Käufern von so genannten Anlageimmobilien droht in vielen Fällen die sofortige Vollstreckung in das gesamte Vermögen, wenn sie mit der Rückzahlung des Darlehens in Verzug geraten. Das folgt aus einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. IV ZR 398/02). Die Bundesrichter gaben grünes Licht für die Zwangsvollstreckung gegen einen Immobilienkäufer. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung hatte eine Treuhandgesellschaft veranlasst. Obwohl diese bei dem Geschäft gegen das Rechtsberatungsgesetz verstieß, muss der Immobilienkäufer die Vollstreckung dulden. Grund: Im von ihm selbst unterzeichneten Darlehensvertrag fand sich ebenfalls eine Klausel, nach der er sich verpflichtete, die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen zu dulden.

Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz

Normalerweise ist die Zwangsvollstreckung erst nach Einschaltung eines Zivilgerichts zulässig. Der Gläubiger legt dem Gerichtsvollzieher die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils oder einen Vollstreckungsbescheid vor und beantragt die Pfändung von Vermögenswerten oder andere Vollstreckungsmaßnahmen. Über notariell beurkundete Verträge ist jedoch eine Abkürzung möglich: Die Parteien können sich in solchen Verträgen der sofortigen Vollstreckung unterwerfen. Der Gläubiger kann dann die Zwangsvollstreckung unter Vorlage der Vertragsurkunde einleiten.

Vollmacht ohne Wirkung

Der Haken an der Sache: Käufer von Anlageimmobilien waren beim Abschluss des notariellen Immobilienkaufvertrages meist selbst gar nicht anwesend. In der Regel wurden für die Abwicklung solcher Verträge Treuhänder eingeschaltet. Diese erhielten vom Anleger eine umfassende Vollmacht und haben ihn beim Abschluss des Kaufvertrages regelmäßig der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Inzwischen steht fest: Das ist rechtswidrig, wenn der Treuhänder kein Rechtsanwalt ist und auch sonst keine Genehmigung zur Rechtsberatung hat. Die Folge: Die Vollmacht ist nichtig, die Zwangsvollstreckung unzulässig.

Vollstreckung dennoch zulässig

Trotzdem ist die Zwangsvollstreckung nach dem neuen BGH-Urteil in vielen Fällen nicht zu stoppen. Das gilt, wenn sich der Anleger beim Abschluss des Darlehensvertrages zur Finanzierung des Immobilienkaufs verpflichtet hat, die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen zu dulden. In diesem Fall kann er sich gegen die vom Treuhänder ermöglichte Zwangsvollstreckung trotz der rechtswidrigen Bevollmächtigung nicht mehr wehren. Grund: Wenn der Immobilienkäufer sich einmal wirksam verpflichtet hat, die Zwangsvollstreckung zu dulden, müsse er die eigentlich unzulässige Vollstreckung nachträglich genehmigen. Er verstößt nach Auffassung der Bundesrichter sonst gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Die Folgen für Anleger sind dramatisch: Sie haben in einer solchen Konstellation bei Zahlungsverzug keine Chance mehr, die sofortige Vollstreckung noch zu stoppen oder zumindest zu verzögern.

Gefährliches Zusammenwirken

Besonders niederträchtig: Die entscheidende Klausel im Darlehensvertrag für sich ist nicht sonderlich gefährlich. Sie würde es der Bank zwar ermöglichen, auf Duldung der Zwangsvollstreckung zu klagen. Den Gerichtsvollzieher kann sie jedoch erst schicken, wenn ein vollstreckbares Urteil vorliegt. Zusammen mit der eigentlich rechtswidrigen Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung durch den Treuhänder führt die an sich harmlose Klausel im Darlehensvertrag jedoch dazu, dass die Bank sofort Wertgegenstände, Konten und sogar Gehaltszahlungen pfänden lassen kann.

Kritik am Urteil

Unter Juristen stößt das Urteil auf Kritik. „Der Bundesgerichtshof schwächt erneut die Rechte von Kapitalanlegern“, meint der Bremer Rechtsanwalt Jan Henning Ahrens in einer ersten Stellungnahme. In stört vor allem die vom BGH angenommene Pflicht zur nachträglichen Genehmigung verbotener Geschäfte. „Wenn es so einfach ist, nichtige Rechtsgeschäfte als wirksam zu behandeln, ist die bisherige, verbraucherfreundliche Rechtsprechung zum Rechtsberatungsgesetz nur noch Makulatur“, fürchtet der Jurist.

Tipps

  • Nicht unterwerfen. Achten Sie beim Kauf von Immobilien zur Geldanlage schon beim Abschluss des Darlehensvertrags darauf, sich nicht der Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen zu unterwerfen. Sie sollten solche Immobilien nur kaufen, wenn die Bank sich mit der Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld begnügt. Wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten, darf die Bank zwar das Grundstück versteigern lassen, um mit dem Erlös die Restschuld aus dem Darlehensvertrag zu tilgen, muss Ihr sonstiges Vermögen aber zunächst verschonen.
  • Notartermin. Zumindest einmal müssen Sie im Zuge eines Immobiliengeschäfts auf jeden Fall zum Notar. Stellen Sie bereits im Vorfeld klar, dass Sie sich nicht der sofortigen Vollstreckung in das gesamte Vermögen unterwerfen wollen. Bestehen Sie bei Erteilung einer Vollmacht an einen Treuhänder ausdrücklich darauf, die Vollmacht zu begrenzen und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung auszuschließen. Wenn Sie selbst bei Abschluss des Grundstücksvertrags anwesend sind, weigern Sie sich, solche Klauseln zu akzeptieren.

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