Chat Betriebs­kosten Meldung

Betriebs­kosten sind einer der beliebtesten Streitgründe zwischen Mietern und Vermieter. Alle Fragen zum Thema beant­wortete Finanztest-Experte Michael Sittig im Chat auf test.de. Lesen Sie hier die Antworten auf Ihre Fragen im Chat­protokoll.

Recht­mäßig­keit der Neben­kosten­abrechnung

Moderator: Vor dem Chat hatten die Leser und Lese­rinnen bereits die Möglich­keit, Fragen zu stellen und zu bewerten. Hier die TOP 1 Frage aus dem Pre-Chat:

Mieter: Wie gehe ich denn am besten vor, wenn ich Einspruch gegen meine Neben­kosten­abrechnung einlegen will?

Michael Sittig: Zunächst sollten Sie nach­schauen, ob die Abrechnung über­haupt recht­zeitig bei Ihnen einge­gangen ist. Der Vermieter hat für die Abrechnung 12 Monate, in der Regel nach Ablauf des Kalender­jahres, Zeit. Also für 2010 muss bis Ende 2011 abge­rechnet werden.
Erreicht Sie die Abrechnung für 2010 erst 2012, sieht der Einspruch ganz einfach aus: Sie schreiben Ihren Vermieter an und verweigern eine Nach­zahlung komplett. Ein Guthaben können Sie allerdings verlangen, auch wenn die Abrechnung zu spät gekommen ist. Wenn die Abrechnung recht­zeitig gekommen ist, sollten Sie sie nach Fehlern durch­suchen. Die Abrechnung muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen, jede einzelne Kosten­art muss aufgeführt sein, dazu muss der Verteiler­schlüssel stehen, wonach die Gesamt­kosten auf die einzelnen Mieter umge­legt werden. Finden Sie bei einer der Positionen einen formalen Fehler, können Sie eine Nach­zahlung verweigern. Zumindest bei der Position, bei der der Fehler aufgetreten ist.
Schließ­lich haben Sie natürlich die Möglich­keit, zu über­prüfen, ob die Ihnen in Rechnung gestellte Summe über­haupt okay ist. Ratsam ist, auszurechnen, wie viel Betriebs­kosten Sie pro Quadrat­meter zahlen sollen und diese Summe mit den Durch­schnitts­kosten des Betriebs­kostenspiegels zu vergleichen. Es gibt einen Betriebs­kostenspiegel für Deutsch­land, den der Deutsche Mieterbund ermittelt. Die Deutschen zahlten demnach für das Jahr 2009 2,19 Euro pro Quadrat­meter und Monat Betriebs­kosten. Im Betriebs­kostenspiegel stehen auch die einzelnen Durch­schnitts­werte.
Ergibt sich bei dem Vergleich, dass Ihr Quadrat­meter-Preis wesentlich über den Durch­schnitts­kosten in Deutsch­land liegt, könnte das ein Anlass sein, beim Vermieter nach einem Grund für die erhöhten Kosten zu fragen.
Noch besser als die groben Durch­schnitts­werte für Deutsch­land wäre ein regionaler Betriebs­kostenspiegel. Für einige Bundes­länder und Städte gibt es diesen, fragen Sie beim örtlichen Mieter­ver­ein nach. Um heraus­zufinden, ob die in der Abrechnung genannten Summen tatsäch­lich angefallen sind, können Sie beim Vermieter in die Original-Unterlagen schauen. So würden Sie etwa einen offensicht­lichen Betrug aufdecken können. Durch die Einsicht der Unterlagen sehen Sie eventuell aber auch, ob der Vermieter etwa Verwandte beauftragt hat, das Haus bzw. die Wohn­anlage zu reinigen und absurd hohe Löhne vereinbart hat.

Welche Ausgaben sind Betriebs­kosten?

Homo-Academicus: Gibt es eine Legalde­finition von Betriebs­kosten? Was fällt (im Miet­vertrag) alles darunter?

Michael Sittig: Betriebs­kosten sind die Kosten, die durch die Bewirt­schaftung des Grund­stücks dem Vermieter entstehen, und zwar laufend entstehen. Das bedeutet: Hat der Vermieter Ausgaben für den Betrieb des Grund­stücks, die nur unregelmäßig anfallen, auf die Miete umge­legt, müssen Sie diese nicht bezahlen. Beispiel: Der Vermieter möchte die Reinigung einer Dach­rinne abrechnen und macht dies immer nur bei Bedarf in größeren, unregelmäßigen Abständen, sind diese Ausgaben keine Betriebs­kosten. Alle denk­baren Betriebs­kosten finden Sie in der Betriebs­kosten­ver­ordnung, die man leicht über eine Google-Suche finden kann. Im aktuellen Finanztest-Heft 06/2011 (Meldung Betriebskostenabrechnung) sind alle möglichen Betriebs­kosten aufgelistet.

Vladi: Fallen Heizungs-Wartungs­arbeiten unter die Betriebs­kosten? Wer muss das bezahlen?

Michael Sittig: Wartungs­kosten für die Heizung sind auch umleg­bare Betriebs­kosten.

Moderator: Eine aktuelle Frage aus dem Chat:

Mietpomade: Was heißt denn bitte Ausgaben, die „unregelmäßig“ anfallen?

Michael Sittig: Dafür gibt es keine generelle Regel. Das entscheiden die Gerichte von Fall zu Fall. Lässt ein Vermieter einen kranken Baum 7 Jahren nach Einzug fällen und dann wieder 14 Jahre später, wenn der nächste Baum krank ist, dann handelt es sich bei den Fäll­kosten um unregelmäßige Kosten und damit nicht um Betriebs­kosten.

SimonE: Wie kann ich mich als Bewohner einer Erdgeschoss­wohnung von den Kosten für den Aufzug befreien lassen? Schlimm genug, dauernd vom Aufzuglärm belästigt zu werden.

Michael Sittig: Gar nicht, der Bundes­gerichts­hof hat diese Frage bereits zu Ungunsten der Erdgeschoss­mieter entschieden. Es gibt Ausnahmen, etwa dann, wenn sich der Aufzug in einem weiteren Gebäude einer Wohn­anlage befindet. Dann müssen die Mieter der Gebäude, in dem sich kein Aufzug befindet, nicht zahlen.

Volkerrrrr: Sind Kabel­gebühren (TV) auch dann anteilig zu errichten, wenn man keinen Fernseher besitzt?

Michael Sittig: Ja, Sie bezahlen für die Nutzungs­möglich­keit, nicht für die tatsäch­liche Nutzung.

Was beim Einspruch zu beachten ist

Johanna13: Wie kann ich rauskriegen, ob bei den Kosten für den Hauswart die nicht-betriebs­kostenrelevanten Tätig­keiten heraus­gerechnet wurden?

Michael Sittig: Ein Indiz für eine falsche Abrechnung liegt vor, wenn in Ihrer Abrechnung die Gesamt­kosten des Haus­warts ohne Kürzung umge­legt werden. Nahezu jeder Hauswart dürfte Aufgaben erledigen (z. B. Reparatur­arbeiten in der Anlage, Wohnungs­abnahmen), die vom Mieter nicht zu bezahlen sind. Das bedeutet, jeder Vermieter muss in der Abrechnung nicht nur die Gesamt­kosten angeben, sondern auch eine Kürzung. Realistisch ist oft ein Abzug von 10 % der Gesamt­kosten. Hat der Vermieter diese Kürzung nicht in der Abrechnung erläutert, sollten Sie ihn dazu auffordern und so lange den Hauswart-Anteil in der Nach­zahlung verweigern.

Moderator: Hier eine aktuelle Nach­frage:

Han­auer-Urein­wohner: Wir hatten das Thema Legalde­finition ja eben am Wickel – Welche Stelle im BGB ist einschlägig?

Michael Sittig: Die Betriebs­kosten sind definiert in § 1 Absatz 1 der Betriebs­kosten­ver­ordnung

MichaHbst: In meiner aktuellen Betriebs­kosten­abrechnung findet sich erst­malig der Posten Schädlings­bekämpfung mit stolzen 180 €/y. Von Ungeziefer habe ich nichts mitbekommen, vermute eher eine Abzocke. Was nun?

Michael Sittig: Zunächst sollten Sie beim Vermieter Einsicht in die Unterlagen verlangen. So können Sie fest­stellen, ob die Kosten tatsäch­lich angefallen sind.
Schädlings­bekämpfung ist grund­sätzlich vom Mieter zu bezahlen. Fragen Sie Ihren Vermieter doch einfach mal, weswegen Schädlinge bekämpft werden mussten. Vielleicht war das an einer Stelle außer­halb Ihrer Wohnung.

Andi Latte: Bei meiner letzten Abrechnung hatte ich den Eindruck, dass einige Posten güns­tiger gelöst werden können. Habe ich gegen­über dem Vermieter einen Anspruch auf Ausgabenspar­samkeit?

Michael Sittig: Der Vermieter darf grund­sätzlich selbst entscheiden, wen er mit den Aufgaben (etwa Haus­reinigung) beauftragt. Er muss nicht den billigsten Dienst­leister nehmen. Schließt er aber absurd teure Verträge ab, verletzt er das Gebot der Wirt­schaftlich­keit. Vergleichen Sie Ihre Kosten daher mit den Durch­schnitts­kosten des Betriebs­kostenspiegels.

Rechte und Pflichten

Katharina: Muss ich dem Vermieter melden, wenn ein Bewohner inner­halb einer Wohn­gemeinschaft (4) sein Gewerbe dort ausübt und dadurch höhere Neben­kosten verursacht? Wie kann ich hier am besten vorgehen?

Michael Sittig: Sie müssen nicht, aber Sie können ... Hat der Nach­bar keine Erlaubnis zur gewerb­lichen Nutzung der Wohnung, muss er diese unterlassen. Sind erhöhte Kosten entstanden, weil er die Wohnung trotzdem gewerb­lich genutzt hat, sind die möglicher­weise aus der Abrechnung heraus­zurechnen. Allerdings müssen Sie nach­weisen, dass durch sein Gewerbe tatsäch­lich erhöhte Betriebs­kosten entstanden sind: Bei einer Wäscherei in der Wohnung wäre das relativ einfach, weil diese sicherlich mehr Wasser verbraucht als eine normale Wohnung. Beim Büro eines Pflege­dienstes wäre das schon schwieriger, dort fallen vermutlich genauso viel oder gar weniger verbrauchs­abhängige Betriebs­kosten an als bei Privatwohnungen.

Moderator: Hier eine aktuelle Nach­frage:

Nikelaos: Wo muss mir mein Vermieter Einsicht in die Unterlagen gewähren, wenn der Vermieter mehrere hundert Kilo­meter von mir entfernt wohnt?

Michael Sittig: Wenn der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt, können Sie von ihm die Zusendung von Kopien der Original­unterlagen verlangen. Sie müssen nicht zum Wohn­ort des Vermieters fahren. Allerdings müssen Sie die Kopien bezahlen. 25 Cent pro Kopie wären in Ordnung, sind 100 Seiten zu kopieren, können dabei schon einmal 25 Euro anfallen.

Moderator: Und noch eine aktuelle Frage:

Turniertänzer1: Ist es üblich, dass Betriebs­kosten statt nach Wohn­fläche nach Anzahl der Personen berechnet werden?

Michael Sittig: Besonders weit verbreitet ist es nicht, aber es ist erlaubt.

Andreas: Sehr geehrter Herr Sittig, mein Vermieter möchte die Betriebs­kostenpauschale verändern. Muss ich diese mittragen oder habe ich Einspruchs­recht? Wie sollte ich zukünftig mit Veränderungen dieser Art umgehen? Ich danke Ihnen für Ihre Antwort.

Michael Sittig: Wenn Sie die monatlichen Betriebs­kosten­voraus­zahlungen meinen: Diese darf der Vermieter etwa dann erhöhen, wenn sich aus der letzten Abrechnung ein Nach­zahlungs­betrag ergeben hat.

DHomburg: Was tun, wenn ich mit dem Verteiler­schlüssel nicht einverstanden bin?

Michael Sittig: In der Regel können Sie da nichts machen. Allerdings hat der Vermieter bei den Heiz­kosten in der Regel einen Mindest­anteil nach Verbrauch abzu­rechnen, und zwar mindestens zu 50 % und höchs­tens zu 70 %.

Moderator: Hier eine aktuelle Nach­frage:

Ghdt: Sollte ich als Vermieter einem Profi die Betriebs­kosten­erstellung über­lassen? Und wo finde ich Profis?

Michael Sittig: Vermieter können sich bei der Erstellung der Betriebs­kosten­abrechnung natürlich zum Beispiel von einem Rechts­anwalt helfen lassen. Billiger dürfte es sein, wenn Sie eine Haus­verwaltung nicht nur mit der Verwaltung beauftragen, sondern auch mit der Erstellung der Rechnung. Eine gute Haus­verwaltung hat Erfahrung bei der Erstellung korrekter Abrechnungen.

Zinsen, Raten, Pauschalen

Moderator: Hier kommt noch eine aktuelle Nach­frage:

Sanne3: Muss bei einer Rück­zahlung der erstattete Betrag verzinst werden?

Michael Sittig: Sobald der Vermieter mit der Rück­zahlung in Verzug ist, können Sie auch Zinsen verlangen. Nennen Sie dem Vermieter eine Frist zur Zahlung des Betrags. Lässt er diese Frist verstreichen, kommt er in Verzug. Ab dann ist der fällige Betrag zu verzinsen.

Mein­erzhagen: Kann ich meine Betriebs­kosten­nach­zahlung auch in Raten abzahlen? Muss der Vermieter darauf eingehen?

Michael Sittig: Der Vermieter muss darauf nicht eingehen, aber ein verständiger Vermieter wird das sicherlich tun.

VasiliosMeier: Liegt bei der sagen­umwobenen „Neben­kostenpauschale“ das Risiko wirk­lich ausschließ­lich beim Vermieter?

Michael Sittig: Ja. Hat der Vermieter tatsäch­lich zu Miet­beginn eine Pauschale vereinbart, trägt er das Risiko, dass während der Miet­zeit die Betriebs­kosten steigen. Die Pauschale kann er nur für die Zukunft anheben.

PGeyer: Was tun, wenn die Flur- und Treppen­reinigung zwar in den Betriebs­kosten auftaucht, aber (fast) nie statt­findet? Kann ich den Posten kürzen?

Michael Sittig: Bean­standen Sie die Ausführung von Reinigungs­arbeiten, müssen Sie das während des Jahres tun. Behebt der Vermieter den Mangel nicht, können Sie die Miete kürzen. Bei der Betriebs­kosten­abrechnung spielt die Frage der Qualität der Arbeit in der Regel keine Rolle mehr.

Mieter­ver­eine

Wetterau-Wetter­frosch: Herr Sittig, sagen sie doch mal, was nach Ihrer Meinung der Wunsch nach Einsicht­nahme in die Bücher der Haus­verwaltung für Erfolgs­aussichten hat. Stehe ich da als einzelner Mieter nicht auf verlorenem Posten? Welche Hilfe können Mieter­ver­eine leisten?

Michael Sittig: Sie müssen nicht selbst zum Vermieter gehen, um die Belege einzusehen. Sie können auch einen Mitarbeiter des örtlichen Mieter­ver­eins damit beauftragen, falls Sie dort Mitglied sind. Oder Sie beauftragen einen Anwalt damit. Die Einsicht­nahme in die Belege ist wichtig, weil Sie dort Diskrepanzen aufdecken können zwischen den Summen, die Sie zahlen sollen, und denen, die tatsäch­lich angefallen sind. Außerdem geben etwa die Verträge mit den Reinigungs­kräften oder dem Hauswart Aufschluss darüber, welchen Lohn sie bekommen und ob dieser absurd hoch ist. Möglicher­weise steht im Vertrag mit dem Hauswart, dass er auch für die Garten­arbeit zuständig ist. Dann kann der Lohn für ihn nicht noch einmal unter der Position „Garten­arbeit“ abge­rechnet werden. Solche Dinge entdecken Sie nur, wenn Sie tatsäch­lich in die Belege geschaut haben.

Moderator: Und noch eine aktuelle Nach­frage:

U. Merk: Darf ein Vermieter bei Auszug Kaution und Betriebs­kosten miteinander verrechnen?

Michael Sittig: Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, um noch offene Forderungen gegen­über dem Mieter zu begleichen. Ergibt die Betriebs­kosten­abrechnung nach Auszug eine Nach­zahlung, kann er diese von der Kaution abziehen. Das ist ein Grund, weswegen Vermieter die Kaution zum Teil bis zur nächsten Betriebs­kosten­abrechnung nach Auszug einbehalten.

Haus­halts­nahe Dienst­leistungen absetz­bar

Uwe: Können Mieter Betriebs­kosten von der Steuer absetzen?

Michael Sittig: Die Ausgaben für haus­halts­nahe Dienst­leistungen in den Betriebs­kosten können Mieter tatsäch­lich in ihrer Steuererklärung angeben und so 100 Euro oder mehr pro Jahr Steuern sparen. Das Problem: Wie viel Kosten für haus­halts­nahe Dienst­leistungen befinden sich in den Betriebs­kosten? Längst nicht alle Vermieter schi­cken dem Mieter mit der Betriebs­kosten­abrechnung eine Aufschlüsselung dazu. Haus­halts­nahe Dienst­leistungen wären z. B. die Arbeiten, die der Hauswart erledigt, Garten­arbeit oder die Reinigung des Hausflurs. Haben Sie vom Vermieter keine Aufschlüsselung zu den haus­halts­nahen Dienst­leistungen bekommen, können Sie natürlich schätzen. Verlangt das Finanz­amt aber konkrete Unterlagen, wird es Ihnen den Steuerbonus dafür verweigern. Mehr zu den haus­halts­nahen Dienst­leistungen erfahren Sie in der Meldung „Bonus für Mieter“.

Moderator: So, die Chat-Zeit ist auch schon fast um: Wollen sie noch ein kurzes Schluss­wort an die User richten?

Michael Sittig: Vielen Dank für die anregenden und interes­santen Fragen!

Moderator: Das waren 60 Minuten test.de-Expertenchat. Vielen Dank an die User für die vielen Fragen, die wir aus Zeitgründen leider nicht alle beant­worten konnten. Vielen Dank auch an Michael Sittig, dass Sie sich die Zeit für die User genommen haben. Das Chat-Team wünscht allen noch einen schönen Tag.

Aktuelles Thema:
Betriebs­kosten: Stimmt meine Abrechnung?

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