Beratung Bausparen Viele Bausparkassen fallen im Test durch

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Beratung Bausparen - Viele Bausparkassen fallen im Test durch
Das Pflänz­chen „Eigenheim-Projekt“ kann nur gut wachsen, wenn es richtig einge­pflanzt wird. Sprich: Schon die Bauspar-Beratung muss sitzen. © Lisa Rock

Im Beratungs­test ließen die Bausparkassen kaum einen Fehler aus. Interes­senten können aber selbst güns­tige Bauspar­angebote finden, die zu ihnen passen.

Beratung Bausparen Alle Testergebnisse für Praxis­test Bau­sparen 01/2020

Die Frau, die pünkt­lich zum vereinbarten Termin in der Filiale der Landes­bausparkasse (LBS) West erscheint, weiß genau, was sie will: in zehn Jahren eine eigene Immobilie finanzieren. Bis dahin kann sie 400 Euro im Monat sparen. Klar, dass der freundliche Berater dafür etwas Passendes hat: einen Bauspar­vertrag im Tarif Zuhause Direkt 15, Bausparsumme 300 000 Euro, davon rund 180 000 Euro Darlehen für nur 1,75 Prozent Zinsen im Jahr.

Das Angebot hat einen Haken: Die Bausparsumme kann mit nur 400 Euro Sparrate nach zehn Jahren gar nicht zugeteilt werden. Bis dahin hätte die Kundin nicht einmal die Hälfte des Mindest­guthabens gespart. Die versprochenen 300 000 Euro bekommt sie frühestens im Jahr 2045 – mehr als 15 Jahre nach dem geplanten Immobilienkauf. Fraglich ist nur, ob die Bausparkasse sie so lange sparen lässt oder sie vorher rauswirft. Die Kasse darf kündigen, so steht es in den Tarifbedingungen, wenn das Mindest­guthaben 15 Jahre nach Vertrags­abschluss nicht erreicht ist und Sparer das Defizit nicht ausgleichen. Das wären hier rund 50 000 Euro.

Unser Rat

Bausparen.
Bausparen ist grund­sätzlich gut geeignet, wenn Sie in einigen Jahren eine Immobilie kaufen oder modernisieren und sich gegen steigende Zinsen wappnen wollen. Immobilienkäufer bekommen oft bessere Zinsen bei einer Bank, wenn sie einen Teil des Kauf­preises mit einem Bauspardarlehen finanzieren. Für eine Modernisierung sind Bauspardarlehen oft besonders günstig, weil Banken für kleinere Darlehen hohe Zins­aufschläge verlangen.
Beratung.
Verlassen Sie sich nicht nur auf den Rat der Bausparkassen. Neutrale Beratung bieten die Verbraucherzentralen. Mit dem Bausparrechner der Stiftung Warentest können Sie selbst ermitteln, welche Bausparkassen und Tarife für Ihre Ziele optimal sind.

Was der Mitarbeiter der LBS West nicht wusste: Seine Klientin war eine von mehreren Dutzend Testern, die sich im Auftrag der Stiftung Warentest von 16 Bausparkassen beraten ließen. Pro Anbieter führten sie sieben Gespräche für drei verschiedene Vorhaben (So haben wir getestet). Das Ergebnis der 119 Test­gespräche ist für die Branche ein Armuts­zeugnis: Die LBS Schleswig-Holstein-Hamburg erzielte als einzige Bausparkasse gerade noch das Qualitäts­urteil Gut, die Alte Leipziger folgt als beste bundes­weite Kasse mit Befriedigend knapp dahinter. Die Mehr­zahl der Kassen kam über ein Ausreichend nicht hinaus. Bausparkasse Mainz, Debeka und LBS Südwest fielen sogar mit Mangelhaft durch.

Das schwache Test­ergebnis liegt nicht am Produkt. Bausparen ist grund­sätzlich gut geeignet für Sparer, die in einigen Jahren einen Immobilienkauf oder eine Modernisierung planen und sich gegen steigende Zinsen absichern wollen. Berechnungen der Stiftung Warentest zeigen, dass sich ein Bauspar­vertrag in vielen Fällen rechnet. Voraus­setzung ist allerdings, dass Tarif­variante, Bausparsumme und Sparraten sorgfältig justiert und auf die Ziele der Bausparer abge­stimmt sind. Doch daran scheiterten viele Berater im Test.

Dabei waren die drei Testfälle nicht einmal besonders anspruchs­voll:

  • Im Fall 1 will der Kunde 400 bis 450 Euro im Monat sparen, um in zehn Jahren eine Immobilie zu kaufen.
  • Im Fall 2 ist der Kauf in acht Jahren geplant, die monatliche Sparrate beträgt 250 bis maximal 300 Euro.
  • Im Fall 3 plant ein Haus­eigentümer in sechs Jahren eine Modernisierung. Er rechnet mit Kosten von 50 000 Euro.

In den Fällen 2 und 3 können die Sparer neben den monatlichen Sparraten sofort 10 000 Euro einzahlen, die derzeit noch auf einem Tages­geld­konto liegen.

Häufige Beratungs­mängel im Test

Beratung Bausparen - Viele Bausparkassen fallen im Test durch
© Stiftung Warentest

1) Kombination aus Bank­sparplan mit 1 Prozent Rendite und Bank­darlehen mit 4,5 Prozent Effektivzins.

2) Im Angebots­über­blick (ohne Berück­sichtigung der Angaben in Sparplänen).

3) Mehr als 50 Prozent der Bausparsumme und mehr als 20 Prozent über dem Mindest­guthaben.

Doppelt getestet

BHW ist als Tochter der Deutschen Bank zweimal im Test vertreten: Kunden müssen wählen, ob sie sich in einer Filiale der Deutschen Bank oder der ebenfalls zum Konzern gehörenden Post­bank beraten lassen. Je nach Vertriebsweg unterscheiden sich nicht nur die Beratungs­programme, sondern auch die Tarife – und nicht zuletzt die Beratungs­qualität. Während die Post­bank gerade noch mit Ausreichend abschnitt, kam die Deutsche Bank immerhin auf ein Befriedigend.

Zu hohe Bausparsummen

Der gravierendste Fehler: Viele Berater empfahlen Verträge mit Bausparsummen, die zum Finanzierungs­termin noch lange nicht zugeteilt sind. Für einen Kauf in zehn Jahren hätte bei einer Sparrate von 400 Euro im Monat in den meisten Fällen eine Bausparsumme von 100 000 bis 120 000 Euro gereicht. Viele Berater empfahlen dafür aber Summen von 150 000 bis 300 000 Euro. Durch aufgeblähte Bausparsummen kam die Zuteilung bei jedem vierten Angebot im Test mindestens ein Jahr zu spät – bei der Debeka sogar in der Mehr­zahl der Beratungen.

Den Negativ­rekord stellte der erwähnte Mitarbeiter der LBS West auf. Kaum besser war ein Angebot der LBS Saar mit 250 000 Euro Bausparsumme, die erst in fast 22 Jahren hätte zugeteilt werden können. Berater der Bausparkasse Mainz, BHW/Post­bank, Debeka, LBS Bayern und LBS Südwest empfahlen Verträge, die fünf Jahre nach dem Wunsch­termin noch immer nicht zur Auszahlung kommen.

Die Folge einer verspäteten Zuteilung: Kunden müssen ihre Pläne verschieben. Oder sie nehmen einen Zwischen­kredit auf, um die Zeit bis zur Zuteilung zu über­brücken. Das kann teuer werden. Ein Zwischen­kredit von 100 000 Euro kostet bei einem Zins­satz von 4,5 Prozent 4 500 Euro Zinsen pro Jahr.

Unsichere Sparpläne

Bedenk­liches Teil­ergebnis des Tests: Die Bausparkassen erstellten über­wiegend Sparpläne, an die sie sich nicht halten müssen. In drei von vier Angeboten war die monatliche Sparrate viel höher oder nied­riger als der tarifliche Regelsparbeitrag.

Das kann später eine böse Über­raschung geben. Nach ihren Tarifbedingungen können Bausparkassen Einzahlungen ober­halb des Regelspar­beitrags ablehnen. Tun sie das, dauert es viel länger als geplant, das Mindest­guthaben anzu­sparen.

Nachteile drohen auch Sparern, die weniger als die Regelrate einzahlen. Das berechtigt die Bausparkasse dazu, eine Nach­zahlung zu fordern. Füllt der Kunde den fehlenden Betrag nicht frist­gemäß auf, droht die Kündigung (Sparbeitrag: Viele Bausparkassen schränken Flexibilität ein).

Trotzdem rieten die Berater oft zu Verträgen mit Sparraten, die mal doppelt, mal nur halb so hoch waren wie der Regelsparbeitrag (Beispiele schwacher Beratung). Kaum einer wies auf die Einschränkungen in den Tarifbedingungen hin – schon gar nicht auf die drohenden Nachteile.

Wir meinen: Gerade bei lang­fristigen Spar­verträgen brauchen Kunden Rechts­sicherheit. Im Test gab es daher deutliche Abzüge für Sparpläne, die nur funk­tionieren, solange die Bausparkasse von ihren tariflichen Rechten keinen Gebrauch macht.

Erdrü­ckend hohe Tilgungs­beiträge

Bausparer müssen darauf achten, dass die Raten für das künftige Bauspardarlehen ihren finanziellen Spielraum beim Immobilienkauf nicht zu sehr einschränken. Denn die meisten benötigen für die Finanzierung ein zusätzliches Bank­darlehen.

Dennoch erstellten eine Reihe von Beratern Vorschläge mit absurd hohen Raten für relativ kleine Darlehens­beträge. Danach hätten die Kunden das Darlehen inner­halb von drei bis sechs Jahren komplett zurück­zahlen müssen – im Extremfall mit Monats­raten von mehr als 2 000 Euro und Tilgungs­sätzen von 18 bis über 30 Prozent im Jahr (Beispiele schwacher Beratung). Damit können allenfalls Spitzen­verdiener etwas anfangen.

Mindest­guthaben weit über­spart

Andere Angebote waren schlecht, weil die Kunden viel zu viel Geld in den Bauspar­vertrag einzahlen sollten. Ihr Guthaben hätte das für die Zuteilung nötige Mindest­guthaben oft um 20 bis 40 Prozent über­schritten.

Bausparer legen damit nicht nur unnötig viel Geld zum Mini-Zins­satz von meist nur 0,01 bis 0,10 Prozent an. Sie verringern auch ihren Darlehens­anspruch. Der ergibt sich bei den meisten Tarifen aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem angesparten Guthaben zum Zeit­punkt der Zuteilung.

Angebote oft viel zu teuer

Bei den vielen Mängeln im Test ist es kein Wunder, dass unsere Tester am Ende oft ein viel zu teures Angebot in Händen hielten.

Maßstab für unsere Bewertung der Finanzierungs­kosten war der Preis für eine Finanzierung ohne Bauspar­vertrag: Sparer legen ihr Geld bei einer Bank zu einem Zins­satz von 1,0 Prozent an. Den Betrag in Höhe der empfohlenen Bausparsumme finanzieren sie mit ihrem Spar­guthaben und einem Bank­darlehen zu einem angenom­menen Zins­satz von 4,5 Prozent.

4,5 Prozent – das wäre ein starker Anstieg gegen­über den aktuellen Zinsen für Immobilien­kredite. Bei so einer Zins­entwick­lung sollte sich ein Bauspar­vertrag immer rechnen. Der Bauspar­rechner der Stiftung Warentest fand für dieses Szenario auch sehr viele gute Bausparlösungen mit Zins­vorteilen bis zu mehreren Tausend Euro.

Anders die Berater im Test: Fast ein Drittel der Bauspar­angebote war teurer als die Bank­variante. In anderen Fällen lagen die Bausparlösungen zwar noch im Plus, das Ergebnis blieb aber weit hinter den Möglich­keiten der Bausparkasse zurück.

Falsche Tarif­wahl

Eine der Ursachen für die hohen Finanzierungs­kosten im Test: Nur wenige Berater suchen aus dem Tarif­angebot ihrer Kasse die Variante heraus, die für unsere Testfälle am besten geeignet wäre.

Bei der BHW etwa ist der Tarif FX2 für alle drei Test­szenarien am güns­tigsten. Mit der passenden Bausparsumme hätte die Bausparkasse ein Toper­gebnis erzielt. Den Tarif empfahl aber nur einer von sieben Beratern der Post­bank und keiner von der Deutschen Bank. Die meisten rieten zu den Tarifen FI1 und FI2 – mit einer Abschluss­gebühr von 1,6 statt 1,0 Prozent der Bausparsumme.

Bei anderen Bausparkassen war oft keine klare Linie erkenn­bar. Unsere Tester erhielten für den gleichen Fall ganz unterschiedliche Tarif­empfehlungen.

Besonders auffällig: Viele Berater empfahlen Varianten mit möglichst nied­rigem Darlehens­zins­satz. Das klingt einleuchtend, war aber oft ein Fehler. Besonders nied­rige Zins­sätze werden durch längere Zuteilungs­fristen, höhere Spar­leistungen und hohe Tilgungs­beiträge erkauft. Unterm Strich sind Tarife mit einem Darlehens­zins­satz von 0,99 bis 1,50 daher für Sparer oft weniger geeignet als solche mit einem Darlehens­zins von mehr als 2,00 Prozent.

500 statt 0 Euro Abschluss­gebühr

Besser als die Angebote waren bei den meisten Kassen die Informationen dazu. Richtig gut informierten allerdings nur die Deutsche Bank (BHW) und die LBS Saar.

Besonders ärgerlich: In jeder fünften Über­sicht über die wesentlichen Vertrags­daten fehlte die Abschluss­gebühr, besonders oft bei Bausparkasse Mainz und LBS Ost. Noch häufiger ließen Bausparkassen die Jahres­gebühr von meist 12 bis 24 Euro weg. Kunden müssen dann erst mühsam den Sparplan studieren, um erkennen zu können, was ihnen alles von den Sparbeiträgen abge­zogen wird. Spar- und Tilgungs­pläne wurden allerdings längst nicht jedem Test­kunden ausgehändigt.

„Abschluss­gebühr 0,00 Euro“ stand auf einem Angebot der LBS Ost. Schön wärs. Bausparkassen dürfen gar nicht auf die tarifliche Abschluss­gebühr verzichten. Tatsäch­lich hätte der Sparer eine Abschluss­gebühr von 500 Euro zahlen müssen.

Flexibel nur mit Abstrichen

Pläne können sich ändern. Deshalb fragten unsere Tester danach, ob sie den Bauspar­vertrag auch früher oder später als geplant einsetzen können oder die monatliche Sparrate nach­träglich ändern dürfen.

„Das ist problemlos möglich“, „Mit einem Bauspar­vertrag sind Sie immer flexibel“, „Sie kommen jeder­zeit an Ihr Geld“, waren die häufigsten Antworten.

Möglich ist beim Bausparen tatsäch­lich vieles – aber selten problemlos. Wenn sich die Pläne ändern, sind oft Vertrags­anpassungen nötig, denen die Bausparkasse zustimmen muss. Außerdem kann zum Beispiel ein Tarifwechsel Nachteile bringen, etwa einen höheren Tilgungs­beitrag oder eine verzögerte Zuteilung. Solche Details sprachen nur die wenigsten Berater an. Einige gaben sogar falsche Auskünfte.

Beratung oft am Kunden vorbei

Unser Fazit: Bausparkassen beraten zu oft am Kunden vorbei, empfehlen ungüns­tige Tarif­varianten, über­höhte Bausparsummen, extreme Tilgungs­beiträge und Sparpläne mit zu hoher Ansparung. Kleiner Trost: Eine Minderheit der Berater zeigte, dass es viel besser geht. Fast jeder vierte beriet gut, ein halbes Dutzend sogar sehr gut.

Tipp: Viele Informationen, Tests und Tipps rund ums Bausparen finden Sie auf unserer Themenseite Bausparen.

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 22.05.2020 um 15:39 Uhr
Meine Überlegungen / Fragen als Nichtjurist

@Gerhard_Fuchs: Ein Hinweis auf den Regelsparbeitrag erfolgt zwar häufig (nicht immer) auf den Ausdrucken der Bausparkassen, aber fast nie wird auf die möglichen Folgen hingewiesen, wenn der tatsächliche Sparbeitrag den Regelsparbeitrag unterschreitet. Das steht nur im Kleingedruckten (den ABB). Das haben wir in dem Artikel ausdrücklich kritisiert, an mehreren Beispielen erläutert und in der Bewertung berücksichtigt, außerdem hier:
https://preview.test.de/Bausparen-Rechner-hilft-beim-Vergleich-1825589-5390703/
(dda)

Gerhard_Fuchs am 20.05.2020 um 10:55 Uhr
Meine Überlegungen / Fragen als Nichtjurist

Ein Kunde nennt eine Sparrate, die er leisten kann. Er bekommt daraufhin in 26% der Beratungen ein Bausparvertrag angeboten, bei dem eine höhere Regelsparrate erwartet wird, zusammen mit einem Sparplan, der die Wunschsparrate des Kunden verwendet.
Stimmt das?
Beim Kunden könnte so der Irrtum erweckt werden, er könne sich mit seiner Wunschsparrate einen Bausparvertrag mit einer höheren Bausparsumme leisten.
Wenn jetzt die Bausparkasse nach einiger Zeit den Bausparvertrag kündigt, weil der Kunde die Regelsparrate nicht leisten kann, wird das Vermögen des Kunden geschädigt: Der Kunde vermag mit einen Bausparvertrag in der Zukunft ein Darlehen zu einem vorher vereinbarten Zinssatz in Anspruch zu nehmen, nach der Kündigung vermag er das nicht mehr.
Darüber hinaus hat sich in der Regel der "Berater" / die Bausparkasse auf Kosten des Kunden einen Vermögensvorteil verschafft, indem sie aufgrund der höheren Bausparsumme eine höhere Abschlussgebühr kassiert haben.
Ist das eigentlich Betrug?

Berndman am 05.02.2020 um 10:06 Uhr
@ LUCKyFinger: Nicht dein Ernst!

@ LUCKyFinger: Mit meinem damaligen Bausparvertrag und den Beratungsgesprächen dazu, habe ich ausschließlich schlechte Erfahrungen gemacht. Daher kann ich deiner Aussage nicht zustimmen, dass sich die Vorteile von Fonds und Bausparverträgen unterscheiden. Richtig ist doch eher die Aussage, dass Bausparverträge gar keine Vorteile bieten. Bausparverträge sind in meinen Augen einfach nur die ultimative "Katze im Sack" oder der "Gaul, dem man doch einmal in das Maul geschaut hat". Ich bin sehr froh über mein Fondsdepot bei Comdirect, das ich dank meines Fondsvermittlers mit Fonds-Cashback und zu wesentlich günstigen Sonderkonditionen führen kann. Durch meine Erfahrungen muss ich Jedem raten: "Schaut euch ganz genau an, in was ihr investiert. Es lohnt sich ernsthaft 3 oder 4 Mal hinzuschauen." Denn es ist nicht lustig, sinnlos Geld zu verbrennen - besonders dann, wenn man seinen Kindern auch etwas bieten möchte.

Gelöschter Nutzer am 31.01.2020 um 14:16 Uhr
Danke

Vielen Dank für die rasche und klare Auskunft. Dann freue ich mich über 12 Monate mit 3% Zinsen und überlege solange, was ich mit dem Geld 2021 anfangen werde.

LUCKyFinger am 31.01.2020 um 09:50 Uhr
Jede Anlage hat seine Vorteile & Nachteile

Auch ich sehe, dass die meisten Bausparverträge aktuell nicht mehr lukrativ sind. Auf jeden Fall schneidet einen Fondssparplan für vermögenswirksame Leistungen in den meisten Fällen besser ab, als die durchschnittlichen Bausparverträge - doch auch bei diesen sollte man gut aufpassen, zumindest auf den Vermittler. Denn wenn man zu hohe Ausgaben zahlt, so werden auch die schönsten Erträge geschmälert. Daher würde ich behaupten, dass sich die Vorteile von Bausparverträgen und Fonds einfach unterscheiden.