Glossar - Von Abschlussgebühr bis Zwischenfinanzierung

Abschlussgebühr

Sie beträgt je nach Tarif meist 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und wird entweder von den ersten Sparraten abgezogen oder separat vom Bausparer gezahlt. Bei Riester-Bausparverträgen wird die Abschlussgebühr auf die ersten fünf Jahre verteilt.

Agio

Einige Bausparkassen verlangen für das Bauspardarlehen neben den Zinsen ein Agio (Aufschlag) in Höhe von meist 2 Prozent des Darlehensbetrags. Das Agio wird zu Finanzierungsbeginn auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen. Es gilt als Zinsvorauszahlung, die bei einer vorzeitigen Rückzahlungen des Bauspardarlehens anteilig erstattet wird.

Allgemeine Bausparbedingungen (ABB)

In den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) werden die wesentlichen Bestandteile des Bausparvertrags geregelt. Die Bedingungen sind von der Finanzaufsichtsbehörde (Bafin) genehmigt und Bestandteil des Bausparvertrags.

Arbeitnehmersparzulage

Fließen vermögenswirksame Leistungen (VL) des Arbeitgebers auf den Bausparvertrag, können Bausparer mit niedrigem Einkommen eine Arbeitnehmersparzulage beantragen. Sie beträgt 9 Prozent auf jährliche VL von maximal 470 Euro, höchstens also 43 Euro im Jahr. Das zu versteuernde Einkommen darf 17 900 Euro bei Alleinstehenden und 35 800 Euro bei Ehepaaren nicht übersteigen. Ist das Einkommen zu hoch, kommt eventuell die staatliche Wohnungsbauprämie in Frage. Für die Prämie gelten höhere Einkommensgrenzen.

Bauspardarlehen

Darlehen, das Bausparer nach der Zuteilung ihres Vertrags beanspruchen können. Bei den meisten Tarifen ergibt sich die Höhe des Darlehens aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Bausparguthaben. Es gibt aber auch Tarife mit einem festen Darlehensanspruch von beispielsweise 50 Prozent der Bausparsumme. Bei Tarifen mit Wahl- oder Mehrzuteilung kann die Darlehenshöhe auch von den erzielten Guthabenzinsen und der Höhe des Tilgungsbeitrags abhängen. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen beträgt meist 1,00 bis 2,75 Prozent, die Laufzeit meist sieben bis zwölf Jahre. Bauspardarlehen dürfen nur für „wohnungswirtschaftliche Zwecke“ eingesetzt werden, vor allem zum Kauf, Bau oder zur Modernisierung von Häusern und Wohnungen, zum Erwerb von Bauland oder zur Ablösung von Altschulden.

Bausparsumme

Die Höhe der Bausparsumme wird im Bausparvertrag vereinbart. Sie wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen (Mindestguthaben und Zielbewertungszahl) erfüllt. Von der Bausparsumme hängen die Abschlussgebühr, das Mindestguthaben und der Tilgungsbeitrag ab.

Beleihungsgrenze

Das Bauspardarlehen darf einen bestimmten Prozentsatz des Beleihungswertes der Immobilie nicht übersteigen. Selbstgenutzte Wohnimmobilien dürfen Bausparkassen bis zu 100 Prozent des Beleihungswertes beleihen, bei anderen Immobilien liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent. Dabei liegt der Beleihungswert in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem aktuellen Marktwert der Immobilie.

Bewertungsstichtag

Stichtag, an dem die Bausparkasse die bisherige Sparleistung ihrer Bausparer bewertet. Die Bewertungsstichtage liegen bei den meisten Bausparkassen jeweils am Monatsende, bei einigen am Quartalsende.

Bewertungszahl

Die Bewertungszahl ist eine Kennziffer für die Sparleistung. Von ihr hängen die Zuteilung der Bausparsumme und oft auch die Darlehenskonditionen ab. In die Bewertungszahl gehen die Höhe der Sparraten im Verhältnis zur Bausparsumme und die Sparzeit, oft auch die Höhe des Tilgungsbeitrags ein. Sie wird an mehreren Stichtagen im Jahr ermittelt. Die Berechnung der Bewertungszahl ist bei den Bausparkassen unterschiedlich. Bei allen gilt aber das „Geld × Zeit“-Prinzip: Je länger der Bausparer schon spart, und je höher seine Sparleistung im Verhältnis zur Bausparsumme ist, desto höher ist die Bewertungszahl. Vor der Zuteilung muss die Bewertungszahl mindestens so hoch sein wie die von der Bausparkasse berechnete Zielbewertungszahl.

Blankodarlehen

Bauspardarlehen bis zu 30 000 Euro dürfen Bausparkassen als sogenanntes Blankodarlehen ohne Absicherung im Grundbuch vergeben.

Bonuszins

Zinsen, die der Bausparer unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich zu den normalen Guthabenzinsen („Basiszinsen“) erhält. Um Bonuszinsen zu erhalten, muss der Bausparer in der Regel auf das zugeteilte Bauspardarlehen verzichten und eine Mindestlaufzeit von beispielsweise sieben Jahren einhalten. Der Bonus kann befristet sein (zum Beispiel nur für die ersten sieben Jahre) oder von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt abhängen.

Darlehensgebühr

Bausparkassen dürfen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes für Bauspardarlehen keine Darlehensgebühr verlangen. Die Gebühr von meist 2 oder 3 Prozent der Darlehenssumme gibt es zwar noch in älteren Bauspartarifen, sie wird aber nicht mehr berechnet.

Effektivzins

Der Effektivzins des Bauspardarlehens enthält neben dem Sollzins einen Teil der Abschlussgebühr und ein eventuelles Agio. Er sagt aber nichts über die Qualität eines Tarifs aus, weil die Sparphase nicht berücksichtigt ist. Ein besonders niedriger Effektivzins geht zum Beispiel meist mit einer besonders niedrigen Guthabenverzinsung, einem hohem Tilgungsbeitrag oder anderen Nachteilen einher.

Einlagensicherung

Bauspareinlagen sind bei den Landesbausparkassen durch die Institutssicherung der Sparkassen in unbegrenzter Höhe geschützt. Spareinlagen bei Schwäbisch Hall sind durch die Institutssicherung des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken unbegrenzt gesichert. Für die anderen privaten Bausparkassen gilt die gesetzliche Einlagensicherung für Spareinlagen bis zu einer Summe von 100 000 Euro pro Sparer.

Erhöhung

Bausparer können jederzeit eine Erhöhung der Bausparsumme beantragen. Für den erhöhten Teil der Bausparsumme verlangen die Kassen eine Abschlussgebühr. Eine Erhöhung ist in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse gebunden. Mitunter ist eine Erhöhung ausdrücklich ausgeschlossen, sofern der Bauspartarif nicht mehr angeboten wird.

Guthabenzins

Er beträgt je nach Tarif meist nur noch 0,01 bis 0,25 Prozent pro Jahr. Die Zinsen liegen damit in der Regel unter den Gebühren, die Bausparkassen während der Sparphase berechnen. Bei einem Darlehensverzicht erhöht sich die Verzinsung in einigen Tarifen durch Bonuszinsen. Nur sehr selten wird ein Bonus auch bei Inanspruchnahme des Darlehens gezahlt.

Kontogebühr

Einige Bausparkassen verlangen für die Kontoführung in der Sparphase eine jährliche Gebühr von beispielsweise 9 oder 18 Euro. Kontogebühren in der Darlehensphase sind nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes unzulässig. Verbraucherzentralen halten auch Kontogebühren in der Sparphase für rechtlich fragwürdig. Ob sie zulässig sind, wird der Bundesgerichtshof voraussichtlich im Juli 2021 entscheiden.

Kündigung der Bausparkasse

Bausparkassen dürfen den Vertrag in der Regel kündigen, wenn das Bausparguthaben die Bausparsumme erreicht oder der Bausparer zehn Jahre nach der ersten Zuteilungsmöglichkeit noch immer kein Darlehen abgerufen hat. In ihren Bedingungen behalten sich die Bausparkassen üblicherweise auch ein Kündigungsrecht für den Fall vor, dass der Sparer mit einer bestimmten Anzahl von Regelsparbeiträgen im Rückstand ist und die Beträge trotz Aufforderung nicht nachzahlt. Viele Tarife enthalten zudem die Regelung, dass die Bausparkasse kündigen kann, wenn der Bausparer 15 Jahre nach Vertragsabschluss noch immer kein Darlehen abgerufen hat. Diese Klausel ist nach mehreren Gerichtsurteilen unwirksam.

Kündigung des Bausparers

Bausparer können den Bausparvertrag jederzeit kündigen. Anspruch auf Auszahlung ihres Guthabens haben sie in der Regel aber erst drei bis sechs Monate nach der Kündigung. Eine sofortige Auszahlung ist in der Regel möglich, allerdings meist nur gegen einen Abschlag.

Mehrzuteilung

Bei Tarifen mit Mehrzuteilung kann der Bausparer ein höheres Bauspardarlehen wählen und sich so mehr als die Bausparsumme auszahlen lassen. Dafür zahlt er einen höheren Tilgungsbeitrag. Oder er muss bereits zuvor eine relativ hohe Sparleistung erbracht haben. Eine Mehrzuteilung ist in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse oder besondere Bedingungen geknüpft.

Mindestbewertungszahl

Bauspartarife müssen eine Mindestbewertungszahl vorsehen, die ein Bausparvertrag vor der Zuteilung in jedem Fall erreichen muss. Die tatsächlich zu erreichende Bewertungszahl – Zielbewertungszahl genannt – kann höher, aber nicht niedriger liegen als die tarifliche Mindestbewertungszahl. Da bei allen Bausparkassen die für die Zuteilung zur Verfügung stehenden Mittel die Nachfrage nach Bauspardarlehen derzeit deutlich übersteigen, entspricht die Zielbewertungszahl derzeit der Mindestbewertungszahl.

Mindestsparguthaben

Vor der Zuteilung des Vertrags muss der Bausparer bei den meisten Tarifen ein Mindestguthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Es gibt aber auch Tarife ohne Mindestsparguthaben.

Regelsparbeitrag

Von den Bausparkassen vorgegebener Sparbeitrag (monatlich meist 3 bis 5 Promille der Bausparsumme), zu dem sich der Bausparer vertraglich verpflichtet. In der Praxis können Bausparer oft auch höhere oder niedrigere Beiträge zahlen oder eine Zeit lang mit dem Sparen aussetzen. Sonderzahlungen sind allerdings von der Zustimmung der Bausparkassen abhängig. Ist der Bausparer mit der Zahlung von Regelsparbeiträgen im Rückstand, kann dies unter Umständen zu einer Kündigung des Vertrags führen.

Riester-Bausparvertrag

Die meisten Bausparkassen bieten zertifizierte Bausparverträge im Rahmen der staatlich geförderten Altersvorsorge („Riester-Rente“) an. Die Riester-Tarife entsprechen weitgehend den üblichen Tarifen. Sie haben aber einige Besonderheiten. Die Abschlussgebühr wird nicht sofort fällig, sondern auf fünf Jahre verteilt. Der Sparer kann den Vertrag im Rahmen des geförderten Höchstbetrags (2 100 Euro inklusive Riester-Zulagen) flexibel ansparen. Falls der Bausparer den Vertrag bis zur Rente nicht nutzt, wird das Guthaben in eine lebenslange Rente gewandelt. Um die Riester-Förderung zu erhalten, darf der Vertrag nur für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie, deren Entschuldung oder einen altersgerechten Umbau verwendet werden.

Sondertilgung

Bausparer dürfen über den Tilgungsbeitrag hinaus jederzeit beliebig hohe Sondertilgungen für das Bauspardarlehen leisten. Auch eine komplette Rückzahlung des Bauspardarlehens ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Das gilt allerdings nur für Bauspardarlehen – nicht für andere Darlehen der Bausparkassen, etwa zur Vorfinanzierung von Bausparverträgen.

Sonderzahlung

Unter Sonderzahlungen verstehen die Bausparkassen alle Sparzahlungen des Bausparers, die über den tariflichen Regelsparbeitrag hinausgehen. Sonderzahlungen sind an die Zustimmung der Bausparkasse gebunden. In den vergangenen Jahren haben Bausparkassen bei älteren Tarifen häufig von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Sonderzahlungen abzulehnen.

Sollzinssatz

Der Sollzinssatz bestimmt die Höhe der Zinsen, die der Kreditnehmer für die Darlehenssumme zahlen muss. Ein Agio oder sonstige Kreditkosten sind darin nicht enthalten.

Sparplan

Ein Bausparplan zeigt die Entwicklung des Bausparkontos während der Sparphase, also vom Vertragsabschluss bis zur voraussichtlichen Zuteilung des Bausparvertrags. Aus dem Sparplan gehen die Zahlungen des Bausparers, die Gebühren, die Entwicklung des Sparguthabens, die Zinsen und der voraussichtliche Zuteilungstermin hervor.

Sparstopp

Wenn der Bausparer das tarifliche Mindestguthaben angespart hat, ist es meist nicht mehr sinnvoll, weitere Sparbeiträge zu leisten. Wer zu viel spart, legt unnötig viel Geld zu niedrigen Zinsen an und verkürzt bei den meisten Tarifen den Darlehensanspruch.

Tarifwechsel

Bauspartarife sehen oft die Möglichkeit vor, während der Sparzeit in einen anderen Tarif oder eine andere Tarifvariante zu wechseln. Der Sparer wird nach dem Wechsel in der Regel so behandelt, als hätte er die neue Variante bereits bei Vertragsabschluss gewählt. Die genauen Voraussetzungen sind in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) festgelegt. Bausparer müssen vor allem auf Klauseln achten, die solche Wahlmöglichkeiten einschränken. Es kann zum Beispiel sein, dass ein Tarifwechsel nur einmalig möglich ist oder Tarifvarianten von der Wechselmöglichkeit ausgeschlossen sind.

Teilbausparsumme

Bei vielen Bauspartarifen gibt es die Möglichkeit, die ursprünglich vereinbarte Bausparsumme in Teilsummen zu zerlegen. Jede Teilbausparsumme wird dann als eigenständiger Vertrag behandelt. Das vorhandene Bausparguthaben kann dabei meist beliebig auf einzelne Teilverträge verteilt werden. Überträgt der Bausparer das gesamte Guthaben so auf einen Teilvertrag, dass es dem Mindestguthaben der neuen Teilbausparsumme entspricht, ist oft eine kurzfristige Zuteilung möglich. Die Teilung eines Bausparvertrags ist in der Regel nur mit Zustimmung der Bausparkasse möglich.

Tilgungsbausparvertrag

Bausparvertrag, der zur Tilgung eines Darlehens abgeschlossen wird. Die Sparraten für den Bausparvertrag ersetzen die sonst übliche laufende Darlehenstilgung.

Tilgungsbeitrag

Die Rate, die der Bausparer monatlich für Zins und Tilgung des Bauspardarlehens aufbringen muss. Viele Tarife lassen dem Bausparer ein Wahlrecht zwischen verschieden hohen Tilgungsraten. Oft hängt der Tilgungsbeitrag auch von der Höhe der Bewertungszahl oder des Darlehenszinssatzes ab. Der Tilgungsbeitrag wird meist in Promille der Bausparsumme ausgedrückt. Beispiel: Ein Tilgungsbeitrag von 6 Promille der Bausparsumme entspricht bei einer Bausparsumme von 50 000 Euro einer Monatsrate von 300 Euro. Es gibt aber auch Tarife, nach denen als Tilgungsbeitrag monatlich ein bestimmter Prozentsatz der Darlehenssumme zu zahlen ist oder der Tilgungsbeitrag nach einer besonderen Formel berechnet wird.

Tilgungsplan

Ein Tilgungsplan zeigt den Verlauf des Bausparvertrags in der Darlehensphase, von der Auszahlung des Bauspardarlehens bis zur vollständigen Rückzahlung. Aus dem Tilgungsplan gehen die Kreditraten, die anteiligen Zins- und Tilgungsbeträge, die Kreditlaufzeit und die Entwicklung der Restschuld hervor.

Vermögenswirksame Leistungen (VL)

Fließen vermögenswirksame Leistungen (VL) des Arbeitgebers auf den Bausparvertrag, können Bausparer mit niedrigem Einkommen eine Arbeitnehmersparzulage beantragen. Sie beträgt 9 Prozent auf jährliche VL von maximal 470 Euro, höchstens also 43 Euro im Jahr (siehe auch „Arbeitnehmersparzulage“).

Vertragsentgelt

Viele Bausparkassen verlangen in der Sparphase ein jährliches Vertragsentgelt von beispielsweise 9 oder 18 Euro, das in der Regel zu Jahresbeginn vom Konto abgebucht wird. Manche verlangen das Vertragsentgelt auch für das Bauspardarlehen. Ob dies zulässig ist, ist rechtlich umstritten (siehe auch „Kontogebühr“).

Wahlzuteilung

Bei einigen Tarifen kann der Bausparer nach einer Mindestlaufzeit von beispielsweise zwei Jahren jederzeit die Zuteilung beantragen. Das Mindestguthaben entfällt oder ist deutlich niedriger als bei der Standardzuteilung. Für eine frühe Zuteilung muss der Bausparer allerdings Nachteile in Kauf nehmen, zum Beispiel einen hohen Tilgungsbeitrag oder ein reduziertes Bauspardarlehen. Eine Wahlzuteilung ist in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse oder besondere Bedingungen geknüpft.

Wohnungsbauprämie

Bausparer mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 35 000 Euro (Ehepaare 70 000 Euro) haben Anspruch auf die staatliche Wohnungsbauprämie. Sie beträgt 10 Prozent auf jährliche Sparleistungen bis zu 700 Euro (Ehepaare 1 400 Euro). Die Höchstprämie beträgt 70 Euro (Ehepaare 140 Euro) im Jahr.
Für ab 2009 geschlossen Verträge wird die Prämie allerdings nur ausgezahlt, wenn der Bausparer seinen Vertrag für „wohnungswirtschaftliche Zwecke“ verwendet, also vor allem für Bau, Kauf oder Modernisierung einer Immobilie. Ausnahme: Für Bausparer, die bei Vertragsabschluss jünger als 25 Jahre sind, entfällt die Zweckbindung nach einer Sperrfrist von sieben Jahren.

Zielbewertungszahl

Bewertungszahl, die ein Bausparvertrag vor der Zuteilung mindestens erreichen muss. Sie wird von den Bausparkassen anhand des Vertragsbestands und der für die Zuteilung zur Verfügung stehenden Mittel berechnet. Die Zielbewertungszahl darf die im Tarif festgelegte Mindestbewertungszahl nicht unterschreiten.

Zuteilung

Zeitpunkt, ab dem die Bausparkasse die Bausparsumme (Guthaben und Darlehen) zur Auszahlung bereithält – meist zwei bis vier Monate nach dem Stichtag, an dem der Bausparer Mindestguthaben und Zielbewertungszahl erreicht. Bausparkassen können bei Vertragsabschluss anhand der aktuellen Zielbewertungszahl und der vereinbarten Sparraten berechnen, wann die Bausparsumme voraussichtlich zugeteilt wird. Sie dürfen aber keine verbindliche Zusage machen. Denn der Zuteilungstermin hängt auch von der Geschäftsentwicklung ab. Dennoch bietet der prognostizierte Zuteilungstermin eine gute Orientierung. Die Zuteilungsfristen der Bausparkassen sind schon seit vielen Jahren stabil.

Zuteilungsmasse

Sie bezeichnet die Mittel, die einer Bausparkasse für die Zuteilung der Bausparverträge zur Verfügung stehen. In die Zuteilungsmasse fließen die Spar- und Tilgungsleistungen der Bausparer sowie Guthabenzinsen und Wohnungsbauprämien ein.

Zwischenfinanzierung

Benötigt der Bausparer die Bausparsumme schon vor der Zuteilung, kann er in Höhe der Bausparsumme eine Zwischenkredit bei der Bausparkasse oder einer Bank aufnehmen. Für den Zwischenkredit sind zunächst nur Zinsen zu zahlen. Er wird auf einen Schlag abgelöst, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird. Von einer Zwischenfinanzierung sprechen Bausparkassen oft nur dann, wenn der Bausparer bereits das Mindestguthaben erreicht hat und nur noch warten muss, bis auch die Zielbewertungszahl erreicht ist. Ist das Mindestguthaben noch nicht erreicht, sprechen Bausparkassen oft von einer Vorfinanzierung.

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