Bausparverträge Test

Für eine Modernisierung in ein paar Jahren ist ein Bausparvertrag ideal. Im Test überzeugten vor allem die Angebote von Signal Iduna, Wüstenrot und Alte Leipziger.

Irgendwann muss jeder Hauseigentümer ran: das Dach reparieren, die alte Heizung erneuern oder das Bad auf modernen Standard bringen. Der Lohn sind mehr Wohnkomfort, weniger Energiekosten und eine dauerhafte Wertsteigerung der Immobilie.

Bausparverträge Test

Rund 109 Milliarden Euro haben Hauseigentümer im vergangenen Jahr in ihre bestehenden Immobilien investiert. Dies meldet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Damit floss etwa viermal so viel in Modernisierungen wie in Neubauten.

Doch zunächst einmal kostet eine Modernisierung Geld. Teuer kann es zum Beispiel werden, wenn der Eigentümer Dach, Keller und Fassade dämmt, die Heizung erneuert und die alten Fenster austauscht. Die energetische Vollsanierung eines älteren Einfamilienhauses kann eine Summe von 40 000 Euro und mehr verschlingen.

Hauseigentümer sind daher gut beraten, frühzeitig Rücklagen für Reparaturen und eine Modernisierung zu bilden. Eine gute Grundlage ist ein Bausparvertrag. Damit spart der Eigentümer nicht nur eigenes Kapital an, sondern er sichert sich zugleich ein günstiges Darlehen für später. Wenn die Bausparkasse die Vertragssumme nach einer Sparzeit von beispielsweise acht oder zehn Jahren auszahlt, steht ihrem Kunden für die Sanierung seines Hauses mehr als das Doppelte dessen zur Verfügung, was er angespart hat.

Ein Bausparer muss sich zwar viele Jahre lang mit mickrigen Sparzinsen begnügen. Dafür garantiert ihm die Bausparkasse schon heute ein Darlehen zu einem Mini-Zinssatz von meist nur 2,75 bis 3,75 Prozent – unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt in den nächsten Jahren entwickeln. Kein anderes Finanzprodukt bietet diese Zinssicherheit.

Siegertarif bis zu 1 800 Euro günstiger

Finanztest hat die Angebote der Bausparkassen für Hauseigentümer getestet, die in vier, acht oder zehn Jahren eine Modernisierung im Umfang von 25 000 bis 60 000 Euro planen (siehe Tabellen).

Testsieger sind die Signal Iduna, die Alte Leipziger und Wüstenrot. Diese drei Bausparkassen machten die Spitzenplätze weitgehend unter sich aus. Nur in unserem Modellfall 1, in dem der Bausparer schon nach vier Jahren modernisiert, konnte sich auch Schwäbisch Hall mit dem Tarif Fuchsbau in die Spitzengruppe schieben.

Wie so ein Bausparvertrag funktioniert, zeigt das Beispiel von Wüstenrot für Bausparer, die ihr Haus in zehn Jahren für geschätzte 60 000 Euro modernisieren wollen (siehe Tabelle „Modellfall 3“): Zehn Jahre lang zahlen sie rund 206 Euro im Monat in einen Vertrag mit einer Bausparsumme von 60 000 Euro. Dann bekommen sie ihr Guthaben von 24 745 Euro ausgezahlt und außerdem ein Bauspardarlehen in Höhe von 35 255 Euro.

Für das Darlehen zahlen sie nur 2,80 Prozent Zinsen. Bei einer Monatsrate von 240 Euro sind die Schulden nach rund 15 Jahren getilgt.

Mit diesem Vorschlag schnitt Wüstenrot in unserem Modellfall 3 am besten ab. Richtig schlecht war aber keines der Angebote im Test. Dennoch sind die Unterschiede zwischen den Bausparkassen erheblich. Je nach Modellfall sparen Bausparer rund 800 bis 1 800 Euro, wenn sie ihren Vertrag bei dem Spitzenreiter statt beim Schlusslicht abschließen.

Bausparen besser als Banksparen

Bausparen lohnt sich mehr als eine andere Form des Sparens. Zumindest haben Hauseigentümer sehr gute Chancen, dass ihr Bausparvertrag am Ende eine gute Wahl war. Das zeigt unser Vergleich mit einem Eigentümer, der das Geld für seine Modernisierung in einem herkömmlichen Banksparplan anspart (siehe „Vergleich“).

Klassischer Nachteil des Bausparens sind die mageren Sparzinsen von meist nur 0,5 oder 1,0 Prozent. Nach Abzug von Abschluss- und Kontogebühren bleibt davon kaum etwas übrig. Doch weil Banken ihren Sparern derzeit auch nicht viel mehr Zinsen bieten als Bausparkassen, fällt dieser Nachteil nicht so stark ins Gewicht.

Umso schwerer wiegt der Vorteil des günstigen Darlehens. Das können Bausparer zusammen mit ihrem Guthaben abrufen, sobald sie ein Mindestguthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme gespart haben und ihr Vertrag eine bestimmte Bewertungszahl erreicht (siehe Glossar).

Günstige Zinsversicherung

Auf die niedrigen Zinsen des Bauspardarlehens können sich Bausparer schon heute fest verlassen. Die Bausparkassen können ihren Tarif nicht nachträglich ändern. Wie viel Zinsen Banken in vier oder zehn Jahren für einen Modernisierungskredit verlangen, steht dagegen in den Sternen.

Unsere Berechnungen zeigen: Schon ab einem künftigen Kreditzins der Bank von 3,8 bis 4,4 Prozent holen Bausparer den Zinsverlust in der Sparphase durch die Zinsersparnis in der Darlehensphase wieder herein – vorausgesetzt, sie schließen einen günstigen Bausparvertrag ab (siehe „Vergleich“). Sie sichern sich damit derzeit recht günstig gegen steigende Zinsen ab.

Viele Pluspunkte für Bausparer

Bausparverträge Test

Mehr als ein Drittel aller Investitionen in den Wohnungsbestand sollen helfen, Energie zu sparen. Sie fließen vor allem in bessere Wärmedämmung, neue Heizungen und neue Fenster.

Darüber hinaus bietet ein Bausparvertrag mehrere zusätzliche Vorteile für eine Modernisierung:

Keine Zinszuschläge. Bausparkassen vergeben ihre Darlehen zu Einheitskonditionen unabhängig von der Kreditsumme. Banken dagegen verlangen oft happige Zinsaufschläge, wenn der Kunde nur ein Darlehen unter 30 000 oder 50 000 Euro benötigt. Günstige Direktbanken sind an solchen „Kleindarlehen“ sogar meist gar nicht interessiert.

Günstiges Nachrangdarlehen. Anders als die meisten Banken berechnen Bausparkassen keinen Zinsaufschlag, wenn das Grundstück bereits durch einen anderen Kredit belastet ist, der im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist. Für die Bausparkassen ist nur wichtig, dass die auf dem Grundstück lastenden Schulden insgesamt 70 bis 80 Prozent des Immobilienwertes nicht übersteigen.

Grundschuld nicht nötig. Für Darlehen bis zu 30 000 Euro verzichten die Bausparkassen oft auf eine Grundschuld als Kreditsicherheit. Das spart Notar- und Grundbuchgebühren. Viele Banken bestehen dagegen schon bei kleineren Summen auf einer Grundschuld, oder sie verlangen für ungesicherte Kredite höhere Zinsen.

Prämien und Zulagen. Viele Bausparer haben Anspruch auf staatliche Wohnungsbauprämien oder Arbeitnehmersparzulagen (siehe Tabelle “Zuschuss vom Staat“). Ehepaare beispielsweise erhalten jährlich bis zu 90 Euro Wohnungsbauprämie, wenn ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen 51 200 Euro nicht übersteigt. Das Bruttoeinkommen kann wegen der Steuerfreibeträge vor allem für Bausparer mit Kindern deutlich höher liegen.

Billiges Darlehen allein reicht nicht

Die besten Bausparverträge zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass Bausparer aus ihrer Sparleistung einen optimalen Darlehensanspruch herausholen – also ein relativ hohes Darlehen zu niedrigen Zinsen für möglichst lange Zeit bekommen.

Ob die Rechnung aufgeht, lässt sich aber aus den einzelnen Bausteinen eines Tarifs nicht herauslesen. Ein besonders niedriger Darlehenszinssatz beispielsweise sagt gar nichts darüber aus, ob ein Bausparangebot wirklich günstig ist.

Genauso wichtig sind die Guthabenzinsen, die Höhe des Bauspardarlehens, das Mindestguthaben, der Tilgungsbeitrag, das Zuteilungsverfahren und vieles mehr. Entscheidend ist das Zusammenspiel der Tarifmerkmale. Darüber hinaus muss ein Bausparvertrag genau auf die Sparziele des Bausparers abgestimmt sein.

Die optimale Sparrate hängt zum Beispiel davon ab, wie viel Geld der Eigentümer zur Modernisierung benötigt und wann er modernisieren will.

Ist die Rate zu niedrig, wird die Bausparsumme nicht rechtzeitig zugeteilt. Um seinen Vertrag trotzdem zu nutzen, muss der Bausparer dann einen Zwischenkredit aufnehmen, der die Finanzierung erheblich verteuern kann. Oder er setzt die Bausparsumme herab, um die Zuteilung zu beschleunigen. In dem Fall aber ist ein Teil der Abschlussgebühr verschenkt.

Ein guter Tarif allein macht daher noch keinen guten Vertrag aus. Ob günstig oder teuer – das zeigt sich immer erst am konkreten Angebot.

Der Finanztest-Vergleich

Finanztest hatte deshalb den Bausparkassen die Aufgabe gestellt, für drei Modellfälle aus ihrem Tarifangebot die jeweils günstigste Lösung zu erstellen (siehe Tabellen).

Ihre Angebote durften die Bausparkassen weitgehend frei gestalten. Sie konnten aus ihrer Produktpalette den geeigneten Tarif und die passende Bausparsumme wählen. Innerhalb einer von uns vorgegebenen Bandbreite konnten sie auch die optimalen Spar- und Tilgungsbeiträge bestimmen.

Maßstab für unsere Bewertung ist eine Finanzierung ohne Bausparvertrag: In der Sparphase legt der Hauseigentümer sein Geld in einen Banksparplan mit einer laufzeitabhängigen Rendite von 2,25 bis 2,75 Prozent an. Mehr ist derzeit auch bei günstigen Banken kaum drin. Die Modernisierung finanziert er mit dem Sparplan-Guthaben und einem gewöhnlichen Immobiliendarlehen einer Bank zu einem angenommenen Effektivzins von 6,0 bis 6,5 Prozent (siehe „So haben wir getestet“).

Durch diesen Maßstab werden die Bausparangebote trotz unterschiedlicher Sparbeiträge, Tilgungsraten und Kreditlaufzeiten vergleichbar: Am besten sind die Bausparangebote, mit denen der Bausparer gegenüber der reinen Bankfinanzierung am meisten Geld spart.

Wichtig: Das Testergebnis ist weitgehend unabhängig von den Zinssätzen, die wir für die Kombination aus Banksparplan und Bankkredit gewählt haben. Ändern diese sich, würde sich zwar der Vorteil des Bausparers gegenüber der Bankfinanzierung verändern. Entscheidend für unseren Vergleich ist aber: Die Rangfolge der Bausparkassen verschiebt sich nicht oder allenfalls geringfügig.

Viel Wege führen zum Ziel

Bausparverträge Test

Eine Fußbodenheizung ist teurer als der Einbau neuer Heizkörper. Doch sie spart Platz und die Wärme empfinden viele als besonders behaglich.

Die Bausparkassen haben unterschiedliche Strategien verwendet, um aus ihren Tarifen das optimale Ergebnis herauszuholen. Die Signal Iduna beispielsweise schlägt in allen Fällen eine Bausparsumme vor, die nur halb so hoch ist wie der zur Modernisierung benötigte Betrag. Das ist möglich, weil der Tarif eine Mehrzuteilung bis zum Doppelten der Bausparsumme zulässt– abhängig von der Sparleistung des Kunden und der Höhe des gewählten Tilgungsbeitrags.

Bei einigen Landesbausparkassen ist die Bausparsumme dagegen etwas höher als die voraussichtlichen Modernisierungskosten. Das ist nötig, weil ihre Vorschläge am Ende der Sparzeit eine Sonderzahlung vorsehen, die sie mit der höheren Bausparsumme mitfinanzieren müssen. So eine Sonderzahlung ist zum Beispiel sinnvoll, wenn der Bausparer die Bausparsumme benötigt, aber das Mindestguthaben noch nicht ganz angespart hat.

Zum Glück müssen sich Bausparer nicht um die höhere Bausparmathematik kümmern. Für sie ist entscheidend, dass ihnen die Bausparkassen konkrete Angebote vorlegen, die zu ihren Zielen passen.

Das heißt: Der Bausparvertrag wird zumindest annähernd am Wunschtermin zugeteilt. Die Auszahlung reicht für die geplante Modernisierung. Die empfohlenen Sparbeiträge und Tilgungsraten sind nicht zu hoch. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, zeigt ein Spar- und Tilgungsplan der Bausparkasse.

Passen die Angebote, können Hauseigentümer ihren persönlichen Vergleich anstellen. Dabei hilft unser kostenloser Bausparrechner im Internet (siehe test.de/bausparrechner). Das beste Abgebot ist dasjenige, das im Vergleich zu einer reinen Bankfinanzierung am besten abschneidet – so wie im Test in unseren Modellfällen.

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