Crowdfunding

Immobilien: Warum sich Projekt­entwickler und Schwarm lieben

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Der Immobilienmarkt boomt und auch Crowdanleger reißen sich geradezu um Immobilien­projekte. Sie bilden das mit Abstand größte Markt­segment. Die Platt­formen stellen dabei Informationen über Projekt­entwickler, Lage, Finanzierungs­struktur und Sicherheiten zur Verfügung. Meist, aber nicht immer, stellen Interes­senten Geld in Form von Nach­rangdarlehen zur Verfügung.

Registrierte Anleger können online zeichnen und müssen im Anschluss direkt das Geld über­weisen oder per Last­schrift einziehen lassen. Kommt das Funding doch nicht zustande, erhalten sie ihr Geld zurück.

Rendite bis zu 7 Prozent

In vielen Fällen sammeln Projekt­entwickler das Geld ein. Sie erstellen damit Neubauten, wie etwa 48 Eigentums­wohnungen in den „Drosselgärten“ in Hamburg-Barmbek, sanieren alte Gebäude wie ein Mehr­familien­haus am Riehl­ufer in Berlin-Charlottenburg aus dem Jahr 1900 oder bauen sie für eine neue Nutzung um und verkaufen oder vermieten sie.

Unsere Befragung zeigt: Bis zu 7 Prozent im Jahr wollen die Anbieter den Anleger zahlen (Testergebnisse Immobilien). Das ist im derzeitigen Nied­rigzins­umfeld verlockend. Unseriös ist es aber, wenn Anbieter wie Berg­fürst und Exporo auf der Start­seite ihrer Internet-Angebote die in Aussicht gestellten Zinsen für Crowdfunding-Projekte mit deutlich schlechter verzinsten Fest­geld- oder Tages­geld­konten vergleichen. Denn so sicher wie Spar­anlagen sind die Schwarm­finanzierungen keineswegs – auch wenn das Segment bislang mit guten Nach­richten glänzte. Kein einziger Ausfall für die Crowd bislang, statt­dessen in einigen Fällen sogar höhere Renditen als erwartet.

Beispiel: Investoren hatten dem Entwickler WvM Immobilien aus Köln Ende 2016 über Exporo 850 000 Euro für den Bau von drei Wohn­häusern in Köln anver­traut. Schon nach sieben Monaten zahlte er das Geld zurück, acht Monate früher als geplant, samt den Zinsen, die für die gesamte 15-monatige Lauf­zeit angefallen wären. Aus den angestrebten 5 Prozent pro Jahr wurden so 11,6 Prozent effektiver Jahres­zins, rechnete Exporo im Juni 2017 vor.

Dennoch kann einiges schief­gehen. Unerwartete Belastungen, Pfusch, ausbleibende Genehmigungen, ein Verkauf unter dem erhofften Preis und mehr. In der Summe sind die Risiken höher als beim Kauf und der Vermietung eines bestehenden Miets­hauses oder Büro­gebäudes.

Geld für Projekt­entwickler

Kein Wunder, dass Projekt­entwickler den Schwarm­finanzierern mehr bieten, als für Fest­geld zu holen ist. Die Anleger müssen hohe Risiken tragen. Das liegt sowohl an den Projekten an sich als auch an der Rolle, die Anlegern bei der Finanzierung zugedacht ist.

Den Löwen­anteil finanzieren in der Regel Banken. Ihre Kredite decken aber oft höchs­tens 80 Prozent der benötigten Summe ab. Den Rest müssen die Projekt­entwickler beisteuern. Wenn sie das nicht selbst mit eigenen Mitteln voll über­nehmen konnten oder wollten, suchten sie sich auch früher schon Investoren, die ihnen Geld liehen und bereit waren, sich als Gläubiger im Rang hinter die Banken zu stellen.

Das tut nun die Crowd. Sie gibt sich darüber hinaus tendenziell mit nied­rigeren Zinsen zufrieden, als es viele professionelle Investoren tun, die sonst als nach­rangige Geld­geber infrage kommen. Das erklärt die Liebe der Projekt­entwickler zur Schwarm­finanzierung.

Crowd gerät schnell in Verlustzone

Wie schnell das nach­rangige Investment in die Verlustzone rutschen kann, zeigt die folgende Rechnung für ein Beispiel mit geringem Kapital­einsatz des Entwick­lers: Für ein Projekt mit 10 Millionen Euro steuert die Bank acht Millionen Euro bei, der Projekt­entwickler eine halbe Million Euro und die Crowd die restlichen 1,5 Millionen Euro.

Im ersten Szenario gibt es nach dem Verkauf nach zwei Jahren 12 Millionen Euro zu verteilen. Bank und Crowd erhalten ihr Geld mit dem vereinbarten Zins zurück. Der Entwickler hat den Einsatz mehr als verdoppelt.

Im zweiten Szenario sind am Ende nur 9 Millionen Euro zu verteilen. Wieder bekommt die Bank ihren Kredit mit Zinsen zurück. Der Entwickler geht ganz leer aus und die Anleger verlieren etwa zwei Drittel ihres Einsatzes. Schon ein relativ kleines Minus beim Projekt radiert also viel Kapital aus. Wenn der derzeitige Immobilienboom endet, kann so etwas einigen Schwärmern blühen.

Selbst wenn Anbieter und Platt­formen Sicherheiten gewähren, etwa über Grund­buch­einträge, werden die Crowd-Anleger im Insolvenzfall erst nach Banken und erst­rangigen Gläubigern bedient. Etwas mehr Sicherheit bietet ReaCapital. Die Platt­form bietet als Zusatz eine erst­rangige Grund­schuld auf ein projekt­fremdes Gebäude, die unterschiedliche Projekte absichern soll.

Genaues Auswahl­raster nicht bekannt

Die Platt­formen sind nach eigenen Angaben sehr wählerisch: Sie teilten mit, nur etwa 5 Prozent der Projekte zuzu­lassen. Welches genaue Raster sie anlegen, verraten sie nicht.

Exporo und iFunded helfen immerhin dabei, das Risiko einzuschätzen. iFunded etwa schätzt Lage, Entwick­lungs­stand, Sicherheiten und Erfahrungen des Anbieters ein. Je mehr riskante Punkte zutreffen, desto höher ist das Risiko insgesamt. Allerdings ist ein Projekt­entwickler selbst Mitgesell­schafter der Platt­form. Interes­senten sollten im Hinterkopf behalten, dass Platt­formen Projekte aus der eigenen Gruppe vielleicht weniger streng prüfen, bevor sie sie zulassen.

Achten sollten Interes­senten auch darauf, für welche konkrete Immobilie die Mittel verwendet werden sollen. Die Information sollten sie im Vermögens­anlange-Informations­blatt finden.

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Kommentarliste

Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

  • Profilbild Stiftung_Warentest am 04.01.2022 um 15:24 Uhr
    Neuauflage des Testberichtes

    @Ch_ristian: Im nächsten Heft wird kein Test zu den Crowdfunding-Plattformen veröffentlicht. Weiter in die Zukunft hinein, darf ich keine Infos zu geplanten Veröffentlichungen nach außen tragen. Ob und wenn ja, welche Infos aus diesem test weiterhin aktuell sind, wissen auch wir erst, wenn wir die Plattformen erneut einer Untersuchung unterzogen worden sind.

  • Ch_ristian am 01.01.2022 um 13:45 Uhr
    Neuauflage des Testberichtes

    Der Artikel ist aus dem Jahr 2017. Ist es angedacht, diesen zu aktualisieren?
    Oder sind alle Angaben, insbesondere bei den Testergebnissen, noch aktuell?

  • Markttransparenz am 12.04.2021 um 11:00 Uhr
    Innovestment: Veralteter Hinweis

    Der Hinweis, dass die Plattform Innovestment pleite sei, ist ja recht deutlich dargestellt, allerdings veraltet und damit irreführend. Der Presse ist zu entnehmen, dass die nach einer Neustrukturierung wieder am Markt sind, schon seit 2020 (Innovestment.eu).

  • Funix_crowdfunding777 am 17.02.2020 um 23:17 Uhr

    Kommentar vom Administrator gelöscht. Grund: Spam

  • gaunerundwahrheit am 11.07.2019 um 16:25 Uhr
    Die Maro(n)de Sicherheit

    Seit geraumer Zeit bietet das Unternehmen EXPORO immerwieder bei Projekten auch eine nachrangige Sicherheit an, bewirbt diese aber als tatsächliche Sicherheit für den Kunden. Augenwischerei, denn an erster Rangstelle im Grundbuich steht nahezu dnan immer eine das Projekt finanzierende Bank. Dies bedeutet im Falle eines Crahs des Unternehmens bekommen Anleger erst dann Geld, wenn die Bank alle Forderungen bedient bekommen hat. Ein jeder Leser/Anleger mag sich ausmalen, was dann die von EXPORO angebotene Sicherheit noch für einen Wert hat.
    Ähnlich verhält es sich dann auch mit "persönlichen Bürgschaften" der Initiatoren. Was soll das? Marketing? Hierr muss mand och einmal genau wissen über welches Vermögen der Bürgschaftsgeber verfügt bzw- wie viele andere Bürgschaften er möglicherweise schon abgegeben hat. Wie will man dann bitte solch eine Bürgschaft von der Erfüllbarkeut her bewerten? Als Sicherheit sicherlich gar nicht.