Bauvertrag Meldung

Der Vertrag über den Bau eines Hauses enthält häufig viele Fallstricke. Bauherren sollten die Papiere deshalb vor der Unterschrift unbedingt von Profis durchsehen lassen.

Private Bauten entstehen heutzutage meist „schlüsselfertig“– und auch für die Modernisierung und Sanierung älterer Immobilien ist diese Vertragsform sehr verbreitet. „Schlüsselfertig“ kommt bei den Kunden gut an, denn das klingt einfach.

Und in der Tat: Wenn die Baufirma ein Gebäude anbietet, das als Muster- oder Kataloghaus schon Gestalt angenommen hat, muss der Bauherr nicht selbst viele Handwerker beauftragen, sondern hat nur einen Vertragspartner, den sogenannten „Generalunternehmer“.

Bauvertrag prüfen lassen

Doch die Bequemlichkeit birgt auch Risiken. „Zahlreiche Familien in Duisburg sind in finanzielle Nöte geraten, weil sie eine sehr problematische Vertragskonstruktion unterschrieben haben“, berichtet der Essener Notar und Anwalt Harald Haakshorst.

Die Familien haben Verträge mit der ­Centaplan AG über den Kauf eines Grundstücks oder Grundstücksteils und mit einer Partnerfirma über die Errichtung eines ­Gebäudes geschlossen. „Dadurch mussten die Kunden den isoliert geschlossenen Kaufvertrag erfüllen. Dazu benötigten sie Fremdmittel. Der Bauvertragspartner indess begann nicht mit dem Bau. Eine ­Lösung von diesen Verträgen war für die Erwerber riskant und schwierig.“ Mittlerweise sind die Centaplan AG und die Partner­firma insolvent. Die Bauten sind teilweise immer noch nicht fertig. Die Baufamilien aber haben schon Vorleistungen erbracht.

„Experten erkennen solche Fallen“, erklärt Notar Haakshorst. Er prüft für die ­Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen Bauverträge. Im Verhältnis zu den Baukosten sind die Prüfkosten gering – egal, ob man sich an eine Verbraucherzentrale, an spezialisierte Vereine oder einen spezialisierten Anwalt wendet (siehe Tabelle: Beratungsangebote rund um den Bau).

Auch den Technikprofi prüfen lassen

Nachteile drohen auch, selbst wenn die Baufirma nicht pleitegeht. Denn Unternehmen profitieren bereits, wenn Vertragsdetails unklar bleiben. Bauherren sollten deshalb darauf achten, dass die Bauleistungen vollständig und klar festgelegt werden. In etwa zwei Drittel aller Verträge für schlüsselfertige Häuser ist das nicht der Fall. Das hat der Verband privater Bauherren ermittelt. Oft fehlen zum Beispiel statische Berechnungen oder Kalkulationen zum Wärmebedarf. In jedem zweiten Vertrag sind elementare Leistungen wie die Dachdämmung nicht erwähnt.

Leider lassen sich viele Kunden vom Glanz der Prospekte blenden. Sie lesen „schlüsselfertig“ und meinen, dass ihnen die Baufirma nun das Haus ihrer Träume schuldet. Doch „schlüsselfertig“ sagt nur, dass das Gebäude im Großen und Ganzen einzugsfertig sein wird. Was die Firma dafür laut Vertrag alles erledigen muss, kann kein Laie überblicken.

Bauherren sollten sich deshalb auch technischen Rat holen. Viele Organisationen bieten ihn zusammen mit einer juristischen Prüfung an. Es gibt ihn aber auch isoliert, etwa von Bausachverständigen (siehe Unser Rat). Sie sehen die Baubeschreibung durch und verhindern, dass der Bau teurer wird als geplant.

Wer bezahlt den Bodenaushub?

Das kann sonst schon vor Baubeginn passieren, wenn das Herrichten des Bauplatzes im Vertrag fehlt. Unproblematisch ist das nur für Kunden von Bauträgern. Diese ­bieten Haus und Grund im Paket und sind automatisch für den Bauplatz zuständig. Bei allen anderen Baufirmen zahlen Bauherren im Fall einer solchen Vertragslücke drauf. Und da kommt einiges zusammen:

Nötig sind eine Baustellenzufahrt, Bauwasser und Baustrom, der Boden muss ausgehoben und gelagert werden. Die Baustelle muss versichert werden, und wenn das Haus steht, muss es ans Versorgungsnetz angeschlossen werden. Viele Bauherren ­hören von diesen Posten erstmals, wenn sie dafür extra zur Kasse gebeten werden. Ist ihr Budget eng, droht dem Bau das Aus.

Die nächste Kostenfalle droht mit Baubeginn. Die Firmen kalkulieren in der Regel mit unkomplizierten Bodenverhältnissen. Braucht der Keller aber wegen des Grundwasserstands eine spezielle Abdichtung, steht wieder eine Extra-Ausgabe an.

Im Inneren des Gebäudes geht es weiter. In den Verträgen fehlen häufig Angaben zur Heizung und Warmwasserbereitung. Auch zur Qualität von Sanitärteilen, Farben, ­Fliesen und Böden steht oft nicht viel im Vertrag.

Manche Baufirmen schreiben zwar Details auf, versehen sie aber mit Zusätzen wie „oder ähnlich“ oder behalten sich „technische Änderungen“ vor. Das lässt ihnen weitgehend freie Hand.

Festpreis gilt nur begrenzte Zeit

Schlüsselfertige Bauten werden meist zum Festpreis angeboten. Damit wollen Baufirmen den Kunden die Sorge nehmen, dass es später doch teurer wird. Doch weil sich der Festpreis allein auf die vereinbarten Leistungen bezieht, ist der Preis nur sicher, wenn die Leistung klar beschrieben ist.

Genau da hapert es aber. Zudem schreiben die Baufirmen oft auch in die Verträge, dass der Festpreis nur für eine bestimmte Zeit gelten soll. Sie begrenzen die Gültigkeit des Preises zum Beispiel auf sechs oder zwölf Monate ab Vertragsschluss. Kommt es zu größeren Verzögerungen im Bau, kann die Baufirma die Preise erhöhen.

Verboten ist das nicht. Die Preiserhöhungen müssen sich aber an den tatsächlichen Kostensteigerungen orientieren. Die Baufirma darf sich nicht Möglichkeiten offenhalten, später einen pauschalen Mehrpreis zu verlangen. Heißt es im Vertrag beispielsweise, dass nach der Preisbindung für jeden weiteren Monat Bauzeit 0,5 Prozent der Bausumme fällig werden, gilt das nicht.

Faire Abschläge aushandeln

Wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbaren, muss der Bauherr erst nach Fertigstellung und Abnahme der Immobilie bezahlen. Allerdings erlaubt es das Bürgerliche Gesetzbuch den Firmen, während des Baus Abschläge zu verlangen. Sie müssen laut Gesetz stets dem Wert der ausgeführten Teilleistungen entsprechen.

Trotzdem versuchen viele Firmen, den Bauherrn zur Vorkasse zu verpflichten. Manche verlangen bei Vertragsschluss erhebliche Anzahlungen, andere geben überzogene Raten vor.

Einige Baufirmen tricksen, indem sie die Ratenschritte nicht eindeutig bezeichnen. Für den Bauherrn bleibt dann unklar, welche Leistung wann abgerechnet wird. So kommt es vor, dass mancher Kunde bis zur Fertigstellung des Rohbaus 60 Prozent des Preises gezahlt hat. Das ist zu viel.

Im Fall einer Firmenpleite ist das vorzeitig zu viel bezahlte Geld verloren. Alles, was bestellt und nicht gebaut wurde, müssen Bauherren anderswo in Auftrag geben und noch einmal bezahlen.

Am besten ist es, wenn Bauherren aushandeln, dass die Firma eine Sicherheit von 10 Prozent der Bausumme stellt. Bauherren, die sich das nicht selbst zutrauen, sollten bei Bauberatern nachfragen. Manche begleiten Kunden auf Wunsch zu den Verhandlungen.

Zeitplan so konkret wie möglich

Läuft der Bau, ist das Konto des Bauherrn unter Druck. Meist ist noch die Miete für die alte Wohnung zu zahlen, während schon die ersten Baukreditzinsen fällig werden.

Um den Mietvertrag punktgenau kündigen und unnötige Doppelzahlungen vermeiden zu können, müssen sich Bauherren auf den Zeitplan verlassen können.

In welcher Zeit das Haus errichtet werden muss, steht jedoch nur selten in den Verträgen. Meist finden sich nur Zirka-Angaben und Absichtsbekundungen.

Dann lässt sich eine Bauverzögerung kaum rechtssicher feststellen. Die Rechte, die ein Kunde bei Verzögerungen hat, laufen ins Leere. So gesteht ihm das Gesetz zwar Schadenersatz zu, wenn dadurch Kosten entstehen. Doch ist die Bauzeit nicht festgelegt, hilft das wenig. Dann gilt die „übliche Errichtungszeit“. Sie ist je nach Haus und Bauart unterschiedlich lange.

Angesichts dieser Unsicherheit sollte jeder Bauherr – unterstützt vom Bauberater – auf konkrete Zeitvorgaben mit genauen Daten, Angabe von Kalenderwochen oder Zeiträumen drängen. Der Baubeginn, das Ende einzelner Bauabschnitte, die Termine, wann die Immobilie bezugsfertig und fertiggestellt ist, all das muss klar geregelt sein.

Der Zeitplan sollte nicht erst mit dem Baubeginn anfangen. Schon vorher kann es zu Verzögerungen kommen. Hier hilft eine Vereinbarung über die Vorarbeiten: Wer muss bis wann welche Unterlagen beschaffen oder andere Arbeiten erledigen, damit es pünktlich losgeht?

Steht der Zeitplan, können sich Bauherren auch leichter absichern. Sie können dann in den Verhandlungen auf Vertragsstrafen für den Fall drängen, dass die Baufirma Termine nicht einhält. Die Höhe einer solchen Strafe wird von der Dauer der Zeitüberschreitung abhängig gemacht.

Beispiel: Die Baufirma verpflichtet sich, pro Werktag der Zeitüberschreitung 0,1 Prozent des Baupreises zu zahlen, maximal 5 Prozent des Baupreises. Die Zahlung fällt auch an, wenn dem Bauherrn keine oder unter der Vertragsstrafe liegende verzögerungsbedingte Schäden entstehen.

Pleiterisiken auch nach dem Bau

In einer Bauberatung bekommen Bauherren auch noch Hinweise, ob ihr Vertrag ausreichend Sicherheit für die Zeit nach Abschluss aller Arbeiten bietet. Zwar muss eine Baufirma laut Gesetz fünf Jahre für Baumängel haften. Doch diese Regel ist wertlos, wenn die Firma pleitegeht. Dann muss der Bauherr die Reparaturen selbst bezahlen.

Als Schutz sollte der Bauherr noch vor der Unterschrift eine zusätzliche Sicherheit fordern. Sinnvoll ist ein Betrag von 5 Prozent der Bausumme, den die Baufirma für den Pleitefall zurücklegen sollte.

Wie wichtig diese Sicherheit ist, zeigt ­eine Studie der Prüforganisation Dekra. ­Danach hat ein durchschnittlicher Bau 32 Mängel, deren Beseitigung im Schnitt rund 10 000 Euro kostet.

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