Crowdfunding Erst­mals Insolvenz­verfahren bei Immobilien­projekt

Makellose Erfolgs­bilanz bekommt Kratzer

Die bislang makellose Erfolgs­bilanz von Crowdfunding-Immobilien­projekten hat einen Kratzer bekommen. Bislang zahlten alle Anbieter das Geld pünkt­lich oder sogar vorzeitig zurück. Doch am 8. September 2017 stellten zwei Projekt­entwick­lungs­gesell­schaften Insolvenz­antrag, die in der Friedrich-Karl-Straße 22 in Berlin-Tempelhof zwei Mikroa­part­menthäuser mit dem Namen Luvebelle bauen. Geld dafür hatten sich die Conrem-Ingenieure GmbH und die Arplan Projektgesell­schaft Alpha 1 GmbH aus München von Anlegern auf der Internetplatt­form Zins­land geliehen. Bei Conrem ist am 1. Dezember 2017 das Insolvenz­verfahren eröffnet worden.

Anleger dürften leer ausgehen

Es ist unwahr­scheinlich, dass die Anleger Geld wiederbe­kommen. Sie haben Conrem Nach­rangdarlehen zur Verfügung gestellt und kommen daher erst zum Zuge, wenn alle erst­rangigen Gläubiger befriedigt wurden. Insolvenz­verwalter Björn Hell­feld teilt Finanztest aber mit, dass die Masse nach derzeitigem Stand nicht einmal ausreicht, vor ihnen die erst­rangigen Gläubiger voll zu befriedigen. Die Schwarmfinnazierer dürfen daher derzeit nicht einmal Forderungen zur Insolvenz­tabelle anmelden.

Zins­land.de wurde von Problemen bei Luvebelle über­rascht

Nach wie vor ist rätselhaft, wie es über­haupt so weit kommen konnte. Auch Zins­land.de-Geschäfts­führer Carl von Stechow zeigte sich über­rascht. Ihn hatte Heinz Michael Groh – der die Geschäfte beider Projektgesell­schaften führt – erst nach einer Anfrage von Stiftung Warentest informiert. Er bedauerte die Eröff­nung des Insolvenz­verfahrens: „In den letzten Wochen wurde alles im Einfluss von Zins­land Stehende unternommen, um dieser für alle Beteiligten negativen Entwick­lung entgegen­zuwirken.“

Anleger sind nach­rangige Gläubiger

Bei Schwarm­finanzierungen beziehungs­weise Crowdfundings stellen Internetplatt­formen Projekte und Unternehmen vor und nennen den gewünschten Kapitalbedarf, den sie für die Finanzierung eines Projekts oder Vorhaben benötigen (siehe Test Crowdfunding). Während einer fest­gelegten Zeitspanne entscheiden Anleger, ob sie Geld zusagen. In der Regel verleihen sie es gegen Zinsen und akzeptieren dabei, im Insolvenzfall erst nach­rangig bedient zu werden. Sie werden also nur dann entschädigt, wenn alle vorrangigen Gläubiger befriedigt worden sind – weshalb man auch von Nach­rangdarlehen spricht. Wird die Zielsumme für das Projekt nicht erreicht, erhalten die Anleger das Geld zurück. Im Erfolgs­fall wird das gesammelte Geld in der Regel über einen Zahlungs­dienst­leister an die Unternehmen und Projekte ausgezahlt. Über die jeweilige Finanzierung-Platt­form sollen sie Anleger weiterhin regel­mäßig über den Fortgang informieren.

Sieben Prozent Zinsen pro Jahr angeboten

Bau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden machen den Groß­teil des Crowdfunding-Markts aus. So hat die auf Immobilien spezialisierte Platt­form Zins­land.de bis zum 18. September 2017 mehr als 25,5 Millionen Euro von knapp 3 000 Privat­anlegern einge­worben – für insgesamt 32 Projekte. Bis zu 7 Prozent Zinsen pro Jahr sollen sie abwerfen, bei Lauf­zeiten von in der Regel ein bis zwei Jahren.

Das Projekt erschien aussichts­reich

Sieben Prozent pro Jahr sollten die Schwarm­finanzierer auch bei Luvebelle bekommen, einem Projekt, das aussichts­reich und vergleichs­weise wenig riskant erschien. Berlin ist beliebt, die Nach­frage nach kleinen (in der Regel möblierten) Mikroa­part­ments ist hoch. Conrem-Ingenieure sammelte vom 28. April bis 31. Mai 2016 von 274 Investoren eine halbe Million Euro ein und visierte die Rück­zahlung nach 18 Monaten für den 27. Oktober 2017 an. Vom 20. Juni bis 30. Juni 2017 lieh sich die Grund­stücks­eigentümerin Arplan 750 000 Euro von 12 Investoren im Rahmen eines „exklusiven Club-Deals“ für ihre Offerte unter dem Namen Luvebelle 2 für das gleiche Projekt und lockte sogar mit 9 Prozent Zinsen pro Jahr. Solche Club Deals sind Angebote, die Zins­land.de Interes­senten vermittelt, die etwas mehr Geld anlegen wollen.

Hohen Eigen­kapital­anteil präsentiert

Die Finanzierung der erforderlichen 7,5 Millionen Euro erschien ursprüng­lich nicht gerade spekulativ. Laut Plan steuerte der Projekt­entwickler Conrem-Ingenieure in der Funding­phase 2,2 Millionen Euro bei, das sind etwa 29 Prozent. Das ist ein ungewöhnlich hoher Anteil bei einem Crowdfunding-Immobilien­projekt. Je höher der Eigen­kapital­anteil, desto geringer ist tendenziell das Risiko für die Crowd. Nur 4,8 Millionen Euro machte ein Banken­kredit aus. Die Schwarm­finanzierer über­wiesen eine halbe Million Euro. Wenige Monate später schon verkündete der Luxemburger Vermögens­verwalter AviaRent Capital Management S.à r.l., die beiden Apart­ment­gebäude für gut 8 Millionen Euro für seinen Fonds MikroQuartier I kaufen zu wollen. Im Oktober 2017 sollten die Häuser fertig sein. Auf Zins­land.de lasen die Anleger Neues zum Baufort­schritt, zuletzt am 5. September 2017.

Insolvenz­antrag als Vorsichts­maßnahme?

Dann kam völlig über­raschend der Insolvenz­antrag, über den Geschäfts­führer Heinz Michael Groh Zins­land.de aber erst am 15. September 2017 informierte, nachdem Zins­land.de am Vortag eine Anfrage der Stiftung Warentest erhalten hatte. Die Crowdfunding-Platt­form teilte dann am 18. September Stiftung Warentest mit, dass laut Projekt­entwickler „die Liquiditäts­situation derzeit nicht gesichert sei“, da „Kauf­preiszahlungen vom Baufort­schritt abhängen und dieser sich verzögert hat“. Zins­land-Geschäfts­führer Carl von Stechow schildert die Gründe, die Groh ihm genannt habe: Der kauf­männische Leiter der Projekt­entwick­lungs­gesell­schaften sei offensicht­lich plötzlich ausgeschieden, Groh müsse sich nun erst einmal einen Über­blick verschaffen und habe daher vorsichts­halber Insolvenz angemeldet. Die dreimonatige Verzögerung liege unter anderem an Styropor-Altlasten, die nicht plan­mäßig hätten entsorgt werden können.

Merkwürdige Informations­politik

Nach­voll­zieh­bar ist das nicht so ohne Weiteres. Bauprojekte werden häufig mehrere Monate später fertig als geplant. Das kann einen erfahrenen Entwickler wie Groh nicht über­raschen. Es verwundert, dass das Ausscheiden eines einzigen Mitarbeiters solche gravierenden Folgen haben soll – auch auf die Informations­politik. Erstaunlich ist außerdem, wie stark sich die Finanzierungs­struktur gegen­über der ersten Präsentation verändert hat. Den Kapitalbeitrag des Projekt­entwick­lers beziffert von Stechow gegen­wärtig auf eine halbe Million Euro. Er habe zunächst eine Million Euro und später noch 250 000 Euro einge­bracht. Davon hätten die Crowd eine halbe Million Euro und die Anleger des Club Deals 250 000 Euro abge­löst.

Projekt­entwickler brachte nicht die ganze Summe ein

Gegen­über der Crowd hatte der Entwickler aber von rund 2,2 Millionen Euro Eigen­kapital gesprochen. „Aufgrund der bereits fort­geschrittenen Projekt­entwick­lung, unter anderem Ankauf, Baurechts­schaffung und Abriss­genehmigung sowie Baustellen­einrichtung, waren zum Zeit­punkt der ersten Finanzierung bereits Eigen­mittel im Wert von etwa einer Million Euro im Projekt einge­bracht“, erläutert von Stechow. „Da eine verbindliche Kauf­absichts­erklärung eines renommierten Fonds­hauses – die spätere Käuferin – bereits vorlag, waren zu dieser Zeit keine weiteren Eigen­kapital­mittel notwendig.“

„Branchen­üblich und nach­voll­zieh­bar“

In der Präsentation für den „Club Deal“ im Jahr 2017 war das Eigen­kapital auf eine halbe Million Euro geschrumpft. Das akzeptierte Zins­land.de auch. Die Gesamt­summe habe der Entwickler aufgrund des Verkaufs und der ersten Kauf­preisteilzah­lungen gar nicht erst einbringen müssen, sagt von Stechow. Die Reduzierung des Eigen­kapital­anteils „ist, aufgrund des dann deutlich geringeren Risiko­profils durch den bereits erfolgten Kauf des Projektes, branchen­üblich und deshalb für uns nach­voll­zieh­bar gewesen“, erklärt von Stechow. Die Bank bekam ihren Einsatz bereits ganz aus Kauf­preisteilzah­lungen zurück.

Wieso über­brückt der Entwickler nicht den Liquiditäts­engpass?

Warum aber fließt das nicht einge­brachte Eigen­kapital nicht einfach jetzt, um den Liquiditäts­engpass zu über­brücken? „Das entzieht sich auch unserer Kennt­nis“, räumte von Stechow ein. Er kündigte an, in Abstimmung mit allen Beteiligten darauf zu drängen, dass die Käuferin, die beteiligten vorläufigen Insolvenz­verwalter und Groh eine Lösung finden, um den Bau fertig zu stellen und den Anlegern das Geld zurück­zuzahlen.

Bürg­schaft von Arplan

„Für die Crowdanleger hat sich Zins­land.de eine Bürg­schaft einer weiteren Projektgesell­schaft aus der Gruppe, der Arplan Development GmbH, geben lassen“, erläutert von Stechow. Inwieweit sie gezogen werden kann, bleibt offen. Es ist auch nicht sicher, ob die Anleger beider Fundings gleich behandelt werden, da die emit­tierenden Gesell­schaften unterschiedlich sind. Die Projektgesell­schaften äußerten sich nach dem Insolvenz­antrag auf Anfrage der Stiftung Warentest nicht.

Ungüns­tige Stellung im Insolvenz­verfahren

Zins­land.de hat dem Insolvenz­verwalter von Conrem – Björn Hell­feld von der Kanzlei Pohlmann Hofmann in München – Informationen über die Anleger und ihre Forderungen über­mittelt und kündigte an, die Anleger über die Frist der Anmeldung der Ansprüche zu informieren. Die Platt­form habe dem nun einge­setzten Insolvenz­verwalter schon vor Eröff­nung des Verfahrens dargelegt, „dass vorliegend die Forderungen der Darlehens­geber möglicher­weise nicht nach­rangig sind.“ Es sieht aber nicht danach aus, dass er diese Einschät­zung teilt.

Fazit: Hohe Risiken auch bei scheinbar risikoarmen Projekten

Die vielen offenen Fragen rund um die ersten Insolvenz­anträge im Bereich Immobilien-Crowdfunding zeigen, dass selbst bei vermeintlich konservativ strukturierten Angeboten hohe Risiken bestehen. Bei einem Gesamt­volumen für unterschiedliche Projekte von bis zu 2,5 Millionen Euro müssen Anbieter zudem nur ein dreiseitiges Vermögens­anlagen­informations­blatt erstellen. Die Informations­basis ist daher mager.

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Diese Meldung ist erst­mals am 18. September 2017 auf test.de erschienen. Sie wurde seitdem mehr­mals aktualisiert, zuletzt am 11. Januar 2018.