Betriebs­kosten­abrechnung Special

Um nichts streiten Mieter und Vermieter mehr als um Betriebs­kosten. Finanztest beant­wortet die wichtigsten Fragen zum Thema, bringt eine Check­liste, mit der Mieter die Abrechnung der so genannten zweiten Miete genau prüfen können, und sagt, wie sie sich gegen zu hohe Forderungen wehren.

Ich habe eine hohe Nach­forderung erhalten. Muss ich zahlen?

Das müssen Sie nur, wenn der Vermieter recht­zeitig abge­rechnet hat und die Abrechnung nach­voll­zieh­bar ist. Jede Abrechnung muss mindestens zu jedem Posten die Gesamt­kosten des Hauses nennen, den Anteil des Mieters und den Schlüssel, mit dem die Gesamt­kosten auf die Mieter umge­legt worden sind. Wenn im Miet­vertrag nichts anderes steht, ist die Wohn­fläche der Umlagemaß­stab.

Wie lange dürfen Vermieter sich mit der Abrechnung Zeit lassen?

Der Vermieter muss inner­halb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungs­zeitraums abrechnen, für das Kalender­jahr 2010 also bis zum 31. Dezember 2011.

Die Abrechnungs­periode muss aber nicht immer das Kalender­jahr sein. Läuft sie vom 1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011, hat der Vermieter bis zum 30. Juni 2012 Zeit. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nach­forderung mehr an Sie stellen. Welcher Zeitraum für die Abrechnung maßgeblich ist, steht im Miet­vertrag.

In meiner Abrechnung stehen zwar die Gesamt­heiz­kosten des Hauses, aber nicht, wie viel Brenn­stoff eigentlich verbraucht wurde. Ist das korrekt?

Nein, der Vermieter muss auch den Gesamt­verbrauch angeben, bei Heizöl zum Beispiel in Litern. Fehlt die Information, ist die Abrechnung an dieser Stelle formell falsch. Hat der Vermieter errechnet, dass Sie Heiz­kosten nach­zahlen müssen, können Sie das so lange verweigern, bis er eine ordnungs­gemäße Abrechnung schickt. Gelingt ihm das inner­halb der einjährigen Abrechnungs­frist nicht, müssen Sie gar nichts nach­zahlen.

Laut Abrechnung hat der Hauswart 600 Euro erhalten. Darf die gesamte Summe auf die Mieter verteilt werden?

In den meisten Fällen nicht. Reparaturen im Haus und Wohnungs­abnahmen beispiels­weise sind nicht von Ihnen zu bezahlen. Erledigt der Hauswart in Ihrer Wohn­anlage solche Arbeiten, müssen die 600 Euro gekürzt werden.

Vielleicht haben Sie den Hausmeister schon einmal bei solchen Tätig­keiten gesehen. Dann können Sie den Vermieter darauf ansprechen und ihn auffordern, die Summe zu kürzen. Oft schätzen die Vermieter und ziehen 10 bis 15 Prozent ab. In den meisten Fällen ist das auch realistisch.

Wurden Sie vom Vermieter zu einer Nach­zahlung aufgefordert, können Sie bis zur Korrektur dieses Fehlers den auf den Hauswart entfallenden Anteil verweigern.

Welche Posten darf der Vermieter denn über­haupt abrechnen?

Grund­sätzlich können alle Betriebs­kosten, die wir im Unter­artikel „Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen“ nennen, auf den Mieter umge­legt werden. Dazu gehört die Grund­steuer ebenso wie Ausgaben für Garten­pflege, Müll­beseitigung oder Versicherungen. Die Posten müssen aber im Miet­vertrag vereinbart sein. Der Vermieter kann darin einzeln aufzählen, welche Betriebs­kosten er auf Sie umlegen möchte. Er kann aber auch einfach auf die Betriebs­kosten­ver­ordnung verweisen.

Ich soll laut Abrechnung „sons­tige Kosten“ zahlen. Was bedeutet das?

Unter diesem Begriff kann der Vermieter Ausgaben für Dienste umlegen, die er im Miet­vertrag als „sons­tige Kosten“ genannt hat. Rechnet Ihr Vermieter zum Beispiel die Ausgaben für eine Dach­rinnen­reinigung ab, ohne dass die Position im Miet­vertrag genannt ist, müssen Sie nicht zahlen.

Der Vermieter lässt einen Baum fällen. Müssen wir das bezahlen?

Nein, nur Kosten, die dem Vermieter laufend entstehen, sind Betriebs­kosten. Die meisten Gerichte gehen davon aus, das Einzel­aktionen wie das Fällen von alten und kranken Bäumen nicht umge­legt werden dürfen.

Wird eine Dach­rinne nur bei Bedarf gereinigt, etwa einmal in zehn Jahren, sind diese Ausgaben auch nicht vom Mieter zu tragen. Anders ist es, wenn die Rinne regel­mäßig alle zwei Jahre gereinigt wird.

Wie gehe ich vor, wenn ich an der Höhe der Betriebs­kosten zweifle?

Rechnen Sie aus, wie viel Betriebs­kosten Sie pro Quadrat­meter und Monat zahlen sollen. Beispiel: Der Vermieter verlangt von Ihnen 600 Euro im Jahr für die Haus­reinigung. Sie wohnen in einer 100-Quadrat­meter-Wohnung. Ihre Reinigungs­kosten pro Monat betragen dann 50 Cent pro Quadrat­meter.

Vergleichen Sie diese Zahl mit früheren Betriebs­kosten­abrechnungen und den Werten aus dem Betriebs­kostenspiegel. Der Mieterbund ermittelt darin die durch­schnitt­lichen Betriebs­kosten in Deutsch­land (siehe im Internet unter www.mieterbund.de).

Laut aktuellem Betriebs­kostenspiegel für 2009 zahlen Mieter für die Gebäude­reinigung im Schnitt nur 15 Cent. Fragen Sie beim örtlichen Mieter­ver­ein nach, ob es regionale Vergleichs­werte gibt.

Da Sie mit 50 Cent erheblich mehr zahlen als der Durch­schnitt, sollten Sie den Vermieter nun um eine Erklärung bitten und in seine Abrechnungs­unterlagen schauen.

Mein Vermieter will, dass ich die Rechnungen bei ihm einsehe. Kann er mir nicht einfach Kopien zuschi­cken?

Wenn der Vermieter oder seine Haus­verwaltung leicht erreich­bar sind, haben Sie keinen recht­lichen Anspruch auf Kopien. Anders ist es nur bei Sozial­wohnungen. Manche Vermieter schi­cken ihren Mietern aber freiwil­lig immer Kopien.

Es gibt auch Fälle, in denen es für den Mieter unzu­mutbar ist, die Unterlagen beim Vermieter zu über­prüfen, etwa wenn der Mieter gehbehindert ist oder der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt. Dann muss der Vermieter Kopien schi­cken. Solange er das nicht tut, ist der Mieter zu Nach­zahlungen nicht verpflichtet.

Mein Vermieter ist bereit, mir Kopien von den Belegen zu schi­cken, will aber 50 Cent pro Kopie. Ist das okay?

Nein. Über­wiegend halten die Gerichte 25 Cent je Kopie für angemessen. Wenn Ihr Vermieter auf den 50 Cent besteht, können Sie unter Vorbehalt zahlen. Streiten Sie später über die Betriebs­kosten, können Sie gleich auch den Kopier­preis reklamieren.

Selbst 25 Cent pro Kopie bedeuten bei 100 Kopien etwa 25 Euro. Fragen Sie Nach­barn, die auch Interesse an den Belegen haben, ob diese sich an den Kosten beteiligen.

Als ich einzog, hat mir der Vermieter gesagt, dass die monatlichen Voraus­zahlungen „in etwa hinhauen“. Jetzt soll ich nach­zahlen. Muss ich?

Ja. Da Sie nur eine mündliche Aussage haben, wird es schwer, sich zu wehren. Sie müssten schon beweisen können, dass der Vermieter Ihnen das zugesichert hat.

Wer böse Über­raschungen vermeiden will, lässt sich vor dem Einzug vom Vermieter eine alte Abrechnung zeigen oder fragt bei anderen Mietern im Haus nach.

Mein Vermieter hat seit 2008 nicht abge­rechnet: Was soll ich tun?

Obwohl die einjährige Frist zur Abrechnung für den Vermieter abge­laufen ist, können Sie noch eine Abrechnung verlangen. Ergibt sie ein Guthaben, muss der Vermieter Ihnen das Geld noch auszahlen. Stellt er eine Nach­forderung, können Sie jedoch auf die abge­laufene Frist verweisen.

Sträubt sich der Vermieter abzu­rechnen, haben Sie ein Druck­mittel: Sie können die monatlichen Neben­kosten­voraus­zahlungen so lange zurück­zuhalten, bis er seiner Pflicht nach­kommt.

In unserem Mehr­parteien­haus gibt es im Erdgeschoss einen Frisör. Er verbraucht sehr viel Wasser. Müssen wir den erhöhten Verbrauch mitbezahlen?

Nein. Bezieht der Frisör sein Wasser über den allgemeinen Anschluss des Hauses, muss der Vermieter in der Betriebs­kosten­abrechnung von den Wasser­kosten aller Mieter einen Teil für das Gewerbe abziehen.

Solange Ihr Vermieter den Fehler nicht korrigiert hat, können Sie den Wasser­anteil, den Sie nach­zahlen sollen, einbehalten.

Kleinere Ungerechtig­keiten müssen Mieter aber akzeptieren. Für ein Jobcenter oder ein Internetcafé im Gebäude etwa ist keine getrennte Abrechnung erforderlich. Denn solche Gewerbe verursachen nicht erheblich mehr Betriebs­kosten als private Mieter.

Zählt der Balkon mit, wenn die Kosten nach Fläche verteilt werden?

Ja, der Balkon zählt anteilig mit zur Wohn­fläche. Seit 2004 besagt die Wohn­flächen­ver­ordnung, dass der Balkon im Regelfall zu einem Viertel mitzählt. Bei älteren Verträgen darf der Vermieter die Balkonfläche bis zur Hälfte berück­sichtigen.

Der Vermieter rechnet die Heiz­kosten komplett nach Quadrat­metern auf alle Mieter um. Geht das?

Nein, Heiz­kosten sollen nach der Heiz­kosten­ver­ordnung mindestens zu 50 Prozent und höchs­tens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umge­legt abge­rechnet werden. Die Heiz­kosten­ver­ordnung gibt Ihnen in einem solchen Fall das Recht, die Kosten um 15 Prozent zu kürzen.

Meine Wohnung ist kleiner, als es im Miet­vertrag steht. Welche Fläche gilt dann bei Umlage der Betriebs­kosten?

Das hängt vom Umfang der Abweichung ab. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, muss die tatsäch­liche Fläche zugrunde gelegt werden. Ist die Abweichung geringer, darf der Vermieter nach der vereinbarten Fläche abrechnen.

Ich bin Erdgeschoss-Mieter. Muss ich trotzdem für den Aufzug zahlen?

Ja, wenn nach dem Miet­vertrag die Kosten des Aufzugs umge­legt werden dürfen, gilt das auch für Sie im Erdgeschoss. Ob Sie den Aufzug tatsäch­lich nutzen, ist egal.

Anders ist es, wenn Sie mit dem Aufzug gar nicht zu Ihrer Wohnung kommen, weil diese in einem anderen Gebäudeteil liegt als der Aufzug. Dann ist eine Klausel über die Kostenbe­teiligung des Mieters an den Aufzugs­kosten unwirk­sam.

Die Heiz­kosten kommen mir sehr hoch vor. Was kann ich tun?

Sie sollten – auch durch einen Vergleich mit der Vorjahres­abrechnung – prüfen, ob der Kosten­anstieg auf höhere Preise oder einen höheren Verbrauch zurück­zuführen ist.

Über die Internetseite www.heizspiegel.de erfahren Sie, wie Ihre Werte im Vergleich zum Durch­schnitt in Deutsch­land oder Ihrer Region liegen. Über einen Blick in die Rechnungen beim Vermieter, erfahren Sie, ob die abge­rechneten Kosten tatsäch­lich angefallen sind.

Einen Anspruch auf eine modernere Heizung oder eine Dämmung des Hauses haben Sie nicht. Aber Sie können beim Vermieter anregen, über solche Energiesparmaß­nahmen nach­zudenken.

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