
Das Pflänzchen „Eigenheim-Projekt“ kann nur gut wachsen, wenn es richtig eingepflanzt wird. Sprich: Schon die Bauspar-Beratung muss sitzen. © Lisa Rock
Im Beratungstest ließen die Bausparkassen kaum einen Fehler aus. Interessenten können aber selbst günstige Bausparangebote finden, die zu ihnen passen.
Alle Testergebnisse für Praxistest Bausparen 01/2020
Die Frau, die pünktlich zum vereinbarten Termin in der Filiale der Landesbausparkasse (LBS) West erscheint, weiß genau, was sie will: in zehn Jahren eine eigene Immobilie finanzieren. Bis dahin kann sie 400 Euro im Monat sparen. Klar, dass der freundliche Berater dafür etwas Passendes hat: einen Bausparvertrag im Tarif Zuhause Direkt 15, Bausparsumme 300 000 Euro, davon rund 180 000 Euro Darlehen für nur 1,75 Prozent Zinsen im Jahr.
Das Angebot hat einen Haken: Die Bausparsumme kann mit nur 400 Euro Sparrate nach zehn Jahren gar nicht zugeteilt werden. Bis dahin hätte die Kundin nicht einmal die Hälfte des Mindestguthabens gespart. Die versprochenen 300 000 Euro bekommt sie frühestens im Jahr 2045 – mehr als 15 Jahre nach dem geplanten Immobilienkauf. Fraglich ist nur, ob die Bausparkasse sie so lange sparen lässt oder sie vorher rauswirft. Die Kasse darf kündigen, so steht es in den Tarifbedingungen, wenn das Mindestguthaben 15 Jahre nach Vertragsabschluss nicht erreicht ist und Sparer das Defizit nicht ausgleichen. Das wären hier rund 50 000 Euro.
Unser Rat
Bausparen. Bausparen ist grundsätzlich gut geeignet, wenn Sie in einigen Jahren eine Immobilie kaufen oder modernisieren und sich gegen steigende Zinsen wappnen wollen. Immobilienkäufer bekommen oft bessere Zinsen bei einer Bank, wenn sie einen Teil des Kaufpreises mit einem Bauspardarlehen finanzieren. Für eine Modernisierung sind Bauspardarlehen oft besonders günstig, weil Banken für kleinere Darlehen hohe Zinsaufschläge verlangen.
Beratung. Verlassen Sie sich nicht nur auf den Rat der Bausparkassen. Neutrale Beratung bieten die Verbraucherzentralen. Mit dem Bausparrechner der Stiftung Warentest können Sie selbst ermitteln, welche Bausparkassen und Tarife für Ihre Ziele optimal sind.
Was der Mitarbeiter der LBS West nicht wusste: Seine Klientin war eine von mehreren Dutzend Testern, die sich im Auftrag der Stiftung Warentest von 16 Bausparkassen beraten ließen. Pro Anbieter führten sie sieben Gespräche für drei verschiedene Vorhaben (So haben wir getestet). Das Ergebnis der 119 Testgespräche ist für die Branche ein Armutszeugnis: Die LBS Schleswig-Holstein-Hamburg erzielte als einzige Bausparkasse gerade noch das Qualitätsurteil Gut, die Alte Leipziger folgt als beste bundesweite Kasse mit Befriedigend knapp dahinter. Die Mehrzahl der Kassen kam über ein Ausreichend nicht hinaus. Bausparkasse Mainz, Debeka und LBS Südwest fielen sogar mit Mangelhaft durch.
Das schwache Testergebnis liegt nicht am Produkt. Bausparen ist grundsätzlich gut geeignet für Sparer, die in einigen Jahren einen Immobilienkauf oder eine Modernisierung planen und sich gegen steigende Zinsen absichern wollen. Berechnungen der Stiftung Warentest zeigen, dass sich ein Bausparvertrag in vielen Fällen rechnet. Voraussetzung ist allerdings, dass Tarifvariante, Bausparsumme und Sparraten sorgfältig justiert und auf die Ziele der Bausparer abgestimmt sind. Doch daran scheiterten viele Berater im Test.
Dabei waren die drei Testfälle nicht einmal besonders anspruchsvoll:
- Im Fall 1 will der Kunde 400 bis 450 Euro im Monat sparen, um in zehn Jahren eine Immobilie zu kaufen.
- Im Fall 2 ist der Kauf in acht Jahren geplant, die monatliche Sparrate beträgt 250 bis maximal 300 Euro.
- Im Fall 3 plant ein Hauseigentümer in sechs Jahren eine Modernisierung. Er rechnet mit Kosten von 50 000 Euro.
In den Fällen 2 und 3 können die Sparer neben den monatlichen Sparraten sofort 10 000 Euro einzahlen, die derzeit noch auf einem Tagesgeldkonto liegen.
Häufige Beratungsmängel im Test

© Stiftung Warentest
1) Kombination aus Banksparplan mit 1 Prozent Rendite und Bankdarlehen mit 4,5 Prozent Effektivzins.
2) Im Angebotsüberblick (ohne Berücksichtigung der Angaben in Sparplänen).
3) Mehr als 50 Prozent der Bausparsumme und mehr als 20 Prozent über dem Mindestguthaben.
Doppelt getestet
BHW ist als Tochter der Deutschen Bank zweimal im Test vertreten: Kunden müssen wählen, ob sie sich in einer Filiale der Deutschen Bank oder der ebenfalls zum Konzern gehörenden Postbank beraten lassen. Je nach Vertriebsweg unterscheiden sich nicht nur die Beratungsprogramme, sondern auch die Tarife – und nicht zuletzt die Beratungsqualität. Während die Postbank gerade noch mit Ausreichend abschnitt, kam die Deutsche Bank immerhin auf ein Befriedigend.
Zu hohe Bausparsummen
Der gravierendste Fehler: Viele Berater empfahlen Verträge mit Bausparsummen, die zum Finanzierungstermin noch lange nicht zugeteilt sind. Für einen Kauf in zehn Jahren hätte bei einer Sparrate von 400 Euro im Monat in den meisten Fällen eine Bausparsumme von 100 000 bis 120 000 Euro gereicht. Viele Berater empfahlen dafür aber Summen von 150 000 bis 300 000 Euro. Durch aufgeblähte Bausparsummen kam die Zuteilung bei jedem vierten Angebot im Test mindestens ein Jahr zu spät – bei der Debeka sogar in der Mehrzahl der Beratungen.
Den Negativrekord stellte der erwähnte Mitarbeiter der LBS West auf. Kaum besser war ein Angebot der LBS Saar mit 250 000 Euro Bausparsumme, die erst in fast 22 Jahren hätte zugeteilt werden können. Berater der Bausparkasse Mainz, BHW/Postbank, Debeka, LBS Bayern und LBS Südwest empfahlen Verträge, die fünf Jahre nach dem Wunschtermin noch immer nicht zur Auszahlung kommen.
Die Folge einer verspäteten Zuteilung: Kunden müssen ihre Pläne verschieben. Oder sie nehmen einen Zwischenkredit auf, um die Zeit bis zur Zuteilung zu überbrücken. Das kann teuer werden. Ein Zwischenkredit von 100 000 Euro kostet bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent 4 500 Euro Zinsen pro Jahr.
Unsichere Sparpläne
Bedenkliches Teilergebnis des Tests: Die Bausparkassen erstellten überwiegend Sparpläne, an die sie sich nicht halten müssen. In drei von vier Angeboten war die monatliche Sparrate viel höher oder niedriger als der tarifliche Regelsparbeitrag.
Das kann später eine böse Überraschung geben. Nach ihren Tarifbedingungen können Bausparkassen Einzahlungen oberhalb des Regelsparbeitrags ablehnen. Tun sie das, dauert es viel länger als geplant, das Mindestguthaben anzusparen.
Nachteile drohen auch Sparern, die weniger als die Regelrate einzahlen. Das berechtigt die Bausparkasse dazu, eine Nachzahlung zu fordern. Füllt der Kunde den fehlenden Betrag nicht fristgemäß auf, droht die Kündigung (Sparbeitrag: Viele Bausparkassen schränken Flexibilität ein).
Trotzdem rieten die Berater oft zu Verträgen mit Sparraten, die mal doppelt, mal nur halb so hoch waren wie der Regelsparbeitrag (Beispiele schwacher Beratung). Kaum einer wies auf die Einschränkungen in den Tarifbedingungen hin – schon gar nicht auf die drohenden Nachteile.
Wir meinen: Gerade bei langfristigen Sparverträgen brauchen Kunden Rechtssicherheit. Im Test gab es daher deutliche Abzüge für Sparpläne, die nur funktionieren, solange die Bausparkasse von ihren tariflichen Rechten keinen Gebrauch macht.
Erdrückend hohe Tilgungsbeiträge
Bausparer müssen darauf achten, dass die Raten für das künftige Bauspardarlehen ihren finanziellen Spielraum beim Immobilienkauf nicht zu sehr einschränken. Denn die meisten benötigen für die Finanzierung ein zusätzliches Bankdarlehen.
Dennoch erstellten eine Reihe von Beratern Vorschläge mit absurd hohen Raten für relativ kleine Darlehensbeträge. Danach hätten die Kunden das Darlehen innerhalb von drei bis sechs Jahren komplett zurückzahlen müssen – im Extremfall mit Monatsraten von mehr als 2 000 Euro und Tilgungssätzen von 18 bis über 30 Prozent im Jahr (Beispiele schwacher Beratung). Damit können allenfalls Spitzenverdiener etwas anfangen.
Mindestguthaben weit überspart
Andere Angebote waren schlecht, weil die Kunden viel zu viel Geld in den Bausparvertrag einzahlen sollten. Ihr Guthaben hätte das für die Zuteilung nötige Mindestguthaben oft um 20 bis 40 Prozent überschritten.
Bausparer legen damit nicht nur unnötig viel Geld zum Mini-Zinssatz von meist nur 0,01 bis 0,10 Prozent an. Sie verringern auch ihren Darlehensanspruch. Der ergibt sich bei den meisten Tarifen aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem angesparten Guthaben zum Zeitpunkt der Zuteilung.
Angebote oft viel zu teuer
Bei den vielen Mängeln im Test ist es kein Wunder, dass unsere Tester am Ende oft ein viel zu teures Angebot in Händen hielten.
Maßstab für unsere Bewertung der Finanzierungskosten war der Preis für eine Finanzierung ohne Bausparvertrag: Sparer legen ihr Geld bei einer Bank zu einem Zinssatz von 1,0 Prozent an. Den Betrag in Höhe der empfohlenen Bausparsumme finanzieren sie mit ihrem Sparguthaben und einem Bankdarlehen zu einem angenommenen Zinssatz von 4,5 Prozent.
4,5 Prozent – das wäre ein starker Anstieg gegenüber den aktuellen Zinsen für Immobilienkredite. Bei so einer Zinsentwicklung sollte sich ein Bausparvertrag immer rechnen. Der Bausparrechner der Stiftung Warentest fand für dieses Szenario auch sehr viele gute Bausparlösungen mit Zinsvorteilen bis zu mehreren Tausend Euro.
Anders die Berater im Test: Fast ein Drittel der Bausparangebote war teurer als die Bankvariante. In anderen Fällen lagen die Bausparlösungen zwar noch im Plus, das Ergebnis blieb aber weit hinter den Möglichkeiten der Bausparkasse zurück.
Falsche Tarifwahl
Eine der Ursachen für die hohen Finanzierungskosten im Test: Nur wenige Berater suchen aus dem Tarifangebot ihrer Kasse die Variante heraus, die für unsere Testfälle am besten geeignet wäre.
Bei der BHW etwa ist der Tarif FX2 für alle drei Testszenarien am günstigsten. Mit der passenden Bausparsumme hätte die Bausparkasse ein Topergebnis erzielt. Den Tarif empfahl aber nur einer von sieben Beratern der Postbank und keiner von der Deutschen Bank. Die meisten rieten zu den Tarifen FI1 und FI2 – mit einer Abschlussgebühr von 1,6 statt 1,0 Prozent der Bausparsumme.
Bei anderen Bausparkassen war oft keine klare Linie erkennbar. Unsere Tester erhielten für den gleichen Fall ganz unterschiedliche Tarifempfehlungen.
Besonders auffällig: Viele Berater empfahlen Varianten mit möglichst niedrigem Darlehenszinssatz. Das klingt einleuchtend, war aber oft ein Fehler. Besonders niedrige Zinssätze werden durch längere Zuteilungsfristen, höhere Sparleistungen und hohe Tilgungsbeiträge erkauft. Unterm Strich sind Tarife mit einem Darlehenszinssatz von 0,99 bis 1,50 daher für Sparer oft weniger geeignet als solche mit einem Darlehenszins von mehr als 2,00 Prozent.
500 statt 0 Euro Abschlussgebühr
Besser als die Angebote waren bei den meisten Kassen die Informationen dazu. Richtig gut informierten allerdings nur die Deutsche Bank (BHW) und die LBS Saar.
Besonders ärgerlich: In jeder fünften Übersicht über die wesentlichen Vertragsdaten fehlte die Abschlussgebühr, besonders oft bei Bausparkasse Mainz und LBS Ost. Noch häufiger ließen Bausparkassen die Jahresgebühr von meist 12 bis 24 Euro weg. Kunden müssen dann erst mühsam den Sparplan studieren, um erkennen zu können, was ihnen alles von den Sparbeiträgen abgezogen wird. Spar- und Tilgungspläne wurden allerdings längst nicht jedem Testkunden ausgehändigt.
„Abschlussgebühr 0,00 Euro“ stand auf einem Angebot der LBS Ost. Schön wärs. Bausparkassen dürfen gar nicht auf die tarifliche Abschlussgebühr verzichten. Tatsächlich hätte der Sparer eine Abschlussgebühr von 500 Euro zahlen müssen.
Flexibel nur mit Abstrichen
Pläne können sich ändern. Deshalb fragten unsere Tester danach, ob sie den Bausparvertrag auch früher oder später als geplant einsetzen können oder die monatliche Sparrate nachträglich ändern dürfen.
„Das ist problemlos möglich“, „Mit einem Bausparvertrag sind Sie immer flexibel“, „Sie kommen jederzeit an Ihr Geld“, waren die häufigsten Antworten.
Möglich ist beim Bausparen tatsächlich vieles – aber selten problemlos. Wenn sich die Pläne ändern, sind oft Vertragsanpassungen nötig, denen die Bausparkasse zustimmen muss. Außerdem kann zum Beispiel ein Tarifwechsel Nachteile bringen, etwa einen höheren Tilgungsbeitrag oder eine verzögerte Zuteilung. Solche Details sprachen nur die wenigsten Berater an. Einige gaben sogar falsche Auskünfte.
Beratung oft am Kunden vorbei
Unser Fazit: Bausparkassen beraten zu oft am Kunden vorbei, empfehlen ungünstige Tarifvarianten, überhöhte Bausparsummen, extreme Tilgungsbeiträge und Sparpläne mit zu hoher Ansparung. Kleiner Trost: Eine Minderheit der Berater zeigte, dass es viel besser geht. Fast jeder vierte beriet gut, ein halbes Dutzend sogar sehr gut.
Tipp: Viele Informationen, Tests und Tipps rund ums Bausparen finden Sie auf unserer Themenseite Bausparen.
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- Bausparkassen kündigen alte Verträge und verweigern Kunden den Zinsbonus. test.de stellt typische Bonusfallen vor und erklärt, wie Bausparer ihr Geld retten.
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@Gerhard_Fuchs: Ein Hinweis auf den Regelsparbeitrag erfolgt zwar häufig (nicht immer) auf den Ausdrucken der Bausparkassen, aber fast nie wird auf die möglichen Folgen hingewiesen, wenn der tatsächliche Sparbeitrag den Regelsparbeitrag unterschreitet. Das steht nur im Kleingedruckten (den ABB). Das haben wir in dem Artikel ausdrücklich kritisiert, an mehreren Beispielen erläutert und in der Bewertung berücksichtigt, außerdem hier:
https://preview.test.de/Bausparen-Rechner-hilft-beim-Vergleich-1825589-5390703/
(dda)
Ein Kunde nennt eine Sparrate, die er leisten kann. Er bekommt daraufhin in 26% der Beratungen ein Bausparvertrag angeboten, bei dem eine höhere Regelsparrate erwartet wird, zusammen mit einem Sparplan, der die Wunschsparrate des Kunden verwendet.
Stimmt das?
Beim Kunden könnte so der Irrtum erweckt werden, er könne sich mit seiner Wunschsparrate einen Bausparvertrag mit einer höheren Bausparsumme leisten.
Wenn jetzt die Bausparkasse nach einiger Zeit den Bausparvertrag kündigt, weil der Kunde die Regelsparrate nicht leisten kann, wird das Vermögen des Kunden geschädigt: Der Kunde vermag mit einen Bausparvertrag in der Zukunft ein Darlehen zu einem vorher vereinbarten Zinssatz in Anspruch zu nehmen, nach der Kündigung vermag er das nicht mehr.
Darüber hinaus hat sich in der Regel der "Berater" / die Bausparkasse auf Kosten des Kunden einen Vermögensvorteil verschafft, indem sie aufgrund der höheren Bausparsumme eine höhere Abschlussgebühr kassiert haben.
Ist das eigentlich Betrug?
@ LUCKyFinger: Mit meinem damaligen Bausparvertrag und den Beratungsgesprächen dazu, habe ich ausschließlich schlechte Erfahrungen gemacht. Daher kann ich deiner Aussage nicht zustimmen, dass sich die Vorteile von Fonds und Bausparverträgen unterscheiden. Richtig ist doch eher die Aussage, dass Bausparverträge gar keine Vorteile bieten. Bausparverträge sind in meinen Augen einfach nur die ultimative "Katze im Sack" oder der "Gaul, dem man doch einmal in das Maul geschaut hat". Ich bin sehr froh über mein Fondsdepot bei Comdirect, das ich dank meines Fondsvermittlers mit Fonds-Cashback und zu wesentlich günstigen Sonderkonditionen führen kann. Durch meine Erfahrungen muss ich Jedem raten: "Schaut euch ganz genau an, in was ihr investiert. Es lohnt sich ernsthaft 3 oder 4 Mal hinzuschauen." Denn es ist nicht lustig, sinnlos Geld zu verbrennen - besonders dann, wenn man seinen Kindern auch etwas bieten möchte.
Vielen Dank für die rasche und klare Auskunft. Dann freue ich mich über 12 Monate mit 3% Zinsen und überlege solange, was ich mit dem Geld 2021 anfangen werde.
Auch ich sehe, dass die meisten Bausparverträge aktuell nicht mehr lukrativ sind. Auf jeden Fall schneidet einen Fondssparplan für vermögenswirksame Leistungen in den meisten Fällen besser ab, als die durchschnittlichen Bausparverträge - doch auch bei diesen sollte man gut aufpassen, zumindest auf den Vermittler. Denn wenn man zu hohe Ausgaben zahlt, so werden auch die schönsten Erträge geschmälert. Daher würde ich behaupten, dass sich die Vorteile von Bausparverträgen und Fonds einfach unterscheiden.