Bausparen bringt Zins­vorteil Kombi mit Bank­kredit lohnt weiterhin

Bausparen bringt Zins­vorteil - Kombi mit Bank­kredit lohnt weiterhin
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Bausparkassen zahlen kaum noch Zinsen aufs Guthaben. Trotzdem kann sich Bausparen lohnen. Sogar dann, wenn die Zinsen für Baukredite so nied­rig bleiben wie heute.

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Bausparer brauchen weniger Geld von der Bank

Sparer, die in ein paar Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, sichern mit einem Bauspar­vertrag einen Teil ihrer Finanzierung gegen steigende Zinsen ab. Und Finanztest-Berechnungen zeigen: Selbst wenn die Zinsen so nied­rig bleiben wie heute, ist die richtige Mischung aus Bank- und Bauspardarlehen einer reinen Bank­finanzierung oft über­legen. Denn ein Bauspar­vertrag verschafft Immobilienkäufern einen oft unterschätzten Vorteil: Sie brauchen für ihre Finanzierung weniger Geld von einer Bank. Und je kleiner das Bank­darlehen im Verhältnis zum Immobilien­wert, desto nied­riger ist der Zins­satz.

Unser Rat

Bausparen.
Sie möchten in einigen Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen und selbst einziehen? Dann kann ein Bauspar­vertrag eine gute Ergän­zung zu einer klassischen Bank­finanzierung sein. Begrenzen Sie die Bausparsumme aber auf maximal 40 Prozent des geschätzten Kauf­preises.
Tarif­wahl.
Die für Ihre Ziele güns­tigsten Bauspar­tarife können Sie mit dem Bausparrechner der Stiftung Warentest ermitteln. Er vergleicht für Sie mehr als 200 Tarife und Tarif­varianten aller deutschen Bausparkassen. Sie geben vor, wann Sie bauen, kaufen oder modernisieren wollen, welchen Betrag Sie mit dem Bauspar­vertrag finanzieren oder wie viel Sie monatlich sparen möchten. Wir finden die für Sie geeigneten Tarife, berechnen optimale Bausparsummen und Sparraten und zeigen die güns­tigsten Varianten.

Hoher Zins­vorteil beim Bank­darlehen

Benötigt der Käufer mithilfe eines Bauspar­vertrags zum Beispiel nur einen Bank­kredit von 60 statt 90 Prozent des Kauf­preises, sinkt der Zins­satz im Schnitt um rund 0,3 Prozent­punkte. Das bringt bei einem 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung eine Zins­ersparnis von rund 10 000 Euro. Rechnet man diesen Vorteil ein, lohnt sich ein passender Bauspar­vertrag selbst bei historisch nied­rigen Bauzinsen.

Der Mix aus Bauspar- und Bank­darlehen eignet sich vor allem für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie. Dafür dürfen Bausparkassen ihre Darlehen seit 2016 bis zum vollen Beleihungs­wert vergeben. Das sind in der Regel etwa 85 bis 90 Prozent des Kauf­preises.

Die Bausparkassen begnügen sich außerdem mit dem zweiten Rang im Grund­buch. Es reicht, wenn das Bauspardarlehen zusammen mit der im ersten Rang einge­tragenen Grund­schuld für das Bank­darlehen den Beleihungs­wert der Immobilie nicht über­steigt.

Deshalb ist ein Bauspardarlehen oft eine ideale Ergän­zung, um den Kreditbedarf ober­halb von 60 Prozent des Kauf­preises abzu­decken – den Bereich, den Banken meist nur gegen Zins­aufschlag mitfinanzieren.

Ist die Bausparsumme hoch genug, um den benötigten Bank­kredit unter 80 Prozent oder sogar auf 60 Prozent des Kauf­preises zu drücken, bekommen Bausparer den Kredit von der Bank fast immer zu einem güns­tigeren Zins­satz.

Vergleich mit Bank­finanzierung

Finanztest hat anhand von zwei Beispielen berechnet, wie sich ein Bauspar­vertrag für einen künftigen Wohnungs­kauf rechnet, wenn das Zins­niveau für Immobilien­kredite etwa auf dem heutigen Niveau bleibt.

  • Im Beispiel 1: Kauf einer Wohnung in sieben Jahren schließt die Sparerin einen Bauspar­vertrag mit einer Bausparsumme von 80 000 Euro ab, in den sie monatlich 400 Euro einzahlt. Nach sieben Jahren kauft sie eine Wohnung für 250 000 Euro. Den Kauf­preis finanziert sie mit der zugeteilten Bausparsumme und einem Bank­darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung.
  • Im Beispiel 2: Kauf einer Wohnung in vier Jahren zahlt der Sparer einmalig 50 000 Euro in einen Bauspar­vertrag mit einer Bausparsumme von 120 000 Euro. Mit der Bausparsumme und einem zusätzlichen Bank­darlehen finanziert er nach vier Jahren den Kauf einer Wohnung zum Preis von 300 000 Euro.

Beide Varianten haben wir mit einer Finanzierung ohne Bauspar­vertrag verglichen: Bis zum Kauf legen die Sparer ihr Geld zu einer Rendite von 1 Prozent bei einer Bank an. Den Kauf­preis finanzieren sie mit dem Guthaben und einem Bank­darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung, 3 Prozent Anfangs­tilgung und mit einem Zins­satz von 2 Prozent.

Die Tabellen zeigen die wichtigsten Unterschiede zwischen der Finanzierung mit und ohne Bauspar­vertrag:

  • Weil sie kaum Sparzinsen bekommen und hohe Gebühren zahlen, steht Bausparern für den Wohnungs­kauf weniger Guthaben zur Verfügung als Bank­sparern. Sie brauchen deshalb bis zu 3 000 Euro mehr Kredit.
  • Ohne Bauspar­vertrag müssen die Käufer mehr als 80 Prozent des Kauf­preises mit einem Bank­darlehen finanzieren. Mit Bauspar­vertrag sind es nur 60 oder 68 Prozent. Dadurch sinkt der Bankenzins­satz von 2,00 Prozent auf 1,70 beziehungs­weise 1,80 Prozent.
  • Für das Bauspardarlehen müssen die Wohnungs­käufer eine hohe Rate zahlen. Das gleichen sie aus, indem sie für das Bank­darlehen zunächst nur eine kleine Tilgung vereinbaren. Nach Rück­zahlung des Bauspardarlehens stocken sie die Monats­rate auf. Die Möglich­keit, die Monats­rate später zu erhöhen, bieten die meisten Banken an.

Bausparer im Plus

Ergebnis des Vergleichs: Mit Bauspar­vertrag haben die Käufer nach 20 Jahren rund 3 000 bis 4 000 Euro weniger Schulden bei der Bank – mit den gleichen Sparbeiträgen und Kreditraten wie bei der reinen Bank­finanzierung. Selbst wenn die Zinsen weiter sinken und 20-jähriges Baugeld künftig schon ab einem Zins­satz von 1 Prozent zu haben wäre, hätten die Bausparer noch ein kleines Plus.

Falls die Zinsen steigen, schießt der Vorteil der Bausparer in die Höhe. Klettert beispiels­weise der Zins­satz für das Bank­darlehen bis zum Wohnungs­kauf auf 3,5 Prozent, erhöht sich die Zins­ersparnis der Bausparer im Beispiel 1 auf 9 500 Euro und im Beispiel 2 sogar auf 17 200 Euro.

Rechnung mit Unbe­kannten

Eine Garantie, dass sich Bausparen lohnt, gibt es allerdings nicht. Der Finanztest-Vergleich beruht auf realistischen, nicht aber auf sicheren Annahmen. Das Ergebnis ist außerdem nicht auf alle Fälle über­trag­bar:

  • Der Vorteil der Bausparer steht und fällt mit dem Zins­vorteil, den sie beim Bank­darlehen erzielen. Je nach Finanzierung und Bank kann die Zins­ersparnis höher, aber auch nied­riger ausfallen – oder sogar ausbleiben. Ohne Zins­vorteil bei der Bank würden sich die Bauspar­verträge in den Beispielen erst ab einem Zins­anstieg auf rund 3,2 Prozent lohnen.
  • Finanztest hat mithilfe des Bausparrechners der Stiftung Warentest die jeweils optimalen Bausparlösungen ermittelt. Mit schlechteren Tarifen fällt der Vorteil des Bausparers geringer aus.
  • Das Bank­darlehen hat in den Beispielen eine Zins­bindung von 20 Jahren. Bei kürzeren Fristen verringert sich auch die Zins­ersparnis des Bausparers.
  • Die Zuteilung des Bauspar­vertrags fällt oft nicht so ideal mit dem Immobilienkauf zusammen wie in unserer Modell­rechnung. Kauft der Sparer zum Beispiel bereits vor der Zuteilung, ist eine Zwischen­finanzierung der Bausparsumme nötig. Das kann die Bauspar­finanzierung verteuern.

Vorsicht vor hohen Bausparsummen

Trotz solcher Einschränkungen: Als Beimischung für eine künftige Baufinanzierung ist ein Bauspar­vertrag grund­sätzlich gut geeignet – auch für all jene, die eher nicht an die große Zins­wende in den kommenden Jahren glauben.

Hüten sollten sie sich allerdings vor zu hohen Bausparsummen. Allein mit einem Bauspar­vertrag lässt sich eine Immobilie in aller Regel nicht finanzieren. Die dafür nötigen Spar- und Tilgungs­beiträge sind für die meisten viel zu hoch.

Die besten Chancen bietet ein Vertrag mit einer Bausparsumme von höchs­tens 30 bis 40 Prozent des geschätzten Immobilien­preises. Dieser Anteil reicht aus, um das Bank­darlehen deutlich unter 80 Prozent des Kauf­preises zu drücken und von einem güns­tigeren Zins­satz zu profitieren.

Höhere Bausparsummen bringen kaum einen zusätzlichen Zins­vorteil. Sie schränken den finanziellen Spielraum beim Immobilienkauf aber erheblich ein. Denn Bauspardarlehen müssen Kreditnehmer meist inner­halb von acht bis zwölf Jahren komplett zurück­zahlen. Das entspricht einem Tilgungs­satz von 7 bis über 10 Prozent. Ist der Anteil des Bauspardarlehens an der Gesamt­finanzierung hoch, lässt sich die hohe Rate nicht mehr durch eine kleine Tilgung des Bank­darlehens kompensieren.

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