Mieter müssen die Wohnung nur dann renovieren, wenn es notwendig ist. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag feste Fristen vorgesehen sind. Klauseln mit starren Fristen sind nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam (Az. VIII ZR 361/03). Bei Fristenregelungen mit Formulierungen wie „im allgemeinen“, „generell“ oder „grundsätzlich“ bleibt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen allerdings. Ebenfalls wirksam: Verträge mit so genannten Öffnungsklauseln, bei denen je nach Zustand abweichende Fristen für die Renovierung zulässig sind. Glück für Mieter mit unwirksamer Schönheitsreparatur-Klausel: Statt selbst zu renovieren, können sie vom Vermieter verlangen, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen. test.de erklärt, wie Sie vom neuen BGH-Urteil profitieren.

Renovierung auf Vermieter-Kosten

Mieter mit einem Vertrag, der eine unwirksame starre Fristenregelung enthält, brauchen nach dem BGH-Grundsatzurteil gar nicht mehr selbst zu renovieren. Die unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen wird nicht durch eine wirksame Variante ersetzt, sondern fällt vollständig weg. Die für Mieter erfreuliche Folge: Der Vermieter ist schon im laufenden Mietverhältnis verpflichtet, notwendige Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die vom BGH beanstandete Regelung stammt aus einem Mustervertrag des hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes. Nach Schätzungen des Deutsche Mieterbunds (DMB) sind insgesamt viele Millionen Mieter in ganz Deutschland betroffen.

Fristenregelung gilt nicht

Unwirksam sind nach dem BGH-Urteil Klauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung dazu verpflichten, die Wohnung oder einzelne Zimmer immer nach Ablauf einer bestimmten Frist zu renovieren. Betroffen ist danach auch eine Regelung nach folgendem Muster: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn es notwendig ist. Badezimmer und Küche sind spätestens nach Ablauf von jeweils drei, Wohn- und Schlafräume nach fünf und Nebenräume nach sieben Jahren zu renovieren.“ Wirksam bleiben Regelungen, nach denen die Renovierung der verschiedenen Räume „im allgemeinen“, „generell“ oder „grundsätzlich“ nach einer bestimmten Zeit nötig ist. Mit anderen Worten: Die Klausel „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, wenn sie erforderlich sind. Im Allgemeinen ist das bei Badezimmern und Toiletten nach drei, bei Wohn- und Schlafräumen nach fünf und bei Nebenräumen nach sieben Jahren der Fall“ ist wirksam. Kürzere Fristen sind allerdings auch dann nicht zulässig, wenn sie durch „generell“, „grundsätzlich“ oder „im Allgemeinen“ eingeschränkt sind.

Wirksamkeit mit Öffnungsklausel

Ebenfalls wirksam: Verträge, die zwar eine starre Fristenregelung enthalten, aber gleichzeitig eine so genannte Öffnungsklausel. Beispiel für eine solche Klausel: „Wenn der Zustand der Wohnung es zulässt, ist der Vermieter in Ausnahmefällen verpflichtet, der Verlängerung der Renovierungsfristen zuzustimmen.“ Umgekehrt wird in solchen Regelungen der Mieter meist zu vorzeitigen Renovierungsarbeiten verpflichtet, wenn es nötig ist.

Mieter im Nachteil

Begründung für das Mieter-freundliche Urteil: Der Vermieter benachteiligt seine Vertragspartner nach Ansicht des BGH unangemessen, wenn die Renovierung ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung bloß vom Ablauf einer Frist abhängen soll. Zulässig seien Fristen nur als Richtwert, nach dem Wohnungen oder einzelne Zimmer bei normaler Nutzung typischerweise renovierungsbedürftig sind.

Tipps

Für betroffene Mieter hat das Urteil weit reichende Folgen. Durch die Unwirksamkeit der Klausel müssen sie nicht selbst renovieren, sondern können nun von ihrem Vermieter bei Bedarf eine Renovierung der Wohnung verlangen. Die Tipps gelten für Mietverträge mit starren Fristen für Schönheitsreparaturen, die nicht wegen einer Öffnungsklausel doch wirksam sind.

  • Vertragsänderung. Stimmen Sie auf keinen Fall einer Vertragsänderung oder -anpassung zu. Wenn Sie statt der unwirksamen eine wirksame Klausel akzeptieren, sind Sie wieder in der Pflicht, die Schönheitsreparaturen selbst und auf ihre Kosten zu übernehmen.
  • Rechtssicherheit. Fordern Sie Ihren Vermieter am besten sofort auf, die Unwirksamkeit der Klausel anzuerkennen. Sie sparen sich dann Streitereien beim Auszug. Wenn Ihr Vermieter sich weigert, sollten Sie sofort auf eine Entscheidung drängen. Lassen Sie sich als Mitglied vom Mieterverein oder sonst von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt beraten.
  • Renovierung. Wenn Ihre Wohnung renovierungsbedürftig ist, fordern Sie Ihren Vermieter unter Hinweis auf das BGH-Urteil auf, die erforderlichen Arbeiten auszuführen. Wenn er sich weigert, sind wiederum ein Mieterverein oder Anwalt der richtige Ansprechpartner.
  • Rückforderung. Wenn Sie bereits Schönheitsreparaturen vorgenommen haben, können Sie für den Wert der Leistungen vom Vermieter Ersatz verlangen. Allerdings müssen Sie darlegen, dass die Renovierung nötig war und handwerklich korrekt ausgeführt wurde. Einschränkung: Spätestens sechs Monate nach Ende des Mietvertrags verjährt der Anspruch auf Ersatz.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Juni 2004
Aktenzeichen: VIII ZR 361/03

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