Bausparkassen zahlen kaum noch Zinsen aufs Guthaben – meist sogar viel weniger, als sie von ihren Kunden an Abschluss­gebühren und Jahres­entgelten kassieren. Außerdem sind ihre Bauspardarlehen heute fast durchweg teurer als vergleich­bare Immobilien­kredite der Banken. Trotzdem kann sich Bausparen lohnen. Sogar dann, wenn die Zinsen für Baukredite so nied­rig bleiben wie heute. Das zeigen die Berechnungen der Stiftung Warentest.

Bausparer brauchen weniger Geld von der Bank

Sparer, die in ein paar Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, sichern mit einem Bauspar­vertrag einen Teil ihrer Finanzierung gegen steigende Zinsen ab. Und Finanztest-Berechnungen zeigen: Selbst wenn die Zinsen so nied­rig bleiben wie heute, ist die richtige Mischung aus Bank- und Bauspardarlehen einer reinen Bank­finanzierung oft über­legen. Denn ein Bauspar­vertrag verschafft Immobilienkäufern einen oft unterschätzten Vorteil: Sie brauchen für ihre Finanzierung weniger Geld von einer Bank. Und je kleiner das Bank­darlehen im Verhältnis zum Immobilien­wert, desto nied­riger ist der Zins­satz.

Unser Rat

Bausparen. Sie möchten in einigen Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen und selbst einziehen? Dann kann ein Bauspar­vertrag eine gute Ergän­zung zu einer klassischen Bank­finanzierung sein. Begrenzen Sie die Bausparsumme aber auf maximal 40 Prozent des geschätzten Kauf­preises.

Tarif­wahl. Die für Ihre Ziele güns­tigsten Bauspar­tarife können Sie mit dem Bausparrechner der Stiftung Warentest ermitteln. Er vergleicht für Sie mehr als 200 Tarife und Tarif­varianten aller deutschen Bausparkassen. Sie geben vor, wann Sie bauen, kaufen oder modernisieren wollen, welchen Betrag Sie mit dem Bauspar­vertrag finanzieren oder wie viel Sie monatlich sparen möchten. Wir finden die für Sie geeigneten Tarife, berechnen optimale Bausparsummen und Sparraten und zeigen die güns­tigsten Varianten.

Hoher Zins­vorteil beim Bank­darlehen

Benötigt der Käufer mithilfe eines Bauspar­vertrags zum Beispiel nur einen Bank­kredit von 60 statt 90 Prozent des Kauf­preises, sinkt der Zins­satz im Schnitt um rund 0,3 Prozent­punkte. Das bringt bei einem 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung eine Zins­ersparnis von rund 10 000 Euro. Rechnet man diesen Vorteil ein, lohnt sich ein passender Bauspar­vertrag selbst bei historisch nied­rigen Bauzinsen.

Der Mix aus Bauspar- und Bank­darlehen eignet sich vor allem für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie. Dafür dürfen Bausparkassen ihre Darlehen seit 2016 bis zum vollen Beleihungs­wert vergeben. Das sind in der Regel etwa 85 bis 90 Prozent des Kauf­preises.

Die Bausparkassen begnügen sich außerdem mit dem zweiten Rang im Grund­buch. Es reicht, wenn das Bauspardarlehen zusammen mit der im ersten Rang einge­tragenen Grund­schuld für das Bank­darlehen den Beleihungs­wert der Immobilie nicht über­steigt.

Deshalb ist ein Bauspardarlehen oft eine ideale Ergän­zung, um den Kreditbedarf ober­halb von 60 Prozent des Kauf­preises abzu­decken – den Bereich, den Banken meist nur gegen Zins­aufschlag mitfinanzieren.

Ist die Bausparsumme hoch genug, um den benötigten Bank­kredit unter 80 Prozent oder sogar auf 60 Prozent des Kauf­preises zu drücken, bekommen Bausparer den Kredit von der Bank fast immer zu einem güns­tigeren Zins­satz.

Vergleich mit Bank­finanzierung

Finanztest hat anhand von zwei Beispielen berechnet, wie sich ein Bauspar­vertrag für einen künftigen Wohnungs­kauf rechnet, wenn das Zins­niveau für Immobilien­kredite etwa auf dem heutigen Niveau bleibt.

  • Im Beispiel 1: Kauf einer Wohnung in sieben Jahren schließt die Sparerin einen Bauspar­vertrag mit einer Bausparsumme von 80 000 Euro ab, in den sie monatlich 400 Euro einzahlt. Nach sieben Jahren kauft sie eine Wohnung für 250 000 Euro. Den Kauf­preis finanziert sie mit der zugeteilten Bausparsumme und einem Bank­darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung.
  • Im Beispiel 2: Kauf einer Wohnung in vier Jahren zahlt der Sparer einmalig 50 000 Euro in einen Bauspar­vertrag mit einer Bausparsumme von 120 000 Euro. Mit der Bausparsumme und einem zusätzlichen Bank­darlehen finanziert er nach vier Jahren den Kauf einer Wohnung zum Preis von 300 000 Euro.

Beide Varianten haben wir mit einer Finanzierung ohne Bauspar­vertrag verglichen: Bis zum Kauf legen die Sparer ihr Geld zu einer Rendite von 1 Prozent bei einer Bank an. Den Kauf­preis finanzieren sie mit dem Guthaben und einem Bank­darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung, 3 Prozent Anfangs­tilgung und mit einem Zins­satz von 2 Prozent.

Die Tabellen zeigen die wichtigsten Unterschiede zwischen der Finanzierung mit und ohne Bauspar­vertrag:

  • Weil sie kaum Sparzinsen bekommen und hohe Gebühren zahlen, steht Bausparern für den Wohnungs­kauf weniger Guthaben zur Verfügung als Bank­sparern. Sie brauchen deshalb bis zu 3 000 Euro mehr Kredit.
  • Ohne Bauspar­vertrag müssen die Käufer mehr als 80 Prozent des Kauf­preises mit einem Bank­darlehen finanzieren. Mit Bauspar­vertrag sind es nur 60 oder 68 Prozent. Dadurch sinkt der Bankenzins­satz von 2,00 Prozent auf 1,70 beziehungs­weise 1,80 Prozent.
  • Für das Bauspardarlehen müssen die Wohnungs­käufer eine hohe Rate zahlen. Das gleichen sie aus, indem sie für das Bank­darlehen zunächst nur eine kleine Tilgung vereinbaren. Nach Rück­zahlung des Bauspardarlehens stocken sie die Monats­rate auf. Die Möglich­keit, die Monats­rate später zu erhöhen, bieten die meisten Banken an.

Bausparer im Plus

Ergebnis des Vergleichs: Mit Bauspar­vertrag haben die Käufer nach 20 Jahren rund 3 000 bis 4 000 Euro weniger Schulden bei der Bank – mit den gleichen Sparbeiträgen und Kreditraten wie bei der reinen Bank­finanzierung. Selbst wenn die Zinsen weiter sinken und 20-jähriges Baugeld künftig schon ab einem Zins­satz von 1 Prozent zu haben wäre, hätten die Bausparer noch ein kleines Plus.

Falls die Zinsen steigen, schießt der Vorteil der Bausparer in die Höhe. Klettert beispiels­weise der Zins­satz für das Bank­darlehen bis zum Wohnungs­kauf auf 3,5 Prozent, erhöht sich die Zins­ersparnis der Bausparer im Beispiel 1 auf 9 500 Euro und im Beispiel 2 sogar auf 17 200 Euro.

Rechnung mit Unbe­kannten

Eine Garantie, dass sich Bausparen lohnt, gibt es allerdings nicht. Der Finanztest-Vergleich beruht auf realistischen, nicht aber auf sicheren Annahmen. Das Ergebnis ist außerdem nicht auf alle Fälle über­trag­bar:

  • Der Vorteil der Bausparer steht und fällt mit dem Zins­vorteil, den sie beim Bank­darlehen erzielen. Je nach Finanzierung und Bank kann die Zins­ersparnis höher, aber auch nied­riger ausfallen – oder sogar ausbleiben. Ohne Zins­vorteil bei der Bank würden sich die Bauspar­verträge in den Beispielen erst ab einem Zins­anstieg auf rund 3,2 Prozent lohnen.
  • Finanztest hat mithilfe des Bausparrechners der Stiftung Warentest die jeweils optimalen Bausparlösungen ermittelt. Mit schlechteren Tarifen fällt der Vorteil des Bausparers geringer aus.
  • Das Bank­darlehen hat in den Beispielen eine Zins­bindung von 20 Jahren. Bei kürzeren Fristen verringert sich auch die Zins­ersparnis des Bausparers.
  • Die Zuteilung des Bauspar­vertrags fällt oft nicht so ideal mit dem Immobilienkauf zusammen wie in unserer Modell­rechnung. Kauft der Sparer zum Beispiel bereits vor der Zuteilung, ist eine Zwischen­finanzierung der Bausparsumme nötig. Das kann die Bauspar­finanzierung verteuern.

Vorsicht vor hohen Bausparsummen

Trotz solcher Einschränkungen: Als Beimischung für eine künftige Baufinanzierung ist ein Bauspar­vertrag grund­sätzlich gut geeignet – auch für all jene, die eher nicht an die große Zins­wende in den kommenden Jahren glauben.

Hüten sollten sie sich allerdings vor zu hohen Bausparsummen. Allein mit einem Bauspar­vertrag lässt sich eine Immobilie in aller Regel nicht finanzieren. Die dafür nötigen Spar- und Tilgungs­beiträge sind für die meisten viel zu hoch.

Die besten Chancen bietet ein Vertrag mit einer Bausparsumme von höchs­tens 30 bis 40 Prozent des geschätzten Immobilien­preises. Dieser Anteil reicht aus, um das Bank­darlehen deutlich unter 80 Prozent des Kauf­preises zu drücken und von einem güns­tigeren Zins­satz zu profitieren.

Höhere Bausparsummen bringen kaum einen zusätzlichen Zins­vorteil. Sie schränken den finanziellen Spielraum beim Immobilienkauf aber erheblich ein. Denn Bauspardarlehen müssen Kreditnehmer meist inner­halb von acht bis zwölf Jahren komplett zurück­zahlen. Das entspricht einem Tilgungs­satz von 7 bis über 10 Prozent. Ist der Anteil des Bauspardarlehens an der Gesamt­finanzierung hoch, lässt sich die hohe Rate nicht mehr durch eine kleine Tilgung des Bank­darlehens kompensieren.

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