Dach­geschoss-Ausbau: Hohes Haftungs­risiko

Undichte Dachterrasse

Wenig Glück hatte eine Frau, die 1997 ein nicht ausgebautes Dach­geschoss in einem Berliner Altbau kaufte: Ein Bekannter baute den Dach­stuhl zu einer Wohnung mit zwei Dachter­rassen aus. Einige Jahre später zog sie um und verkaufte die Wohnung wieder. 2007 erschienen nach starken Regenfällen Wasser­flecken an der Decke der Wohnung unter dem Dach­geschoss. Die Eigentümer­gemeinschaft vermutet, dass die Dachter­rassen undicht waren. Sie schaltete die Kanzlei Wanderer und Partner Rechts­anwälte ein. Rechts­anwältin Samira Fazlić leitete beim Amts­gericht Neukölln ein selbst­ständiges Beweis­verfahren ein. Das Gericht beauftragte einen Sach­verständigen, die Dachte­rassen zu unter­suchen. Sein Ergebnis: Der Hand­werker hatte entgegen den anerkannten Regeln der Technik unter anderem nur eine Dicht­schicht in den Estrich einge­baut und dabei auch noch das falsche Material verwendet.

Streit um Verjährung

Doch die Ex-Eigentümerin des Dach­geschosses weigerte sich, die Kosten für die Sanierung zu über­nehmen. Ihr Anwalt verwies auf die Teilungs­erklärung. „Die Eigentümer­gemeinschaft hat für einen Zeitraum von 5 Jahren ab Fertigstellung von Ausbaumaß­nahmen Anspruch, von allen Nach­teilen, die aus der Bautätig­keit herrühren, frei­gestellt zu werden“, hieß es dort. Da die fünf Jahre längst abge­laufen seien, müsse seine Mandantin keinen Schaden­ersatz zahlen, argumentierte er. Muss sie doch, urteilte das Amts­gericht Neukölln. Von Gesetzes wegen müsse sich die damalige Eigentümerin jeden Fehler des Hand­werkers zurechnen lassen, begründete Richterin Petrick-Pflüger ihr Urteil. Die Begrenzung der Haftung in der Teilungs­erklärung auf fünf Jahre gelte nicht für die gesetzliche Haftung der Wohnungs­eigentümerin auf Schaden­ersatz. Und die normale, gesetzliche Verjährung hat über­haupt erst begonnen, als die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft vom Schaden und den Baufehlern erfuhr, las die entsetzte Ex-Eigentümerin der Dach­geschoss-Wohnung in der Urteils­begründung.

Bestätigung in der Berufung

Unterdessen hatte die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft die Dachter­rassen reparieren lassen. Auf insgesamt fast 20 000 Euro summierten sich die Rechnungen von Bauingenieur, Hand­werkern und Gerüstbauern. Die vom Amts­gericht verurteilte Frau legte Berufung ein. Doch die Vorsitzende Richterin am Land­gericht Berlin Sabine Kuhla bestätigte in der mündlichen Verhand­lung die Rechts­auffassung des Amts­gerichts. An Schaden­ersatz führe kein Weg vorbei. Da aus ihrer Sicht allerdings ein Posten in der Rechnung für die Reparatur­arbeiten zweifelhaft sei, empfahl sie einen Vergleich. Schließ­lich einigten sich die Eigentümer­gemeinschaft und ihr früheres Mitglied: Die Frau zahlt 16 000 Euro Schaden­ersatz an die Eigentümer­gemeinschaft. Hinzu kommen für sie noch insgesamt rund 15 000 Euro Gerichts­kosten sowie Rechts­anwalts- und Gutachterhonorare.

Amts­gericht Neukölln, Urteil vom 09.01.2012
Aktenzeichen: 70 C 126/11.WEG

Strenge Haftung

Wichtig für Menschen, die über­legen, ein Dach­geschoss zu kaufen und es auszubauen: Die Haftungs­regelung ist streng. Sie müssen für jeden Fehler bei den Bauarbeiten gerade­stehen. Gerade beim nach­träglichen Bau von Dachter­rassen oder Balkonen sind Baumängel häufig. test.de gibt Tipps, wie Sie sich vor unkalkulier­baren Risiken schützen.