Bausparen: So nutzen Sie einen Bauspar­vertrag als Zins­versicherung

Bausparen: Trotz Mikrozinsen und Image­problemen lohnens­wert

Bausparkassen haben es derzeit schwer, neue Kunden zu gewinnen. In ihren neuen Tarifen zahlen die meisten Kassen auf das Guthaben nur noch Mikrozinsen von 0,10 Prozent im Jahr. Damit holen Sparer nicht einmal die Abschluss­gebühr wieder herein. Auch der Zins­satz für das Bauspardarlehen von meist 1,95 bis 2,95 Prozent ist nicht gerade ein Knüller. Immobilien­kredite von Banken sind zurzeit billiger zu haben. Dazu kommt ein Image­problem: Bausparkassen gehen zunehmend rauer mit Kunden um, die noch alte Verträge mit hohen Gutha­benzinsen haben. Viele Bausparer fühlen sich geprellt, weil ihnen die Bausparkasse gekündigt hat, sie plötzlich eine hohe Nach­zahlung fordert, die Auszahlung von Bonuszinsen verweigert oder die Konto­gebühr erhöht. Der Abschluss eines Bauspar­vertrags kann sich trotzdem noch lohnen – nicht als Geld­anlage, aber als klassischer Baustein für die künftige Immobilien­finanzierung.

Schutz vor Zins­erhöhungen

Mit regel­mäßigen Sparraten bauen Sparer einige Jahre lang Eigen­kapital auf. Als Gegen­leistung für die nied­rigen Sparzinsen erwerben sie den Anspruch auf ein güns­tiges Darlehen, das sie für den Immobilienkauf oder – wenn sie schon Eigentümer sind – für eine Modernisierung nutzen können. Das Besondere am Bausparen: Der Zins­satz für das Bauspardarlehen steht heute schon fest, auch wenn der Sparer sein Darlehen erst in sieben oder zehn Jahren abruft. Wie viel Zinsen Banken für einen Bau- oder Modernisierungs­kredit dann verlangen werden, ist dagegen unsicher. Das hängt von der Zins­entwick­lung am Kapitalmarkt ab. So nied­rig wie heute werden Zinsen für Hypotheken­kredite der Banken auf Dauer kaum bleiben. Bausparer können sich aktuelle Nied­rigzinsen bis weit in die Zukunft sichern.

Plus­punkte für Bausparer

Ein Bauspar­vertrag ist vor allem eine Versicherung gegen steigende Zinsen, bietet aber noch eine Reihe weiterer Plus­punkte:

Keine Zins­zuschläge. Bausparkassen vergeben ihre Darlehen zu Einheits­konditionen unabhängig von der Kreditsumme. Banken verlangen oft happige Zins­aufschläge, wenn der Kunde nur ein Darlehen unter 30 000 oder 50 000 Euro benötigt, zum Beispiel für eine Modernisierung.

Nach­rangdarlehen. Anders als Banken berechnen Bausparkassen keinen Zins­aufschlag, wenn das Grund­stück bereits durch einen anderen Kredit belastet ist, der im Grund­buch an erster Stelle einge­tragen ist. Mit einem Bauspar­vertrag benötigen Hauskäufer für ihre Finanzierung außerdem weniger Kredit von einer Bank. Dadurch sparen sie oft die Risiko­zuschläge, die Banken verlangen, wenn ihr Darlehen 60 Prozent des Immobilien­wertes über­steigt.

Grund­schuld nicht nötig. Für Darlehen bis zu 30 000 Euro verzichten Bausparkassen meist auf eine Grund­schuld als Sicherheit. Das spart Notar- und Grund­buch­gebühren.

Sondertilgung. Bausparer können jeder­zeit beliebig hohe Sondertilgungen leisten, um ihr Darlehen schneller zurück­zuzahlen. Das ist bei Banken nur begrenzt möglich.

Förderung. Viele Bausparer profitieren von Wohnungs­bauprämien und Arbeitnehmer­spar­zulagen. Oder sie nutzen mit einem Riester-Bauspar­vertrag die staatliche Förderung der Altersvorsorge.

Fahr­plan für Bausparer

Typischer Ablauf eines Bauspar­vertrags am Tarifbei­spiel Fuchs 03 XJ des Markt­führers Schwäbisch Hall. Bei 50 000 Euro Bausparsumme beträgt die Regelsparrate 5 Promille (250 Euro) im Monat, die Spar­zeit gut sieben Jahre.

© Stiftung Warentest

© Stiftung Warentest

Typischer Ablauf eines Bauspar­vertrags am Tarifbei­spiel Fuchs 03 XJ des Markt­führers Schwäbisch Hall. Bei 50 000 Euro Bausparsumme beträgt die Regelsparrate 5 Promille (250 Euro) im Monat, die Spar­zeit gut sieben Jahre.

Für wen lohnt sich Bausparen?

Um vom Bauspardarlehen zu profitieren, müssen Bausparer allerdings in Vorleistung gehen und sich mit dürftigen Spar­konditionen abfinden. Wegen der Abschluss- und Jahres­gebühren wird ihr Guthaben am Ende der Spar­zeit meist einige Hundert Euro kleiner sein als die einge­zahlten Sparbeiträge. Anders ausgedrückt: Ihre Sparrendite ist negativ. Bausparen lohnt sich deshalb nur unter zwei Voraus­setzungen:

• Der Sparer setzt den Vertrag tatsäch­lich für die Immobilien­finanzierung ein. Denn ohne Darlehen bleibt nur ein schlechter Spar­vertrag.
• Die Zinsen steigen. Nur dann wäre das Bauspardarlehen güns­tiger als ein Bank­darlehen. Die Zins­ersparnis gegen­über einem Bank­darlehen muss außerdem hoch genug sein, um die schlechte Verzinsung in der Spar­phase auszugleichen.

Bausparen ist deshalb nur für Sparer sinn­voll, die sich gegen einen größeren Zins­anstieg absichern wollen und sich recht sicher sind, dass sie ihre Immobilienpläne mittel- bis lang­fristig verwirk­lichen.

Warten auf die Zuteilung

Dreh- und Angel­punkt ist beim Bausparen die Zuteilung. Ab diesem Zeit­punkt kann sich der Sparer sein Guthaben auszahlen lassen und den Rest der Bausparsumme als Darlehen abrufen. Bis es so weit ist, muss er zwei Voraus­setzungen erfüllen:

• Er hat das tarifliche Mindest­guthaben angespart. Das sind meist 40 Prozent, mitunter auch 30, 45 oder 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme.
• Der Bauspar­vertrag hat eine ausreichend hohe Bewertungs­zahl erreicht – eine Kenn­ziffer, mit der die Kassen an monatlichen oder vierteljähr­lichen Stich­tagen die Spar­leistung ihrer Kunden bewerten (siehe Grafik, oben).

Sind beide Voraus­setzungen an einem Bewertungs­stichtag erfüllt, wird der Vertrag in der Regel zwei bis vier Monate später zugeteilt.

In fast jedem Tarif gibt es mehrere Varianten

Die Tarife der Bausparkassen bestehen aus einem ganzen Bündel einzelner Konditionen: Spar- und Darlehens­zinsen, Abschluss- und Konto­gebühren, Regelsparraten und Tilgungs­beiträge, Zuteilungs­voraus­setzungen und vieles mehr. Und in fast jedem Tarif gibt es mehrere Varianten. Es ist nahezu unmöglich, selbst heraus­zufinden, welche der vielen Kombinationen aus Tarif­variante, Sparrate und Bausparsumme für die eigenen Ziele am besten ist. Das ist Aufgabe der Bausparkassen.

Ist das Angebot geeignet?

Sparer brauchen aber keine höhere Bausparma­thematik, um zu prüfen, ob das Angebot einer Bausparkasse für sie geeignet ist. Es reicht ein detaillierter Spar- und Tilgungs­plan, den sie sich für jedes Bauspar­angebot aushändigen lassen sollten. Daraus geht hervor, wann die Bausparsumme voraus­sicht­lich zugeteilt wird, wie viel sie bis dahin angespart haben, wie hoch das Bauspardarlehen ist, welche Rate sie dafür zahlen müssen und wann das Darlehen getilgt ist.

Spar- und Tilgungs­pläne prüfen

Ein gutes Bauspar­angebot sollte folgende Kriterien erfüllen:

• Die Bausparsumme wird zeit­nah zum Wunsch­termin zugeteilt. Das vermeidet eine längere und eventuell teure Zwischen­finanzierung.
• Der Sparer kann sich die vorgesehenen Spar- und Tilgungs­raten lang­fristig leisten. Vorsicht: Tarif­varianten mit besonders nied­rigem Darlehens­zins­satz oder einer schnellen Zuteilung sind oft mit hohen Tilgungs­raten kalkuliert, die das Budget des Sparers über­lasten können.
• Das Guthaben liegt zum voraus­sicht­lichen Zuteilungs­termin nur knapp über dem Mindest­guthaben. Wer mehr spart, legt unnötig viel Geld zu Minizinsen an. Außerdem verringert sich bei den meisten Tarifen der Darlehens­anspruch.
• Ideal ist es, wenn der Vertrag auch die erforderliche Bewertungs­zahl am Zuteilungs­termin nur knapp erreicht hat. Ist die Bewertungs­zahl viel höher als nötig, holt der Kunde aus seiner Spar­leistung weniger heraus, als der Tarif hergibt.

Komplizierter Tarif­vergleich

Bauspar­angebote zu vergleichen, ist eine Wissenschaft für sich. Es bringt nichts, nur die Spar- und Darlehens­zinsen, Gebühren und sons­tige Konditionen gegen­über­zustellen. Die nackten Tarifmerkmale sagen nichts darüber aus, ob ein Bauspar­angebot günstig oder teuer ist. Ein Tarif mit nur 1 Prozent Darlehens­zins kann für Bausparer völlig unge­eignet sein. Entscheidend sind Höhe und Termine aller Zahlungen, die sich aus den Spar- und Tilgungs­plänen ergeben.

Ein korrekter Vergleich ist nur mit geeigneten Computer­programmen möglich. Wer sich mit Bausparen etwas auskennt, kann dafür den Bausparrechner von Finanztest nutzen. Persönliche Unterstüt­zung beim Vergleich finden Bausparer bei den Verbraucherzentralen. Eine neutrale Beratung ist vor Vertrags­abschluss ohnehin zu empfehlen.

Tipp: Weitere Informationen, Tests, Tipps und Rechner rund ums Bausparen finden Sie auf unserer Themenseite Bausparen.