Bausparfinanzierung Test

Sofortfinanzierungen der Bausparkassen lohnen sich nur selten. Die meisten Angebote sind teurer, als sie scheinen.

Das Angebot der Wüstenrot Bausparkasse zeigt, wie eine Sofortfinanzierung funktioniert und welche Tücken sie bergen kann: Obwohl der Bauherr nur 100 000 Euro benötigt, nimmt er 125 000 Euro Darlehen zu einem festen Effektivzins von 5,17 Prozent auf (alle Zinsangaben Stand 24. November). Davon bekommt er 100 000 Euro für sein Haus. Die restlichen 25 000 Euro fließen als Startguthaben auf einen neuen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 125 000 Euro.

Für das Darlehen zahlt der Kreditnehmer monatlich 526 Euro Zinsen. Zusätzlich überweist er jeden Monat 224 Euro auf das Bausparkonto. Wenn der Vertrag nach knapp elf Jahren zugeteilt wird, löst er mit der Bausparsumme – dem angesparten Guthaben plus Bauspardarlehen – das Vorausdarlehen ab.

Danach muss er noch acht Jahre lang eine Monatsrate von 750 Euro für das Bauspardarlehen zahlen. Das bekommt er von Wüstenrot fast geschenkt: Der Effektivzins beträgt nur 2,65 Prozent.

Durch die Kombination mit dem Bausparvertrag ist die Finanzierung absolut sicher. Die Zinssätze sind für die gesamte Laufzeit fest. Bausparvertrag und Vorausdarlehen sind außerdem so aufeinander abgestimmt, dass die monatliche Belastung von 750 Euro bis zum Schluss gleich hoch bleibt.

Der Schein trügt

Bausparfinanzierung Test

5,17 Prozent für das Vorausdarlehen und 2,65 Prozent für das Anschlussdarlehen von der Bausparkasse – das sieht nach einem Schnäppchen aus. Doch der Schein trügt. Der Kombikredit ist viel teurer als ein vergleichbares Bankdarlehen. Rechnet man alle Kosten ein, beträgt der Effektivzins der Finanzierung 6,30 Prozent. In den Zinsangaben der Bausparkasse sind weder die 25 000 Euro Soforteinzahlung noch die laufenden Bausparbeiträge und nicht einmal die volle Abschlussgebühr für den Bausparvertrag berücksichtigt.

Niedrige Zinssätze für teure Kredite sind typisch für Bausparsofortfinan­zierungen. Das zeigt die aktuelle Finanztest-Untersuchung. Wir haben die Konditionen für Kombikredite ermittelt, deren Rate während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Der wirkliche Effektivzins liegt meist deutlich über den Zinsangaben der Bausparkassen. Unterm Strich sind die meisten Bausparangebote teurer als ein normales Bankdarlehen.

Topkonditionen von Quelle

Es gibt aber auch Ausnahmen. Das mit Abstand beste Angebot im Test stammt von der Quelle Bausparkasse. Die bot Ende November ihr „Baufi Quick“ mit einer Laufzeit von 28,5 Jahren zu einem Effektivzins von 5,47 Prozent an. Das ist für die lange Zinsbindung sehr günstig. Passable Alternativen zu einem Bankkredit boten für einige Laufzeiten auch Huk-Coburg, Axa, LBS Baden-Württemberg und Schwäbisch Hall.

Doch gute Angebote sind selten. Die meisten Bausparkassen verlangten für Kredite mit einer Laufzeit von 15 bis 20 Jahren Effektivzinsen von 5,8 bis 6,0 Prozent. Damit waren sie teurer als Banken, die vergleichbare Darlehen im Schnitt zu Effektivzinsen von 5,4 bis 5,7 Prozent vergaben.

Zu Bausparfinanzierungen mit Laufzeiten von über 20 Jahren gibt es meist keine direkte Alternative, weil kaum eine Bank einen Kredit mit so langer Zinsbindung im Programm hat. Doch die Zinsaufschläge der Bausparkassen gegenüber Bankdarlehen mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung sind oft so hoch, dass sich die Bausparvariante auch für risikoscheue Baufinanzierer nicht lohnt.

Effektive Tricks

Dass die meisten Kombikredite teuer sind, bleibt jedoch vielen Kunden verborgen. Nur die Alte Leipziger, die Debeka, die Huk-Coburg, die Quelle und die Vereinsbank Victoria Bausparkasse geben den Effektivzins der Kreditkombination an.

Die anderen Bausparkassen verschleiern den Preis der Finanzierung mit einem Trick: Sie geben lediglich den Effektivzins des Vorausdarlehens und den Effektivzins des Bauspardarlehens preis.

Dabei fällt die komplette Sparphase des Bausparvertrags unter den Tisch. Für den Bausparer ist es aber teuer, auf die Tilgung seines Darlehens zu verzichten und stattdessen einen Bausparvertrag anzusparen, auf dem sein Guthaben nur mit 1 bis 2 Prozent verzinst wird. Dadurch entsteht ihm bis zur Zuteilung des Bausparvertrags ein hoher Zinsnachteil, den er durch das billige Bauspardarlehen kaum aufholen kann.

So verteuert der Bausparvertrag die erwähnte Wüstenrot-Finanzierung bis zur Zuteilung auf rund 7 Prozent, obwohl das Vorausdarlehen selbst nur 5,17 Prozent kostet. Die 2,65 Prozent für das anschließende Bauspardarlehen senken den Effektivzins für die Gesamtlaufzeit lediglich auf 6,30 Prozent.

Nachteile für Aussteiger

Kombikredite der Bausparkassen sind im ersten Finanzierungsabschnitt bis zur Zuteilung des Bausparvertrags teuer, danach sind sie billig. Das ist ein Nachteil, wenn der Kreditnehmer vorzeitig aus der Finanzierung aussteigt. Weil dann der Anteil der teuren Startphase an der Gesamtfinanzierung zunimmt, steht der Kreditnehmer auch mit günstigen Bausparangeboten schlechter da als mit einem vergleich­baren Bankdarlehen.

Der Kombikredit der Quelle Bausparkasse beispielsweise kostet nur dann den niedrigen Effektivzins von 5,47 Prozent, wenn der Bauherr den Kredit über die volle Laufzeit von 28,5 Jahren in Anspruch nimmt. Zahlt er den Kredit dagegen nach zehn Jahren zurück, weil er sein Haus verkauft, hat er für das gleiche Darlehen einen Effektivzins von 5,8 Prozent gezahlt.

Den gleichen Effekt haben Sondertilgungen. Die können Bausparer nach der Zuteilung ihres Vertrags zwar jederzeit leisten, doch umsonst ist die Flexibilität nicht: Im Unterschied zu einer Bankfinanzierung kostet die Bau­sparfinanzierung mit Sondertilgungen einen ­höheren Effektivzins als ohne.

Vorteile für Modernisierer

Ob sich die Bausparfinanzierung rechnet, hängt auch von der Höhe des benötigten Kredits ab. Bei den meisten Bausparkassen gelten die Standardkonditionen für ihre Konstantmodelle schon ab einer Summe von 5 000 bis 25 000 Euro. Das kann bei kleineren Bauvorhaben wie Umbauten oder Modernisierungen ein wichtiger Pluspunkt sein. Denn die meisten Banken ­vergeben Hypotheken­darlehen unter 50 000 Euro nur gegen einen Zinsaufschlag bis zu einem Prozentpunkt. Dann kann auch ein durchschnittliches Bausparkassenangebot eine Bankfinanzierung schlagen.

Einen Extravorteil bietet die Bausparvariante Kreditnehmern mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis zu 25 600 Euro (Ehepaare 51 200 Euro). Sie erhalten derzeit noch 10 Prozent Wohnungsbauprämie auf jährliche Bau­sparleistungen bis zu 512 Euro (Ehe­paare 1 024 Euro).

Dadurch wird der Kombikredit etwas billiger. Doch nach den Plänen der Bundesregierung wird es die Prämie ab dem nächsten Jahr für neu abgeschlossene Bausparverträge nicht mehr geben. Darüber hat bei Redaktionsschluss noch der Vermittlungsausschuss verhandelt.

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