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Trotz niedriger Zinsen und höherer Gebühren kann sich ein Bausparvertrag noch lohnen. Nicht als Geldanlage, aber als Finanzierungsbaustein – vor allem für Modernisierer. Die Immobilienexperten der Stiftung Warentest erklären, warum sich ein Bausparvertrag als Versicherung gegen steigende Zinsen nutzen lässt – und welche weiteren Vorteile er Bausparern bietet.
Bausparen: Trotz Mikrozinsen und Imageproblemen lohnenswert
Bausparkassen haben es derzeit schwer, neue Kunden zu gewinnen. In ihren neuen Tarifen zahlen die meisten Kassen auf das Guthaben nur noch Mikrozinsen von 0,10 Prozent im Jahr. Damit holen Sparer nicht einmal die Abschlussgebühr wieder herein. Auch der Zinssatz für das Bauspardarlehen von meist 1,95 bis 2,95 Prozent ist nicht gerade ein Knüller. Immobilienkredite von Banken sind zurzeit billiger zu haben. Dazu kommt ein Imageproblem: Bausparkassen gehen zunehmend rauer mit Kunden um, die noch alte Verträge mit hohen Guthabenzinsen haben. Viele Bausparer fühlen sich geprellt, weil ihnen die Bausparkasse gekündigt hat, sie plötzlich eine hohe Nachzahlung fordert, die Auszahlung von Bonuszinsen verweigert oder die Kontogebühr erhöht. Der Abschluss eines Bausparvertrags kann sich trotzdem noch lohnen – nicht als Geldanlage, aber als klassischer Baustein für die künftige Immobilienfinanzierung.
Unser Rat
Bausparen. Ein Bausparvertrag kann sich für Sie lohnen, wenn Sie gezielt für die eigene Immobilie sparen und sich gegen steigende Zinsen absichern wollen. Besonders attraktiv ist Bausparen als Rücklage für eine Modernisierung, weil Banken dafür oft keine günstigen Kreditangebote haben.
Plan. Lassen Sie sich für jedes Bausparangebot einen Spar- und Tilgungsplan erstellen. Achten Sie darauf, dass der Vertrag etwa zu der Zeit zugeteilt wird, zu der Sie das Geld voraussichtlich benötigen.
Rechtssicher. Bausparkassen können vom Regelsparbeitrag abweichende Sparleistungen ablehnen. Lassen Sie sich daher nicht auf Sparpläne mit ganz anderen Raten und Sonderzahlungen ein. Ausnahme: Die Kasse versichert schriftlich, dass sie alle vorgesehenen Einzahlungen akzeptiert.
Rechner. Mit unserem Bausparrechner können Sie Angebote vergleichen.
Schutz vor Zinserhöhungen
Mit regelmäßigen Sparraten bauen Sparer einige Jahre lang Eigenkapital auf. Als Gegenleistung für die niedrigen Sparzinsen erwerben sie den Anspruch auf ein günstiges Darlehen, das sie für den Immobilienkauf oder – wenn sie schon Eigentümer sind – für eine Modernisierung nutzen können. Das Besondere am Bausparen: Der Zinssatz für das Bauspardarlehen steht heute schon fest, auch wenn der Sparer sein Darlehen erst in sieben oder zehn Jahren abruft. Wie viel Zinsen Banken für einen Bau- oder Modernisierungskredit dann verlangen werden, ist dagegen unsicher. Das hängt von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt ab. So niedrig wie heute werden Zinsen für Hypothekenkredite der Banken auf Dauer kaum bleiben. Bausparer können sich aktuelle Niedrigzinsen bis weit in die Zukunft sichern.
Pluspunkte für Bausparer
Ein Bausparvertrag ist vor allem eine Versicherung gegen steigende Zinsen, bietet aber noch eine Reihe weiterer Pluspunkte:
Keine Zinszuschläge. Bausparkassen vergeben ihre Darlehen zu Einheitskonditionen unabhängig von der Kreditsumme. Banken verlangen oft happige Zinsaufschläge, wenn der Kunde nur ein Darlehen unter 30 000 oder 50 000 Euro benötigt, zum Beispiel für eine Modernisierung.
Nachrangdarlehen. Anders als Banken berechnen Bausparkassen keinen Zinsaufschlag, wenn das Grundstück bereits durch einen anderen Kredit belastet ist, der im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist. Mit einem Bausparvertrag benötigen Hauskäufer für ihre Finanzierung außerdem weniger Kredit von einer Bank. Dadurch sparen sie oft die Risikozuschläge, die Banken verlangen, wenn ihr Darlehen 60 Prozent des Immobilienwertes übersteigt.
Grundschuld nicht nötig. Für Darlehen bis zu 30 000 Euro verzichten Bausparkassen meist auf eine Grundschuld als Sicherheit. Das spart Notar- und Grundbuchgebühren.
Sondertilgung. Bausparer können jederzeit beliebig hohe Sondertilgungen leisten, um ihr Darlehen schneller zurückzuzahlen. Das ist bei Banken nur begrenzt möglich.
Förderung. Viele Bausparer profitieren von Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmersparzulagen. Oder sie nutzen mit einem Riester-Bausparvertrag die staatliche Förderung der Altersvorsorge.
Fahrplan für Bausparer
Typischer Ablauf eines Bausparvertrags am Tarifbeispiel Fuchs 03 XJ des Marktführers Schwäbisch Hall. Bei 50 000 Euro Bausparsumme beträgt die Regelsparrate 5 Promille (250 Euro) im Monat, die Sparzeit gut sieben Jahre.
Typischer Ablauf eines Bausparvertrags am Tarifbeispiel Fuchs 03 XJ des Marktführers Schwäbisch Hall. Bei 50 000 Euro Bausparsumme beträgt die Regelsparrate 5 Promille (250 Euro) im Monat, die Sparzeit gut sieben Jahre.
Für wen lohnt sich Bausparen?
Um vom Bauspardarlehen zu profitieren, müssen Bausparer allerdings in Vorleistung gehen und sich mit dürftigen Sparkonditionen abfinden. Wegen der Abschluss- und Jahresgebühren wird ihr Guthaben am Ende der Sparzeit meist einige Hundert Euro kleiner sein als die eingezahlten Sparbeiträge. Anders ausgedrückt: Ihre Sparrendite ist negativ. Bausparen lohnt sich deshalb nur unter zwei Voraussetzungen:
- Der Sparer setzt den Vertrag tatsächlich für die Immobilienfinanzierung ein. Denn ohne Darlehen bleibt nur ein schlechter Sparvertrag.
- Die Zinsen steigen. Nur dann wäre das Bauspardarlehen günstiger als ein Bankdarlehen. Die Zinsersparnis gegenüber einem Bankdarlehen muss außerdem hoch genug sein, um die schlechte Verzinsung in der Sparphase auszugleichen.
Bausparen ist deshalb nur für Sparer sinnvoll, die sich gegen einen größeren Zinsanstieg absichern wollen und sich recht sicher sind, dass sie ihre Immobilienpläne mittel- bis langfristig verwirklichen.
Warten auf die Zuteilung
Dreh- und Angelpunkt ist beim Bausparen die Zuteilung. Ab diesem Zeitpunkt kann sich der Sparer sein Guthaben auszahlen lassen und den Rest der Bausparsumme als Darlehen abrufen. Bis es so weit ist, muss er zwei Voraussetzungen erfüllen:
- Er hat das tarifliche Mindestguthaben angespart. Das sind meist 40 Prozent, mitunter auch 30, 45 oder 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme.
- Der Bausparvertrag hat eine ausreichend hohe Bewertungszahl erreicht – eine Kennziffer, mit der die Kassen an monatlichen oder vierteljährlichen Stichtagen die Sparleistung ihrer Kunden bewerten (siehe Grafik, oben).
Sind beide Voraussetzungen an einem Bewertungsstichtag erfüllt, wird der Vertrag in der Regel zwei bis vier Monate später zugeteilt.
In fast jedem Tarif gibt es mehrere Varianten
Die Tarife der Bausparkassen bestehen aus einem ganzen Bündel einzelner Konditionen: Spar- und Darlehenszinsen, Abschluss- und Kontogebühren, Regelsparraten und Tilgungsbeiträge, Zuteilungsvoraussetzungen und vieles mehr. Und in fast jedem Tarif gibt es mehrere Varianten. Es ist nahezu unmöglich, selbst herauszufinden, welche der vielen Kombinationen aus Tarifvariante, Sparrate und Bausparsumme für die eigenen Ziele am besten ist. Das ist Aufgabe der Bausparkassen.
Ist das Angebot geeignet?
Sparer brauchen aber keine höhere Bausparmathematik, um zu prüfen, ob das Angebot einer Bausparkasse für sie geeignet ist. Es reicht ein detaillierter Spar- und Tilgungsplan, den sie sich für jedes Bausparangebot aushändigen lassen sollten. Daraus geht hervor, wann die Bausparsumme voraussichtlich zugeteilt wird, wie viel sie bis dahin angespart haben, wie hoch das Bauspardarlehen ist, welche Rate sie dafür zahlen müssen und wann das Darlehen getilgt ist.
Spar- und Tilgungspläne prüfen
Ein gutes Bausparangebot sollte folgende Kriterien erfüllen:
- Die Bausparsumme wird zeitnah zum Wunschtermin zugeteilt. Das vermeidet eine längere und eventuell teure Zwischenfinanzierung.
- Der Sparer kann sich die vorgesehenen Spar- und Tilgungsraten langfristig leisten. Vorsicht: Tarifvarianten mit besonders niedrigem Darlehenszinssatz oder einer schnellen Zuteilung sind oft mit hohen Tilgungsraten kalkuliert, die das Budget des Sparers überlasten können.
- Das Guthaben liegt zum voraussichtlichen Zuteilungstermin nur knapp über dem Mindestguthaben. Wer mehr spart, legt unnötig viel Geld zu Minizinsen an. Außerdem verringert sich bei den meisten Tarifen der Darlehensanspruch.
- Ideal ist es, wenn der Vertrag auch die erforderliche Bewertungszahl am Zuteilungstermin nur knapp erreicht hat. Ist die Bewertungszahl viel höher als nötig, holt der Kunde aus seiner Sparleistung weniger heraus, als der Tarif hergibt.
Komplizierter Tarifvergleich
Bausparangebote zu vergleichen, ist eine Wissenschaft für sich. Es bringt nichts, nur die Spar- und Darlehenszinsen, Gebühren und sonstige Konditionen gegenüberzustellen. Die nackten Tarifmerkmale sagen nichts darüber aus, ob ein Bausparangebot günstig oder teuer ist. Ein Tarif mit nur 1 Prozent Darlehenszins kann für Bausparer völlig ungeeignet sein. Entscheidend sind Höhe und Termine aller Zahlungen, die sich aus den Spar- und Tilgungsplänen ergeben.
Ein korrekter Vergleich ist nur mit geeigneten Computerprogrammen möglich. Wer sich mit Bausparen etwas auskennt, kann dafür den Bausparrechner von Finanztest nutzen. Persönliche Unterstützung beim Vergleich finden Bausparer bei den Verbraucherzentralen. Eine neutrale Beratung ist vor Vertragsabschluss ohnehin zu empfehlen.
Tipp: Weitere Informationen, Tests, Tipps und Rechner rund ums Bausparen finden Sie auf unserer Themenseite Bausparen.
