Ein neues Bad steht oft ganz oben auf der Wunsch­liste von Haus­besitzern. Dafür geben sie 5 000 bis 20 000 Euro aus – manchmal sogar mehr.

Mit einem Bauspar­vertrag sichern sich Haus­besitzer schon Jahre im Voraus einen güns­tigen Kredit für ihre Modernisierung. Die neuen Tarife sind dafür attraktiver denn je.

Alle 10 bis 15 Jahre kann ein Haus einen neuen Anstrich gebrauchen. Nach 15 bis 20 Jahren muss der Heizkessel ausgetauscht werden. Die Fenster sind nach 30 bis 40 Jahren an der Reihe und irgend­wann sind auch Dach­eindeckung und Außenputz dran. Dazu kommen im Lauf der Zeit ein modernes Bad, eine neue Einbauküche, vielleicht auch ein schi­cker Wintergarten.

Kurz gesagt: Am Haus ist immer etwas zu tun. Eigentümer sind gut beraten, recht­zeitig Reserven für Modernisierungs- und Instandset­zungs­arbeiten zu bilden.

Die beliebteste Variante ist ein Bauspar­vertrag. Mit regel­mäßigen Sparraten legt der Sparer den finanziellen Grund­stock. Wenn die Bausparsumme nach einigen Jahren zugeteilt wird, stehen ihm für die Modernisierung das angesparte Guthaben und ein üblicher­weise mindestens ebenso hohes Darlehen zur Verfügung.

Ihre Tarife haben die Bausparkassen in den vergangenen Jahren stark verändert: Sie bieten immer güns­tigere Darlehen, zahlen aber kaum noch Zinsen auf das Guthaben (Tabelle Tarife der Bausparkassen im Überblick). Als reiner Spar­vertrag lohnt sich Bausparen daher immer weniger. In Kombination mit dem Darlehen sind die Tarife aber für Eigentümer noch attraktiver geworden – auch wenn sie sich nicht mehr darauf verlassen können, dass sie ihren Vertrag so flexibel ansparen können, wie es lange Zeit üblich war.

Drei Modell­fälle – drei Testsieger

Finanztest hat anhand von drei Modell­fällen die güns­tigsten Bauspar­angebote für Immobilien­eigentümer ermittelt, die in vier bis acht Jahren modernisieren wollen (siehe Tabellen Modell­fälle 1-3).

Einen eindeutigen Testsieger für alle drei Fälle gibt es nicht. Welcher Tarif am besten ist, hängt von den Zielen des Sparers ab, vor allem von Spar­zeit und Finanzierungs­summe. In unseren Modell­fällen liegt jedes Mal eine andere Bausparkasse vorn.

Das Top-Angebot für eine 15 000 Euro teure Modernisierung in vier Jahren kommt von der Bausparkasse Mainz mit ihrem Onlinetarif MaxDirekt F. Für eine in sechs Jahren benötigte Summe von 30 000 Euro liegt die Alte Leipziger knapp an der Spitze (AL-Baufinanz 2,5). Die BHW hat den besten Tarif (Wohn­bausparen Plus FX2) für Bausparer, die in acht Jahren modernisieren wollen und mit Kosten von 50 000 Euro rechnen.

Fünf Plus­punkte für Bausparer

Ein passender Bauspar­vertrag bietet Haus­eigentümern für ihre geplante Modernisierung hand­feste Vorteile:

Zins­versicherung. Der Zins­satz von meist 2 bis 3 Prozent für das Bauspardarlehen steht heute schon fest. Wie viel Zinsen Haus­eigentümer in ein paar Jahren für den Modernisierungs­kredit einer Bank zahlen müssen, hängt dagegen von der unsicheren Zins­entwick­lung am Kapitalmarkt ab.

Keine Zins­aufschläge. Der Zins­satz für das Bauspardarlehen gilt auch für kleine Kredite. Banken verlangen dagegen Zins­aufschläge von Kunden, die weniger als 30 000 oder 50 000 Euro brauchen. Solche „Kleinsummen“ vergeben sie sogar oft nur als herkömm­lichen Raten­kredit – zu deutlich höheren Zinsen als einen Immobilien­kredit.

Nach­rangdarlehen. Anders als viele Banken berechnen Bausparkassen keinen Aufschlag, wenn das Grund­stück schon durch einen anderen Kredit belastet ist, der im Grund­buch an erster Stelle einge­tragen ist.

Blankodarlehen. Kredite bis zu 30 000 Euro vergeben Bausparkassen meist als Blankodarlehen ohne Grund­buch­absicherung. Das spart Notar- und Grund­buch­kosten.

Staatliche Förderung. Wer nicht zu viel verdient, bekommt auf seine Bausparbeiträge staatliche Wohnungs­bauprämien. Ehepaare kassieren zum Beispiel bei einer Spar­zeit von acht Jahren bis zu 720 Euro.

Zuschuss vom Staat: Prämien und Spar­zulagen

Wohnungs­bauprämie

Arbeitnehmer­spar­zulage1

Allein­stehende

Ehepaare

Allein­stehende

Ehepaare

Wohnungs­bauprämie

Arbeitnehmer­spar­zulage1

Allein­stehende

Ehepaare

Allein­stehende

Ehepaare

Voraus­setzung für Förderung: Zu versteuerndes Jahres­einkommen maximal … Euro

25 600

51 200

17 900

35 800

Maximal geförderte Spar­leistung pro Jahr (Euro)

512

1 024

470

470 / 9402

Fördersatz (Prozent)

8,8

9,0

Höchst­förderung pro Jahr (Euro)

45,06

90,11

43,00

43,00 / 86,002

Zweck­bindung

Das Guthaben darf nur für wohnungs­wirt­schaftliche Zwecke verwendet werden. Ausnahme: Junge Sparer unter 25.3

Vor Ablauf von sieben Jahren darf das Guthaben nur für wohnungs­wirt­schaftliche Zwecke verwendet werden.

Auszahlung der Förderung

Bei Nach­weis der wohnungs­wirt­schaftlichen Verwendung.

Nach sieben Jahren oder bei Zuteilung des Bauspar­vertrags.

Anträge jähr­lich stellen bei ...

Bausparkasse (schickt Antrag mit dem Jahres­konto­auszug)

Finanz­amt (in der Einkommensteuererklärung)

    • 1 Für vermögens­wirk­same Leistungen.
    • 2 Wenn beide Ehegatten Arbeitnehmer sind.
    • 3 Für Sparer, die bei Vertrags­abschluss unter 25 Jahre alt sind, entfällt die Zweck­bindung nach sieben Jahren.

    Gebühren höher als Sparzinsen

    Die Option auf ein güns­tiges Darlehen bekommen Bausparer nicht umsonst. Bei Vertrags­abschluss berechnen die Bausparkassen eine Abschluss­gebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Jedes Jahr ziehen die meisten noch eine Vertrags­gebühr von 6 bis 15 Euro vom Guthaben ab. Und auf die Sparbeiträge zahlen die Bausparkassen fast keine Zinsen mehr. Üblich sind nur noch 0,10 bis 0,25 Prozent im Jahr.

    Das reicht nicht einmal für die Gebühren. Wenn ihr Vertrag zugeteilt wird, bekommen Bausparer in der Regel nicht einmal ihre Sparbeiträge voll zurück.

    Die mick­rigen Sparzinsen sind nur eine Seite der Medaille. Auf der Habenseite steht der Anspruch auf ein güns­tiges Darlehen, sobald der Sparer das Mindest­guthaben von beispiels­weise 40 Prozent der Bausparsumme angespart und die nötige Bewertungs­zahl erreicht hat (Glossar).

    Bausparer haben gute Chancen, dass sie mit dem Bauspardarlehen mehr Zinsen sparen, als sie in der Spar­phase verlieren.

    Grafik: Bausparen kontra Bank­sparen

    Ein Haus­besitzer will in acht Jahren für 50 000 Euro modernisieren. Er schließt bei der BHW einen Bauspar­vertrag ab, zahlt sofort 4 611 Euro ein und spart monatlich 200 Euro (siehe Tabelle Modellfall 3). Die Grafik zeigt den Vergleich mit dem Sparen und Finanzieren über eine Bank (Sparrendite 1 Prozent pro Jahr). Ob sich Bausparen lohnt, hängt von der Zins­entwick­lung für das Bank­darlehen ab.

    Darlehen holt Nachteil schnell auf

    Die obige Grafik zeigt den Vergleich zwischen einem güns­tigen Bauspar­vertrag der BHW und einem Bank­sparplan mit einer Rendite von 1,0 Prozent. Wenn der Haus­besitzer nach acht Jahren 50 000 Euro für die Modernisierung benötigt, hat er auf dem Bauspar­konto weniger Guthaben als beim Bank­sparplan. Dafür bekommt er zusätzlich zum Guthaben von rund 21 000 Euro einen Kredit von knapp 29 000 Euro zum festen Zins­satz von 2,35 Prozent. Als Bank­sparer müsste er ein Bank­darlehen aufnehmen, dessen Zins­satz heute ungewiss ist.

    Schon wenn die Bank für den Kredit einen Zins­satz von mehr als 3,1 Prozent verlangt, ist der Bauspar­vertrag güns­tiger. Zu diesem Zins­satz ist ein Bank­kredit unter 30 000 Euro selbst im aktuellen Zins­tief schwer zu bekommen. Falls die Zinsen am Kapitalmarkt steigen und der Zins­satz für den Bank­kredit auf 4 oder 5 Prozent klettert, wäre der Bausparer sogar deutlich im Vorteil.

    Vertrag muss passen

    Ein güns­tiger Tarif allein macht noch keinen guten Bauspar­vertrag aus. Entscheidend ist, dass Bausparsumme, Sparraten und eine eventuelle Einmalzahlung zu Vertrags­beginn auf die Ziele und finanziellen Möglich­keiten des Bausparers abge­stimmt sind.

    Die für den Bausparer optimale Lösung kann sich je nach Tarif und Bausparkasse unterscheiden. Es gibt aber einige Regeln, mit denen Bausparer erkennen, ob ein Angebot auf ihren Bedarf zuge­schnitten ist:

    • Die Auszahlung aus dem Vertrag – Guthaben und Darlehen – sollte für die geplante Modernisierung reichen.
    • Die Spar- und Tilgungs­raten dürfen die finanziellen Möglich­keiten des Bausparers nicht über­steigen.
    • Die Bausparsumme wird voraus­sicht­lich zeit­nah zur geplanten Modernisierung zugeteilt. Kommt die Zuteilung zu spät, muss der Haus­eigentümer die Modernisierung verschieben oder bis zur Zuteilung einen Zwischen­kredit in Höhe der Bausparsumme aufnehmen. Ein paar Monate sind dabei kein Problem. Eine längere Über­brückungs­zeit kann die Finanzierung aber erheblich verteuern.
    • Das Guthaben auf dem Bauspar­vertrag sollte bei Zuteilung nicht viel höher sein als das tarifliche Mindest­guthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Wer mehr spart, verringert seinen Darlehens­anspruch, der sich bei den meisten Tarifen aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben ergibt. In der Regel ist es daher sinn­voll, die Einzahlungen in den Bauspar­vertrag zu stoppen, sobald das Mindest­guthaben erreicht ist.

    Flexibilität nicht garan­tiert

    Wer sicher­gehen will, lässt sich außerdem nur Angebote erstellen, die er verwirk­lichen kann, ohne auf die Zustimmung der Bausparkasse angewiesen zu sein.

    Bausparkassen erstellen oft Sparpläne mit monatlichen Sparraten, die höher oder nied­riger sind als der tarifliche Regelsparbeitrag. Manche sehen auch von Anfang an vor, dass der Bausparer eine Mehr­zuteilung wählt, also ein höheres Darlehen im Tausch gegen einen höheren Tilgungs­beitrag aufnimmt (Glossar).

    Möglich ist das schon. Doch solche Sparpläne sind meist unver­bindlich, weil sich Bausparkassen im Klein­gedruckten viele Hintertüren offen lassen. Sonderzah­lungen dürfen sie zum Beispiel jeder­zeit ablehnen. Darunter verstehen sie alle Einzahlungen, die über den tariflichen Regelsparbeitrag hinaus­gehen. Ebenso ist eine Mehr­zuteilung üblicher­weise an die Zustimmung der Bausparkasse gebunden.

    Die Bausparkassen behalten sich außerdem vor, eine Nach­zahlung zu fordern, falls der Kunde zum Beispiel sechs oder zwölf Monate mit den Regelsparraten im Rück­stand ist. Zahlt der Kunde nicht nach, droht die Kündigung.

    Von solchen Einschränkungen machten Bausparkassen lange keinen Gebrauch. Doch das hat sich geändert. Für Altverträge mit hohen Gutha­benzinsen beschränken sie die Sparraten, über­weisen Sonderzah­lungen zurück oder drohen Bausparern mit der Kündigung wegen fehlender Beiträge.

    Bei den neuen Tarifen mit Minizinsen lassen Bausparkassen ihren Kunden noch alle Freiheiten. Doch das kann sich jeder­zeit ändern. Falls die Zinsen deutlich steigen, dürfte ein starker Andrang auf Bauspardarlehen einsetzen. Gut möglich, dass die Kassen dann zum Beispiel keine Sonderzah­lungen mehr annehmen, mit denen Bausparer schneller zur Zuteilung kommen.

    Bausparer, die Sonderzah­lungen fest einge­plant haben, hätten in diesem Fall das Nach­sehen. Im Test waren deshalb diesmal nur noch Spar­vorschläge erlaubt, die nicht an die Zustimmung der Bausparkasse gebunden sind.

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