Bausparfinanzierung Test

Bausparer sollten sich von der Fassade nicht blenden lassen: An den vermeintlich niedrigen Zinsen der Bausparkassen ist oft nichts dran.

Mit irreführenden Zinsangaben locken Banken und ­Bausparkassen Kunden in teure Bausparfinanzierungen.

Sicherheit, Flexibilität und günstige Zinsen – Bausparkassen loben die Kombination aus einem Darlehen mit einem gleichzeitig abgeschlossenen Bausparvertrag als ideale Finanzierung für die eigenen vier Wände.

Das Konzept ist einfach: Der Bauherr schließt einen Bausparvertrag in Höhe seines Kreditbedarfs ab und spart ihn in monatlichen Raten an. Weil er aber sofort Geld braucht, finanziert die Bausparkasse oder eine Bank parallel dazu die Bausparsumme mit einem tilgungsfreien Darlehen vor.

Der Zinssatz des Kredits ist bis zur Zuteilung des Bausparvertrags festgeschrieben. Dann zahlt der Kreditnehmer das Vorausdarlehen mit dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zurück. Danach muss er noch das Bauspardarlehen zurückzahlen.

Da auch die Konditionen für das spätere Bauspardarlehen schon heute feststehen, sichert sich der Bauherr mit dieser Kombination feste Zinsen für die volle Laufzeit – und das zu scheinbar besonders niedrigen Zinssätzen.

Doch Vorsicht: Die Effektivzinsen, die Banken und Bausparkassen für ihre Sofortfinanzierungen angeben, täuschen. Tatsächlich sind solche Kombikredite meist teurer als ein normales Bankdarlehen mit direkter Tilgung.

Typisch ist folgendes Angebot der Landesbausparkasse (LBS) Ost für einen Kredit von 99 000 Euro. Für die zehnjährige Vorfinanzierung des Bausparvertrags nennt sie einen Effektivzins von 5,40 Prozent. Nach der Zuteilung beträgt der Effektivzins für die Restlaufzeit von gut 13 Jahren nur 4,50 Prozent. Beide Angaben sind für sich genommen korrekt. Trotzdem führen sie in die Irre.

Für die komplette LBS-Finanzierung zahlt der Kunde tatsächlich einen Effektivzins von 6,25 Prozent. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags kostet ihn der Kredit sogar einen Effektivzins von 6,75 Prozent. Das Angebot ist viel teurer, als die Angaben der Bausparkasse – 5,40 und 4,50 Prozent ­– vermuten lassen.

Teure Sparphase ausgeblendet

Der Trick ist alt, aber für Laien schwer durchschaubar. Obwohl es sich bei der Kombination aus Bausparvertrag und Vorausdarlehen letztlich um einen einzigen Kredit handelt, geben Banken und Bausparkassen zwei getrennte Effektivzinsen an: den Effektivzins für das Vorausdarlehen und den Effektivzins für das Bauspardarlehen.

In diesen Zinssätzen sind weder die Sparbeiträge noch die volle Abschlussgebühr für den Bausparvertrag berücksichtigt. Für den Kreditnehmer ist es aber teuer, auf die Tilgung des Darlehens zu verzichten und stattdessen Geld zu niedrigen Zinsen von 1,5 bis 2,5 Prozent auf dem Bausparkonto anzulegen.

Mit der direkten Tilgung würde er mehr als doppelt so viel Zinsen sparen, als er mit dem Bausparvertrag verdient. Bis zur Zuteilung summiert sich der Unterschied auf viele Tausend Euro.

So muss der Kreditnehmer im Angebot der LBS Ost trotz einer hohen Monatsbelastung von 829 Euro aus Kreditzinsen und Sparraten nach zehn Jahren noch eine Restschuld von 48 188 Euro abstottern. Würde die Finanzierung bis zur Zuteilung wirklich nur 5,40 Prozent Effektivzins kosten, wäre nur noch eine Restschuld von 35 282 Euro offen.

Die Bausparkassen können sich bei ihren Zinstricks auf die amtlichen Ausführungshinweise zur Preisangabenverordnung berufen. Danach müssen Ansparleistungen für Bausparkredite nicht in den Effektivzins eingerechnet werden. Das hat das Bundeswirtschaftsministerium im Jahr 2000 noch einmal bestätigt.

Kosten verschleiert

Eklatante Unterschiede zwischen den Zinsangaben der Bausparkassen und den echten Kreditkosten sind deshalb keine Ausnahme, sondern die Regel.

So gibt Schwäbisch Hall für das Finanzierungsprogramm „TA-Wohnbau 20“ einen Effektivzins von 5,03 Prozent für das Vorausdarlehen und 4,38 Prozent für das anschließende Bauspardarlehen an (Stand: Mitte Mai 2003). Dass der gesamte Kredit über die 21-jährige Laufzeit hinweg einen Effektivzins von 5,75 Prozent kostet (siehe „Irreführung mit System“), erfährt der Kunde nicht.

Das BHW wirbt im Internet für die Sofortfinanzierung „Konstant 10“ mit einem Effektivzins von 4,51 Prozent bei einer Gesamtlaufzeit von „ca. 11 Jahren“. Genannt ist aber nur der Effektivzins für den Vorauskredit. Mit Bausparvertrag kostet das Modell 5,40 Prozent.

Auch Banken verschleiern die Kosten der Kombikredite. Im Beratungstest von Finanztest (Baufinanzierung: Schlecht beraten) empfahl jede sechste Bank die Finanzierung mit einem neuen Bausparvertrag. Kein einziger Berater verriet den Effektivzins der Kombination. Die Tester erhielten nicht den geringsten Hinweis darauf, dass die stattdessen genannten Zinssätze für einen Vergleich mit einem normalen Darlehen nichts taugen.

Ausnahmen sind selten

Nicht alle Bausparkassen beteiligen sich am Versteckspiel. Alte Leipziger, Debeka, Huk-Coburg und Quelle Bausparkasse geben zumindest für ihre Finanzierungsmodelle mit konstanter Monatsrate den Kombi-Effektivzins an.

Gerade unter diesen Bausparkassen finden Kreditnehmer auch wirklich gute Angebote. So bietet die Quelle Bausparkasse ihre Sofortfinanzierung „BaufiQuick“ regelmäßig zu Spitzenkonditionen an. Anfang Juni gab es bei ihr den Kombikredit mit gut 25-jähriger Laufzeit zu einem Effektivzins von nur 4,94 Prozent – ganz ohne Tricks.

Solche Beispiele zeigen, dass Bausparsofortfinanzierungen nicht teuer sein müssen. Faire Preise sind aber die Ausnahme. Die von den Anbietern genannten Effektivzinsen liegen im Schnitt rund einen Prozentpunkt unter dem tatsächlichen Effektivzins der Kombination. Die Täuschung ist gewaltig. 6 Prozent statt 5 Prozent – das macht bei einer 100 000-Euro-Finanzierung über 25 Jahre Laufzeit rund 30 000 Euro Unterschied aus.

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