Viele Kreditinstitute werben mit irreführenden Effektivzinsen für ihre Darlehen. Die Preisangabenverordnung erlaubt das.

Effektivzins bei Immobilienkrediten Special

Für Mathematiker: Die Formel zur Berechnung des effektiven Jahreszinses (x).

Für Mathematiker: Die Formel zur Berechnung des effektiven Jahreszinses (x). Wer genau wissen will, was sich dahinter verbirgt, findet alle Details unter www.test.de/effektivzins

Sie ist komplizierter und viel schwerer zu lösen als die Formel der speziellen Relativitätstheorie: Die Gleichung zur Berechnung des effektiven Jahreszinses von Krediten (siehe Abbildung. Wer genau wissen will, was sich dahinter verbirgt, findet alle Details unter www.test.de/effektivzins).

Doch hinter der ausgeklügelten Mathematik steckt ein einfacher Gedanke: Der Effektivzins soll alle Kosten eines Kredits zu einem Zinssatz zusammenfassen. Er berücksichtigt nicht nur die Zinsen, die der Kunde zahlen muss, sondern beispielsweise auch Bearbeitungsgebühren, Vermittlungsprovisionen und die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto. Banken sind nach der Preisangabenverordnung verpflichtet, für ihre Kredite den effektiven Jahreszins anzugeben und ihn nach der EU-weit gültigen Formel zu berechnen.

Für Kreditsuchende sollte es daher ganz einfach sein, Angebote zu vergleichen: Bei gleicher Zinsbindung ist der Kredit mit dem niedrigsten Effektivzins am günstigsten.

So weit die Theorie. Die Praxis sieht häufig anders aus. Denn die Preisangabenverordnung erlaubt Banken und Bausparkassen jede Menge Tricks, den Effektivzins schönzurechnen.

Sparkassenzins kann täuschen

Vielen Sparkassen schreibt das Gesetz eine Irreführung der Verbraucher sogar vor. Seit dem vergangenen Jahr geben sie oft absurd niedrige, mitunter aber auch völlig überhöhte Effektivzinsen für ihre Kredite an.

Die Stadtsparkasse Düsseldorf bot Anfang September ein 100 000-Euro-Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Sollzinssatz von 3,50 Prozent an. Der Effektivzins lag seltsamerweise aber nicht höher, sondern mit 3,30 Prozent deutlich niedriger.

Die Kollegen von der Kreissparkasse Düsseldorf boten den Kredit zu identischen Konditionen an: zum selben Zinssatz, mit gleicher Rate und gleicher Restschuld am Ende der Zinsbindung. Doch die Kreissparkasse nennt dafür einen viel höheren Effektivzins von 4,48 Prozent.

Fatale Gesetzesänderung

Zwei völlig verschiedene Effektivzinsen für zwei identische Kreditangebote? Ein Immobiliendarlehen, für das der Kunde effektiv weniger Zinsen zahlen muss, als er der Bank laut Vertrag an Sollzinsen schuldet? Das ist offensichtlich Unsinn.

Schuld an der Misere ist eine EU-Richtlinie, die im Juni 2010 mit der neuen Preisangabenverordnung in Deutschland umgesetzt wurde. Seitdem müssen Banken den Effektivzins für die gesamte Kreditlaufzeit berechnen, auch wenn die Zinsbindung auf fünf oder zehn Jahre befristet ist. Da niemand weiß, wie hoch die Zinsen in Zukunft sein werden, setzen Banken für den Anschlusskredit einen fiktiven Zinssatz an.

Bei den meisten Kreditinstituten blieb diese Neuregelung folgenlos. Sie müssen für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung mit dem vereinbarten Zinssatz weiterrechnen. So kommt meist der gleiche Effektivzins heraus wie nach der alten Verordnung.

Bei vielen Sparkassen ist das jedoch anders. Ihre Verträge sehen vor, dass der Kredit mit variablen Zinsen weiterläuft, wenn sich Kunde und Sparkasse bis zum Ende der Zinsbindung nicht auf eine neue Zinsfestschreibung einigen. Bei so einer Klausel fordert die Preisangabenverordnung, dass die Bank für die Restaufzeit den aktuellen Zinssatz für variabel verzinsliche Darlehen zugrunde legt.

Der Effektivzins für einen Festzinskredit hängt dann kurioserweise auch davon ab, wie viel Zinsen die Sparkasse für ein variables Darlehen verlangt. Liegt der variable Zinssatz unter dem Zinssatz des Festzinskredits, rutscht der Effektivzins unter den Sollzins. Liegt der variable Zinssatz höher, ist es umgekehrt: Der Effektivzins lässt den Kredit teurer erscheinen, als er ist.

So erklärt sich auch der absurde Unterschied zwischen den Effektivzinsen der beiden Düsseldorfer Sparkassen: Die Stadtsparkasse rechnet für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung 30 Jahre lang mit ihrem aktuellen variablen Zins von 3 Prozent weiter. Die Kreissparkasse kalkuliert mit 5 Prozent – für eine fiktive Restlaufzeit von 75 Jahren!

Die Zinstricks der Bausparkassen

Kein Verlass ist auch auf die Effektivzinsen, die Banken und Bausparkassen für Kombikredite mit Bausparverträgen anbieten. Statt sein Darlehen zu tilgen, zahlt der Kreditnehmer in dieser Variante Beiträge auf ein Bausparkonto. Wenn der Bausparvertrag nach einigen Jahren zugeteilt wird, löst er das Darlehen mit der Bausparsumme ab, die aus seinem Guthaben und einem Bauspardarlehen besteht. Danach fallen noch die Raten für das Bauspardarlehen an.

Die Deutscher Ring Bausparkasse etwa machte Anfang September folgendes Angebot für eine Finanzierung von 100 000 Euro. Der Kunde nimmt ein sogenanntes Vorausdarlehen in Höhe von 120 000 Euro auf. Davon bekommt er 100 000 Euro für den Hauskauf, die restlichen 20 000 Euro fließen als Soforteinzahlung in einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 120 000 Euro.

Bis zur Zuteilung in 15 Jahren zahlt der Kunde Zinsen für das Vorausdarlehen und Sparraten auf den Bausparvertrag. Dann löst er das Darlehen mit der Bausparsumme ab. Anschließend zahlt er fast 14 Jahre lang die Raten für das Bauspardarlehen. Bausparvertrag und Vorausdarlehen sind dabei aufeinander abgestimmt, sodass der Kreditnehmer während der gesamten Laufzeit eine konstante Rate von 517 Euro zahlt.

Jetzt kommt der Trick: Statt den Effektivzins für die Kreditkombination anzugeben, nennt die Bausparkasse zwei Effektivzinsen: 3,71 Prozent für das Vorausdarlehen und 3,85 Prozent für das Bauspardarlehen.

Beide Zahlen sind nach der Preisangabenverordnung völlig korrekt. Doch wer glaubt, dass der Effektivzins des Kombikredits zwischen 3,71 und 3,85 Prozent liegt, ist schon hereingefallen. Diese Zinsen berücksichtigen keinen einzigen Sparbeitrag und nur einen Teil der Abschlussgebühr für den Bausparvertrag. Selbst die Soforteinzahlung von 20 000 Euro fällt unter den Tisch.

Rechnet man diese Kosten mit ein, beträgt der Effektivzins des Kombikredits 4,60 Prozent. Das Angebot ist viel teurer, als die Zinsangaben der Bausparkasse vermuten lassen.

Auf die gleiche Art verschleiern fast alle Bausparkassen und Banken den Effektivzins solcher Kombikredite (siehe Beispiele in der Tabelle „Zinssatz der Bausparkassen kann täuschen“). Nur bei Kombikrediten mit Riester-Förderung sind die Bausparkassen verpflichtet, den tatsächlichen Effektivzins zu nennen.

Effektivzinskosmetik mit Nebenkosten

Auch bei ganz normalen Darlehen lässt die Preisangabenverordnung Spielraum für Effektivzins-Kosmetik. Denn eine Reihe von Kreditkosten müssen Banken nicht in den Effektivzins einrechnen. Dazu gehören vor allem Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge. Banken brauchen zum Beispiel bloß eine Bearbeitungsgebühr in eine Schätzgebühr umzutaufen – schon sinkt der Effektivzins, obwohl der Kredit um keinen Cent billiger wird.

Schätzkosten. Banken verlangen bis zu 0,5 Prozent des Darlehens dafür, dass sie den Wert der Immobilie ermitteln. Mehrere Gerichte haben zwar entschieden, dass Banken ihre Schätzkosten nicht per Vertragsklausel auf den Kunden abwälzen dürfen. Doch sie können die Rechtsprechung umgehen, indem sie einen separaten Wertermittlungsvertrag mit dem Kunden abschließen. Oder sie knüpfen die Kreditvergabe an die Voraussetzung, dass der Kunde auf eigene Kosten das Wertgutachten eines von der Bank akzeptierten Sachverständigen vorlegt.

Bereitstellungszinsen. Sie fallen an, wenn der Kunde den Kredit nicht sofort, sondern nach und nach in Teilbeträgen abruft. Für die Bereithaltung des Darlehens verlangen Banken Extrazinsen in Höhe von 0,25 Prozent pro Monat auf den jeweils noch nicht abgerufenen Darlehensanteil. Die Unterschiede zwischen den Banken sind allerdings enorm: Während einige erst ab dem neunten oder zwölften Monat Bereitstellungszinsen verlangen, berechnen andere sie schon ab dem zweiten oder dritten Monat nach der Darlehenszusage.

Teilauszahlungszuschläge. Manche Banken kassieren sogar doppelt und berechnen zusätzlich zu den Bereitstellungszinsen Teilauszahlungszuschläge. Bis zur vollständigen Darlehensauszahlung zahlt der Kunde dann einen höheren Darlehenszinssatz. Oder er zahlt pro Teilauszahlung einen festen Betrag von beispielsweise 100 Euro.

Die Tabelle „Teure Nebenkosten“ zeigt: Der Kredit mit dem niedrigsten Effektivzins muss nicht der günstigste sein. Je aufgeblähter die Nebenkosten, desto weniger taugt der Banken-Effektivzins als Vergleichsmaßstab.

Effektivzins versagt

Es gibt weitere Beispiel, in denen der gesetzliche Effektivzins kein geeigneter Maßstab ist, um Kredite zu vergleichen.

Bauspardarlehen. Für den Effektivzins von Bauspardarlehen gelten laut Preisangabenverordnung Sonderregeln. Die Berechnung ist ungenau, weil sie auf einer fiktiven Kredithöhe beruht. Zudem wird die Abschlussgebühr falsch verrechnet. Zinsen für einen benötigten Zwischenkredit sind gar nicht berücksichtigt. Deshalb ist der Effektivzins der Bausparkassen mal zu niedrig, mal zu hoch (siehe Finanztest 2/11, S. 45).

Lebensversicherungen. Der gesetzliche Effektivzins versagt auch bei Darlehen, die der Kreditnehmer am Ende der Lauf-zeit durch eine Kapitallebensversicherung tilgen soll. Wie bei den Bauspar-Kombikrediten müssen Banken und Versicherer die Beiträge für die Versicherung nicht in den Effektivzins einrechnen.

Fazit: Weil die Preisangabenverordnung Lücken hat und Fehler enthält, können sich Verbraucher auf den Effektivzins der Kreditinstitute nicht verlassen.

Solange das so ist, bleibt für Kreditsuchende nur die Selbsthilfe. Sie können Darlehensangebote zum Beispiel von Verbraucherzentralen überprüfen lassen. Oder sie rechnen selbst: Mit den Finanztest-Rechnern lässt sich der tatsächliche Effektivzins der meisten Bank- und Bausparkassen-Angebote ermitteln (siehe „Unser Rat“).

Die Effektivzinsformel, die hinter den Rechnern steckt, ist übrigens die gleiche wie die in der Preisangabenverordnung. Denn die Formel ist völlig in Ordnung – es müssen nur alle Kreditkosten einfließen.

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