Immobilien: Warum sich Projekt­entwickler und Schwarm lieben

Rendite bis zu 7 Prozent

In vielen Fällen sammeln Projekt­entwickler das Geld ein. Sie erstellen damit Neubauten, wie etwa 48 Eigentums­wohnungen in den „Drosselgärten“ in Hamburg-Barmbek, sanieren alte Gebäude wie ein Mehr­familien­haus am Riehl­ufer in Berlin-Charlottenburg aus dem Jahr 1900 oder bauen sie für eine neue Nutzung um und verkaufen oder vermieten sie.

Unsere Befragung zeigt: Bis zu 7 Prozent im Jahr wollen die Anbieter den Anleger zahlen (Testergebnisse Immobilien). Das ist im derzeitigen Nied­rigzins­umfeld verlockend. Unseriös ist es aber, wenn Anbieter wie Berg­fürst und Exporo auf der Start­seite ihrer Internet-Angebote die in Aussicht gestellten Zinsen für Crowdfunding-Projekte mit deutlich schlechter verzinsten Fest­geld- oder Tages­geld­konten vergleichen. Denn so sicher wie Spar­anlagen sind die Schwarm­finanzierungen keineswegs – auch wenn das Segment bislang mit guten Nach­richten glänzte. Kein einziger Ausfall für die Crowd bislang, statt­dessen in einigen Fällen sogar höhere Renditen als erwartet.

Beispiel: Investoren hatten dem Entwickler WvM Immobilien aus Köln Ende 2016 über Exporo 850 000 Euro für den Bau von drei Wohn­häusern in Köln anver­traut. Schon nach sieben Monaten zahlte er das Geld zurück, acht Monate früher als geplant, samt den Zinsen, die für die gesamte 15-monatige Lauf­zeit angefallen wären. Aus den angestrebten 5 Prozent pro Jahr wurden so 11,6 Prozent effektiver Jahres­zins, rechnete Exporo im Juni 2017 vor.

Dennoch kann einiges schief­gehen. Unerwartete Belastungen, Pfusch, ausbleibende Genehmigungen, ein Verkauf unter dem erhofften Preis und mehr. In der Summe sind die Risiken höher als beim Kauf und der Vermietung eines bestehenden Miets­hauses oder Büro­gebäudes.

Geld für Projekt­entwickler

Kein Wunder, dass Projekt­entwickler den Schwarm­finanzierern mehr bieten, als für Fest­geld zu holen ist. Die Anleger müssen hohe Risiken tragen. Das liegt sowohl an den Projekten an sich als auch an der Rolle, die Anlegern bei der Finanzierung zugedacht ist.

Den Löwen­anteil finanzieren in der Regel Banken. Ihre Kredite decken aber oft höchs­tens 80 Prozent der benötigten Summe ab. Den Rest müssen die Projekt­entwickler beisteuern. Wenn sie das nicht selbst mit eigenen Mitteln voll über­nehmen konnten oder wollten, suchten sie sich auch früher schon Investoren, die ihnen Geld liehen und bereit waren, sich als Gläubiger im Rang hinter die Banken zu stellen.

Das tut nun die Crowd. Sie gibt sich darüber hinaus tendenziell mit nied­rigeren Zinsen zufrieden, als es viele professionelle Investoren tun, die sonst als nach­rangige Geld­geber infrage kommen. Das erklärt die Liebe der Projekt­entwickler zur Schwarm­finanzierung.

Crowd gerät schnell in Verlustzone

Wie schnell das nach­rangige Investment in die Verlustzone rutschen kann, zeigt die folgende Rechnung für ein Beispiel mit geringem Kapital­einsatz des Entwick­lers: Für ein Projekt mit 10 Millionen Euro steuert die Bank acht Millionen Euro bei, der Projekt­entwickler eine halbe Million Euro und die Crowd die restlichen 1,5 Millionen Euro.

Im ersten Szenario gibt es nach dem Verkauf nach zwei Jahren 12 Millionen Euro zu verteilen. Bank und Crowd erhalten ihr Geld mit dem vereinbarten Zins zurück. Der Entwickler hat den Einsatz mehr als verdoppelt.

Im zweiten Szenario sind am Ende nur 9 Millionen Euro zu verteilen. Wieder bekommt die Bank ihren Kredit mit Zinsen zurück. Der Entwickler geht ganz leer aus und die Anleger verlieren etwa zwei Drittel ihres Einsatzes. Schon ein relativ kleines Minus beim Projekt radiert also viel Kapital aus. Wenn der derzeitige Immobilienboom endet, kann so etwas einigen Schwärmern blühen.

Selbst wenn Anbieter und Platt­formen Sicherheiten gewähren, etwa über Grund­buch­einträge, werden die Crowd-Anleger im Insolvenzfall erst nach Banken und erst­rangigen Gläubigern bedient. Etwas mehr Sicherheit bietet ReaCapital. Die Platt­form bietet als Zusatz eine erst­rangige Grund­schuld auf ein projekt­fremdes Gebäude, die unterschiedliche Projekte absichern soll.

Genaues Auswahl­raster nicht bekannt

Die Platt­formen sind nach eigenen Angaben sehr wählerisch: Sie teilten mit, nur etwa 5 Prozent der Projekte zuzu­lassen. Welches genaue Raster sie anlegen, verraten sie nicht.

Exporo und iFunded helfen immerhin dabei, das Risiko einzuschätzen. iFunded etwa schätzt Lage, Entwick­lungs­stand, Sicherheiten und Erfahrungen des Anbieters ein. Je mehr riskante Punkte zutreffen, desto höher ist das Risiko insgesamt. Allerdings ist ein Projekt­entwickler selbst Mitgesell­schafter der Platt­form. Interes­senten sollten im Hinterkopf behalten, dass Platt­formen Projekte aus der eigenen Gruppe vielleicht weniger streng prüfen, bevor sie sie zulassen.

Achten sollten Interes­senten auch darauf, für welche konkrete Immobilie die Mittel verwendet werden sollen. Die Information sollten sie im Vermögens­anlange-Informations­blatt finden.