Betriebskostenabrechnung Special

Um nichts streiten Mieter und Vermieter mehr als um Betriebs­kosten. Finanztest beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema, bringt eine Checkliste, mit der Mieter die Abrechnung der so genannten zweiten Miete genau prüfen können, und sagt, wie sie sich gegen zu hohe Forderungen wehren.

Ich habe eine hohe Nachforderung erhalten. Muss ich zahlen?

Das müssen Sie nur, wenn der Vermieter rechtzeitig abgerechnet hat und die Abrechnung nachvollziehbar ist. Jede Abrechnung muss mindestens zu jedem Posten die Gesamtkosten des Hauses nennen, den Anteil des Mieters und den Schlüssel, mit dem die Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt worden sind. Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, ist die Wohnfläche der Umlagemaßstab.

Wie lange dürfen Vermieter sich mit der Abrechnung Zeit lassen?

Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, für das Kalenderjahr 2010 also bis zum 31. Dezember 2011.

Die Abrechnungsperiode muss aber nicht immer das Kalenderjahr sein. Läuft sie vom 1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011, hat der Vermieter bis zum 30. Juni 2012 Zeit. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nachforderung mehr an Sie stellen. Welcher Zeitraum für die Abrechnung maßgeblich ist, steht im Mietvertrag.

In meiner Abrechnung stehen zwar die Gesamtheizkosten des Hauses, aber nicht, wie viel Brennstoff eigentlich verbraucht wurde. Ist das korrekt?

Nein, der Vermieter muss auch den Gesamtverbrauch angeben, bei Heizöl zum Beispiel in Litern. Fehlt die Information, ist die Abrechnung an dieser Stelle formell falsch. Hat der Vermieter errechnet, dass Sie Heizkosten nachzahlen müssen, können Sie das so lange verweigern, bis er eine ordnungsgemäße Abrechnung schickt. Gelingt ihm das innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist nicht, müssen Sie gar nichts nachzahlen.

Laut Abrechnung hat der Hauswart 600 Euro erhalten. Darf die gesamte Summe auf die Mieter verteilt werden?

In den meisten Fällen nicht. Reparaturen im Haus und Wohnungsabnahmen beispielsweise sind nicht von Ihnen zu bezahlen. Erledigt der Hauswart in Ihrer Wohnanlage solche Arbeiten, müssen die 600 Euro gekürzt werden.

Vielleicht haben Sie den Hausmeister schon einmal bei solchen Tätigkeiten gesehen. Dann können Sie den Vermieter darauf ansprechen und ihn auffordern, die Summe zu kürzen. Oft schätzen die Vermieter und ziehen 10 bis 15 Prozent ab. In den meisten Fällen ist das auch realistisch.

Wurden Sie vom Vermieter zu einer Nachzahlung aufgefordert, können Sie bis zur Korrektur dieses Fehlers den auf den Hauswart entfallenden Anteil verweigern.

Welche Posten darf der Vermieter denn überhaupt abrechnen?

Grundsätzlich können alle Betriebskosten, die wir im Unterartikel „Diese Posten dürfen Vermieter abrechnen“ nennen, auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehört die Grundsteuer ebenso wie Ausgaben für Gartenpflege, Müllbeseitigung oder Versicherungen. Die Posten müssen aber im Mietvertrag vereinbart sein. Der Vermieter kann darin einzeln aufzählen, welche Betriebskosten er auf Sie umlegen möchte. Er kann aber auch einfach auf die Betriebskostenverordnung verweisen.

Ich soll laut Abrechnung „sonstige Kosten“ zahlen. Was bedeutet das?

Unter diesem Begriff kann der Vermieter Ausgaben für Dienste umlegen, die er im Mietvertrag als „sonstige Kosten“ genannt hat. Rechnet Ihr Vermieter zum Beispiel die Ausgaben für eine Dachrinnenreinigung ab, ohne dass die Position im Mietvertrag genannt ist, müssen Sie nicht zahlen.

Der Vermieter lässt einen Baum fällen. Müssen wir das bezahlen?

Nein, nur Kosten, die dem Vermieter laufend entstehen, sind Betriebskosten. Die meisten Gerichte gehen davon aus, das Einzelaktionen wie das Fällen von alten und kranken Bäumen nicht umgelegt werden dürfen.

Wird eine Dachrinne nur bei Bedarf gereinigt, etwa einmal in zehn Jahren, sind diese Ausgaben auch nicht vom Mieter zu tragen. Anders ist es, wenn die Rinne regelmäßig alle zwei Jahre gereinigt wird.

Wie gehe ich vor, wenn ich an der Höhe der Betriebskosten zweifle?

Rechnen Sie aus, wie viel Betriebskosten Sie pro Quadratmeter und Monat zahlen sollen. Beispiel: Der Vermieter verlangt von Ihnen 600 Euro im Jahr für die Hausreinigung. Sie wohnen in einer 100-Quadratmeter-Wohnung. Ihre Reinigungskosten pro Monat betragen dann 50 Cent pro Quadratmeter.

Vergleichen Sie diese Zahl mit früheren Betriebskostenabrechnungen und den Werten aus dem Betriebskostenspiegel. Der Mieterbund ermittelt darin die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland (siehe im Internet unter www.mieterbund.de).

Laut aktuellem Betriebskostenspiegel für 2009 zahlen Mieter für die Gebäudereinigung im Schnitt nur 15 Cent. Fragen Sie beim örtlichen Mieterverein nach, ob es regionale Vergleichswerte gibt.

Da Sie mit 50 Cent erheblich mehr zahlen als der Durchschnitt, sollten Sie den Vermieter nun um eine Erklärung bitten und in seine Abrechnungsunterlagen schauen.

Mein Vermieter will, dass ich die Rechnungen bei ihm einsehe. Kann er mir nicht einfach Kopien zuschicken?

Wenn der Vermieter oder seine Hausverwaltung leicht erreichbar sind, haben Sie keinen rechtlichen Anspruch auf Kopien. Anders ist es nur bei Sozialwohnungen. Manche Vermieter schicken ihren Mietern aber freiwillig immer Kopien.

Es gibt auch Fälle, in denen es für den Mieter unzumutbar ist, die Unterlagen beim Vermieter zu überprüfen, etwa wenn der Mieter gehbehindert ist oder der Vermieter in einer anderen Stadt wohnt. Dann muss der Vermieter Kopien schicken. Solange er das nicht tut, ist der Mieter zu Nachzahlungen nicht verpflichtet.

Mein Vermieter ist bereit, mir Kopien von den Belegen zu schicken, will aber 50 Cent pro Kopie. Ist das okay?

Nein. Überwiegend halten die Gerichte 25 Cent je Kopie für angemessen. Wenn Ihr Vermieter auf den 50 Cent besteht, können Sie unter Vorbehalt zahlen. Streiten Sie später über die Betriebskosten, können Sie gleich auch den Kopierpreis reklamieren.

Selbst 25 Cent pro Kopie bedeuten bei 100 Kopien etwa 25 Euro. Fragen Sie Nachbarn, die auch Interesse an den Belegen haben, ob diese sich an den Kosten beteiligen.

Als ich einzog, hat mir der Vermieter gesagt, dass die monatlichen Vorauszahlungen „in etwa hinhauen“. Jetzt soll ich nachzahlen. Muss ich?

Ja. Da Sie nur eine mündliche Aussage haben, wird es schwer, sich zu wehren. Sie müssten schon beweisen können, dass der Vermieter Ihnen das zugesichert hat.

Wer böse Überraschungen vermeiden will, lässt sich vor dem Einzug vom Vermieter eine alte Abrechnung zeigen oder fragt bei anderen Mietern im Haus nach.

Mein Vermieter hat seit 2008 nicht abgerechnet: Was soll ich tun?

Obwohl die einjährige Frist zur Abrechnung für den Vermieter abgelaufen ist, können Sie noch eine Abrechnung verlangen. Ergibt sie ein Guthaben, muss der Vermieter Ihnen das Geld noch auszahlen. Stellt er eine Nachforderung, können Sie jedoch auf die abgelaufene Frist verweisen.

Sträubt sich der Vermieter abzurechnen, haben Sie ein Druckmittel: Sie können die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen so lange zurückzuhalten, bis er seiner Pflicht nachkommt.

In unserem Mehrparteienhaus gibt es im Erdgeschoss einen Frisör. Er verbraucht sehr viel Wasser. Müssen wir den erhöhten Verbrauch mitbezahlen?

Nein. Bezieht der Frisör sein Wasser über den allgemeinen Anschluss des Hauses, muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung von den Wasserkosten aller Mieter einen Teil für das Gewerbe abziehen.

Solange Ihr Vermieter den Fehler nicht korrigiert hat, können Sie den Wasseranteil, den Sie nachzahlen sollen, einbehalten.

Kleinere Ungerechtigkeiten müssen Mieter aber akzeptieren. Für ein Jobcenter oder ein Internetcafé im Gebäude etwa ist keine getrennte Abrechnung erforderlich. Denn solche Gewerbe verursachen nicht erheblich mehr Betriebskosten als private Mieter.

Zählt der Balkon mit, wenn die Kosten nach Fläche verteilt werden?

Ja, der Balkon zählt anteilig mit zur Wohnfläche. Seit 2004 besagt die Wohnflächenverordnung, dass der Balkon im Regelfall zu einem Viertel mitzählt. Bei älteren Verträgen darf der Vermieter die Balkonfläche bis zur Hälfte berücksichtigen.

Der Vermieter rechnet die Heizkosten komplett nach Quadratmetern auf alle Mieter um. Geht das?

Nein, Heizkosten sollen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umgelegt abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung gibt Ihnen in einem solchen Fall das Recht, die Kosten um 15 Prozent zu kürzen.

Meine Wohnung ist kleiner, als es im Mietvertrag steht. Welche Fläche gilt dann bei Umlage der Betriebskosten?

Das hängt vom Umfang der Abweichung ab. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, muss die tatsächliche Fläche zugrunde gelegt werden. Ist die Abweichung geringer, darf der Vermieter nach der vereinbarten Fläche abrechnen.

Ich bin Erdgeschoss-Mieter. Muss ich trotzdem für den Aufzug zahlen?

Ja, wenn nach dem Mietvertrag die Kosten des Aufzugs umgelegt werden dürfen, gilt das auch für Sie im Erdgeschoss. Ob Sie den Aufzug tatsächlich nutzen, ist egal.

Anders ist es, wenn Sie mit dem Aufzug gar nicht zu Ihrer Wohnung kommen, weil diese in einem anderen Gebäudeteil liegt als der Aufzug. Dann ist eine Klausel über die Kostenbeteiligung des Mieters an den Aufzugskosten unwirksam.

Die Heizkosten kommen mir sehr hoch vor. Was kann ich tun?

Sie sollten – auch durch einen Vergleich mit der Vorjahresabrechnung – prüfen, ob der Kostenanstieg auf höhere Preise oder einen höheren Verbrauch zurückzuführen ist.

Über die Internetseite www.heizspiegel.de erfahren Sie, wie Ihre Werte im Vergleich zum Durchschnitt in Deutschland oder Ihrer Region liegen. Über einen Blick in die Rechnungen beim Vermieter, erfahren Sie, ob die abgerechneten Kosten tatsächlich angefallen sind.

Einen Anspruch auf eine modernere Heizung oder eine Dämmung des Hauses haben Sie nicht. Aber Sie können beim Vermieter anregen, über solche Energiesparmaßnahmen nachzudenken.

Chat auf test.de

Weitere Fragen zum Thema beantwortete Finanztest-Experte Michael Sittig im Chat auf test.de. Lesen Sie hier die Antworten auf Ihre Fragen im Protokoll des Chats Betriebskostenabrechnung.

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