So haben wir getestet

Der Bauspar­rechner der Stiftung Warentest sucht und vergleicht Bauspar­verträge anhand individueller Vorgaben der Nutzer.

In den Vergleich einbezogen werden alle aktuellen Bauspar­tarife, ausgenommen

  • Riester-Tarife
  • Tarife mit varia­blen Zinsen während der Spar- oder Darlehens­phase (Ausnahme: Tarife mit einem Mindest­gutha­benzins­satz, der sich je nach Entwick­lung eines Referenzzins­satzes erhöhen kann, werden als Tarife mit festen Sparzins­satz behandelt, der dem Mindest­zins­satz entspricht).
  • Tarife, die nur einem einge­schränkten Kreis von Sparern zugäng­lich sind.
  • Tarife, die nur als reine Geld­anlage angeboten werden.

Es werden alle Tarife und Tarif­varianten dargestellt, soweit sie die Vorgaben und Einstel­lungen des Nutzers erfüllen und die grund­legenden Prämissen einhalten. Grund­lage für alle Berechnungen sind die Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) und die aktuellen Zielbe­wertungs­zahlen, die vor der Zuteilung erreicht werden müssen.

Nutzer­eingaben

Der Sparer kann zwischen drei Rechenwegen wählen:

  • Monatliche Sparrate fest­legen.
  • Kapitalbedarf fest­legen.
  • Sparrate und Kapitalbedarf fest­legen (Profi-Version).

In allen Varianten sind zusätzlich der Vertrags­beginn und der geplante Finanzierungs­beginn anzu­geben.

Optional kann der Nutzer das Bundes­land (Wohn­sitz) einstellen und eine Sofort­einzahlung zu Vertrags­beginn erfassen.

Monatliche Sparrate fest­legen: Der Kunde gibt die gewünschte monatliche Sparrate vor. Der Bauspar­rechner ermittelt die Bausparsumme und die Höhe der Gesamt­auszahlung. Letztere entspricht in der Regel der Bausparsumme. Sie kann aber in einigen Fällen von der Bausparsumme abweichen.

Kapitalbedarf fest­legen: Der Kunde gibt den Kapitalbedarf vor, den er durch einen Bauspar­vertrag decken möchte. Der Bauspar­rechner ermittelt die erforderliche Bausparsumme und die Höhe der monatlich zu zahlenden Sparrate (kleinste zulässige Sparrate).

Sparrate und Kapitalbedarf fest­legen (Profi-Version): Der Kunde gibt die gewünschte monatliche Sparrate und seinen Kapitalbedarf vor.

Bewertungs­maßstab

Maßstab für die Bewertung ist eine Kombination aus einem Bank­sparplan und einem anschließenden Bank­darlehen mit jeweils gleichen Zahlungen wie beim Bauspar­vertrag. Berechnet wird der barwertige Vorteil oder Nachteil des Bauspar­vertrags gegen­über dieser Kombination durch Abzinsung des Zahlungs­stroms auf den Vertrags­beginn. In der Spar­phase (Vertrags­beginn bis Finanzierungs­beginn) entspricht der Abzinsungs­satz dem einge­stellten Zins­satz für einen Bank­sparplan. Ab Finanzierungs­beginn entspricht der Abzinsungs­satz dem einge­stellten Zins­satz für ein Bank­darlehen. Im Rechner voreinge­stellt sind 1,00 Prozent für den Bank­sparplan und 4,50 Prozent für das Bank­darlehen (vom Nutzer änder­bar).

Im Bauspar­rechner wird der Barwert als „Finanzierungs­vorteil“ des Bauspar­vertrags ausgewiesen.

Sofern der Effektivzins des Bauspardarlehens höher ist als der für das Bank­darlehen gewählte Effektivzins, geht der Bauspar­rechner davon aus, dass der Bausparer das Bauspardarlehen nicht in Anspruch nimmt.

Sortierung/Rang­folge

Die Sortierung der Bauspar­verträge erfolgt im Bauspar­rechner absteigend nach dem höchsten Finanzierungs­vorteil (Barwert). Nutzer haben aber die Möglich­keit, nach anderen Kriterien zu sortieren, etwa nach der Gesamt­auszahlung oder nach dem Tilgungs­beitrag.

Prämissen

  • Sonderzah­lungen. Eine Sonderzahlung ist nur zu Vertrags­beginn zulässig. Danach sind Sonderzah­lungen nicht zugelassen, da sie unter dem Vorbehalt der künftigen Zustimmung durch die Bausparkasse stehen.
  • Regelsparbeitrag. Der Regelsparbeitrag darf – gegebenenfalls unter Berück­sichtigung einer Sonderzahlung zu Vertrags­beginn – nicht so weit unter­schritten werden, dass die Bausparkasse zu einer Nach­forderung von Sparbeiträgen oder zur Kündigung des Bauspar­vertrags berechtigt ist. Sparraten ober­halb des Regelspar­beitrags sind nicht zulässig, sofern sich die Bausparkasse in den Tarifbedingungen vorbehält, solche Zahlungen abzu­lehnen.
  • Zuteilung. Der Bauspar­vertrag muss spätestens zum gewünschten Finanzierungs­termin zuzüglich der vom Nutzer in den Voreinstel­lungen gewählten Anzahl von Monaten zugeteilt werden können (auf Basis der aktuellen Zielbe­wertungs­zahl). Ist eine Zuteilung bereits vor dem gewählten Finanzierungs­termin möglich, geht der Bauspar­rechner davon aus, dass der Bausparer die Bausparsumme dennoch erst zum Finanzierungs­termin abruft.
  • Zwischen­finanzierung. Der Bauspar­rechner sucht zunächst für jeden Tarif eine Lösung, bei dem der Bauspar­vertrag zum gewünschten Auszahlungs­termin zugeteilt wird. Ist eine solche Lösung nicht möglich, wird die Option auf eine spätere Zuteilung genutzt (sofern die Voreinstellung dies zulässt). Bei der Bewertung des Bauspar­vertrags wird unterstellt, dass der Bausparer in der Zeit vom gewünschten Auszahlungs­termin bis zur Zuteilung einen Zwischen­kredit aufnimmt. Der Zins­satz für den Zwischen­kredit entspricht dem unter „Bewertungs­zinsen“ einge­stellten Zins­satz für ein alternatives Bank­darlehen.
  • Tilgungs­beitrag. Die Rate für das Bauspardarlehen (Tilgungs­beitrag) wird nach den Allgemeinen Bausparbedingungen ermittelt. Es gelten aber Ober- und Unter­grenzen, um extreme Abweichungen von den Spar­leistungen zu vermeiden: Der minimale Tilgungs­beitrag liegt bei 50 Prozent, der maximale Tilgungs­beitrag bei 300 Prozent des durch­schnitt­lichen Sparbeitrages. In den durch­schnitt­lichen Sparbeitrag gehen die monatlichen Sparraten und die Sonderzahlung zu Vertrags­beginn ein.
  • Finanzierung. Es wird unterstellt, dass der Bauspar­vertrag plan­mäßig zur Finanzierung einge­setzt wird. Eine Auszahlung des Bauspar­guthabens mit Verzicht auf das Bauspardarlehen wird nicht berechnet.
  • Steuern. Eventuell anfallende Kapital­ertrags­steuer auf Gutha­benzinsen wird nicht berück­sichtigt.

Voreinstel­lungen

  • Spätere Zuteilung. Der Nutzer kann wählen, ob der Vertrag genau zum gewünschten Finanzierungs­termin zugeteilt sein muss oder ob er auch später zugeteilt werden darf. In den Stan­dard­einstel­lungen muss die Zuteilung spätestens zwölf Monate nach dem Finanzierungs­termin erfolgen. Nutzer können eine andere Anzahl von Monaten (maximal 24) wählen. Sie können außerdem wählen, ob nach dem Finanzierungs­termin weitere Sparraten auf den Vertrag fließen dürfen.
  • Spar­stopp. Der Nutzer kann wählen, ob er stets bis zum Finanzierungs­termin spart oder die Sparraten bis zu zwölf Monate vorher gestoppt werden dürfen. Ein Spar­stopp ist maximal für den Zeitraum zulässig, für den ein Kündigungs­recht der Bausparkasse wegen Nicht­zahlung von Regelsparbeiträgen ausgeschlossen ist. In der Stan­dard­einstellung ist ein Spar­stopp zugelassen. Legt der Bauspar­tarif fest, dass ab einem bestimmten Guthaben keine weitere Sparzah­lungen mehr möglich sind, wird dies stets berück­sichtigt – auch wenn der Spar­stopp deaktiviert ist oder die Regelung dazu führt, dass die Sparraten mehr als zwölf Monate vor dem geplanten Finanzierungs­beginn einge­stellt werden.
  • Mehr- und Wahl­zuteilung. Mehr- und Wahl­zutei­lungen sind in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse und oft auch an besondere Voraus­setzungen gebunden. Tarif­varianten mit Mehr- oder Wahl­zuteilung werden in der Stan­dard­einstellung daher nicht berück­sichtigt. Nutzer können aber durch eine Änderung der Voreinstellung bestimmen, dass auch diese Varianten zugelassen sind. Sofern bei einem Tarif Mehr­zutei­lungen in beliebiger Höhe möglich sind, werden eine Mehr­zuteilung von 25 Prozent der Bausparsumme und eine Mehr­zuteilung von 50 Prozent der Bausparsumme dargestellt.
  • Wohnungs­bauprämie. Je nach Nutzer­eingaben wird die Wohnungs­bauprämie berück­sichtigt. In der Stan­dard­einstellung hat der Sparer keinen Anspruch auf Wohnungs­bauprämie.
  • Bewertungs­zins­sätze. Die Abzinsungs­sätze für die Berechnung des Barwerts der Bauspar­finanzierungen („Finanzierungs­vorteil“) können individuell einge­stellt werden. Voreinge­stellt sind 1,00 Prozent für den Zeitraum bis zum Finanzierungs­beginn und 4,50 Prozent für den Zeitraum nach Finanzierungs­beginn.

Zusätzliche Voreinstel­lungen in der Profi-Version

  • Auto­matische Erhöhung der Sparrate oder Sonderzahlung. Der Bauspar­rechner sucht zunächst nur Tarife, die die Vorgaben des Nutzers zur Sparrate und Sofort­einzahlung genau erfüllen. Dies entspricht der Stan­dard­einstellung. Durch Akti­vierung von Options­feldern können Nutzer darüber hinaus Tarife zulassen, die nur mit einer höheren Sparrate oder einer höheren Sonderzahlung recht­zeitig zur Zuteilung kommen. Sie können einstellen, um welchen Euro-Betrag die Sparrate oder die Sofort­einzahlung höher als ihre Eingabe liegen darf.
  • Höhere Auszahlung. Der Nutzer kann bestimmen, dass auch Tariflösungen zulässig sind, bei denen die Auszahlungs­summe den einge­gebenen Kapitalbedarf über­steigt (sofern eine passende Lösung sonst nicht möglich ist, weil zum Beispiel die Sparrate den Regelsparbeitrag über­steigen würde). Die Möglich­keit einer höheren Auszahlung ist voreinge­stellt. Sofern diese Option gewählt wird, sollte die Dauer einer Zwischen­finanzierung in den Voreinstel­lungen auf wenige Monate begrenzt oder nicht zugelassen werden. Hintergrund: Der Bauspar­rechner versucht zuerst einen Bauspar­tarif durch Ausnutzung der späteren Zuteilung zuteilungs­reif zu bekommen. Eine spätere Zuteilung kann aber mit einer erhöhten Sparrate oder Sonderzahlung oft vermieden werden.

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