Chat Offene Immobilienfonds Special

Die Finanztest-Experten Karin Baur und Dr. Bernd Brückmann.

Offene Immobilienfonds finden nicht aus der Krise: Noch sind vier Fonds ge­schlos­sen, 16 Milliar­den Euro stecken fest. Spätestens im Mai entscheidet sich, ob drei Fonds wieder auf­machen oder aufgelöst werden. Fragen besorgter Anleger beantworteten die Finanztest-Experten Karin Baur und Bernd Brück­mann im Chat.

[Update 16.03.2012]: Weitere Antworten

Finanztest beantwortet zusätzlich wichtige Fragen, die im Chat aufgrund des großen Andrangs nicht berücksichtigt werden konnten und geht auf aktuelle Entwicklungen ein. Siehe: „Offene Immobilienfonds“. [Ende Update]

Die Top3-Fragen

Moderator: So, es ist jetzt 13 Uhr. Hier im Chat begrüße ich jetzt Karin Baur und Dr. Bernd Brückmann. Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen und die Fragen unserer Chatterinnen und Chatter beantworten. Gleich die erste Frage an unsere Gäste: Wie sieht es aus, wollen wir starten?

Karin Baur: Jawohl, klar doch!

Dr. Bernd Brückmann: Ja, natürlich!

Moderator: Vor dem Chat hatten die Leser und Leserinnen bereits die Möglichkeit, Fragen zu stellen und zu bewerten. Hier die TOP 1 Frage aus dem Pre-Chat:

Olli240255: Hallo, ich habe auch Seb Immoinvest-Anteile. Da man als Kleinanleger fast keine Informationen von der Fondsgesellschaft bekommt, weiß ich nicht, wie ich mich in der jetzigen Situation verhalten soll. Verkaufen mit Verlust oder, wenn liquidiert wird mit Totalverlust. Können Sie mir einen Rat geben? Vielen Dank, D. Olesch

Karin Baur: Es ist nicht zu erwarten, dass es bei der Auflösung von einem offenen Immobilienfonds zu einem Totalverlust kommt. Erstens haben die derzeit geschlossenen Fonds hohe Barbestände, zweitens wäre das Immobilienportfolio nicht einfach wertlos.

Moderator: ... und die TOP 2 Frage:

TM: Ich habe auch SEB Immoinvest-Anteile. Können Sie mir sagen, ob eine Abwicklung nach aller Erfahrung (im Vergleich zu bisherigen Fällen) mehr Geld einbringt, als wenn man sie nun mit großen Verlusten über die Börse verkauft? Ich denke mir, dass der Verkauf von guten Immobilien viel Geld einbringt, so dass die Chancen den Großteil der Anlegesumme zurückzubekommen bei der Abwicklung eines Immobilien-Fonds besser stehen, als im Vergleich eines Sofort-Verkaufs über die Börse!?

Karin Baur: So viel Erfahrung mit abgewickelten Fonds gibt es bisher noch nicht, dass man daraus eine Aussage ableiten kann...

Moderator: ...und die TOP 3 Frage:

Fritz: Hallo, im Fondspreis des CS Euroreal von 57.7 stecken jetzt schon 15 Baranlagen. Bei einem Börsenpreis von 41 bedeutet das doch, dass ich 36 Prozent Baranlagen und ein sehr gutes Immobilienportfolio kaufen kann. Sehen Sie das auch so?

Karin Baur: Wenn Sie jetzt einsteigen wollen, könnten Sie eventuell ein Schnäppchen machen, gehen aber auch ein Risiko ein.

Moderator: ...und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Abwicklung eines Fonds

Lennart: Was passiert denn bei der Abwicklung eines Immofonds? Bekommen Kleinanleger denn dann noch etwas für ihre Anteile?

Dr. Bernd Brückmann: Sie bekommen natürlich etwas für Ihre Anteile, die Höhe hängt davon ab, wie viel erlöst wird durch den Verkauf der Immobilien und in welcher Höhe noch Kredite bestehen. Die jüngsten Erfahrungen zeigen, dass dort, wie gesagt, Rückzahlungen stattfinden, so dass man einen Totalverlust eher ausschließen kann. Allerdings kommen die Rückzahlungen mit zeitlicher Verzögerung, da diese vom Erfolg des Verkaufs abhängig sind.

Foghorn: Wie soll man sich bei dem db immoflex verhalten?- Fonds behalten bis er wieder geöffnet wird oder über die Börse verkaufen? Multipliziert sich hier nicht das Problem, weil der Fonds ja in diversen anderen Immobilienfonds anlegt?

Karin Baur: Der Fonds wird nicht wieder geöffnet, sondern aufgelöst. Wenn Sie Ihr Geld unbedingt benötigen, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als über die Börse zu verkaufen. Bis der Fonds abgewickelt ist, kann es noch eine Weile dauern.

Firpo: Haben Großinvestoren einen privilegierten Zugriff auf Informationen und auf Verkaufserlöse im Falle einer Abwicklung?

Karin Baur: Es werden alle Anleger bei der Auszahlung des Geldes gleich gestellt.

Anlegerrechte bei Falschberatung

Nicefreak: Wie kann man als Anleger der Verkaufsbank nachweisen, dass man falsch informiert wurde?

Karin Baur: Am besten wäre es, wenn man schriftliche Unterlagen hätte, aus denen hervorgeht, dass Sie falsch beraten wurden. Auch eine Zeugenaussage könnte hilfreich sein.

Dr. Bernd Brückmann: Grundsätzlich müssen Sie nachweisen, dass Sie falsch beraten wurden.

Moderator: ...und eine aktuelle Nachfrage:

Bernd: Nachfrage zur Falschberatung: Können Sie ein paar Stichworte nennen, was als Falschberatung anzusehen ist?

Karin Baur: Beispielsweise wenn der Berater Ihnen zugesichert hat, dass Sie jederzeit an Ihr Geld kommen und nicht darauf hingewiesen hat, dass die Fonds vorübergehend keine Anteile mehr zurücknehmen können. Das hätte Ihnen der Berater zumindest in den vergangenen Jahren sagen müssen.

Dr. Bernd Brückmann: Das Risiko, dass man die Fonds nicht jederzeit veräußern kann, wurde verschwiegen und es wurde ebenfalls nicht auf Rückvergütungen hingewiesen.

Moderator: ...und eine Nachfrage zum Thema Falschberatung:

Georgos: Verjähren die Ersatzansprüche auf Falschberatung?

Karin Baur: Ja, Schadensersatzansprüche wegen Fondskäufen bis einschließlich 2001 sind 2011 verjährt. Alle, die danach gekauft haben, könnten Ansprüche geltend machen.

Noel: Ist es ratsam vor der eventuellen Abwicklung zu klagen oder (wegen Falschberatung) danach zu klagen?

Dr. Bernd Brückmann: Es gibt keinen Grund, zu warten.

H. Stuken: Ich habe SEB Immoinvest-Anteile von meinem Vater geerbt. Vererben sich gegebenenfalls bestehende Schadensersatzansprüche ebenfalls?

Karin Baur: Ja, als Erbe sind Sie der Rechtsnachfolger Ihres Vaters, allerdings könnte es in Ihrem Fall noch schwieriger sein, einen Schadensersatzanspruch zu beweisen.

Wer haftet?

Moderator: ...und noch eine aktuelle Nachfrage:

Betroffener: Haften freie Vermögensberater genauso wie Berater bei einer Bank?

Karin Baur: Nein, es gibt einen Unterschied: Wer Fonds bei einer Bank oder Sparkasse gekauft hat, hätte darüber informiert werden müssen, ob die Bank Provisionen erhält. Hat der Berater darüber nicht aufgeklärt, können Sie Schadenersatz verlangen. Bei einem freien Vermittler geht das nicht, hier haben Sie nur Anspruch auf Schadenersatz, wenn es Ihnen gelingt, Falschinformationen oder Beratungsfehler nachzuweisen.

Etaners: Gibt es nach Onlinekauf eine Chance zu klagen?

Dr. Bernd Brückmann: Die Frage ist: Wurden Sie zuvor beraten oder haben Sie ohne Beratung den Kauf getätigt?

Bankrechts.info: Haftet eigentlich nicht auch die Fondsgesellschaft dafür, dass sie es zur Schließung hat kommen lassen, insbesondere, weil sie Großanleger aufnahm?

Karin Baur: Die Fondsgesellschaften weisen in ihren Verkaufsprospekten auf dieses Risiko hin.

Lennart: Wie sieht die rechtliche Situation, in diesem Fall bei Riester und Rürupprodukten, aus?

Dr. Bernd Brückmann: Grundsätzlich trägt der Anleger das Risiko bei der Anlage in Fonds. Bei Riester ist dieses Risiko abgemildert, weil am Ende der Anspardauer die Kapitalgarantie greift, die der Versicherer ausspricht.

Immobilienfonds an der Börse

Moderator: ...und eine aktuelle Nachfrage:

BSler: Bis vor kurzer Zeit hieß es immer „Ruhe bewahren“ – wenn nicht unbedingt nötig, nicht an der Börse verkaufen. Hat sich da etwas geändert?

Dr. Bernd Brückmann: An der Aussage halten wir weiterhin fest. Bezüglich der Fonds von SEB und CS ist auffällig, dass sie mit einem erheblichen Discount an der Börse gehandelt werden, wo sich die Frage stellt, ob man zu diesen Preisen noch verkaufen sollte.

Miguel: Warum befindet der SEB sich auf einer rasanten Talfahrt? Wer beeinflusst das?

Dr. Bernd Brückmann: Der Anteilswert selbst befindet sich nicht auf Talfahrt, das ist nur der Preis, zu dem der Fonds an der Börse gehandelt wird. Der Grund dafür ist, dass es viele Verkäufer und wenige Käufer gibt.

Stephanie: Wie kann ich an der Börse meine SEB Anteile verkaufen? Über meine Bank (SEB = heute Santander) etwa?

Karin Baur: Über die Bank, bei der Sie Ihr Depot haben.

Dr. Bernd Brückmann: Sofern Sie verkaufen, sollten Sie dies über die Börse Hamburg-Hannover tun und limitiert verkaufen.

Moderator: und noch eine aktuelle Frage zu KanAm:

Bennrich: Was können sie zu den aktuellen Börsenpreisen des KanAm Grundinvest sagen?

Dr. Bernd Brückmann: Der KanAm Grundinvest wird an der Börse mit einem Discount von ca. 30 Prozent zum Anteilswert gehandelt.

Luchuberto: Guten Tag, ich habe viele Anteile des KanAm Grundinvest vor ca. 4 Jahren über einen freien Berater gekauft. Nun hat sich unsere Familiensituation geändert und wir brauchen das Geld dringend für eine eigene Immobilie. Wir sind bereits am bauen und haben die Anlagesumme zur Zeit über einen Zwischenkredit finanziert, der uns circa 335,- Euro extra im Monat zum Abtrag kostet. Soll ich verkaufen, trotz großen Verlust über die Börse?

Karin Baur: Wenn Sie das Geld jetzt dringend benötigen, ist das der sicherere Weg. Einen Kredit aufzunehmen, obwohl Sie nicht wissen, wann und ob der Fonds wieder öffnet, wäre in Ihrem Fall nicht ratsam.

Kone: Hallo, wie sieht die Sache steuerlich aus, wenn man einen solchen Fonds (SEB-Immo) günstiger über die Börse gekauft hat; wenn er jetzt mit Gewinn oder Verlust aufgelöst wird oder wieder öffnet und man ihn weniger oder mehr als 10 Jahre behält?

Dr. Bernd Brückmann: Bei einer Veräußerung unterliegen die Gewinne der Abgeltungssteuer.

Offene Immobilienfonds Liquidität

Hardy123blau: Einige „geöffnete“ Offene Immobilienfonds haben zur Zeit eine zu hohe Liquidität. Warum tun sich nicht die geschlossenen mit den geöffneten zusammen?

Karin Baur: Es handelt sich dabei um Produkte verschiedener Fondsgesellschaften und unterschiedlicher rechtlicher Konstruktionen. Daher kann man diese nicht reibungslos miteinander verschmelzen.

Katinka62: Gibt es eigentlich auch offene Immobilienfonds, die nicht in große Geschäftsgebäude, sondern in „normale“ Wohngebäude investieren? Wenn ja, was halten Sie davon? Können Sie Beispiele solcher Fonds nennen und wie, beziehungsweise wo kann ich gegebenenfalls entsprechende Fondsanteile kaufen?

Dr. Bernd Brückmann: Offene Immobilienfonds investieren schwerpunktmäßig in Gewerbeimmobilien. Wohnimmobilien kommen selten vor, unter zehn Prozent des gesamten Immobilienvermögens.

Urkman: Gilt für Fonds, die nahezu ausschließlich in Offenen Immobilienfonds investieren, zum Beispiel SEB Kapitalprotekt P beziehungsweise Santander Kapitalprotekt P, der jetzt ebenfalls geschlossen ist: – auch eine maximale Dauer von 2 Jahren für die Schließung oder gelten hier andere Fristen? Können auch diese Fonds, trotz Aussetzung der Rücknahme, über die Börse verkauft werden und kann die Depotbank einen Verkauf über die Börse gegebenenfalls verweigern?

Karin Baur: Für Dachfonds gibt es die Zwei-Jahres-Frist nicht.

Dr. Bernd Brückmann: Sie können Dachfonds über die Börse verkaufen.

Besser ein Mischdepot

Hausinvest: Ich habe schon seit Jahren einen großen Geldbetrag (200.000) im Immobilienfonds Hausinvest (WKN 980701) angelegt, der bislang stabil war und eine verlässliche Rendite erwirtschaftete. Ihr Beitrag und die Empfehlung, sukzessiv die Beteiligung an offenen Immobilienfonds auf ein relativ niedriges Niveau zurückzufahren, verunsichert mich. Was raten Sie mir im Hinblick auf meinen bislang doch unproblematischen Fonds?

Karin Baur: Grundsätzlich empfehlen wir Offene Immobilienfonds nur zur Beimischung im Depot.

Dr. Bernd Brückmann: Als Richtschnur gelten zehn Prozent des Depotvermögens.

Berichterstattung von Finanztest

Otttto: Hallo und guten Tag! Warum wurde der Axa Immoselect DE 0009846451 nicht bewertet oder über ihn berichtet. M.f,g.

Karin Baur: Wir haben in unserem aktuellen Test nur Fonds bewertet, die sich nicht in Auflösung befinden.

K.J.: Hallo, warum wurde der SEB überhaupt geschlossen? Denn laut Aussagen dieser Gesellschaft, laufen die Geschäfte gut.

Dr. Bernd Brückmann: Beim SEB – aber auch bei den anderen geschlossenen Fonds – besteht ein strukturelles Problem. Das Geld der Anleger ist in Immobilien investiert, die sich nicht umgehend verflüssigen lassen. Auf der anderen Seite sagt man aber tägliche Veräußerbarkeit zu. Dies erzeugt bei vielen Fonds ein Problem, wenn viele Anleger ihr Geld gleichzeitig abziehen wollen.

SEB-Fonds-Gefangene: Finanztest hat in der Vergangenheit viele positive Beiträge zu offenen Immobilienfonds gebracht. Nun sind drei dieser Spitzenfonds SEB. CS und KanAm geschlossen. Ich habe aufgrund Ihrer Finanztestbeiträge SEB-Anteile gekauft, im Vertrauen hier unabhängig informiert zu werden. Müssen Sie uns Verbraucher nicht besser über die Risiken von Finanzprodukten aufklären. Wie stehen Sie zu dieser „Falschberatung“?

Dr. Bernd Brückmann: In unserer Berichterstattung über Immobilienfonds haben wir stets auf die Risiken hingewiesen, die mit einer Anlage in diesen Fonds verbunden sind. Wir haben gesagt, dass die Fonds vorübergehend schließen können, dass sie zeitweise Verluste machen können und außerdem haben wir sie immer nur zur Beimischung empfohlen. Dazu stehen wir auch weiterhin!

Moderator: ...und eine aktuelle Nachfrage:

Manual: Ich vermisse positive Berichterstattung um Anleger zu beruhigen. Die Fonds sind ja nicht plötzlich schlecht geworden (CS,SEB). Wie sehen Sie das?

Dr. Bernd Brückmann: Hierzu ist wieder auf das strukturelle Problem hinzuweisen. Die Immobilienobjekte bringen nach wie vor Erträge, jedoch hat man das Liquiditätsproblem noch nicht gelöst. Zukünftig hat der Gesetzgeber dieses Problem zumindest entschärft.

Gute Fonds

Hajama: Sind andere offizielle Immofonds ohne Institutionelle Anleger wie Deka Immobilien Europa WKN 980956 wirklich besser und eine Alternative, falls WKN 980500 CS Euroreal Ende Mai Zur Rückgabe wieder geöffnet wird???

Dr. Bernd Brückmann: Auffällig ist, dass sich Fonds mit einem Zugang zum Filialnetz gut in der Krise bewährt haben. Hierzu zählen unter anderem Deka-Fonds, Union-Fonds, Grundbesitz-Fonds und Haus-Invest.

Moderator: So, die Chat-Zeit ist auch schon fast zu Ende: Wollen sie noch ein kurzes Schlusswort an die User richten?

Karin Baur: Wenn Sie sich noch ausführlicher mit dem Thema beschäftigen wollen, finden Sie weitere Informationen im aktuellen Heft von Finanztest und hier auf test.de!

Dr. Bernd Brückmann: Wir planen, weiterhin die Offenen Immobilienfonds zu begleiten.

Moderator: Das waren 60 Minuten test.de-Expertenchat. Vielen Dank an die User für die vielen Fragen, die wir aus Zeitgründen leider nicht alle beantworten konnten. Vielen Dank auch an Karin Baur und Dr. Bernd Brückmann, dass Sie sich die Zeit für die User genommen haben. Das Transkript dieses Chats können Sie in Kürze auf test.de nachlesen. Das Chat-Team wünscht allen noch einen schönen Tag.

...zur aktuelle Finanztestveröffentlichung zu offenen Immobilienfonds mit umfangreichen Testtabellen

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