Betriebskostenabrechnung Special

Im Frühjahr rechnen viele Vermieter die Nebenkosten ab. Längst nicht jeder legt die Ausgaben für Hausmeister, Heizung und Co. richtig um. Mieter sollten nicht zahlen, ohne zu prüfen.

Ein Gärtner pflegt die Außenanlage, eine Reinigungsfirma hält Flur und Waschkeller sauber. Ist die Klingel kaputt, streiken Aufzug, TV-Anlage oder Heizung, reicht ein Anruf beim Hausmeister. Und natürlich lief in den kalten Wintermonaten die Heizung auf vollen Touren. Solchen Service genießen Mieter für gewöhnlich das ganze Jahr hindurch. Bis dann, meist im Frühjahr, die große Abrechnung kommt.

Betriebskostenabrechnung Special

Steuern sparen. Mieter können Personalkosten für Hausreinigung, Gartenpflege, Schornsteinfeger und Winterdienst in ihrer Steuererklärung absetzen.

Einmal im Jahr ziehen Vermieter einen Strich unter die Betriebskosten und verteilen sie auf die Bewohner des Hauses. Das Problem: Jede zweite Abrechnung ist falsch, beobachtet der Mieterbund. Häufig sind in der Aufstellung einzelne Kosten falsch ausgewiesen.

Die Abrechnung erstellen Hausherr oder Verwalter für einen Zeitraum von zwölf Monaten. Meist halten sie sich an das Kalenderjahr. Braucht ein Vermieter länger als ein Jahr, um das Schreiben zuzustellen, muss der Mieter nicht zahlen. „Dass diese Frist verpasst wird, kommt immer wieder vor“, sagt Hermann-Josef Wüstefeld, Rechtsanwalt beim Deutschen Mieterbund. Häufig sind in der Aufstellung aber auch einzelne Kosten falsch ausgewiesen. Finden Mieter Fehler, sollten sie den Rechnungsbetrag kürzen und eine Korrektur der Abrechnung verlangen.

Fehler 1: Reparaturkosten

Auf Mieter umlegen darf der Eigentümer nur laufende Kosten. Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltungen jedoch muss der Hausherr allein tragen. Tauchen diese Posten in der Abrechnung auf, können Mieter die Rechnung kürzen oder eine neue verlangen. Oft sind Reparaturen jedoch nicht einzeln aufgeführt, sondern stecken in den Wartungskosten, etwa wenn der Handwerker beim Warten der Heizung gleich den defekten Brenner austauscht. Besteht mit einer Firma ein „Vollwartungsvertrag“, der auch Reparaturen umfasst, muss der Vermieter 30 bis 50 Prozent der Kosten für Reparaturen herausrechnen.

Fehler 2: Verwaltungskosten 

Allein Sache des Eigentümers sind Ausgaben für die Hausverwaltung, für Telefon, Porto, Bankgebühren und Zinsen. Auch für das Erstellen der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter nichts kassieren. 

Fehler 3: Eigentumswohnungen

Private Vermieter von Wohnungen packen Reparaturen besonders oft auf die Rechnung an ihre Mieter. Auch die Grundsteuer für die Eigentumswohnung dürfen sie nicht einfach durchreichen – es sei denn, im Mietvertrag ist vereinbart, dass sie nach Wohneinheit abgerechnet wird. Ansonsten müssen Eigentümer die Grundsteuer für das gesamte Haus addieren und daraus den Preis pro Quadratmeter errechnen.

Fehler 4: Gewerberäume

Sind Gewerbebetriebe, etwa eine Gaststätte oder ein Friseur, im Haus, fallen höhere Wasserkosten und oft auch eine höhere Grundsteuer an als für eine Mietwohnung. Der Eigentümer muss diese Ausgaben von den Gesamtkosten abziehen, bevor er die Summe auf die Mietparteien umlegt.

Fehler 5: Heizungskosten

Vermieter dürfen nur Brennstoffkosten berechnen, die während der Abrechnungsperiode entstanden sind. Für Ölheizungen heißt das zum Beispiel: Den Tankstand muss der Hausmeister zu Beginn und am Ende des jeweiligen Zeitraums ermitteln. Zwischendurch gekauftes Öl wird anteilig am Verbrauch abgerechnet. Mindestens 50 Prozent der Kosten trägt der Mieter nach eigenem Verbrauch, den Rest darf der Hausherr nach Wohnfläche umlegen.

Fehler 6: Hausreinigung

Putzt ein Hausmeister regelmäßig das Treppenhaus, muss der Vermieter diese Personalkosten in den Punkt „Gartenpflege, Hausreinigung“ aufnehmen. Oft stehen sie unter „Hauswart/Hausmeister“. Im schlimmsten Fall sind die Kosten für die Hausreinigung zweimal aufgeführt.

Fehler 7: Kosten für Hausmeister

Ein Hausmeister erledigt häufig kleinere Reparaturen oder Verwaltungstätigkeiten, zum Beispiel Wohnungsübergaben. Dann muss der Eigentümer den Posten Hausmeisterlohn kürzen. Für Reparaturarbeiten sind zum Beispiel 15 Prozent abzuziehen. Mieter dürfen den Arbeitsvertrag des Hausmeisters einsehen.

Fehler 8: Versicherungen

Beiträge für eine private Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietausfallversicherung müssen Mieter nicht bezahlen. Das gleiche gilt für Beiträge zu Branchenverbänden wie dem Grundeigentümerverein.

Fehler 9: Leerstand

Stehen Wohnungen im Haus leer, trägt der Hausherr den Anteil an den Betriebskosten für diese freien Flächen. Ein Indiz für Leerstand ist, wenn sich der Verteilerschlüssel im Vergleich zum Vorjahr geändert hat, die Gesamtwohnfläche zum Beispiel kleiner geworden sein soll. Mieter sollten dafür eine plausible Begründung verlangen. Sonst muss der Eigentümer nachbessern.

Fehler 10: Sonstige Kosten

„Sonstige Kosten“, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind, müssen Mieter nicht tragen. Ein pauschaler Verweis auf sonstige Kosten reicht nicht aus. Eine Ausnahme bilden die Wartungskosten für Rauchmelder. In einigen Bundesländern sind die Geräte seit längerem Pflicht.

Auch einmalige Kosten darf der Vermieter nicht umlegen. Eine Tiefgarage, die nur einzelne Mieter nutzen, ist ebenfalls tabu. Zulässig sind dagegen Kosten für die Reinigung des Öltanks, auch wenn sie nur alle Schaltjahre anfallen.

Fehler gefunden: Und jetzt?

Bestehen Zweifel an einzelnen Posten, sollten Mieter Einsicht in Rechnungen und Verträge des Eigentümers nehmen. Stellt sich eine Nachzahlung als falsch heraus, können sie den Betrag auch von ihren laufenden Vorauszahlungen abziehen, also direkt von der Warmmiete. Das aber bitte mit schriftlicher Ankündigung.

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