Immobilien: Steuerfrei zuhause

Ehepartner und Kinder können eine Immobilie steuerfrei erben. Für erbende Freunde und Geschwister steigt die Steuerlast.

Was wird später mit dem Haus? Diese Frage beschäftigt die 81-jährige Gertrud May und ihre Töchter Susanne Hagenauer und Christine Heinemann schon länger. Die Familie aus Hessen hat sich bereits bei einem Anwalt erkundigt. Die Frauen wollten wissen, was zum Beispiel zu beachten ist, wenn eine Immobilie oder Teile davon übertragen werden.

Erst einmal ließ die Familie alles beim Alten. Wenn sie in Zukunft aber etwas an den Besitzverhältnissen ändern will, gelten für sie die neuen Regeln zur Erbschaft- und Schenkungsteuer: Gerade bei Immobilien hat sich für enge Familienangehörige wie Kinder viel verändert. Familien, die ihre Angelegenheiten klar regeln, können nicht nur Steuern sparen, sondern auch spätere Konflikte vermeiden.

Steuerlich sind für Gertrud May und ihre Töchter vor allem zwei Gesetzesänderungen von Bedeutung:

Verkehrswert: Ab 2009 setzt das Finanzamt für Immobilien den vollen Verkehrswert an, wenn es die Steuerbelastung für ein geerbtes oder geschenktes Haus ermittelt. Den früheren Abschlag, durch den selbstgenutzte Immobilien häufig nur mit etwa 60 oder 65 Prozent des Wertes eingingen, gibt es nicht mehr. Für vermietete Immobilien berücksichtigt das Finanzamt noch einen Abschlag von 10 Prozent.

Nahe Angehörige: Ehepartner und Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie das Haus selbst bewohnen. Tun sie das nicht, müssen sie für das Immobilienerbe oft trotzdem keine Steuern zahlen, weil sie dann immer noch ihre stark erhöhten Freibeträge dafür nutzen können.

Ehepartner, Kinder und Enkel zählen klar zu Gewinnern der Reform. Entfernte Verwandte müssen dagegen für ein Haus mehr zahlen (siehe „Immobilien erben“).

Zehnjahresfrist für Ehepartner

Beste Voraussetzungen, ein Haus steuerfrei zu übernehmen, haben Ehepartner. Schon nach altem Recht konnten Eheleute zu Lebzeiten die selbstgenutzte Eigentumswohnung oder das Haus steuerfrei an den Partner übertragen. Das gilt auch in Zukunft. Durch die Gesetzesänderung muss die steuerfreie Übertragung nun aber nicht mehr zu Lebzeiten geschehen, jetzt kann das Zuhause steuerfrei vererbt werden.

Das funktioniert, wenn der Verstorbene vorher selbst in dem Haus gewohnt hat und der hinterbliebene Partner nach dessen Tod noch mindestens zehn Jahre dort lebt. Die Immobilie wird steuerpflichtig, wenn der Erbe sie vorher verkauft, vermietet oder lediglich als Zweitwohnung nutzt.

Nur wenn „zwingende Gründe“ vorliegen, erkennt das Finanzamt Abweichungen von den Vorgaben an: Wenn etwa der verstorbene Partner vorher pflegebedürftig war und deshalb im Heim lebte oder wenn der Hinterbliebene das geerbte Haus bei Pflegebedürftigkeit verlassen muss.

Wann genau zwingende Gründe vorliegen, dürfte noch die Gerichte beschäftigen. Muss etwa eine nachgewiesene Pflegebedürftigkeit in Pflegestufe III vorliegen oder kann eine Immobilienerbin auch schon bei Pflegestufe I oder II in ein Heim umziehen, ohne dass sie Steuern nachzahlen muss?

Entscheidet sich eine Erbin ohne zwingende Gründe, das Haus zum Beispiel nach vier Jahren zu vermieten, wird die Immobilie im Nachhinein voll steuerpflichtig. Der Wert belastet den Freibetrag der Witwe. Ist dieser durch andere Vermögenswerte noch nicht oder nur zum Teil belastet, ist es immer noch möglich, dass die Frau trotz des Umzugs keine Steuern zahlen muss. Überschreitet sie aber ihren allgemeinen Freibetrag von 500 000 Euro, zahlt sie Steuern nach.

200 Quadratmeter für Kinder

Auch Kinder eines Verstorbenen haben die Chance, eine Immobilie zu erben, ohne dass deren Wert ihren Steuerfreibetrag belastet. Dafür müssen sie wie überlebende Ehepartner Haus oder Wohnung nach dem Tod des Elternteils noch mindestens für zehn Jahre nutzen.

Die Immobilie darf in diesem Fall nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. Jeder Quadratmeter darüber wird steuerpflichtig. Das Finanzamt ermittelt den anteiligen Wert für die Quadratmeter, die zur steuerfreien Fläche dazukommen. Dieser Wert belastet den allgemeinen Freibetrag des erbenden Kindes.

Beschließt ein Kind gleich, die Immobilie zu verkaufen, wird das Erbe unabhängig von der Wohnfläche steuerpflichtig. Ob der Erbe mehr Steuern als früher zahlt, richtet sich nach dem Wert des Hauses. Für die 500 000-Euro-Immobilie in unserem Beispiel ist das neue Recht günstiger (siehe „Immobilien erben“). Bei einem Wert von 600 000 Euro wäre das alte Recht von Vorteil gewesen, wenn das Finanzamt 65 Prozent des Werts angesetzt hätte.

Erbt ein Kind allein, kann es auch allein entscheiden, was aus der Immobilie wird. Erben zwei oder mehr Kinder, wird es oft kompliziert, wenn sie klären müssen, ob jemand und wenn ja wer das Haus bezieht:

Beispiel: Ein Sohn und eine Tochter erben von ihrer Mutter ein Haus im Wert von 450 000 Euro und dazu noch Wertpapiere. Ohne Testament erben beide Kinder beides. Im besten Fall einigen sie sich – zum Beispiel so, dass der Sohn das Haus bezieht und seiner Schwester aus seinem Wertpapiererbe einen Ausgleich im Wert ihrer Haushälfte zahlt. Für den Sohn ist das Immobilienerbe dann steuerfrei. Für die Tochter sind aber ihr geerbter Anteil am Wertpapierdepot sowie die Ausgleichszahlung steuerpflichtig. Solange der Gesamtwert ihres Erbes unter 400 000 Euro bleibt, zahlt auch sie keine Steuern – erst wenn der Wert darüberliegt.

Das Risiko, dass die Erben anders als im Beispiel keine Lösung finden, ist allerdings selbst bei niedrigen Vermögen groß. Konflikte lassen sich vermeiden, wenn der Vererbende frühzeitig klare Regeln schafft und in einem Testament festlegt, wer wie viel und was bekommen soll (siehe „Checkliste).

Den Wert des Hauses bestimmen

Bei Erbschaften und Schenkungen muss das Finanzamt den Wert der Immobilien ermitteln. Vermietete Immobilien werden anhand der erzielten Mieten und Erträge bewertet. Für bisher selbstgenutzte Immobilien greift die Behörde auf Marktdaten aus Kaufverträgen vergleichbarer Objekte zurück, die Gutachterausschüsse der Kommunen und Landkreise erheben.

Fehlen Vergleichsdaten, muss das Finanzamt den Sachwert der Immobilie ermitteln. Dabei spielen Faktoren wie der Wert des Grundstücks, die Kosten für den Bau, Wertminderung aufgrund des Alters und der Ausstattungsstandard eine Rolle.

Die Finanzbeamten rechnen mit Pauschalwerten. Fühlt sich der Erbe durch einen zu hohen Wert benachteiligt, hat er auch weiter das Recht, einen Gutachter zu beauftragen. Diesen muss er aber selbst bezahlen. Dafür können schnell Kosten über 1 500 Euro anfallen.

Schenken und bleiben

Hausbesitzer können aber auch schon zu Lebzeiten für Klarheit sorgen und ihre Immobilie frühzeitig an ihre Kinder übertragen. Für Schenkungen gelten dieselben allgemeinen Steuerfreibeträge wie für Erbschaften. Eine Witwe könnte also ihrer Tochter alle zehn Jahre Vermögen von bis zu 400 000 Euro steuerfrei übertragen. Leben noch beide Eltern, sind alle zehn Jahre sogar bis zu 800 000 Euro pro Kind steuerfrei: 400 000 Euro je Elternteil.

Wichtig ist jedoch, eine solche Immobilienübertragung sehr genau zu planen und sich unbedingt fachliche Unterstützung zu holen, etwa von einem Fachanwalt für Erbrecht. Außerdem ist eine solche Schenkung nicht ohne Notar möglich. Er kümmert sich unter anderem darum, dass die Änderungen im Grundbuch eingetragen werden.

Mithilfe der Experten ist es möglich, eine für alle günstige Regelung für die Vermögensübertragung zu finden: Selbst wenn Eltern das Haus an ihre Kinder übertragen, heißt das nicht, dass sie sofort ausziehen müssen. Sie können beispielsweise mit der Familie ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) vereinbaren.

Das Haus gehört dann zwar Tochter oder Sohn, doch die Eltern können es weiter bewohnen oder sogar vermieten. Wollen die Eltern das Haus gleich verlassen, können sie mit den Kindern zum Beispiel eine Rentenzahlung vereinbaren.

Vor der endgültigen Entscheidung sollte klar sein, dass die Eltern ohne den Wert des Hauses auskommen. Reicht das verbleibende Vermögen auch, wenn sie später in ein Heim umziehen wollen oder einen Pflegedienst bezahlen müssen? Die Planung ist ein Muss – sonst stehen die Schenker irgendwann mit leeren Händen da.

Dieser Artikel ist hilfreich. 1924 Nutzer finden das hilfreich.