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Bausparkassen zahlen kaum noch Zinsen aufs Guthaben. Trotzdem kann sich Bausparen lohnen. Sogar dann, wenn die Zinsen für Baukredite so niedrig bleiben wie heute.
Bausparer brauchen weniger Geld von der Bank
Sparer, die in ein paar Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, sichern mit einem Bausparvertrag einen Teil ihrer Finanzierung gegen steigende Zinsen ab. Und Finanztest-Berechnungen zeigen: Selbst wenn die Zinsen so niedrig bleiben wie heute, ist die richtige Mischung aus Bank- und Bauspardarlehen einer reinen Bankfinanzierung oft überlegen. Denn ein Bausparvertrag verschafft Immobilienkäufern einen oft unterschätzten Vorteil: Sie brauchen für ihre Finanzierung weniger Geld von einer Bank. Und je kleiner das Bankdarlehen im Verhältnis zum Immobilienwert, desto niedriger ist der Zinssatz.
Unser Rat
- Bausparen.
- Sie möchten in einigen Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen und selbst einziehen? Dann kann ein Bausparvertrag eine gute Ergänzung zu einer klassischen Bankfinanzierung sein. Begrenzen Sie die Bausparsumme aber auf maximal 40 Prozent des geschätzten Kaufpreises.
- Tarifwahl.
- Günstige Bauspartarife haben wir in unserem Bausparvergleich ermittelt. Hier erfahren Sie außerdem, wie Bausparen funktioniert, was welche Begriffe bedeuten und wie Sie günstige und ungünstige Angebot erkennen.
Hoher Zinsvorteil beim Bankdarlehen
Benötigt der Käufer mithilfe eines Bausparvertrags zum Beispiel nur einen Bankkredit von 60 statt 90 Prozent des Kaufpreises, sinkt der Zinssatz im Schnitt um rund 0,3 Prozentpunkte. Das bringt bei einem 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung eine Zinsersparnis von rund 10 000 Euro. Rechnet man diesen Vorteil ein, lohnt sich ein passender Bausparvertrag selbst bei historisch niedrigen Bauzinsen.
Der Mix aus Bauspar- und Bankdarlehen eignet sich vor allem für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie. Dafür dürfen Bausparkassen ihre Darlehen seit 2016 bis zum vollen Beleihungswert vergeben. Das sind in der Regel etwa 85 bis 90 Prozent des Kaufpreises.
Die Bausparkassen begnügen sich außerdem mit dem zweiten Rang im Grundbuch. Es reicht, wenn das Bauspardarlehen zusammen mit der im ersten Rang eingetragenen Grundschuld für das Bankdarlehen den Beleihungswert der Immobilie nicht übersteigt.
Deshalb ist ein Bauspardarlehen oft eine ideale Ergänzung, um den Kreditbedarf oberhalb von 60 Prozent des Kaufpreises abzudecken – den Bereich, den Banken meist nur gegen Zinsaufschlag mitfinanzieren.
Ist die Bausparsumme hoch genug, um den benötigten Bankkredit unter 80 Prozent oder sogar auf 60 Prozent des Kaufpreises zu drücken, bekommen Bausparer den Kredit von der Bank fast immer zu einem günstigeren Zinssatz.
Vergleich mit Bankfinanzierung
Finanztest hat anhand von zwei Beispielen berechnet, wie sich ein Bausparvertrag für einen künftigen Wohnungskauf rechnet, wenn das Zinsniveau für Immobilienkredite etwa auf dem heutigen Niveau bleibt.
- Im Beispiel 1: Kauf einer Wohnung in sieben Jahren schließt die Sparerin einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 80 000 Euro ab, in den sie monatlich 400 Euro einzahlt. Nach sieben Jahren kauft sie eine Wohnung für 250 000 Euro. Den Kaufpreis finanziert sie mit der zugeteilten Bausparsumme und einem Bankdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung.
- Im Beispiel 2: Kauf einer Wohnung in vier Jahren zahlt der Sparer einmalig 50 000 Euro in einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 120 000 Euro. Mit der Bausparsumme und einem zusätzlichen Bankdarlehen finanziert er nach vier Jahren den Kauf einer Wohnung zum Preis von 300 000 Euro.
Beide Varianten haben wir mit einer Finanzierung ohne Bausparvertrag verglichen: Bis zum Kauf legen die Sparer ihr Geld zu einer Rendite von 1 Prozent bei einer Bank an. Den Kaufpreis finanzieren sie mit dem Guthaben und einem Bankdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung, 3 Prozent Anfangstilgung und mit einem Zinssatz von 2 Prozent.
Die Tabellen zeigen die wichtigsten Unterschiede zwischen der Finanzierung mit und ohne Bausparvertrag:
- Weil sie kaum Sparzinsen bekommen und hohe Gebühren zahlen, steht Bausparern für den Wohnungskauf weniger Guthaben zur Verfügung als Banksparern. Sie brauchen deshalb bis zu 3 000 Euro mehr Kredit.
- Ohne Bausparvertrag müssen die Käufer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises mit einem Bankdarlehen finanzieren. Mit Bausparvertrag sind es nur 60 oder 68 Prozent. Dadurch sinkt der Bankenzinssatz von 2,00 Prozent auf 1,70 beziehungsweise 1,80 Prozent.
- Für das Bauspardarlehen müssen die Wohnungskäufer eine hohe Rate zahlen. Das gleichen sie aus, indem sie für das Bankdarlehen zunächst nur eine kleine Tilgung vereinbaren. Nach Rückzahlung des Bauspardarlehens stocken sie die Monatsrate auf. Die Möglichkeit, die Monatsrate später zu erhöhen, bieten die meisten Banken an.
Bausparer im Plus
Ergebnis des Vergleichs: Mit Bausparvertrag haben die Käufer nach 20 Jahren rund 3 000 bis 4 000 Euro weniger Schulden bei der Bank – mit den gleichen Sparbeiträgen und Kreditraten wie bei der reinen Bankfinanzierung. Selbst wenn die Zinsen weiter sinken und 20-jähriges Baugeld künftig schon ab einem Zinssatz von 1 Prozent zu haben wäre, hätten die Bausparer noch ein kleines Plus.
Falls die Zinsen steigen, schießt der Vorteil der Bausparer in die Höhe. Klettert beispielsweise der Zinssatz für das Bankdarlehen bis zum Wohnungskauf auf 3,5 Prozent, erhöht sich die Zinsersparnis der Bausparer im Beispiel 1 auf 9 500 Euro und im Beispiel 2 sogar auf 17 200 Euro.
Rechnung mit Unbekannten
Eine Garantie, dass sich Bausparen lohnt, gibt es allerdings nicht. Der Finanztest-Vergleich beruht auf realistischen, nicht aber auf sicheren Annahmen. Das Ergebnis ist außerdem nicht auf alle Fälle übertragbar:
- Der Vorteil der Bausparer steht und fällt mit dem Zinsvorteil, den sie beim Bankdarlehen erzielen. Je nach Finanzierung und Bank kann die Zinsersparnis höher, aber auch niedriger ausfallen – oder sogar ausbleiben. Ohne Zinsvorteil bei der Bank würden sich die Bausparverträge in den Beispielen erst ab einem Zinsanstieg auf rund 3,2 Prozent lohnen.
- Finanztest hat die jeweils optimalen Bausparlösungen ermittelt. Mit schlechteren Tarifen fällt der Vorteil des Bausparers geringer aus.
- Das Bankdarlehen hat in den Beispielen eine Zinsbindung von 20 Jahren. Bei kürzeren Fristen verringert sich auch die Zinsersparnis des Bausparers.
- Die Zuteilung des Bausparvertrags fällt oft nicht so ideal mit dem Immobilienkauf zusammen wie in unserer Modellrechnung. Kauft der Sparer zum Beispiel bereits vor der Zuteilung, ist eine Zwischenfinanzierung der Bausparsumme nötig. Das kann die Bausparfinanzierung verteuern.
Vorsicht vor hohen Bausparsummen
Trotz solcher Einschränkungen: Als Beimischung für eine künftige Baufinanzierung ist ein Bausparvertrag grundsätzlich gut geeignet – auch für all jene, die eher nicht an die große Zinswende in den kommenden Jahren glauben.
Hüten sollten sie sich allerdings vor zu hohen Bausparsummen. Allein mit einem Bausparvertrag lässt sich eine Immobilie in aller Regel nicht finanzieren. Die dafür nötigen Spar- und Tilgungsbeiträge sind für die meisten viel zu hoch.
Die besten Chancen bietet ein Vertrag mit einer Bausparsumme von höchstens 30 bis 40 Prozent des geschätzten Immobilienpreises. Dieser Anteil reicht aus, um das Bankdarlehen deutlich unter 80 Prozent des Kaufpreises zu drücken und von einem günstigeren Zinssatz zu profitieren.
Höhere Bausparsummen bringen kaum einen zusätzlichen Zinsvorteil. Sie schränken den finanziellen Spielraum beim Immobilienkauf aber erheblich ein. Denn Bauspardarlehen müssen Kreditnehmer meist innerhalb von acht bis zwölf Jahren komplett zurückzahlen. Das entspricht einem Tilgungssatz von 7 bis über 10 Prozent. Ist der Anteil des Bauspardarlehens an der Gesamtfinanzierung hoch, lässt sich die hohe Rate nicht mehr durch eine kleine Tilgung des Bankdarlehens kompensieren.
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