Anleger der beiden hessischen Immobilien­projekte Steinbacher Terrassen und Nassauer Hof verlieren wohl ihr Geld. Sie haben der Projektgesell­schaft AZP Projekt Steinbach GmbH über die Crowdfunding-Platt­form Zins­land.de Geld geliehen. Am 6. Mai 2019 hat AZP Insolvenz angemeldet. Damit zeigt sich wieder, wie unwäg­bar Crowdfunding-Projekte sind.

Kosten­anstieg bei Steinbacher Terrassen

Die Projekt­entwick­lerin AZP Holding GmbH und ihre Projektgesell­schaft AZP Projekt Steinbach GmbH aus Frank­furt haben am 6. Mai 2019 Insolvenz angemeldet. Der Geschäfts­führer der AZP Holding begründete dies damit, dass das mit der Bauleitung der Steinbacher Terrassen beauftragte Architekturbüro erhebliche Planungs­mängel und Kosten­steigerungen verursacht habe. Dem Büro sei im Februar frist­los gekündigt worden. Zudem sei Anfang des Jahres ein Geschäfts­führer unerwartet verstorben. Es sei aus eigenen Kräften nicht möglich, die Gesell­schaft weiterzuführen: „Nach Sichtung der Unterlagen und der Aufnahme der Mängel durch einen Gutachter über­steigen die Kosten bis zur Fertigstellung die Einnahmen, so dass eine wirt­schaftliche Perspektive nicht mehr gegeben ist.“

Crowdfunding-Anleger sehen ihr Geld wohl nicht wieder

Damit ist absehbar, dass Anleger, die der AZP Projekt Steinbach GmbH Geld geliehen haben, mit hoher Wahr­scheinlich­keit nichts mehr davon sehen. Sie hat zwei Mal über Zinsland.de Nach­rangdarlehen angeboten. Im August und September 2017 investierten 522 Anleger 966 000 Euro in den Neubau des Wohn- und Geschäfts­hauses Steinbacher Terrassen in Steinbach bei Frank­furt. Im Dezember 2017 und Januar 2018 entschieden sich 453 Anleger dafür, 897 000 Euro in den Bau des Wohn- und Geschäfts­hauses Nassauer Hof in Kron­berg zu stecken.

Risiko­einschät­zung ist schwierig

Der Fall illustriert, wie schwierig es ist, die Risiken von Crowdfunding-Projekten einzuschätzen. Zins­land.de ist eine von mehreren Internetplatt­formen, auf denen Unternehmen ihre Projekte vorstellen (siehe Test Crowdfunding). Anleger entscheiden dann während einer fest­gelegten Zeitspanne, ob sie investieren. In der Regel verleihen sie es in Form von Nach­rangdarlehen. Die Unternehmen versprechen, Zinsen zu zahlen und das Geld an einem festen Termin oder inner­halb einer Zeitspanne zurück­zuzahlen. Bei den Steinbacher Terrassen sollten die Anleger das Geld, verzinst mit 6 Prozent pro Jahr, frühestens im Früh­jahr 2018 und spätestens im Früh­jahr 2019 zurück­bekommen. Beim Nassauer Hof sollten sie im Jahr 2019 ihr Geld mit 6,5 Prozent Zinsen pro Jahr zurück­erhalten.

Plan­abweichung führt leicht zu Verlusten

Die Anleger gehen bei solchen Nach­rangdarlehen allerdings hohe Risiken ein. Sie werden im Insolvenzfall nur dann entschädigt, wenn alle vorrangigen Gläubiger befriedigt worden sind. Die Chance, das investierte Kapital wieder­zusehen ist gering. Laufen Immobilien­projekte nicht wie geplant, können Schwarm­anleger leicht Verluste erleiden. Die Projekt­entwickler finanzieren solche Projekte zum Groß­teil über Bank­kredite, sie machten bei den Steinbacher Terrassen drei Viertel der geplanten Investitions­summe aus, beim Nassauer Hof sogar 80 Prozent. Die Projektgesell­schaft steuerte lediglich 5,5 Prozent beziehungs­weise 4,9 Prozent bei. Für den Rest suchte sie Investoren. Fallen die Kosten höher aus als geplant oder lassen sich die Immobilien nicht zum erhofften Preis verkaufen, müssen die Bank­kredite trotzdem voll­ständig zurück­gezahlt werden. Für die Entwickler und die Investoren bleibt dann wenig oder gar nichts übrig. Sie verlieren ihren Einsatz zum Teil oder ganz.

Projektgesell­schaft ohne Eigen­kapital

Im Vorfeld ist es schwer, die Chancen und Risiken eines Crowdfunding-Projekts einzuschätzen. So wies die Projektgesell­schaft in ihrem Jahres­abschluss für 2016, der in der Funding-Phase vorlag, zwar keinerlei Eigen­kapital aus, doch die Projekte selbst im boomenden Groß­raum Frank­furt wirkten aussichts­reich. Bei den Steinbacher Terrassen etwa waren schon 31 der 34 Wohnungen verkauft und ein Miet­vertrag für die Gewer­befläche abge­schlossen.

Erster Insolvenzfall kam über­raschend

Noch über­raschender war der erste Insolvenzfall eines schwarm­finanzierten Immobilien­projekts: Im Jahr 2017 meldeten die Projekt­entwickler der ebenfalls über zins­land.de vorgestellten Mikroa­part­ment­anlage Luvebelle in Berlin Insolvenz an (Crowdfunding: Erstmals Insolvenzverfahren bei Immobilienprojekt). Das Projekt hatte auf dem Papier vergleichs­weise risikoarm ausgesehen, weil es schon einen Käufer für die Immobilie gab und der Projekt­entwickler ankündigte, ungewöhnlich viel eigenes Geld, nämlich etwa 29 Prozent der Investitions­summe, beizusteuern.

Jahres­abschluss verspätet veröffent­licht

Es zeigt sich, dass Anleger es auch schwer haben, sich anhand der Informationen während der Projekt­lauf­zeit ein Bild zu machen. Die Unternehmen sollen ihre Anleger über den Fortgang und ihre wirt­schaftliche Lage informieren. Das tun sie aber oft nicht oder nur mit großer Verzögerung. So hinterlegte die AZP Projekt Steinbach GmbH ihren Jahres­abschluss 2017, der eine deutliche Verschlechterung der wirt­schaftlichen Lage enthüllte, erst im Februar 2019. Eigentlich hätte sie ihn schon Ende Juni 2018 veröffent­lichen müssen.

Bei Projekt Stephan­platz floss Geld zurück

Wie volatil das Projekt­geschäft sein kann, zeigt auch ein Gegen­beispiel, das erfolg­reich für die Anleger ausging. So sah es zeit­weise von außen beim Projekt Stephanplatz in Berlin nicht gerade gut aus. Anleger hatten dafür 2016 der Gekko Real Estate GmbH, heute Hedera Bauwert GmbH, 2 Millionen Euro über die Platt­form Exporo.de zu 5,5 Prozent Zins pro Jahr bis 28. Februar 2019 geliehen. Die Bauarbeiten gerieten jedoch in Verzug. Hedera berichtigte zudem im Herbst 2018 ihre Jahres­abschlüsse von 2013 bis 2016 und wies nun ein negatives Eigen­kapital aus. Den Abschluss für 2017 veröffent­lichte sie nicht frist­gerecht. Sie entwickelte zudem das Projekt Weser­straße der Weser Immobilien GmbH. Deren Nach­rangdarlehen über Exporo lief bis 31. März 2019. In beiden Fällen bekam die Crowd ihr Geld trotzdem frist­gerecht zurück.

Risiken sind hoch und schwer einschätz­bar

Beim Crowdfunding für Immobilien­projekte bieten die Anbieter Zinsen für Nach­rangdarlehen, die auf den ersten Blick – insbesondere im derzeitigen Nied­rigzins­umfeld – hoch wirken. Es lässt sich aber hinterfragen, ob sie eine angemessene Vergütung für die hohen und schwer einschätz­baren Risiken sind, die Anleger eingehen. Die Anbieter müssen bei einem Gesamt­volumen für unterschiedliche Projekte von bis zu 2,5 Millionen Euro nur ein dreiseitiges Vermögens­anlagen­informations­blatt erstellen. Wenn Anleger sich an solchen Projekten beteiligen wollen, sollten sie die einge­plante Summe lieber auf mehrere Projekte verteilen statt alles auf ein Projekt zu setzen.

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