Beratung Bausparen Viele Bausparkassen fallen im Test durch

Häufige Beratungs­mängel im Test

1) Kombination aus Bank­sparplan mit 1 Prozent Rendite und Bank­darlehen mit 4,5 Prozent Effektivzins.

2) Im Angebots­über­blick (ohne Berück­sichtigung der Angaben in Sparplänen).

3) Mehr als 50 Prozent der Bausparsumme und mehr als 20 Prozent über dem Mindest­guthaben.

Zu hohe Bausparsummen

Der gravierendste Fehler: Viele Berater empfahlen Verträge mit Bausparsummen, die zum Finanzierungs­termin noch lange nicht zugeteilt sind. Für einen Kauf in zehn Jahren hätte bei einer Sparrate von 400 Euro im Monat in den meisten Fällen eine Bausparsumme von 100 000 bis 120 000 Euro gereicht. Viele Berater empfahlen dafür aber Summen von 150 000 bis 300 000 Euro. Durch aufgeblähte Bausparsummen kam die Zuteilung bei jedem vierten Angebot im Test mindestens ein Jahr zu spät – bei der Debeka sogar in der Mehr­zahl der Beratungen.

Den Negativ­rekord stellte der erwähnte Mitarbeiter der LBS West auf. Kaum besser war ein Angebot der LBS Saar mit 250 000 Euro Bausparsumme, die erst in fast 22 Jahren hätte zugeteilt werden können. Berater der Bausparkasse Mainz, BHW/Post­bank, Debeka, LBS Bayern und LBS Südwest empfahlen Verträge, die fünf Jahre nach dem Wunsch­termin noch immer nicht zur Auszahlung kommen.

Die Folge einer verspäteten Zuteilung: Kunden müssen ihre Pläne verschieben. Oder sie nehmen einen Zwischen­kredit auf, um die Zeit bis zur Zuteilung zu über­brücken. Das kann teuer werden. Ein Zwischen­kredit von 100 000 Euro kostet bei einem Zins­satz von 4,5 Prozent 4 500 Euro Zinsen pro Jahr.

Unsichere Sparpläne

Bedenk­liches Teil­ergebnis des Tests: Die Bausparkassen erstellten über­wiegend Sparpläne, an die sie sich nicht halten müssen. In drei von vier Angeboten war die monatliche Sparrate viel höher oder nied­riger als der tarifliche Regelsparbeitrag.

Das kann später eine böse Über­raschung geben. Nach ihren Tarifbedingungen können Bausparkassen Einzahlungen ober­halb des Regelspar­beitrags ablehnen. Tun sie das, dauert es viel länger als geplant, das Mindest­guthaben anzu­sparen.

Nachteile drohen auch Sparern, die weniger als die Regelrate einzahlen. Das berechtigt die Bausparkasse dazu, eine Nach­zahlung zu fordern. Füllt der Kunde den fehlenden Betrag nicht frist­gemäß auf, droht die Kündigung (Sparbeitrag: Viele Bausparkassen schränken Flexibilität ein).

Trotzdem rieten die Berater oft zu Verträgen mit Sparraten, die mal doppelt, mal nur halb so hoch waren wie der Regelsparbeitrag (Beispiele schwacher Beratung). Kaum einer wies auf die Einschränkungen in den Tarifbedingungen hin – schon gar nicht auf die drohenden Nachteile.

Wir meinen: Gerade bei lang­fristigen Spar­verträgen brauchen Kunden Rechts­sicherheit. Im Test gab es daher deutliche Abzüge für Sparpläne, die nur funk­tionieren, solange die Bausparkasse von ihren tariflichen Rechten keinen Gebrauch macht.

Erdrü­ckend hohe Tilgungs­beiträge

Bausparer müssen darauf achten, dass die Raten für das künftige Bauspardarlehen ihren finanziellen Spielraum beim Immobilienkauf nicht zu sehr einschränken. Denn die meisten benötigen für die Finanzierung ein zusätzliches Bank­darlehen.

Dennoch erstellten eine Reihe von Beratern Vorschläge mit absurd hohen Raten für relativ kleine Darlehens­beträge. Danach hätten die Kunden das Darlehen inner­halb von drei bis sechs Jahren komplett zurück­zahlen müssen – im Extremfall mit Monats­raten von mehr als 2 000 Euro und Tilgungs­sätzen von 18 bis über 30 Prozent im Jahr (Beispiele schwacher Beratung). Damit können allenfalls Spitzen­verdiener etwas anfangen.

Mindest­guthaben weit über­spart

Andere Angebote waren schlecht, weil die Kunden viel zu viel Geld in den Bauspar­vertrag einzahlen sollten. Ihr Guthaben hätte das für die Zuteilung nötige Mindest­guthaben oft um 20 bis 40 Prozent über­schritten.

Bausparer legen damit nicht nur unnötig viel Geld zum Mini-Zins­satz von meist nur 0,01 bis 0,10 Prozent an. Sie verringern auch ihren Darlehens­anspruch. Der ergibt sich bei den meisten Tarifen aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem angesparten Guthaben zum Zeit­punkt der Zuteilung.

Angebote oft viel zu teuer

Bei den vielen Mängeln im Test ist es kein Wunder, dass unsere Tester am Ende oft ein viel zu teures Angebot in Händen hielten.

Maßstab für unsere Bewertung der Finanzierungs­kosten war der Preis für eine Finanzierung ohne Bauspar­vertrag: Sparer legen ihr Geld bei einer Bank zu einem Zins­satz von 1,0 Prozent an. Den Betrag in Höhe der empfohlenen Bausparsumme finanzieren sie mit ihrem Spar­guthaben und einem Bank­darlehen zu einem angenom­menen Zins­satz von 4,5 Prozent.

4,5 Prozent – das wäre ein starker Anstieg gegen­über den aktuellen Zinsen für Immobilien­kredite. Bei so einer Zins­entwick­lung sollte sich ein Bauspar­vertrag immer rechnen. Der Bauspar­rechner der Stiftung Warentest fand für dieses Szenario auch sehr viele gute Bausparlösungen mit Zins­vorteilen bis zu mehreren Tausend Euro.

Anders die Berater im Test: Fast ein Drittel der Bauspar­angebote war teurer als die Bank­variante. In anderen Fällen lagen die Bausparlösungen zwar noch im Plus, das Ergebnis blieb aber weit hinter den Möglich­keiten der Bausparkasse zurück.

Falsche Tarif­wahl

Eine der Ursachen für die hohen Finanzierungs­kosten im Test: Nur wenige Berater suchen aus dem Tarif­angebot ihrer Kasse die Variante heraus, die für unsere Testfälle am besten geeignet wäre.

Bei der BHW etwa ist der Tarif FX2 für alle drei Test­szenarien am güns­tigsten. Mit der passenden Bausparsumme hätte die Bausparkasse ein Toper­gebnis erzielt. Den Tarif empfahl aber nur einer von sieben Beratern der Post­bank und keiner von der Deutschen Bank. Die meisten rieten zu den Tarifen FI1 und FI2 – mit einer Abschluss­gebühr von 1,6 statt 1,0 Prozent der Bausparsumme.

Bei anderen Bausparkassen war oft keine klare Linie erkenn­bar. Unsere Tester erhielten für den gleichen Fall ganz unterschiedliche Tarif­empfehlungen.

Besonders auffällig: Viele Berater empfahlen Varianten mit möglichst nied­rigem Darlehens­zins­satz. Das klingt einleuchtend, war aber oft ein Fehler. Besonders nied­rige Zins­sätze werden durch längere Zuteilungs­fristen, höhere Spar­leistungen und hohe Tilgungs­beiträge erkauft. Unterm Strich sind Tarife mit einem Darlehens­zins­satz von 0,99 bis 1,50 daher für Sparer oft weniger geeignet als solche mit einem Darlehens­zins von mehr als 2,00 Prozent.

500 statt 0 Euro Abschluss­gebühr

Besser als die Angebote waren bei den meisten Kassen die Informationen dazu. Richtig gut informierten allerdings nur die Deutsche Bank (BHW) und die LBS Saar.

Besonders ärgerlich: In jeder fünften Über­sicht über die wesentlichen Vertrags­daten fehlte die Abschluss­gebühr, besonders oft bei Bausparkasse Mainz und LBS Ost. Noch häufiger ließen Bausparkassen die Jahres­gebühr von meist 12 bis 24 Euro weg. Kunden müssen dann erst mühsam den Sparplan studieren, um erkennen zu können, was ihnen alles von den Sparbeiträgen abge­zogen wird. Spar- und Tilgungs­pläne wurden allerdings längst nicht jedem Test­kunden ausgehändigt.

„Abschluss­gebühr 0,00 Euro“ stand auf einem Angebot der LBS Ost. Schön wärs. Bausparkassen dürfen gar nicht auf die tarifliche Abschluss­gebühr verzichten. Tatsäch­lich hätte der Sparer eine Abschluss­gebühr von 500 Euro zahlen müssen.

Flexibel nur mit Abstrichen

Pläne können sich ändern. Deshalb fragten unsere Tester danach, ob sie den Bauspar­vertrag auch früher oder später als geplant einsetzen können oder die monatliche Sparrate nach­träglich ändern dürfen.

„Das ist problemlos möglich“, „Mit einem Bauspar­vertrag sind Sie immer flexibel“, „Sie kommen jeder­zeit an Ihr Geld“, waren die häufigsten Antworten.

Möglich ist beim Bausparen tatsäch­lich vieles – aber selten problemlos. Wenn sich die Pläne ändern, sind oft Vertrags­anpassungen nötig, denen die Bausparkasse zustimmen muss. Außerdem kann zum Beispiel ein Tarifwechsel Nachteile bringen, etwa einen höheren Tilgungs­beitrag oder eine verzögerte Zuteilung. Solche Details sprachen nur die wenigsten Berater an. Einige gaben sogar falsche Auskünfte.

Beratung oft am Kunden vorbei

Unser Fazit: Bausparkassen beraten zu oft am Kunden vorbei, empfehlen ungüns­tige Tarif­varianten, über­höhte Bausparsummen, extreme Tilgungs­beiträge und Sparpläne mit zu hoher Ansparung. Kleiner Trost: Eine Minderheit der Berater zeigte, dass es viel besser geht. Fast jeder vierte beriet gut, ein halbes Dutzend sogar sehr gut.

Tipp: Viele Informationen, Tests und Tipps rund ums Bausparen finden Sie auf unserer Themenseite Bausparen.