Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben. Der Bedarf an Infos ist daher hoch – auch zur Finan­zierung: Wie viel Eigen­kapital ist nötig? Lohnt ein Riester-Darlehen? Ihre Fragen zur Eigenheim­finan­zierung beant­wor­teten die Finanztest-Experten Heike Nicodemus und Jörg Sahr im Chat auf test.de.

Die Top 3-Fragen

Moderator: So, es ist jetzt 13 Uhr. Hier im Chat begrüße ich jetzt Heike Nicodemus und Jörg Sahr. Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen und die Fragen unserer Chatte­rinnen und Chatter beant­worten. Gleich die erste Frage an unseren Gast: Wie sieht es aus, wollen wir starten?

Jörg Sahr: Gerne!

Heike Nicodemus: Sehr gerne!

Moderator: Vor dem Chat hatten die Leser und Lese­rinnen bereits die Möglich­keit, Fragen zu stellen und zu bewerten. Hier die TOP 1 Frage aus dem Pre-Chat:

Trester: Welche Vorgehens­weise empfehlen sie für Kreditnehmer mit geringem bis gar keinem Eigen­kapital, wenn die Banken den zu hohen Blanko­anteil bemängeln?

Jörg Sahr: Die größten Chancen haben Sie, wenn Sie sich an eine Vermitt­lungs­gesell­schaft wenden. Die Vermittler arbeiten mit sehr vielen Banken zusammen, darunter auch solche, die nur geringe Anforderungen ans Eigen­kapital stellen, aber Vorsicht: Eine Finanzierung ohne oder mit nur geringem Eigen­kapital ist teuer und riskant. Lassen Sie sich deshalb unabhängig von einer Verbraucherzentrale beraten, ob Ihre Finanzierung trotzdem noch vertret­bar ist.

Moderator: Und die Top 2-Frage:

Anne-02: Was sollte man beachten, wenn man als unver­heiratetes Paar gemein­sam ein Eigenheim finanziert? Vielen Dank für gute Ratschläge.

Jörg Sahr: Also, bei der Finanzierung selbst gibt es keinen grund­sätzlichen Unterschied zu einer Finanzierung von Ehepaaren. In der Regel haften beide gegen­über der Bank für die Rück­zahlung des Kredits, es kann aber – gerade für unver­heiratete Paare – sinn­voll sein, für den Fall einer Trennung oder den Todes­fall Vorsorge zu treffen, beispiels­weise durch einen Part­nerschafts- und Erbvertrag. Unver­heiratete Partner haben zum Beispiel kein gesetzliches Erbrecht, lassen Sie sich am besten dazu von einem Anwalt beraten.

Moderator: Und die Top 3-Frage:

Daggimicha: Hallo! Unser Hypothekendarlehen läuft im Februar 2013 aus – Effektivzins 4,11%. Lohnt sich bereits jetzt der Abschluss einer Anschluss­finanzierung (ca. 50.000 Euro) oder sollen wir besser bis zum Jahres­ende warten?

Heike Nicodemus: Bei den derzeitigen nied­rigen Zinsen, die man bei fast allen Anbietern momentan bekommt, macht es durch­aus Sinn, sich den nied­rigen Zins­satz jetzt schon zu sichern. Wie der Kapitalmarkt sich entwickelt, können wir im Moment nicht voraus­sagen. Mit einer vorgezogenen Anschluss­finanzierung gehen Sie aber auf Nummer sicher.

Riestern fürs Eigenheim

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Katsche76: Viele Vermittler halten nichts von Wohn­riester bzw. Riesterdarlehen. Wie sehen sie die Möglich­keit dieser Finanzierung? Stiftung Warentest empfiehlt es.

Jörg Sahr:Wohn-Riester (Finanztest 06/2011) ist kompliziert, lohnt sich aber. Die Vorteile aus der Förderung durch Zulagen und Steuer­vorteile über­wiegen die Nachteile (insbesondere die Besteuerung im Alter) deutlich.

Blueice: Wenn ich einen bestehenden Spar-Riester­vertrag habe, kann ich dann beantragen, dass die Zulagen in einen neuen Wohn-Riester­vertrag fließen bzw. ist das sinn­voll?

Jörg Sahr: Ja. Sie können Ihr Riester-Vermögen als Eigen­kapital für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie verwenden oder auch in einen anderen Riester-Vertrag, zum Beispiel in einen Bauspar­vertrag, einzahlen. In der Regel wird es sich lohnen, das Geld auf dem Riester-Spar­vertrag in vollem Umfang für die eigenen vier Wände zu verwenden. Ausnahme: Ein Ausstieg aus dem alten Vertrag ist derzeit nur mit größerem Verlust möglich, das ist insbesondere bei Fonds-Sparplänen möglich.

Bausparer: Kann ich meine Anschluss­finanzierung auch über ein Riesterdarlehen realisieren? Förderberechtigung ist da.

Jörg Sahr: Ja, aber nur dann, wenn Sie Ihre Immobilie nach 2007 gebaut oder gekauft haben.

Sparer: Gibt es eine Möglich­keit, die Riester-Zuschüsse bei späterer Veräußerung nicht zurück­zahlen zu müssen? Fast in jedem Fall ändern sich die Anforderungen an eine Immobilie mit der Zeit (Kinder, Alter etc.) – kann man die Zuschüsse auf die neue Immobilie „umschreiben“?

Jörg Sahr: Ja, Sie können steuerliche Nachteile vermeiden, wenn Sie die geförderten Beträge inner­halb eines Jahres auf einen anderen Riester-Spar­vertrag einzahlen oder sich inner­halb von vier Jahren eine neue selbst genutzte Immobilie zulegen. Letztere Frist wird vermutlich bald verlängert.

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Professional: Macht Wohn­riestern als Finanzierungs­baustein bei einen Bau/Kauf­preis > 500.000 EUR wirk­lich Sinn? Oder ist dies nur ein „Tropfen auf den heißen Stein“?

Heike Nicodemus: Die Riester-Förderung macht generell Sinn, auch bei hohen Finanzierungs­summen. Die staatliche Förderung ist allerdings begrenzt.

Tom: Was unterscheidet ein Riester-Darlehen von einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen? Wo fließt denn dabei die Förderung hin?

Jörg Sahr: Ein Riester-Darlehen unterscheidet sich grund­sätzlich nicht von einem normalen Darlehen, die Besonderheiten: Es muss sich um ein zertifiziertes Darlehen handeln und es darf nur für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie verwendet werden. Außerdem muss der Kredit­vertrag eine Tilgung spätestens bis zum 68. Lebens­jahr vorsehen.

Heike Nicodemus: Im Gegen­satz zu einem normalen Annuitäten-Darlehen fließt einmal im Jahr die Förderung als Sondertilgung auf das Kredit­konto. Ein Unterschied kann außerdem in einem unterschiedlichen Zins­satz bestehen.

Hypothekendarlehen

Moderator: Und weitere Fragen zum Thema Hypothekendarlehen:

Hausbauer: In der aktuellen Nied­rigzins­phase macht es Sinn eine lange Zins­bindung für ein Baudarlehen zu wählen. Welchen Zeitraum empfehlen Sie?

Heike Nicodemus: Im Moment macht es Sinn, sich den nied­rigen Zins möglichst lange zu sichern, daher empfehlen wir, sich mindestens 10 bis 15 Jahre, oder sogar 20 Jahre, fest­zulegen. Einige Banken und häufig auch Bausparkassen bieten sogar feste Zinsen für die gesamte Lauf­zeit der Finanzierung an.

TwoOfFour: Kann ich meinen bestehenden Immobilien­kredit vorzeitig kündigen?

Jörg Sahr: Während der Zins­bindung ist eine Kündigung in der Regel nicht möglich. Ausnahmen: Ist die Zins­bindung länger als 10 Jahre, können Sie 10 Jahre nach der Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeits­entschädigung fällt in diesem Fall nicht an. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, können Sie immer kündigen, allerdings nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeits­entschädigung an die Bank.

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Tester1: Was macht mehr Sinn: Güns­tiger Zins­satz, 10 Jahre fest + Zins­risiko danach (geringer Darlehens­betrag), oder gleich 15 Jahre fest zu schlechterem Zins?

Jörg Sahr: Das kommt auf den Zins­zuschlag für die längere Zins­bindung und auf die Zins­entwick­lung an. Wenn Sie sicher­gehen wollen, sollten Sie sich für die 15-jährige Zins­bindung entscheiden, der Zins­aufschlag beträgt bei vielen Banken derzeit nicht mehr als 0,3 bis 0,4 Prozent­punkte.

Kaufen oder nicht kaufen

Kitano: Was würden Sie empfehlen, wenn der Immobilien­erwerb (wegen sehr güns­tiger Miet­konditionen) nicht dringend ist: Zu warten, um den Eigen­kapital­anteil zu erhöhen oder jetzt zuschlagen, um die güns­tigen Zinsen zu sichern? Vielen Dank!

Heike Nicodemus: Wenn Ihr Eigen­kapital­anteil derzeit bereits ca. 20 Prozent beträgt und Ihr Einkommen reicht, um die Raten zu zahlen, dann sollte man sich momentan entschließen, Eigentum zu erwerben.

Häuslebauer: Gibt es für Gering­verdiener besondere staatliche Förderprogramme zur Eigenheim­finanzierung?

Jörg Sahr: Ja die gibt es vor allem in den einzelnen Bundes­ländern, ob und in welcher Höhe, ist aber von Land zu Land sehr unterschiedlich. Außerdem gibt es bei einzelnen Städten und Gemeinden Förderprogramme, zum Beispiel für vergüns­tigtes Bauland. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer Gemeinde und online unter www.baufoerderer.de und www.foerderdatenbank.de.

Moderator: Und ein weiterer User mit dem gleichen Anliegen:

Markus_M: Welche staatlichen Förderungen zur Eigenheim­finanzierung gibt es?

Jörg Sahr: Neben den schon erwähnten gibt es güns­tige Kredite und Zuschüsse der staatlichen Kredit­anstalt für Wieder­aufbau (KFW-Bank). Diese Kredite können Sie über ein Kredit­institut Ihrer Wahl beantragen, nähere Informationen gibt es unter www.kfw.de.

Merian: Gibt es spezielle Familien­kredite für die Eigenheim­finanzierung?

Jörg Sahr: Bei den Ländern und Kommunen ist die Förderung oft an Einkommens­grenzen gebunden und für Familien mit Kindern reser­viert. Die KFW-Programme sind unabhängig von Familien­stand und Einkommen.

Kombikredite

Claudia007: Können Sie mir erklären, was sog. Kombikredite sind? Würden Sie diese Kreditform für die Eigenheim­finanzierung empfehlen?

Jörg Sahr: Bedeutung haben derzeit haupt­sächlich die Bauspar-Kombikredite. Sie bestehen aus einem tilgungs­freien Darlehen und einem Bauspar­vertrag. Sobald der Bauspar­vertrag zugeteilt wird, löst der Kreditnehmer damit das tilgungs­freie Darlehen ab. Solche Kombikredite waren in der Vergangenheit oft teurer als vergleich­bare Bank­darlehen, in letzter Zeit hat sich das Bild aber geändert. Es gibt eine Reihe an Bausparkassen, die ihre Kombikredite auch zu sehr güns­tigen Konditionen anbieten. In unserem letzten Test („Eigenheim­finanzierung“, Finanztest 04/2012) kamen die besten Angebote sogar von Bausparkassen.

Heike Nicodemus: Die Kombikredite haben allerdings einen Haken: Die güns­tigsten Bausparkassen vergeben sie höchs­tens bis zu 72 oder 80 Prozent des Kauf­preises, das heißt, man braucht viel Eigen­kapital.

Helscha: Ich habe bereits etwas Kapital und möchte bald­möglichst ein Haus kaufen, ist ein Bauspar­vertrag noch sinn­voll, da ich lange auf die Zuteilung warten muss?

Jörg Sahr: Nicht, wenn Sie schon in ein oder zwei Jahren bauen oder kaufen wollen. Wenn Sie mittel- bis lang­fristig planen, ist ein Bauspar­vertrag allerdings eine gute Möglich­keit, sich gegen steigende Zinsen abzu­sichern.

Moderator: Und eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Tina: Machen Kredit­angebote (z.B. von renommierten Banken) mit einer voraus­sicht­lichen Tilgungs­dauer von 40 Jahren über­haupt Sinn (Zins­bindung 10 Jahre)?

Jörg Sahr: Das sind offensicht­lich Angebote mit einer Tilgung von nur einem Prozent, diese Mini-Tilgung ist in der heutigen Nied­rigzins-Phase viel zu klein. Sie führt zu einer extremen Lauf­zeit bis über 40 Jahre und einem hohen Zins­erhöhungs­risiko nach Ablauf der ersten Zins­bindung. Derzeit raten wir dazu, mindestens 2 Prozent zu tilgen.

Anschluss­finanzierung

Divina: Ich benötige eine Anschluss­finanzierung? Auf was ist zu achten?

Heike Nicodemus: Es ist sinn­voll, auch bei der Anschluss­finanzierung im Vorfeld mehrere Angebote einzuholen und nicht nur das Angebot der Haus­bank anzu­nehmen. Auch da macht es Sinn, sich bei den Vermitt­lern umzu­hören und mit den Angeboten zur Haus­bank zu gehen.

Jörg Sahr: Vielleicht noch ein Tipp: In der Regel müssen Sie für den Anschluss­kredit heute viel weniger Zinsen zahlen als bisher. Wenn Sie die alte Rate problemlos zahlen konnten, sollten Sie diese Rate auch beim Anschluss­kredit mindestens beibehalten. Die Zins­ersparnis fließt dann auto­matisch in eine höhere Tilgung, so werden Sie viel früher schuldenfrei als ursprüng­lich gedacht. (Mehr zum Thema: „Anschlussfinanzierung“.)

Bastl: Sind wir bei einer Nach­finanzierung an die Haus­bank gebunden, oder kann ich frei wählen, etwa über einen Finanzierungs­makler? Wir haben bereits eine LBS-Riester­finanzierung plus Annuitätendarlehen plus KfW70.

Jörg Sahr: Zum Ende der Zins­bindung kann man problemlos die Bank wechseln. Ein Bank­wechsel ist zwar mit Kosten verbunden, insbesondere für die Über­tragung der Grund­schuld auf die neue Bank, doch diese Kosten holt man schnell wieder herein, wenn die neue Bank ein wenig güns­tiger ist. Außerdem gibt es Banken, die diese Wechsel­kosten für neue Kunden über­nehmen.

Nadja: Wie flexibel lässt sich die Darlehens­zahlung gestalten? Gibt es (preislich/zins­lich attraktive) Darlehen, bei denen man trotzdem nicht befürchten muss, bei vorüber­gehender Arbeits­losig­keit oder Aussetzen für die Kinder­betreuung o.ä. gleich die gesamte Immobilie zu verlieren?

Heike Nicodemus: Es gibt inzwischen viele Anbieter, die Kredite vergeben, bei denen man während der Lauf­zeit den Tilgungs­satz und damit die monatliche Rate verändern kann. Das kann in Fällen der Arbeits­losig­keit eine Verringerung der Rate sein. Sollte sich die Einkommens­situation während der Lauf­zeit verbessern, kann man auch die Rate erhöhen. Diese Möglich­keit muss man sich bei Vertrags­abschluss sichern.

Moderator: Und eine aktuelle Nach­frage aus dem Chat:

Berry: Worauf muss ich bei einem Angebot achten? Den effektiven oder den nominellen Zins­satz?

Jörg Sahr: Für einen Vergleich verschiedener Angebote sollte man immer auf den effektiven Zins­satz achten, der enthält neben den Zinsen auch Zusatz­kosten, zum Beispiel Bearbeitungs­gebühren und die Zins- und Tilgungs­verrechnung auf dem Kredit­konto. Aber Vorsicht: Es gibt insbesondere bei den Sparkassen Angebote mit irreführend nied­rigen Effektivzinsen. Das können Sie mithilfe unseres Kredit­rechners über­prüfen: www.test.de/tilgungsrechner.

Kredite für Selbst­ständige

Nebelspalter: Gibt es Besonderheiten bei der Kredit­aufnahme für Selbst­ständige (Kapital­anlage) zu beachten?

Heike Nicodemus: Viele Banken machen Unterschiede zwischen Selbst­ständigen und Arbeitnehmern. Auch inner­halb der Kategorie der Selbst­ständigen werden Unterschiede gemacht. Außerdem gestalten die Anbieter die Zins­konditionen anders: Häufig müssen Selbst­ständige einen Zins­aufschlag zahlen. Auch die Anforderungen an die Bonität sind oft besonders hoch – da gibt es aber zwischen den Banken große Unterschiede.

Tipex: Sie befür­worten im letzten Finanztest den Banken- und Vermitt­lermarathon. Meine Erfahrung ist, im persönlichen Gespräch mit einem unabhängiger Berater am Ort bündle ich -fast- alle Möglich­keiten. Was meinen Sie?

Jörg Sahr: Wir raten auch auf jeden Fall, sich Angebote bei einem oder zwei Vermitt­lern einzuholen, da diese über ein sehr vielfältiges Angebot verfügen. Allerdings fehlen in den Online-Platt­formen der Vermittler oft viele Anbieter, zum Beispiel die meisten Bausparkassen und die Mehr­zahl der regionalen Institute. Wer kein güns­tiges Angebot verpassen will, sollte deshalb auch bei güns­tigen Bausparkassen und den Instituten vor Ort nach­fragen. Die Haus­bank sollte auch nicht fehlen, weil man hier häufig einen besonders großen Verhand­lungs­spielraum hat.

Anor: Hallo! – Gelesen (sinn­gemäß): Wenn eine Bank nicht bereit ist eine 100% Finanzierung durch­zuführen, deutet dies auf einen über­höhten Kauf­preis hin.

Jörg Sahr: Nicht unbe­dingt. Es gibt eine Reihe von Instituten, die ohnehin nur 80 Prozent des Immobilien­wertes finanzieren. Bei anderen ist auch eine Voll­finanzierung möglich, aber nur für Kunden mit über­durch­schnitt­lichem und sicherem Einkommen. Generell ist eine Finanzierung ohne Eigen­kapital für eine Bank – und auch für den Kunden – mit erheblichen Risiken behaftet.

Moderator: So, die Chat-Zeit ist auch schon fast zu Ende: Wollen sie noch ein kurzes Schluss­wort an die User richten?

Jörg Sahr: Wir empfehlen: Lassen Sie sich vor der Unter­schrift unter einem Kredit­vertrag von einer Verbraucherzentrale beraten, die ausführ­liche Beratung kostet dort zwar 100 bis 150 Euro, doch dafür ist die Beratung neutral und unabhängig. Das bekommen Sie von einer Bank nicht.

Heike Nicodemus: Viele Informationen und Tipps zum Thema „Eigenheim­finanzierung“ erhalten Sie auch in unserem aktuellen Finanztest-Heft!

Moderator: Das waren 60 Minuten test.de-Expertenchat. Vielen Dank an die User für die vielen Fragen, die wir aus Zeitgründen leider nicht alle beant­worten konnten. Vielen Dank auch an Heike Nicodemus und Jörg Sahr, dass Sie sich die Zeit für die User genommen haben. Das Tran­skript dieses Chats können Sie in Kürze auf test.de nach­lesen. Das Chat-Team wünscht allen noch einen schönen Tag.

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Test Baufinanzierung: 3 Prozent Zins auf Dauer aus Finanztest 04/2012

Tipp:Immobilienfinanzierung: Schritt für Schritt zum Kredit

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