Offene Immobilienfonds: Der Haussegen hängt schief

Es kann zwar passieren, dass das Fondsmanagement Abstriche beim Verkaufspreis hinnehmen muss. Das muss aber nicht sein. Die Fonds sind nicht verpflichtet, die Immobilien überstürzt zu verkaufen, sie müssen also nicht jedes Angebot annehmen.

Gibt es gesetzliche Fristen, innerhalb derer ein Fonds abgewickelt werden muss?

Nein, es gibt keine Frist. Die Abwicklung dauert, bis alle Immobilien verkauft sind. Die Fondsgesellschaften kündigen die Verwaltung des Sondervermögens mit einer Frist von zum Beispiel zwei Jahren. Haben sie es bis dahin nicht geschafft, alle Immobilien zu verkaufen, übernimmt die Depotbank die weitere Abwicklung des Fonds.

Ich habe Anteile am SEB ImmoInvest. Halten Sie es für wahrscheinlich, dass der Fonds abgewickelt wird? Falls ja, könnte ich meine Verluste begrenzen, wenn ich meine Anteile jetzt noch schnell über die Börse verkaufe?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wir wissen nicht, ob der SEB ImmoInvest abwickeln wird oder ob er doch wieder öffnet. Und wenn er abwickeln sollte, dann ist offen, zu welchen Preisen er seine Immobilien veräußert.

Wenn Ihnen die Unsicherheit darüber zu groß ist oder Sie kurzfristig Geld benötigen, können Sie einen Verkauf der Anteile über die Börse erwägen. Das ist aber nur mit kräftigem Verlust möglich. Benötigen Sie Ihr Geld auf absehbare Zeit nicht, können Sie die Anteile erst einmal behalten. Selbst wenn der Fonds abgewickelt wird, bleibt ein Verkauf über die Börse möglich.

Falls mein Fonds wieder geöffnet wird, würde ich meine Anteile sofort verkaufen. Sind Banken verpflichtet, Verkaufsaufträge anzunehmen, damit diese unmittelbar nach Wiedereröffnung ausgeführt werden?

Nein, dazu sind Banken nicht verpflichtet. Sie haben keinen Anspruch darauf, eine Verkaufsorder ohne Terminierung zu hinterlegen. Es bleibt Ihnen aber unbenommen, mit Ihrem Bankberater zu besprechen, wie er nach einer möglichen Wiedereröffnung des Fonds verfahren soll.

Bei Direktbanken wie comdirect lässt die Ordermaske nur noch einen Verkauf über die Börse zu. Die Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft, auf die Sie hoffen, können Sie gar nicht eintragen.

Gilt für Dachfonds, die geschlossen sind, auch die Frist von zwei Jahren, nach der sie entweder wieder öffnen oder abgewickelt werden müssen?

Nein. Die Zweijahresfrist gilt nur für Fonds, die direkt in Immobilien investieren. Dachfonds können so lange geschlossen bleiben, bis sie wieder genügend flüssige Mittel haben, um zu öffnen. Zurzeit werden aber auch drei Dachfonds abgewickelt, der Premium Management Immobilien Anlagen, DB Immoflex und der DJE Real Estate.

Finanztest hat in der Vergangenheit viele positive Beiträge zu offenen Immobilienfonds gebracht. Nun sind drei der einstigen Spitzenfonds – SEB ImmoInvest, CS Euroreal und KanAm grundinvest – geschlossen oder werden abgewickelt. Sollten Sie Verbraucher nicht besser aufklären?

Wir haben offene Immobilienfonds immer für eine gute Investmentidee gehalten. Weil die Fonds aber nur auf eine Branche setzen, haben wir sie nur zur Beimischung empfohlen. Dieser Rat galt vor zehn Jahren, als sich noch niemand die heutige Krise vorstellen konnte, und er gilt auch weiterhin.

Als der erste Fonds schließen musste, haben wir von Anfang an darüber berichtet. Das war bereits im Jahr 2005, als der Deutsche-Bank-Fonds grundbesitz invest – heute grundbesitz europa – vorübergehend eingefroren wurde.

Ich habe schon seit Jahren 200 000 Euro im Immobilienfonds Hausinvest angelegt, der bislang stabil war und eine verlässliche Rendite erwirtschaftet hat. Ihre Empfehlung, die Beteiligung an offenen Immobilienfonds auf ein relativ niedriges Niveau zurückzufahren, verunsichert mich. Was raten Sie mir?

Offene Immobilienfonds sind Branchenfonds. Verringern Sie Ihren Anteil, wenn Ihr Gesamtdepot mehr als 10 Prozent Immobilienfonds umfasst.

Nehmen wir als Vergleich einen Aktienfonds Welt. Der enthält Aktien von Firmen verschiedener Länder und Branchen. Stürzt eine Branche in die Krise, kann es den anderen Branchen immer noch gut gehen. Sie gleichen die Verluste des einen Bereichs aus. Das geht mit einem Branchenfonds nicht. Hier schlagen die Probleme einer Branche direkt auf den Fonds durch.

Ich habe in den vergangenen Jahren Anteile am CS Euroreal und am SEB ImmoInvest zuerst über den Bankberater und dann weitere Anteile über die Fondsbörse Hamburg gekauft. Wäre eine Klage möglich und sollte man erst die weitere Entwicklung bezüglich Wiederöffnung der Fonds und die entsprechenden Preise abwarten?

Wir können Ihnen Hinweise geben, dürfen aber keine Rechtsberatung machen. Gute Chancen auf Schadenersatz haben Sie, wenn Sie die Fondsanteile nach Beratung über Ihre Bank oder Sparkasse erworben haben und Sie dabei nicht erfahren haben, wie viel Geld die Fondsgesellschaft dafür an die Bank gezahlt hat. Außerdem haben Sie Anspruch auf Schadenersatz wegen Falschberatung, wenn der Berater Sie nicht korrekt über die Risiken des Fonds informiert hat.

Beim Kauf der Anteile an der Fondsbörse sind Schadenersatzansprüche nur denkbar, wenn der Prospekt für den Fonds fehlerhaft war. Detaillierte Tipps finden Sie im Internet unter www.test.de/verlustersatz.

Wie soll ich denn eine Falschberatung beweisen? Die Bank wird doch bestimmt abstreiten, dass Sie mich falsch informiert hat.

Günstig ist, wenn es einen Zeugen für das Beratungsgespräch gibt. Das kann auch Ihr Partner sein. Wenn Sie allein waren, können Sie mögliche Schadenersatzansprüche an einen Menschen Ihres Vertrauens abtreten und dieser zieht vor Gericht. Dann können Sie als Zeuge aussagen.

Die Bank wird beantragen, Ihren Berater als Zeugen für eine korrekte Beratung zu vernehmen. Gute Chancen bei einer Klage haben Sie, wenn die Unterlagen, die Sie von der Bank erhalten haben, fehlerhaft sind.

Ich habe SEB ImmoInvest-Anteile von meinem Vater geerbt. Vererben sich gegebenenfalls bestehende Schadenersatzansprüche ebenfalls?

Ja, Sie können Schadenersatz verlangen, wenn Ihr Vater darauf Anspruch gehabt hätte. Sie müssen aber nachweisen, dass er falsch informiert oder beraten wurde.