ohne Rechts­schutz­versicherung oder Mieter­ver­ein sehr teuer werden. Der Vermieter wird vor dem Amts­gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, gegen den Mieter Klage auf Räumung erheben. Er muss dann seinen Eigenbedarf genau erklären und im Zweifel beweisen. Kann er das Gericht am Ende über­zeugen, müssen die Mieter nicht nur ausziehen, sondern auch noch die Kosten des Verfahrens tragen.

Und wenn es nur ein vorgetäuschter Eigenbedarf war?

Diese Kosten erreichen bei einer Kaltmiete von 1 000 Euro pro Monat in typischen Fällen 8 000 Euro in der ersten Instanz und weitere gut 9 000 Euro in der Berufungs­instanz. Geht der Fall noch in die Revision vor dem Bundes­gerichts­hof in Karls­ruhe, kostet das noch einmal gut 12 000 Euro. Manchmal lässt sich nach dem Auszug beweisen, dass es gar keinen Eigenbedarf gab. Dann wird es teuer für den Vermieter. Hat der den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um die Wohnung teurer als bisher zu vermieten oder für möglichst viel Geld zu verkaufen, steht den früheren Mietern Schaden­ersatz zu. Sie können ihrem ehemaligen Vermieter dann vor allem die Kosten für den Umzug und die Differenz der neuen zur alten Miete in Rechnung stellen.

Doch der Beweis ist sogar in scheinbar klaren Fällen oft schwierig. Selbst wenn nach dem Auszug auf die mit Eigenbedarf begründete Kündigung hin Verkaufs­schilder im Fenster hängen, statt dass jemand einzieht, können sich die früheren Mieter nicht sicher sein, dass ihnen Schaden­ersatz zusteht. Sie müssen nach­weisen, dass entweder nie Eigenbedarf vorlag oder dieser bereits vor Ablauf der Kündigungs­frist weggefallen ist.

Miet-Prozess durch alle Instanzen

In Koblenz beschäftigt ein Streit um Schaden­ersatz wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbe­darfs die Justiz bereits seit Jahren. Die Mieter wollen erfahren haben, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht für seinen Neffen brauchte, sondern sie über einen Makler zum Verkauf anbot. Zunächst hielten das Amts­gericht und das Land­gericht Koblenz die Eigenbe­darfs­kündigung trotzdem für berechtigt. Der Bundes­gerichts­hof hob die Entscheidungen jedoch auf. Die Bemühungen, die Wohnung zu verkaufen, könnten ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist, meinten die Bundes­richter. Das Land­gericht Koblenz rollte den Fall darauf­hin neu auf und wies die Klage auf Zahlung von über 60 000 Euro Schaden­ersatz erneut ab. Die Kläger gaben immer noch nicht auf und zogen wieder vor den Bundes­gerichts­hof. Die Richter in Karls­ruhe hoben das Urteil erneut auf und verwiesen den Fall zurück an die 13. Zivilkammer des Land­gerichts Koblenz. (Urteil vom 29.03.2017, Aktenzeichen: VIII ZR 44/16) Kosten des Verfahrens bisher: Schät­zungs­weise erheblich mehr als 50 000 Euro. Das können sich Mieter ohne Rechts­schutz­versicherung, die Mietrecht einschließt, oder Mitgliedschaft im Mieter­ver­ein sicher nicht leisten.

Vertraglicher Kündigungs­ausschluss wirk­sam

Eine Eigenbe­darfs­kündigung kann durch eine Klausel im Miet­vertrag wirk­sam ausgeschlossen werden. Das hat das Land­gericht Aschaffenburg entschieden (Az. 22 S 116/17). In dem Fall hatte ein Mieter von seiner Vermieterin eine Kündigung erhalten, die auf Eigenbedarf gestützt war. Er hielt die Kündigung für unwirk­sam und verwies auf eine Klausel im Miet­vertrag, durch die genau eine solche Kündigung ausgeschlossen war. Die Vermieterin jedoch hielt die Klausel für unwirk­sam. Sie klagte schließ­lich auf Räumung und Heraus­gabe der Wohnung – doch ohne Erfolg. Die Richter entschieden, dass die Miet­vertrags­klausel wirk­sam sei. Bei Miet­verhält­nissen auf unbe­stimmte Zeit stehe es den Vertrags­parteien frei, einen Kündigungs­ausschluss zugunsten des Mieters zu vereinbaren.

Der Vermieter kann laut Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetz­buchs nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Miet­verhält­nisses hat. In welchen Fällen das vorliegen kann, ist gesetzlich geregelt. Beispiels­weise dann, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für Familien­angehörige oder Angehörige seines Haus­halts braucht. Eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist nicht rechts­wirk­sam. Umge­kehrt – zum Vorteil des Mieters – können beide Vertrags­parteien einen weitergehenden Ausschluss vereinbaren.

Tipp: Wollen Mieter und Vermieter einen Verzicht auf eine Eigenbe­darfs­kündigung wirk­sam vereinbaren, müssen sie die Schriftform wahren. Am besten schreiben sie den Verzicht direkt in den Miet­vertrag. Treffen sie die Vereinbarung dagegen auf einem gesonderten Schrift­stück, müssen sie die Zusammen­gehörig­keit der beiden Schrift­stücke zweifels­frei kennt­lich machen.

Das sollten Mieter und Vermieter beachten

Tipps für Mieter

Rechts­beratung. Verhandeln Sie besser nicht selbst mit dem Vermieter, wenn er Ihnen die Kündigung schickt und Sie denken, dass Sie etwa wegen Alter oder Krankheit nicht ausziehen müssen. Lassen Sie sich unbe­dingt sofort vom Mieter­ver­ein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten.

Wider­spruch. Den Wider­spruch müssen Sie schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungs­frist erklären. Sie sollen ihn begründen, wenn der Vermieter Sie dazu auffordert. Bleibt der Vermieter bei der Kündigung, muss er gegen Sie Räumungs­klage erheben. Das Gericht wägt dann seine und Ihre Interessen ab.

Schaden­ersatz. Wenn Sie aufgrund der Kündigung ausziehen und fest­stellen, dass der Vermieter die Wohnung danach nicht wie angekündigt nutzt, könnte er den Eigenbedarf vorgetäuscht haben. Lassen Sie sich von einem Miet­rechts­anwalt oder dem Mieter­ver­ein recht­lich beraten. Möglicher­weise haben Sie eine Chance auf Schaden­ersatz.

Tipps für Vermieter

Bedarf. Das Gesetz ist klar: Wenn Sie, Ihre Familie oder nahe Verwandte Ihre Wohnung brauchen, dürfen Sie den Mietern kündigen. Sie müssen den Grund nach­voll­zieh­bar darstellen, alle Details sind nicht nötig.

Frist. Leben Ihre Mieter seit bis zu fünf Jahren in der Wohnung, haben sie drei Monate Zeit zum Ausziehen. Bei bis zu acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs, nach noch längerer Miete auf neun Monate.

Sperre. Sind Ihre Mieter schon in die Wohnung einge­zogen, bevor sie in eine Eigentums­wohnung umge­wandelt wurde, dürfen sie nach dem Verkauf noch drei Jahre, in Gegenden mit Wohnungs­mangel zehn Jahre dort bleiben. Erst dann sind Sie zur Eigenbe­darfs­kündigung berechtigt.

Wegfall. Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungs­frist wieder weg, weil Sie oder Ihre Verwandten doch in eine andere Wohnung ziehen, müssen Sie Ihre Mieter informieren und ihnen anbieten, in der Wohnung zu bleiben. Sie müssen sonst Schaden­ersatz zahlen.

Dieses Special wird regel­mäßig aktualisiert. Jüngstes Update: 13. August 2021.

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