Chat Eigenheimfinanzierung Special

Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben. Der Bedarf an Infos ist daher hoch – auch zur Finan­zierung: Wie viel Eigen­kapital ist nötig? Lohnt ein Riester-Darlehen? Ihre Fragen zur Eigenheim­finan­zierung beant­wor­teten die Finanztest-Experten Heike Nicodemus und Jörg Sahr im Chat auf test.de.

Die Top 3-Fragen

Moderator: So, es ist jetzt 13 Uhr. Hier im Chat begrüße ich jetzt Heike Nicodemus und Jörg Sahr. Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen und die Fragen unserer Chatterinnen und Chatter beantworten. Gleich die erste Frage an unseren Gast: Wie sieht es aus, wollen wir starten?

Jörg Sahr: Gerne!

Heike Nicodemus: Sehr gerne!

Moderator: Vor dem Chat hatten die Leser und Leserinnen bereits die Möglichkeit, Fragen zu stellen und zu bewerten. Hier die TOP 1 Frage aus dem Pre-Chat:

Trester: Welche Vorgehensweise empfehlen sie für Kreditnehmer mit geringem bis gar keinem Eigenkapital, wenn die Banken den zu hohen Blankoanteil bemängeln?

Jörg Sahr: Die größten Chancen haben Sie, wenn Sie sich an eine Vermittlungsgesellschaft wenden. Die Vermittler arbeiten mit sehr vielen Banken zusammen, darunter auch solche, die nur geringe Anforderungen ans Eigenkapital stellen, aber Vorsicht: Eine Finanzierung ohne oder mit nur geringem Eigenkapital ist teuer und riskant. Lassen Sie sich deshalb unabhängig von einer Verbraucherzentrale beraten, ob Ihre Finanzierung trotzdem noch vertretbar ist.

Moderator: Und die Top 2-Frage:

Anne-02: Was sollte man beachten, wenn man als unverheiratetes Paar gemeinsam ein Eigenheim finanziert? Vielen Dank für gute Ratschläge.

Jörg Sahr: Also, bei der Finanzierung selbst gibt es keinen grundsätzlichen Unterschied zu einer Finanzierung von Ehepaaren. In der Regel haften beide gegenüber der Bank für die Rückzahlung des Kredits, es kann aber – gerade für unverheiratete Paare – sinnvoll sein, für den Fall einer Trennung oder den Todesfall Vorsorge zu treffen, beispielsweise durch einen Partnerschafts- und Erbvertrag. Unverheiratete Partner haben zum Beispiel kein gesetzliches Erbrecht, lassen Sie sich am besten dazu von einem Anwalt beraten.

Moderator: Und die Top 3-Frage:

Daggimicha: Hallo! Unser Hypothekendarlehen läuft im Februar 2013 aus – Effektivzins 4,11%. Lohnt sich bereits jetzt der Abschluss einer Anschlussfinanzierung (ca. 50.000 Euro) oder sollen wir besser bis zum Jahresende warten?

Heike Nicodemus: Bei den derzeitigen niedrigen Zinsen, die man bei fast allen Anbietern momentan bekommt, macht es durchaus Sinn, sich den niedrigen Zinssatz jetzt schon zu sichern. Wie der Kapitalmarkt sich entwickelt, können wir im Moment nicht voraussagen. Mit einer vorgezogenen Anschlussfinanzierung gehen Sie aber auf Nummer sicher.

Riestern fürs Eigenheim

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Katsche76: Viele Vermittler halten nichts von Wohnriester bzw. Riesterdarlehen. Wie sehen sie die Möglichkeit dieser Finanzierung? Stiftung Warentest empfiehlt es.

Jörg Sahr:Wohn-Riester (Finanztest 06/2011) ist kompliziert, lohnt sich aber. Die Vorteile aus der Förderung durch Zulagen und Steuervorteile überwiegen die Nachteile (insbesondere die Besteuerung im Alter) deutlich.

Blueice: Wenn ich einen bestehenden Spar-Riestervertrag habe, kann ich dann beantragen, dass die Zulagen in einen neuen Wohn-Riestervertrag fließen bzw. ist das sinnvoll?

Jörg Sahr: Ja. Sie können Ihr Riester-Vermögen als Eigenkapital für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie verwenden oder auch in einen anderen Riester-Vertrag, zum Beispiel in einen Bausparvertrag, einzahlen. In der Regel wird es sich lohnen, das Geld auf dem Riester-Sparvertrag in vollem Umfang für die eigenen vier Wände zu verwenden. Ausnahme: Ein Ausstieg aus dem alten Vertrag ist derzeit nur mit größerem Verlust möglich, das ist insbesondere bei Fonds-Sparplänen möglich.

Bausparer: Kann ich meine Anschlussfinanzierung auch über ein Riesterdarlehen realisieren? Förderberechtigung ist da.

Jörg Sahr: Ja, aber nur dann, wenn Sie Ihre Immobilie nach 2007 gebaut oder gekauft haben.

Sparer: Gibt es eine Möglichkeit, die Riester-Zuschüsse bei späterer Veräußerung nicht zurückzahlen zu müssen? Fast in jedem Fall ändern sich die Anforderungen an eine Immobilie mit der Zeit (Kinder, Alter etc.) – kann man die Zuschüsse auf die neue Immobilie „umschreiben“?

Jörg Sahr: Ja, Sie können steuerliche Nachteile vermeiden, wenn Sie die geförderten Beträge innerhalb eines Jahres auf einen anderen Riester-Sparvertrag einzahlen oder sich innerhalb von vier Jahren eine neue selbst genutzte Immobilie zulegen. Letztere Frist wird vermutlich bald verlängert.

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Professional: Macht Wohnriestern als Finanzierungsbaustein bei einen Bau/Kaufpreis > 500.000 EUR wirklich Sinn? Oder ist dies nur ein „Tropfen auf den heißen Stein“?

Heike Nicodemus: Die Riester-Förderung macht generell Sinn, auch bei hohen Finanzierungssummen. Die staatliche Förderung ist allerdings begrenzt.

Tom: Was unterscheidet ein Riester-Darlehen von einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen? Wo fließt denn dabei die Förderung hin?

Jörg Sahr: Ein Riester-Darlehen unterscheidet sich grundsätzlich nicht von einem normalen Darlehen, die Besonderheiten: Es muss sich um ein zertifiziertes Darlehen handeln und es darf nur für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie verwendet werden. Außerdem muss der Kreditvertrag eine Tilgung spätestens bis zum 68. Lebensjahr vorsehen.

Heike Nicodemus: Im Gegensatz zu einem normalen Annuitäten-Darlehen fließt einmal im Jahr die Förderung als Sondertilgung auf das Kreditkonto. Ein Unterschied kann außerdem in einem unterschiedlichen Zinssatz bestehen.

Hypothekendarlehen

Moderator: Und weitere Fragen zum Thema Hypothekendarlehen:

Hausbauer: In der aktuellen Niedrigzinsphase macht es Sinn eine lange Zinsbindung für ein Baudarlehen zu wählen. Welchen Zeitraum empfehlen Sie?

Heike Nicodemus: Im Moment macht es Sinn, sich den niedrigen Zins möglichst lange zu sichern, daher empfehlen wir, sich mindestens 10 bis 15 Jahre, oder sogar 20 Jahre, festzulegen. Einige Banken und häufig auch Bausparkassen bieten sogar feste Zinsen für die gesamte Laufzeit der Finanzierung an.

TwoOfFour: Kann ich meinen bestehenden Immobilienkredit vorzeitig kündigen?

Jörg Sahr: Während der Zinsbindung ist eine Kündigung in der Regel nicht möglich. Ausnahmen: Ist die Zinsbindung länger als 10 Jahre, können Sie 10 Jahre nach der Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, können Sie immer kündigen, allerdings nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank.

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Tester1: Was macht mehr Sinn: Günstiger Zinssatz, 10 Jahre fest + Zinsrisiko danach (geringer Darlehensbetrag), oder gleich 15 Jahre fest zu schlechterem Zins?

Jörg Sahr: Das kommt auf den Zinszuschlag für die längere Zinsbindung und auf die Zinsentwicklung an. Wenn Sie sichergehen wollen, sollten Sie sich für die 15-jährige Zinsbindung entscheiden, der Zinsaufschlag beträgt bei vielen Banken derzeit nicht mehr als 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte.

Kaufen oder nicht kaufen

Kitano: Was würden Sie empfehlen, wenn der Immobilienerwerb (wegen sehr günstiger Mietkonditionen) nicht dringend ist: Zu warten, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen oder jetzt zuschlagen, um die günstigen Zinsen zu sichern? Vielen Dank!

Heike Nicodemus: Wenn Ihr Eigenkapitalanteil derzeit bereits ca. 20 Prozent beträgt und Ihr Einkommen reicht, um die Raten zu zahlen, dann sollte man sich momentan entschließen, Eigentum zu erwerben.

Häuslebauer: Gibt es für Geringverdiener besondere staatliche Förderprogramme zur Eigenheimfinanzierung?

Jörg Sahr: Ja die gibt es vor allem in den einzelnen Bundesländern, ob und in welcher Höhe, ist aber von Land zu Land sehr unterschiedlich. Außerdem gibt es bei einzelnen Städten und Gemeinden Förderprogramme, zum Beispiel für vergünstigtes Bauland. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer Gemeinde und online unter www.baufoerderer.de und www.foerderdatenbank.de.

Moderator: Und ein weiterer User mit dem gleichen Anliegen:

Markus_M: Welche staatlichen Förderungen zur Eigenheimfinanzierung gibt es?

Jörg Sahr: Neben den schon erwähnten gibt es günstige Kredite und Zuschüsse der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW-Bank). Diese Kredite können Sie über ein Kreditinstitut Ihrer Wahl beantragen, nähere Informationen gibt es unter www.kfw.de.

Merian: Gibt es spezielle Familienkredite für die Eigenheimfinanzierung?

Jörg Sahr: Bei den Ländern und Kommunen ist die Förderung oft an Einkommensgrenzen gebunden und für Familien mit Kindern reserviert. Die KFW-Programme sind unabhängig von Familienstand und Einkommen.

Kombikredite

Claudia007: Können Sie mir erklären, was sog. Kombikredite sind? Würden Sie diese Kreditform für die Eigenheimfinanzierung empfehlen?

Jörg Sahr: Bedeutung haben derzeit hauptsächlich die Bauspar-Kombikredite. Sie bestehen aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem Bausparvertrag. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, löst der Kreditnehmer damit das tilgungsfreie Darlehen ab. Solche Kombikredite waren in der Vergangenheit oft teurer als vergleichbare Bankdarlehen, in letzter Zeit hat sich das Bild aber geändert. Es gibt eine Reihe an Bausparkassen, die ihre Kombikredite auch zu sehr günstigen Konditionen anbieten. In unserem letzten Test ( „Eigenheimfinanzierung“, Finanztest 04/2012) kamen die besten Angebote sogar von Bausparkassen.

Heike Nicodemus: Die Kombikredite haben allerdings einen Haken: Die günstigsten Bausparkassen vergeben sie höchstens bis zu 72 oder 80 Prozent des Kaufpreises, das heißt, man braucht viel Eigenkapital.

Helscha: Ich habe bereits etwas Kapital und möchte baldmöglichst ein Haus kaufen, ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll, da ich lange auf die Zuteilung warten muss?

Jörg Sahr: Nicht, wenn Sie schon in ein oder zwei Jahren bauen oder kaufen wollen. Wenn Sie mittel- bis langfristig planen, ist ein Bausparvertrag allerdings eine gute Möglichkeit, sich gegen steigende Zinsen abzusichern.

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Tina: Machen Kreditangebote (z.B. von renommierten Banken) mit einer voraussichtlichen Tilgungsdauer von 40 Jahren überhaupt Sinn (Zinsbindung 10 Jahre)?

Jörg Sahr: Das sind offensichtlich Angebote mit einer Tilgung von nur einem Prozent, diese Mini-Tilgung ist in der heutigen Niedrigzins-Phase viel zu klein. Sie führt zu einer extremen Laufzeit bis über 40 Jahre und einem hohen Zinserhöhungsrisiko nach Ablauf der ersten Zinsbindung. Derzeit raten wir dazu, mindestens 2 Prozent zu tilgen.

Anschlussfinanzierung

Divina: Ich benötige eine Anschlussfinanzierung? Auf was ist zu achten?

Heike Nicodemus: Es ist sinnvoll, auch bei der Anschlussfinanzierung im Vorfeld mehrere Angebote einzuholen und nicht nur das Angebot der Hausbank anzunehmen. Auch da macht es Sinn, sich bei den Vermittlern umzuhören und mit den Angeboten zur Hausbank zu gehen.

Jörg Sahr: Vielleicht noch ein Tipp: In der Regel müssen Sie für den Anschlusskredit heute viel weniger Zinsen zahlen als bisher. Wenn Sie die alte Rate problemlos zahlen konnten, sollten Sie diese Rate auch beim Anschlusskredit mindestens beibehalten. Die Zinsersparnis fließt dann automatisch in eine höhere Tilgung, so werden Sie viel früher schuldenfrei als ursprünglich gedacht. (Mehr zum Thema: „Anschlussfinanzierung für Immobilien“, Finanztest 11/2011.)

Bastl: Sind wir bei einer Nachfinanzierung an die Hausbank gebunden, oder kann ich frei wählen, etwa über einen Finanzierungsmakler? Wir haben bereits eine LBS-Riesterfinanzierung plus Annuitätendarlehen plus KfW70.

Jörg Sahr: Zum Ende der Zinsbindung kann man problemlos die Bank wechseln. Ein Bankwechsel ist zwar mit Kosten verbunden, insbesondere für die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank, doch diese Kosten holt man schnell wieder herein, wenn die neue Bank ein wenig günstiger ist. Außerdem gibt es Banken, die diese Wechselkosten für neue Kunden übernehmen.

Nadja: Wie flexibel lässt sich die Darlehenszahlung gestalten? Gibt es (preislich/zinslich attraktive) Darlehen, bei denen man trotzdem nicht befürchten muss, bei vorübergehender Arbeitslosigkeit oder Aussetzen für die Kinderbetreuung o.ä. gleich die gesamte Immobilie zu verlieren?

Heike Nicodemus: Es gibt inzwischen viele Anbieter, die Kredite vergeben, bei denen man während der Laufzeit den Tilgungssatz und damit die monatliche Rate verändern kann. Das kann in Fällen der Arbeitslosigkeit eine Verringerung der Rate sein. Sollte sich die Einkommenssituation während der Laufzeit verbessern, kann man auch die Rate erhöhen. Diese Möglichkeit muss man sich bei Vertragsabschluss sichern.

Moderator: Und eine aktuelle Nachfrage aus dem Chat:

Berry: Worauf muss ich bei einem Angebot achten? Den effektiven oder den nominellen Zinssatz?

Jörg Sahr: Für einen Vergleich verschiedener Angebote sollte man immer auf den effektiven Zinssatz achten, der enthält neben den Zinsen auch Zusatzkosten, zum Beispiel Bearbeitungsgebühren und die Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto. Aber Vorsicht: Es gibt insbesondere bei den Sparkassen Angebote mit irreführend niedrigen Effektivzinsen. Das können Sie mithilfe unseres Kreditrechners überprüfen: www.test.de/tilgungsrechner.

Kredite für Selbstständige

Nebelspalter: Gibt es Besonderheiten bei der Kreditaufnahme für Selbstständige (Kapitalanlage) zu beachten?

Heike Nicodemus: Viele Banken machen Unterschiede zwischen Selbstständigen und Arbeitnehmern. Auch innerhalb der Kategorie der Selbstständigen werden Unterschiede gemacht. Außerdem gestalten die Anbieter die Zinskonditionen anders: Häufig müssen Selbstständige einen Zinsaufschlag zahlen. Auch die Anforderungen an die Bonität sind oft besonders hoch – da gibt es aber zwischen den Banken große Unterschiede.

Tipex: Sie befürworten im letzten Finanztest den Banken- und Vermittlermarathon. Meine Erfahrung ist, im persönlichen Gespräch mit einem unabhängiger Berater am Ort bündle ich -fast- alle Möglichkeiten. Was meinen Sie?

Jörg Sahr: Wir raten auch auf jeden Fall, sich Angebote bei einem oder zwei Vermittlern einzuholen, da diese über ein sehr vielfältiges Angebot verfügen. Allerdings fehlen in den Online-Plattformen der Vermittler oft viele Anbieter, zum Beispiel die meisten Bausparkassen und die Mehrzahl der regionalen Institute. Wer kein günstiges Angebot verpassen will, sollte deshalb auch bei günstigen Bausparkassen und den Instituten vor Ort nachfragen. Die Hausbank sollte auch nicht fehlen, weil man hier häufig einen besonders großen Verhandlungsspielraum hat.

Anor: Hallo! – Gelesen (sinngemäß): Wenn eine Bank nicht bereit ist eine 100% Finanzierung durchzuführen, deutet dies auf einen überhöhten Kaufpreis hin.

Jörg Sahr: Nicht unbedingt. Es gibt eine Reihe von Instituten, die ohnehin nur 80 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Bei anderen ist auch eine Vollfinanzierung möglich, aber nur für Kunden mit überdurchschnittlichem und sicherem Einkommen. Generell ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital für eine Bank – und auch für den Kunden – mit erheblichen Risiken behaftet.

Moderator: So, die Chat-Zeit ist auch schon fast zu Ende: Wollen sie noch ein kurzes Schlusswort an die User richten?

Jörg Sahr: Wir empfehlen: Lassen Sie sich vor der Unterschrift unter einem Kreditvertrag von einer Verbraucherzentrale beraten, die ausführliche Beratung kostet dort zwar 100 bis 150 Euro, doch dafür ist die Beratung neutral und unabhängig. Das bekommen Sie von einer Bank nicht.

Heike Nicodemus: Viele Informationen und Tipps zum Thema „Eigenheimfinanzierung“ erhalten Sie auch in unserem aktuellen Finanztest-Heft!

Moderator: Das waren 60 Minuten test.de-Expertenchat. Vielen Dank an die User für die vielen Fragen, die wir aus Zeitgründen leider nicht alle beantworten konnten. Vielen Dank auch an Heike Nicodemus und Jörg Sahr, dass Sie sich die Zeit für die User genommen haben. Das Transkript dieses Chats können Sie in Kürze auf test.de nachlesen. Das Chat-Team wünscht allen noch einen schönen Tag.

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Test Baufinanzierung: 3 Prozent Zins auf Dauer aus Finanztest 04/2012

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