Der Bausparrechner der Stiftung Warentest sucht und vergleicht Bausparverträge anhand individueller Vorgaben der Nutzer.
In den Vergleich einbezogen werden alle aktuellen Bauspartarife, ausgenommen
- Riester-Tarife
- Tarife mit variablen Zinsen während der Spar- oder Darlehensphase (Ausnahme: Tarife mit einem Mindestguthabenzinssatz, der sich je nach Entwicklung eines Referenzzinssatzes erhöhen kann, werden als Tarife mit festem Sparzinssatz behandelt, der dem Mindestzinssatz entspricht).
- Tarife, die nur einem eingeschränkten Kreis von Sparern zugänglich sind.
- Tarife, die nur als reine Geldanlage angeboten werden.
Es werden alle Tarife und Tarifvarianten dargestellt, soweit sie die Vorgaben und Einstellungen des Nutzers erfüllen und die grundlegenden Prämissen einhalten. Grundlage für alle Berechnungen sind die Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) und die aktuellen Zielbewertungszahlen, die vor der Zuteilung erreicht werden müssen.
Nutzereingaben
Der Sparer kann zwischen drei Rechenwegen wählen:
- Monatliche Sparrate festlegen.
- Kapitalbedarf festlegen.
- Sparrate und Kapitalbedarf festlegen (Profi-Version).
In allen Varianten sind zusätzlich der Vertragsbeginn und der geplante Finanzierungsbeginn anzugeben.
Optional kann der Nutzer das Bundesland (Wohnsitz) einstellen und eine Soforteinzahlung zu Vertragsbeginn erfassen.
Monatliche Sparrate festlegen: Der Kunde gibt die gewünschte monatliche Sparrate vor. Der Bausparrechner ermittelt die Bausparsumme und die Höhe der Gesamtauszahlung. Letztere entspricht in der Regel der Bausparsumme. Sie kann aber in einigen Fällen von der Bausparsumme abweichen.
Kapitalbedarf festlegen: Der Kunde gibt den Kapitalbedarf vor, den er durch einen Bausparvertrag decken möchte. Der Bausparrechner ermittelt die erforderliche Bausparsumme und die Höhe der monatlich zu zahlenden Sparrate (kleinste zulässige Sparrate).
Sparrate und Kapitalbedarf festlegen (Profi-Version): Der Kunde gibt die gewünschte monatliche Sparrate und seinen Kapitalbedarf vor.
Bewertungsmaßstab
Maßstab für die Bewertung ist eine Kombination aus einem Banksparplan und einem anschließenden Bankdarlehen mit jeweils gleichen Zahlungen wie beim Bausparvertrag. Berechnet wird der barwertige Vorteil oder Nachteil des Bausparvertrags gegenüber dieser Kombination durch Abzinsung des Zahlungsstroms auf den Vertragsbeginn. In der Sparphase (Vertragsbeginn bis Finanzierungsbeginn) entspricht der Abzinsungssatz dem eingestellten Zinssatz für einen Banksparplan. Ab Finanzierungsbeginn entspricht der Abzinsungssatz dem eingestellten Zinssatz für ein Bankdarlehen. Im Rechner voreingestellt sind 0,50 Prozent für den Banksparplan und 4,00 Prozent für das Bankdarlehen (vom Nutzer änderbar).
Im Bausparrechner wird der Barwert als „Finanzierungsvorteil“ des Bausparvertrags ausgewiesen.
Sofern der Effektivzins des Bauspardarlehens höher ist als der für das Bankdarlehen gewählte Effektivzins, geht der Bausparrechner davon aus, dass der Bausparer das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nimmt.
Sortierung/Rangfolge
Die Sortierung der Bausparverträge erfolgt im Bausparrechner absteigend nach dem höchsten Finanzierungsvorteil (Barwert). Nutzer haben aber die Möglichkeit, nach anderen Kriterien zu sortieren, etwa nach der Gesamtauszahlung oder nach dem Tilgungsbeitrag.
Prämissen
- Sonderzahlungen. Eine Sonderzahlung ist nur zu Vertragsbeginn zulässig. Danach sind Sonderzahlungen nicht zugelassen, da sie unter dem Vorbehalt der künftigen Zustimmung durch die Bausparkasse stehen.
- Regelsparbeitrag. Der Regelsparbeitrag darf – gegebenenfalls unter Berücksichtigung einer Sonderzahlung zu Vertragsbeginn – nicht so weit unterschritten werden, dass die Bausparkasse zu einer Nachforderung von Sparbeiträgen oder zur Kündigung des Bausparvertrags berechtigt ist. Sparraten oberhalb des Regelsparbeitrags sind nicht zulässig, sofern sich die Bausparkasse in den Tarifbedingungen vorbehält, solche Zahlungen abzulehnen.
- Zuteilung. Der Bausparvertrag muss spätestens zum gewünschten Finanzierungstermin zuzüglich der vom Nutzer in den Voreinstellungen gewählten Anzahl von Monaten zugeteilt werden können (auf Basis der aktuellen Zielbewertungszahl). Ist eine Zuteilung bereits vor dem gewählten Finanzierungstermin möglich, geht der Bausparrechner davon aus, dass der Bausparer die Bausparsumme dennoch erst zum Finanzierungstermin abruft.
- Zwischenfinanzierung. Der Bausparrechner sucht zunächst für jeden Tarif eine Lösung, bei dem der Bausparvertrag zum gewünschten Auszahlungstermin zugeteilt wird. Ist eine solche Lösung nicht möglich, wird die Option auf eine spätere Zuteilung genutzt (sofern die Voreinstellung dies zulässt). Bei der Bewertung des Bausparvertrags wird unterstellt, dass der Bausparer in der Zeit vom gewünschten Auszahlungstermin bis zur Zuteilung einen Zwischenkredit aufnimmt. Der Zinssatz für den Zwischenkredit entspricht dem unter „Bewertungszinsen“ eingestellten Zinssatz für ein alternatives Bankdarlehen.
- Tilgungsbeitrag. Die Rate für das Bauspardarlehen (Tilgungsbeitrag) wird nach den Allgemeinen Bausparbedingungen ermittelt. Es gelten aber Ober- und Untergrenzen, um extreme Abweichungen von den Sparleistungen zu vermeiden: Der minimale Tilgungsbeitrag liegt bei 50 Prozent, der maximale Tilgungsbeitrag bei 300 Prozent des durchschnittlichen Sparbeitrages. In den durchschnittlichen Sparbeitrag gehen die monatlichen Sparraten und die Sonderzahlung zu Vertragsbeginn ein.
- Finanzierung. Es wird unterstellt, dass der Bausparvertrag planmäßig zur Finanzierung eingesetzt wird. Eine Auszahlung des Bausparguthabens mit Verzicht auf das Bauspardarlehen wird nicht berechnet.
- Steuern. Eventuell anfallende Kapitalertragssteuer auf Guthabenzinsen wird nicht berücksichtigt.
Voreinstellungen
- Spätere Zuteilung. Der Nutzer kann wählen, ob der Vertrag genau zum gewünschten Finanzierungstermin zugeteilt sein muss oder ob er auch später zugeteilt werden darf. In den Standardeinstellungen muss die Zuteilung spätestens zwölf Monate nach dem Finanzierungstermin erfolgen. Nutzer können eine andere Anzahl von Monaten (maximal 24) wählen. Sie können außerdem wählen, ob nach dem Finanzierungstermin weitere Sparraten auf den Vertrag fließen dürfen.
- Sparstopp. Nutzer können wählen, ob sie stets bis zum Finanzierungstermin sparen oder die Sparraten bis zu zwölf Monate vorher gestoppt werden dürfen. Ein Sparstopp ist maximal für den Zeitraum zulässig, für den ein Kündigungsrecht der Bausparkasse wegen Nichtzahlung von Regelsparbeiträgen ausgeschlossen ist. In der Standardeinstellung ist ein Sparstopp zugelassen. Legt der Bauspartarif fest, dass ab einem bestimmten Guthaben keine weitere Sparzahlungen mehr möglich sind, wird dies stets berücksichtigt – auch wenn der Sparstopp deaktiviert ist oder die Regelung dazu führt, dass die Sparraten mehr als zwölf Monate vor dem geplanten Finanzierungsbeginn eingestellt werden.
- Mehr- und Wahlzuteilung. Mehr- und Wahlzuteilungen sind in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse und oft auch an besondere Voraussetzungen gebunden. Tarifvarianten mit Mehr- oder Wahlzuteilung werden in der Standardeinstellung daher nicht berücksichtigt. Nutzer können aber durch eine Änderung der Voreinstellung bestimmen, dass auch diese Varianten zugelassen sind. Sofern bei einem Tarif Mehrzuteilungen in beliebiger Höhe möglich sind, werden eine Mehrzuteilung von 25 Prozent der Bausparsumme und eine Mehrzuteilung von 50 Prozent der Bausparsumme dargestellt.
- Wohnungsbauprämie. Je nach Nutzereingaben wird die Wohnungsbauprämie berücksichtigt. In der Standardeinstellung hat der Sparer keinen Anspruch auf Wohnungsbauprämie.
- Bewertungszinssätze. Die Abzinsungssätze für die Berechnung des Barwerts der Bausparfinanzierungen („Finanzierungsvorteil“) können individuell eingestellt werden. Voreingestellt sind 0,50 Prozent für den Zeitraum bis zum Finanzierungsbeginn und 4,00 Prozent für den Zeitraum nach Finanzierungsbeginn.
Zusätzliche Voreinstellungen in der Profi-Version
- Automatische Erhöhung der Sparrate oder Sonderzahlung. Der Bausparrechner sucht zunächst nur Tarife, die die Vorgaben des Nutzers zur Sparrate und Soforteinzahlung genau erfüllen. Dies entspricht der Standardeinstellung. Durch Aktivierung von Optionsfeldern können Nutzer darüber hinaus Tarife zulassen, die nur mit einer höheren Sparrate oder einer höheren Sonderzahlung rechtzeitig zur Zuteilung kommen. Sie können einstellen, um welchen Euro-Betrag die Sparrate oder die Soforteinzahlung höher als ihre Eingabe liegen darf.
- Höhere Auszahlung. Der Nutzer kann bestimmen, dass auch Tariflösungen zulässig sind, bei denen die Auszahlungssumme den eingegebenen Kapitalbedarf übersteigt (sofern eine passende Lösung sonst nicht möglich ist, weil zum Beispiel die Sparrate den Regelsparbeitrag übersteigen würde). Die Möglichkeit einer höheren Auszahlung ist voreingestellt. Sofern diese Option gewählt wird, sollte die Dauer einer Zwischenfinanzierung in den Voreinstellungen auf wenige Monate begrenzt oder nicht zugelassen werden. Hintergrund: Der Bausparrechner versucht zuerst einen Bauspartarif durch Ausnutzung der späteren Zuteilung zuteilungsreif zu bekommen. Eine spätere Zuteilung kann aber mit einer erhöhten Sparrate oder Sonderzahlung oft vermieden werden.
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@andy1607: Selbstverständlich berücksichtigt der Rechner Regelsparbeiträge. Einmalzahlungen werden auf die Regelsparbeiträge angerechnet. Ein Rückstand besteht frühestens dann, wenn die Summe aus Einmalzahlungen und Sparbeiträgen die zu leistenden Regelsparbeiträge übersteigt.
In Ihrem Artikel von August 2021 heißt es:
"Regelsparbeitrag beachten. Fast alle Tarifbedingungen verpflichten dazu, einen festen monatlichen Regelsparbeitrag zu zahlen. Bausparkassen empfehlen aber oft Verträge mit viel höheren oder niedrigeren Raten. Vorsicht: Solche Sparpläne sind in aller Regel unverbindlich..."
Nun gibt Ihr Bausparrechner aber je nach gewählten Parametern selbst häufig Sparpläne aus, bei denen der monatliche Regelsparbeitrag nicht eingehalten wird, insb. wenn man eine größere anfängliche Einmalzahlung plant, oder wenn man eine relativ kurze Spardauer vorgibt bis zur gewünschten Zuteilung. Wie ist das zu interpretieren? Gilt der Regelsparbeitrag auch trotz anfänglicher Einmalzahlung oder wird diese hier irgendwie verrechnet? Wie verhält es sich mit kurzen Vertragslaufzeiten - ohne hohe Einmalzahlung zu Beginn ist es hier ja gar nicht möglich mit dem Regelsparbeitrag auf eine kürzerer Sparzeit zu kommen...?
Was eine wohnungswirtschaftliche Verwendung ist, steht in § 1 Abs. 3 Bausparkassengesetz:
www.gesetze-im-internet.de/bausparkg/__1.html
Wohnungswirtschaftliche Maßnahmen im Sinne des Gesetzes sind:
1. die … Verbesserung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden und von Wohnungen, …
2. …
Die Finanzierung des Einbaus oder der Erneuerung einer Heizung gehört zu den Maßnahmen, für die das Bauspardarlehen verwandt werden kann.
Bei alten Bausparverträgen, die vor dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen wurden, gilt eine Besonderheit. Dort kann die Prämie auch anderwärtig verwendet werden, wenn die Laufzeit von 7 Jahren erfüllt ist.
Für seit dem 1. Januar 2009 abgeschlossene Verträge ist die Prämie dauerhaft an eine wohnwirtschaftliche Verwendung wie Bau/Kauf oder Modernisierung/Renovierung gebunden. Bausparer, die jünger als 25 Jahre sind, bleiben jedoch von dieser Verwendungsbindung ausgenommen. Von dieser Regelung kann jeder Bausparer einmal Gebrauch machen.
Einen Wohnriestervertrag konnte ich nicht nutzen, da die durchgeführte Baumaßnahme an den Bedingungen scheiterte. Die Tür zum Badezimmer konnte nicht auf die geforderte Breite vergrößert werden. Daher kein Anspruch. Also Auszahlung und Rückzahlung aller Prämien bzw. Steuervorteile. Welche Hürden gibt es bei der "normalen Bausparprämie"? Wäre z. B. der Austausche iner heizungsanlage ein ausreichender wohnwirtschaftlicher Verwendungszweck?
@KarlPaulWilhelm: Wer einfach nur sparen und Prämie kassieren will, braucht den Rechner nicht. Der ist vor allem dann relevant, wenn Sie ihn in eine Immobilienfinanzierung einplanen, also bauen oder kaufen wollen, wie wir schon in der Einleitung schreiben. Für Sie passend ist unser Test zu den Bausparverträgen. Bedenken sie aber: Frei verfügen können Sie über das Geld am Ende nur, wenn Sie beim Abschluss des Vertrages unter 25 Jahre alt waren. Waren Sie älter, darf das Geld nur für einen wohnwirtschaftlichen Zweck verwendet werden. Sonst müssen die erhaltenen Vergünstigungen zurückgezahlt werden. Rechnen Sie auch nicht mit üppigen Zinsen. Auf das Guthaben zahlen die Bausparkassen nur noch Mikrozinsen von meist 0,01 bis 0,10 Prozent. (PH)
https://www.test.de/Bausparen-mit-Praemie-So-finden-Sie-den-besten-Bausparvertrag-5562604-0/