Erst sparen, dann bauen: Ein Bausparvertrag kombiniert einen Sparplan mit einem Immobilienkredit. © Stiftung Warentest / René Reichelt
Bauspardarlehen sind plötzlich wieder günstig. Unser Bausparvertrag-Vergleich zeigt die besten Tarife für eine Finanzierung in vier, acht und zwölf Jahren.
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Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen verdreifacht. Statt weniger als 1 Prozent zahlten Immobilienkäufer Ende Juli 2022 für ein Bankdarlehen mit zehn Jahren Laufzeit fast 3 Prozent Zinsen im Jahr.
Bei den Bausparkassen gibt es solche Zinssprünge nicht. In ihren aktuellen Tarifen verlangen sie meist 1,5 bis 2,5 Prozent als Darlehenszins – nicht mehr als im Jahr zuvor. Und für Sparer, die heute einen Vertrag abschließen, werden diese Konditionen auch noch in fünf oder zehn Jahren gelten.
Bauspardarlehen sind daher wieder günstiger als Bankkredite und werden es wohl auch bleiben. Vor allem aber rückt der klassische Nutzen des Bausparens wieder in den Blick: der Schutz vor steigenden Zinsen.
Warum sich der Test Bausparverträge für Sie lohnt
- Die besten Tarife für drei Modellfälle. Die Immobilienexperten der Stiftung Warentest haben aus mehr als 200 Tarifen und Tarifvarianten die besten Bausparlösungen für Sparer ermittelt, die in vier, acht oder zwölf Jahren eine Immobilienfinanzierung planen. Für die jeweils günstigsten Tarifvarianten aller 17 Bausparkassen können Sie die wesentlichen Tarifmerkmale abrufen – etwa Zinssätze, Gebühren, Mindestsparguthaben und Regelsparbeitrag.
- Hintergrund und Tipps. Unsere Grafiken zeigen anschaulich, wie ein Bausparvertrag in der Spar- und Darlehensphase funktioniert und wie lange Sie je nach Tarif mindestens sparen müssen, bevor der Bausparvertrag zugeteilt wird. Mithilfe unserer Tipps können sich Sparer vor teuren und ungeeigneten Bausparverträgen schützen.
- Bausparen oder Bankdarlehen? Was besser ist, hängt von der Höhe der Sparzinsen und der künftigen Zinsentwicklung bei Hypothekendarlehen ab. Wir zeigen an einem Beispiel, wann sich Bausparen lohnt.
- Heftartikel. Wenn Sie den Artikel freischalten, erhalten Sie auch Zugriff auf das PDF zum Bauspartest aus Finanztest 9/2022.
Pluspunkte für Bausparer
Nachteil des Bausparens sind hohe Gebühren und mickrige Zinsen in der Ansparphase. Als Teil der künftigen Immobilienfinanzierung bietet ein Bausparvertrag aber eine Reihe von Vorteilen:
Zinssicherheit. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen steht heute schon fest – auch wenn Kunden das Geld erst in sieben oder zehn Jahren abrufen. Damit ist dieser Teil der Finanzierung unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt entwickeln.
Günstigeres Bankdarlehen. Ein Bausparvertrag verschafft Immobilienkäufern einen oft unterschätzten Vorteil: Sie brauchen weniger Geld von einer Bank. Schaffen sie es, den Bankkredit mithilfe eines Bauspardarlehens unter 80 oder sogar 60 Prozent des Immobilienwerts zu drücken, bekommen sie fast immer einen besseren Zinssatz.
Geld vom Staat. Seit 2021 gelten für die Wohnungsbauprämie höhere Einkommensgrenzen und Förderbeträge. Dadurch profitieren viel mehr Bausparerinnen und Bausparer als bisher davon.
Günstige Kleindarlehen. Banken verlangen für Hypothekendarlehen unter 50 000 Euro oft happige Zinsaufschläge. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen gilt dagegen auch für kleine Kreditsummen.
Sondertilgungen. Bei Bauspardarlehen sind beliebig hohe Sondertilgungen oder eine komplette Rückzahlung jederzeit möglich. Das ist bei Bankdarlehen gar nicht, nur begrenzt oder nur gegen Zinsaufschlag erlaubt.
Bausparverträge im Vergleich
Es ist allerdings nicht leicht, das beste Angebot zu finden. Die 17 Bausparkassen in Deutschland bieten zusammen weit mehr als 200 Tarifvarianten an. Welche am günstigsten ist und welche Bausparsumme am besten passt, hängt vor allem davon ab, wann das Geld zur Verfügung stehen soll und wie viel bis dahin gespart wird.
Finanztest hat daher drei Modellfälle gewählt und für alle Kassen die jeweils günstigste Bausparlösung ermittelt. Im Modellfall 1 ist ein Bau oder Kauf in vier Jahren geplant. Bis dahin zahlen die Kunden am Anfang 40 000 Euro und dann jeden Monat 300 Euro ein. Im Modellfall 2 sparen Kunden 400 Euro im Monat und brauchen das Geld in acht Jahren. Erst in zwölf Jahren soll im Modellfall 3 eine Immobilie finanziert werden. Bis dahin sollen 250 Euro im Monat gespart werden.
Den besten Tarif für alle gibt es nicht. Im Test gibt es je nach Modellfall eine andere Reihenfolge der günstigsten Bausparkassen. Testsieger gibt es trotzdem. Mehrere Bausparkassen schafften es zumindest in zwei der drei Fälle in die Spitzengruppe der fünf besten Anbieter.
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Die wichtigsten Bausparregeln
Der vielleicht größte Nachteil: Bausparen ist so komplex, dass selbst Beratern der Bausparkassen oft der Durchblick fehlt (Test Bausparberatung). Die Finanztest-Experten erläutern die wichtigsten Bausparregeln und geben Tipps, wie Angebote geprüft werden können.
Besonders wichtig ist das richtige Timing. Ein guter Vertrag ist so justiert, dass die Bausparsumme voraussichtlich pünktlich für die geplante Finanzierung zur Verfügung steht. Sonst müssen Sparer ihre Pläne verschieben oder die Wartezeit bis zur Zuteilung mit einem Zwischenkredit überbrücken. Wenige Monate sind kein Problem. Wird der Bausparvertrag aber erst viele Jahre nach dem Wunschtermin zuteilungsreif, kann ein Zwischenkredit extrem teuer werden.
Tipp: Die günstigsten Hypothekendarlehen von Banken finden Sie in unserem Test Immobilienfinanzierung.
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Kombi mit Bankkredit lohnt weiterhin
- Bausparkassen zahlen kaum noch Zinsen aufs Guthaben. Trotzdem kann sich Bausparen lohnen. Sogar dann, wenn die Zinsen für Baukredite so niedrig bleiben wie heute.
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Rückzahlungen auch für Freiberufler und Firmen
- So urteilte der Bundesgerichtshof bereits vor Jahren: Kreditbearbeitungsgebühren sind rechtswidrig. Immer noch gibt‘s Streit. Zuletzt verdächtig: HSH-Firmenkredite.
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Treueprämie kommt oft doch noch
- Etliche Schwäbisch Hall-Bausparer bekommen zunächst keine Treueprämie. Immer öfter zahlt die Bausparkasse sie später doch noch. test.de erklärt, was zu beachten ist.
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Kommentarliste
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@taproot: Die Grafik zeigt an einem Beispiel (geplante Baufinanzierung in acht Jahren, monatliche Sparrate 400 Euro) den Vorteil oder Nachteil des Bausparens im Vergleich zum Ansparen und Finanzieren bei einer Bank, jeweils für unterschiedliche Zinskonstellationen. Der Vorteil von 8.000 Euro ergibt sich im Vergleich zu einem Banksparer, der auf seine Sparraten nur eine Rendite von 0,5 Prozent erhält und nach acht Jahren einen Effektivzins von 6 Prozent für seine Bankfinanzierung zahlt. Bei einer Sparrendite von 2,5 Prozent und einem Effektivzins von 4,0 Prozent für das künftige Bankdarlehen hätte der Bausparer dagegen bereits einen kleinen Nachteil.
Hallo!
Wie ist der Vorteil/Nachteil im oberen Diagram zu verstehen? Wären im besten Fall mit einem Bausparvertrag ein Plus von absolut 8000 EUR drin?
@Bird12: Die Diskrepanz erklärt sich aus unserer Vorgabe für den Modellfall. Die Finanzierung ist erst in 12 Jahren gewünscht. Das schließt eine frühere Zuteilungsreife des Bausparvertrags nicht aus. Mit dem Angebot der Signal Iduna spart unser Modellkunde länger, als für die Zuteilung notwendig wäre, an und erzielt daher auch ein höheres Guthaben. Im Gegenzug fällt bei unveränderter Bausparsumme die Tilgungsrate des Bauspardarlehens niedriger aus.
Sehr geehrte Damen und Herren,
in ihrem Test erreicht man mit dem Tarif F30 der Signal Iduna bei einer monatlichen Sparrate von 250 Euro nach 12 Jahren die Zuteilung. Die Bausparsumme beträgt hier 87.000 Euro.
Die Zuteilung erfolgt also nach 143 Sparraten bei einem Guthaben von 33.963 Euro.
Mit liegt eine Berechnung eines Angebots von Signal Iduna vor, das exakt die gleichen Zinsen, Sparrate, Gebühren und Bausparsumme enthält.
Allerdings erfolgt hier die Zuteilung schon nach 114 Sparraten und das Guthaben beträgt nur rund 27.500 Euro.
Erklärt sich diese Diskrepanz durch die Rangfolge der Bewertungszahl? Oder anderst gefragt: Der Zuteilungszeitpunkt wird dadurch beeinflusst wie gut man von seiner Bewertungszahl her im Vergleich zu anderen Kunden dasteht, oder?
Viele Grüße
Bird
@BebeLuchs: Sie finden unsere Berichterstattung zum Thema unter dem folgenden Link: www.test.de/bausparen-kontogebuehr
Viele Bausparkassen vertreten eine andere Rechtsauffassung als die Oberlandesgerichte, zu deren Rechtsprechung wir unsere Leser:innen informierte. Solange es zur Frage der Zulässigkeit der Jahresentgelte keine höchstrichterliche Rechtsprechung gibt, trifft man weiterhin auf diese Kosten in den Verträgen.