Chat Immobilienfinanzierung Meldung

Der Zeitpunkt zum Kauf von Haus oder Wohnung ist günstig: Die Zinsen für Hypotheken­darlehen sind niedrig, die Immobilien­preise kaum höher als vor 15 Jahren. Doch wie die eigenen vier Wände am besten finanzieren? Ihre Fragen zum Thema beantworteten die Finanztest-Experten Karin Kuchelmeister und Jörg Sahr am 24. August 2011 im Chat auf test.de.

Die Top 3-Fragen

Moderator: Vor dem Chat hatten die Leser und Leserinnen bereits die Möglichkeit, Fragen zu stellen und zu bewerten. Hier die TOP 1 Frage aus dem Pre-Chat:

Häuslebauer: Über wie viel Eigenkapital sollte ich vernünftigerweise verfügen, wenn ich ein Haus kaufen möchte?

Karin Kuchelmeister: Sinnvollerweise mindestens die Erwerbsnebenkosten und etwa 20 Prozent des Kaufpreises. Die Rate, die sich aus dem zu finanzierenden Kredit ergibt, muss tragbar für Sie sein.

Moderator: Und die Top-2 Frage:

Peterthuelig: Ist es ratsam, einen Baukredit (5,86 Prozent) vorzeitig (fünf Jahre) wegen der momentan günstigen Zinsentwicklung zu kündigen? Wenn ja, wie geht das?

Jörg Sahr: In der Regel lohnt sich das nicht, weil Banken für die vorzeitige Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung (test 09/2011) verlangen. Die ist meist so hoch, dass sie den Zinsvorteil einer Umschuldung zunichte macht. Lohnend ist eine Umschuldung meistens nur, wenn Sie ein Recht haben, den Vertrag vorzeitig ohne Entschädigung zu beenden. Das ist aber die Ausnahme.

Moderator: Und die Top 3 Frage:

Rtc: Gerd Kommer vertritt in seinem Buch über „Kaufen oder Mieten?“ die Ansicht, dass Immobilienkauf, gerade auf Kredit, entgegen allgemeiner Annahme wirtschaftlich keine gute Entscheidung ist, und zwar unabhängig von allen Parametern wie Kreditzinshöhe und Eigenkapitalanteil. Solle man daher nicht einfach weiter Mieter bleiben, wenn man mit seiner Mietwohnung grundsätzlich zufrieden ist? Man erspart sich dann auch viel Stress und alle weiteren Fragen.

Jörg Sahr: Das Buch kennen wir nicht. Es kann aber nicht sein, dass die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie völlig unabhängig von der Art und Höhe der Finanzierung ist. Wenn Sie sich in Ihrer Mietwohnung wohl fühlen, vielleicht sogar eine günstige Miete zahlen, dann sollten Sie einfach in Ihrer Mietwohnung wohnen bleiben.

Finanzierbarkeit, Ratenhöhe

Moderator: Hier kommt eine aktuelle Frage:

Christian: Wie viel Prozent des Nettoeinkommens ist eine „tragbare Rate“?

Karin Kuchelmeister: Nehmen Sie den Betrag, den Sie jetzt an Miete bezahlen und Ihren regelmäßigen Sparbetrag, den Sie in den vergangen Jahren monatlich zur Seite gelegt haben. Die Summe bildet Ihre tragbare Rate. Das ist ein solider Orientierungswert. Zusätzlich sollten Sie eine detaillierte Haushaltsrechnung aufstellen, um genau herauszufinden, wie viel Geld sie monatlich zur Verfügung haben.

Ein Beamter: Hallo, gibt es noch Angebote für eine 100 Prozent-Finanzierung? Wenn ja, wer hat die günstigsten Konditionen? Und was für Vor- und Nachteile hat eine solche Finanzierung? Vielen Dank für Ihre Mühe.

Jörg Sahr: Es gibt noch Angebote, allerdings müssen Sie bei einer Vollfinanzierung mit hohen Zinsaufschlägen mit bis zu über einem Prozent rechnen. Außerdem sind die Risiken hoch. Die monatliche Belastung ist deutlich höher als für eine vergleichbare Mietwohnung, außerdem besteht das Risiko, dass bei einem späteren Verkauf der Verkaufserlös nicht reicht, um die Schulden zu bezahlen. Eine Vollfinanzierung sollten daher nur diejenigen in Erwägung ziehen, die ein überdurchschnittlich hohes und absolut sicheres Einkommen haben.

Immobilien als Geldanlage

Moderator: Noch eine aktuelle Frage:

Uli: Ist eine Immobilie als Geldanlage geeignet, wenn man von 30 Prozent Eigenkapital und 70 Prozent Finanzierung ausgeht?

Jörg Sahr: 30 Prozent Eigenkapital sind eine gute Grundlage. Ob eine Immobilie rentabel ist, hängt allerdings vom Kaufpreis, den Mieteinnahmen, der Lage und vielen anderen Faktoren ab, das lässt sich nicht verallgemeinern.

Berlin31: Wenn man zur Alterssicherung vermieten will, wie viel Rendite kann man erreichen, wenn man die Faustformel Nettokaltmiete x 12 x 20 = Kaufpreis berücksichtigt. Es kommen ja noch weitere Kosten auf einen zu, welche man von der Nettokaltmiete abziehen muss, um die Rendite auszurechnen, z.B. modernisierte Räume (Bäder, Küche, Stromleitungen ...), Mietausfall usw. Gibt es eine Liste, welche Kosten man berücksichtigen sollte und in welcher Höhe (Prozent der Nettokaltmiete oder einen Betrag pro m²)?

Karin Kuchelmeister: Die anfängliche Netto-Miet-Rendite wird so berechnet: Netto-Jahres-Kaltmiete abzüglich Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, geteilt durch die Gesamtkosten der Immobilie (Kaufpreis + Modernisierungskosten + Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, evtl. Maklerprovision). Auf unserer Internetseite finden Sie einen Excel-Rechner („Lohnt der Kauf einer vermieteten Wohnung?“), mit dem Sie die Einnahmen und Ausgaben und die Rendite einer vermieteten Eigentumswohnung berechnen können.

Immoblienkredite

Tanja: Wie lautet die Empfehlung, auf wie viel Jahre man aktuell einen Kredit abschließen sollte?

Karin Kuchelmeister: Bei der im Moment sehr niedrigen Zinssituation sind 15 bis 20 Jahre durchaus empfehlenswert. Sie sichern sich dadurch die Zinssituation auf lange Zeit.

Moderator: Und noch eine aktuelle Frage:

Bkuehn: Ist es sinnvoll, eine Finanzierung in Schweizer Franken abzuschließen und wer bietet eine solche Möglichkeit an?

Jörg Sahr: Eine Finanzierung in fremder Währung ist hochriskant, falls z.B. der Schweizer Franken gegenüber dem Euro im Wert steigt, müssen Sie mehr zurückzahlen als Sie an Kredit aufgenommen haben. Für eine normale Immobilienfinanzierung raten wir davon ab, zumal es oft noch weitere Risiken gibt. Fremdwährungskredite werden häufig nur mit variablen Zinsen angeboten, d.h. die Zinsen können kurzfristig steigen.

Jule1234567: Im Januar 2012 läuft die Zinsbindung für meine Eigentumswohnung aus (Rest 60 T). Lohnt es sich, nun jetzt schon das neue Darlehen (eventuell Forward-Darlehen) abzuschließen, oder soll ich lieber abwarten?

Karin Kuchelmeister: Das ist durchaus zu empfehlen, die Zinsen sind im Moment außerordentlich günstig. Wer weiß wie es sich weiter entwickelt, aber auch das wäre wieder ein Fall für die Glaskugel.

Boris_05: Was sind Indikatoren an den Finanzmärkten, welche auf steigende Bauzinsen hinweisen könnten: Fallende Aktienkurse? Ausweitung der Eurokrise? Oder sind dies eher Punkte, die auf ein erneutes Sinken der Zinsen hinweisen bzw. dazu führen könnten? Ich weiß, diese Aussagen sind wie ein Blick in die Glaskugel. Gibt es eventuell aus der Vergangenheit eine Art von Bauernregel, an welcher man sich orientieren könnte? Z.B. rauscht die Aktie in den Keller wird’s dem Bauzins heller.

Jörg Sahr: Kaffeesatz und Glaskugeln ;) Im Ernst, es gibt keine Möglichkeit, die Zinsentwicklung zuverlässig vorherzusagen.

Rtc: Herr Sahr, sie behaupten oben: „Es kann aber nicht sein, dass die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie völlig unabhängig von der Art und Höhe der Finanzierung ist. ...“ Warum soll das nicht der Fall sein können? Wäre das nicht sogar zu erwarten, wenn der Immobilienmarkt halbwegs effizient ist?

Jörg Sahr: Ob Sie für einen Kredit vier oder zehn Prozent zahlen ist doch ein Unterschied!

Riester-Immobilienfinanzierung

Moderator: Und eine aktuelle Frage zu Riester-Darlehen:

Henne: Gibt es eine allgemeingültige Aussage darüber, ab wann sich eine Riester-Finanzierung besonders oder gar nicht lohnt (Arbeitnehmer, Rentner, Selbstständig, keine Kinder, ein Kind, zwei Kinder, Nettolohnhöhe) ?

Jörg Sahr: In der Regel lohnt sich eine Riester-Finanzierung für jeden, der Anspruch auf die Riester-Förderung hat. Voraussetzung ist, dass der Riester-Kredit nicht oder jedenfalls nicht viel teurer ist als ein ungefördertes Darlehen. In der Regel ist das der Fall.

Hb_x: Welche Bedingungen muss ich beachten, wenn ich meinen angesparten Riester-Banksparplan zur Wohnungsfinanzierung (Eigennutzung) benutzen will? Kann das Guthaben auch als Sicherheit für einen Kredit verpfändet werden?

Jörg Sahr: Als Sicherheit für einen Kredit nicht. Sie können aber bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen beantragen, dass Sie das Geld aus Ihrem Riester-Sparvertrag zur Eigenheimfinanzierung verwenden. Dann steht Ihnen das Geld als Eigenkapital zur Verfügung.

Anke_11: Wir möchten ein Einfamilienhaus kaufen und modernisieren. Ein Großteil der Kosten dient der energetischen Modernisierung. Welche Vor- und Nachteile ergeben sich aus den Varianten der Finanzierung? Welche sind sicherer und ggf. günstiger? Erstens: Reines Annuitäten-Darlehen mit Zinsbindung von 20 Jahren. Zweitens: Kombination KfW-Kredit mit zehn-jähriger Zinsbindung plus Annuitäten-Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung. Drittens: Wohn-Riester-Annuitäten-Darlehen plus KfW-Kredit mit zehn-jähriger Zinsbindung.

Jörg Sahr: Variante drei wird in der Regel am besten sein. Da sie aufwändig sanieren wollen, können Sie vermutlich einen sehr günstigen Kredit der KfW-Bank aus dem Programm „Energetisch Sanieren“ nutzen. Der Zinssatz liegt bei zehn Jahren Zinsbindung unter zwei Prozent und Sie erhalten noch einen Tilgungszuschuss. Das sollten Sie sich auf keinen Fall entgehen lassen. Auch das Wohn-Riester-Darlehen wird sich in aller Regel wegen der doch beachtlichen Förderung aus Zulagen und Steuervorteilen lohnen. Es muss aber nicht unbedingt ein Riester-Annuitäten-Darlehen sein. Es gibt zum Teil auch günstige Kredite von Bausparkassen.

Bausparvertrag

Bjorn: Macht es Sinn, jetzt einen Bausparvertrag abzuschließen, obwohl wir 2012 schon ein Haus kaufen wollen? Oder lohnt sich ein Bausparvertrag nur, wenn man in einigen Jahren kaufen möchte? Welche Form empfehlen Sie? Riester?

Karin Kuchelmeister: Ich würde heute keinen Bausparvertrag zur Finanzierung für nächstes Jahr abschließen. Sie können den Bausparvertrag im nächsten Jahr noch nicht zur Finanzierung einsetzen, da er noch nicht zugeteilt sein wird. Eine Zwischenfinanzierung wäre zwar möglich, das kann bei steigenden Zinsen aber sehr teuer werden.

Moderator: Und noch eine aktuelle Frage:

Luibas: Ist ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung überhaupt sinnvoll?

Jörg Sahr: Ein Forward-Darlehen ist sinnvoll, wenn Sie sich vor steigenden Zinsen schützen wollen. Ob es sich lohnt, lässt sich heute allerdings nicht sagen, das hängt von der Zinsentwicklung ab. Falls die Zinsen nicht steigen oder sogar sinken, zahlen Sie mit einem Forward-Darlehen drauf, denn Sie müssen den vereinbarten Zinssatz auf jeden Fall zahlen. Steigen die Zinsen über den Zinsaufschlag hinaus, haben Sie ein sehr günstiges Darlehen. Forward-Darlehen sind in jedem Fall zu empfehlen, wenn Sie sich einen größeren Zinsanstieg nicht leisten könnten. Dann geht Sicherheit vor!

Steuervergünstigungen und Förderungen

Schlalajan: Sehr geehrte Damen und Herren, welche steuerlichen Vergünstigungen bzw. Fördermittel gibt es beim Erwerb einer bereits sanierten denkmalgeschützten Immobilie (Baujahr vor 1825), die selbst genutzt werden soll (als Einfamilienhaus)?

Jörg Sahr: Es gibt eine steuerliche Förderung. Selbstnutzer können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben absetzen. Die Sanierungskosten dürfen allerdings erst nach Abschluss des Kaufvertrags entstehen. Informieren Sie sich am besten bei einem Steuerberater über die genauen Voraussetzungen.

Senta: Welche Fördermöglichkeiten gibt es beim Kauf einer Wohnung für eine Familie (in der die Partner nicht verheiratet sind mit zwei Kindern)?

Karin Kuchelmeister: Es gibt z.B. Förderprogramme der Bundesländer und der staatlichen KfW-Bank. Es gibt auch die Wohn-Riester-Förderung und von einigen Kommunen oder Kirchen vergünstigte Baugrundstücke oder Erbbau-Grundstücke. Eine Übersicht finden Sie in unserem Special „Baufinanzierung“. Detaillierte Information finden Sie auch unter: http://www.baufoerderer.de, http://www.foerderdatenbank.de, http://www.kfw.de.

Finanzierung bekommen

Captain A: Gibt es hierzu eine Lösung, wie man auch als Kleinunternehmer eine günstige Finanzierung bekommen kann?

Karin Kuchelmeister: Es gibt kein Patentrezept, die Hausbank ist oft sinnvoll. Ansonsten können Sie auch bei Vermittlungsgesellschaften anfragen, die mit vielen Banken zusammen arbeiten.

Bkuehn: Gibt es „Altersbeschränkungen“ für eine Finanzierung bzw. Risikozuschläge für Ältere?

Jörg Sahr: Es gibt kaum eine Bank die eine generelle Altersgrenze hat, als Sicherheit dient die Immobilie. Es kann aber sein, dass ab einem Alter von z.B. 75 Jahren eine Mindesttilgung von zwei oder drei Prozent verlangt wird, oder die Bank nur finanziert, wenn es Erben gibt.

Libero158: Sollte man Pfandbriefe der eigenen, selbstgenutzten Immobilie, die bereits abgelöst sind, mit ihrem Wert noch im Grundbuch stehen und somit als neue Sicherheiten verfügbar wären, zur Finanzierung einer zweiten Immobilie einsetzen? Hat dies Vor- oder Nachteile?

Jörg Sahr: Ich nehme an, Sie meinen nicht Pfandbriefe sondern die Grundschuld. Falls Sie später noch einmal einen Kredit aufnehmen wollen, z.B. für eine Modernisierung, können Sie die Grundschuld stehen lassen und später wieder als Kreditsicherheit einsetzen, so sparen Sie die Kosten für die Löschung und Neueintrag der Grundschuld.

Lassen Sie sich unabhängig beraten

Moderator: So, die Chat-Zeit ist auch schon fast vorbei: Wollen sie noch ein kurzes Schlusswort an die User richten?

Karin Kuchelmeister: Vielen Dank für die rege Beteiligung, es hat auch uns Spaß gemacht.

Jörg Sahr: Zum Abschluss noch ein Tipp: Bevor Sie Bau- oder Kreditverträge unterschreiben, lassen Sie sich am besten unabhängig von einer Verbraucherzentrale beraten (http://www.verbraucherzentrale.de).

Moderator: Das waren 60 Minuten test.de-Expertenchat. Vielen Dank an die User für die vielen Fragen, die wir aus Zeitgründen leider nicht alle beantworten konnten. Vielen Dank auch an Karin Kuchelmeister und Jörg Sahr, dass Sie sich die Zeit für die User genommen haben. Das Transkript dieses Chats können Sie in Kürze auf test.de nachlesen. Das Chat-Team wünscht allen noch einen schönen Tag.

Aktueller Test:Immobilienpreise

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