Glossar: Von Abschluss­gebühr bis Zwischen­finanzierung

Bausparer sparen erst ein paar Jahre, dann bekommen sie ihr Erspartes ausgezahlt und haben Anspruch auf ein güns­tiges Darlehen. Finanztest erläutert die wichtigsten Begriffe.

Abschluss­gebühr

Sie beträgt je nach Tarif meist 1,0 oder 1,6 Prozent der Bausparsumme und wird entweder von den ersten Sparraten abge­zogen oder separat vom Bausparer gezahlt. Bei Riester-Bauspar­verträgen wird die Abschluss­gebühr auf die ersten fünf Jahre verteilt.

Agio

Einige Bausparkassen verlangen für das Bauspardarlehen neben den Zinsen ein Agio (Aufschlag) in Höhe von meist 2 Prozent des Darlehens­betrags. Das Agio wird zu Finanzierungs­beginn auf den Darlehens­betrag aufgeschlagen. Es gilt als Zins­voraus­zahlung, die bei einer vorzeitigen Rück­zahlungen des Bauspardarlehens anteilig erstattet wird.

Allgemeine Bausparbedingungen (ABB)

In den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) werden die wesentlichen Bestand­teile des Bauspar­vertrags geregelt. Die Bedingungen sind von der Finanz­aufsichts­behörde (Bafin) genehmigt und Bestand­teil des Bauspar­vertrags.

Arbeitnehmer­spar­zulage

Fließen vermögens­wirk­same Leistungen (VL) des Arbeit­gebers auf den Bauspar­vertrag, können Bausparer mit nied­rigem Einkommen eine Arbeitnehmer­spar­zulage beantragen. Sie beträgt 9 Prozent auf jähr­liche VL von maximal 470 Euro, höchs­tens also 43 Euro im Jahr. Das zu versteuernde Einkommen darf 17 900 Euro bei Allein­stehenden und 35 800 Euro bei Ehepaaren nicht über­steigen. Ist das Einkommen zu hoch, kommt eventuell die staatliche Wohnungs­bauprämie in Frage. Für die Prämie gelten höhere Einkommens­grenzen.

Bauspardarlehen

Darlehen, das Bausparer nach der Zuteilung ihres Vertrags bean­spruchen können. Bei den meisten Tarifen ergibt sich die Höhe des Darlehens aus der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Bauspar­guthaben. Es gibt aber auch Tarife mit einem festen Darlehens­anspruch von beispiels­weise 50 der Bausparsumme. Bei Tarifen mit Wahl- oder Mehr­zuteilung kann die Darlehens­höhe auch von den erzielten Gutha­benzinsen und der Höhe des Tilgungs­beitrags abhängen. Der Zins­satz für das Bauspardarlehen beträgt meist 1,95 bis 2,95 Prozent, die Lauf­zeit meist sieben bis zwölf Jahre. Bauspardarlehen dürfen nur für „wohnungs­wirt­schaftliche Zwecke“ einge­setzt werden, vor allem zum Kauf, Bau oder zur Modernisierung von Häusern und Wohnungen, zum Erwerb von Bauland oder zur Ablösung von Altschulden.

Bausparsumme

Die Höhe der Bausparsumme wird im Bauspar­vertrag vereinbart. Sie wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungs­voraus­setzungen (Mindest­guthaben und Zielbe­wertungs­zahl) erfüllt. Von der Bausparsumme hängen die Abschluss­gebühr, das Mindest­guthaben und der Tilgungs­beitrag ab.

Beleihungs­grenze

Das Bauspardarlehen darf einen bestimmten Prozent­satz des Beleihungs­wertes der Immobilie nicht über­steigen. Selbst­genutzte Wohn­immobilien dürfen Bausparkassen bis zu 100 Prozent des Beleihungs­wertes beleihen, bei andere Immobilien liegt die Beleihungs­grenze bei 80 Prozent. Dabei liegt der Beleihungs­wert in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem aktuellen Markt­wert der Immobilie.

Bewertungs­stichtag

Stichtag, an dem die Bausparkasse die bisherige Spar­leistung ihrer Bausparer bewertet. Die Bewertungs­stichtage liegen bei den meisten Bausparkassen jeweils am Monats­ende, bei einigen am Quartals­ende.

Bewertungs­zahl

Die Bewertungs­zahl ist eine Kenn­ziffer für die Spar­leistung. Von ihr hängen die Zuteilung der Bausparsumme und oft auch die Darlehens­konditionen ab. In die Bewertungs­zahl gehen die Höhe der Sparraten im Verhältnis zur Bausparsumme und die Spar­zeit, oft auch die Höhe des Tilgungs­beitrags ein. Sie wird an mehreren Stich­tagen im Jahr ermittelt. Die Berechnung der Bewertungs­zahl ist bei den Bausparkassen unterschiedlich. Bei allen gilt aber das „Geld × Zeit“-Prinzip: Je länger der Bausparer schon spart, und je höher seine Spar­leistung im Verhältnis zur Bausparsumme ist, desto höher ist die Bewertungs­zahl. Vor der Zuteilung muss die Bewertungs­zahl mindestens so hoch sein wie die von der Bausparkasse berechnete Zielbe­wertungs­zahl.

Blankodarlehen

Bauspardarlehen bis zu 30 000 Euro dürfen Bausparkassen als sogenanntes Blankodarlehen ohne Absicherung im Grund­buch vergeben.

Bonuszins

Zinsen, die der Bausparer unter bestimmten Voraus­setzungen zusätzlich zu den normalen Gutha­benzinsen („Basiszinsen“) erhält. Um Bonuszinsen zu erhalten, muss der Bausparer in der Regel auf das zugeteilte Bauspardarlehen verzichten und eine Mindest­lauf­zeit von beispiels­weise sieben Jahren einhalten. Der Bonus kann befristet sein (zum Beispiel nur für die ersten sieben Jahre) oder von der Zins­entwick­lung am Kapitalmarkt abhängen.

Darlehens­gebühr

Bausparkassen dürfen nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofes für Bauspardarlehen keine Darlehens­gebühr verlangen. Die Gebühr von meist 2 oder 3 Prozent der Darlehens­summe gibt es zwar noch in älteren Bauspar­tarifen, sie wird aber nicht mehr berechnet.

Effektivzins

Der Effektivzins des Bauspardarlehens enthält neben dem Soll­zins einen Teil der Abschluss­gebühr und ein eventuelles Agio. Er sagt aber nichts über die Qualität eines Tarifs aus, weil die Spar­phase nicht berück­sichtigt ist. Ein besonders nied­riger Effektivzins geht zum Beispiel meist mit einer besonders nied­rigen Guthaben­verzinsung, einem hohem Tilgungs­beitrag oder anderen Nach­teilen einher.

Einlagensicherung

Bauspar­einlagen sind bei den Landes­bausparkassen durch die Instituts­sicherung der Sparkassen in unbe­grenzter Höhe geschützt. Spar­einlagen bei Schwäbisch Hall sind durch die Instituts­sicherung des Bundes­verbands der Deutschen Volks­banken und Raiff­eisen­banken unbe­grenzt gesichert. Für die anderen privaten Bausparkassen gilt die gesetzliche Einlagensicherung für Spar­einlagen bis zu einer Summe von 100 000 Euro pro Sparer.

Erhöhung

Bausparer können jeder­zeit eine Erhöhung der Bausparsumme beantragen. Für den erhöhten Teil der Bausparsumme verlangen die Kassen eine Abschluss­gebühr. Eine Erhöhung ist in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse gebunden. Mitunter ist eine Erhöhung ausdrück­lich ausgeschlossen, sofern der Bauspar­tarif nicht mehr angeboten wird.

Gutha­benzins

Er beträgt je nach Tarif meist nur noch 0,05 bis 0,25 Prozent pro Jahr. Die Zinsen liegen damit in der Regel unter den Gebühren, die Bausparkassen während der Spar­phase berechnen. Bei einem Darlehens­verzicht erhöht sich die Verzinsung in einigen Tarifen durch Bonuszinsen. Nur sehr selten wird ein Bonus auch bei Inan­spruch­nahme des Darlehens gezahlt.

Konto­gebühr

Einige Bausparkassen verlangen für die Konto­führung in der Sparhase eine jähr­liche Gebühr von beispiels­weise 9 oder 18 Euro. Konto­gebühren in der Darlehens­phase sind nach einem Urteil des Bundes­gerichts­hofes unzu­lässig. Verbraucherzentralen halten auch Konto­gebühren in der Spar­phase für recht­lich fragwürdig. Ein höchst­richterliches Urteil gibt es dazu aber nicht.

Kündigung der Bausparkasse

Bausparkassen dürfen den Vertrag in der Regel kündigen, wenn das Bauspar­guthaben die Bausparsumme erreicht oder der Bausparer zehn Jahre nach der ersten Zuteilungs­möglich­keit noch immer kein Darlehen abge­rufen hat. In ihren Bedingungen behalten sich die Bausparkassen üblicher­weise auch ein Kündigungs­recht für den Fall vor, dass der Sparer mit einer bestimmten Anzahl von Regelsparbeiträgen im Rück­stand ist und die Beträge trotz Aufforderung nicht nach­zahlt. Viele Tarife enthalten zudem die Regelung, dass die Bausparkasse kündigen kann, wenn der Bausparer 15 Jahre nach Vertrags­abschluss noch immer kein Darlehen abge­rufen hat. Diese Klausel ist nach mehreren – noch nicht rechts­kräftigen – Gerichts­urteilen unwirk­sam.

Kündigung des Bausparers

Bausparer können den Bauspar­vertrag jeder­zeit kündigen. Anspruch auf Auszahlung ihres Guthabens haben sie in der Regel aber erst drei bis sechs Monate nach der Kündigung. Eine sofortige Auszahlung ist in der Regel möglich, allerdings meist nur gegen einen Abschlag.

Mehr­zuteilung

Bei Tarifen mit Mehr­zuteilung kann der Bausparer ein höheres Bauspardarlehen wählen und sich so mehr als die Bausparsumme auszahlen lassen. Dafür zahlt er einen höheren Tilgungs­beitrag. Oder er muss bereits zuvor eine relativ hohe Spar­leistung erbracht haben. Eine Mehr­zuteilung ist in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse oder besondere Bedingungen geknüpft.

Mindest­bewertungs­zahl

Bauspar­tarife müssen eine Mindest­bewertungs­zahl vorsehen, die ein Bauspar­vertrag vor der Zuteilung in jedem Fall erreichen muss. Die tatsäch­lich zu erreichende Bewertungs­zahl – Zielbe­wertungs­zahl genannt – kann höher, aber nicht nied­riger liegen als die tarifliche Mindest­bewertungs­zahl. Da bei allen Bausparkassen die für die Zuteilung zur Verfügung stehenden Mittel die Nach­frage nach Bauspardarlehen derzeit deutlich über­steigen, entspricht die Zielbe­wertungs­zahl derzeit der Mindest­bewertungs­zahl.

Mindest­spar­guthaben

Vor der Zuteilung des Vertrags muss der Bausparer bei den meisten Tarifen ein Mindest­guthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Es gibt aber auch Tarife ohne Mindest­spar­guthaben.

Regelsparbeitrag

Von den Bausparkassen vorgegebener Sparbeitrag (monatlich meist 3 bis 5 Promille der Bausparsumme), zu dem sich der Bausparer vertraglich verpflichtet. In der Praxis können Bausparer oft auch höhere oder nied­rigere Beiträge zahlen oder eine Zeit lang mit dem Sparen aussetzen. Sonderzah­lungen sind allerdings von der Zustimmung der Bausparkassen abhängig. Ist der Bausparer mit der Zahlung von Regelsparbeiträgen im Rück­stand, kann dies unter Umständen zu einer Kündigung des Vertrags führen.

Riester-Bauspar­vertrag

Die meisten Bausparkassen bieten zertifizierte Bauspar­verträge im Rahmen der staatlich geförderten Alters­vorsorge („Riester-Rente“) an. Die Riester-Tarife entsprechen weit­gehend den üblichen Tarifen. Sie haben aber einige Besonderheiten. Die Abschluss­gebühr wird nicht sofort fällig, sondern auf fünf Jahre verteilt. Der Sparer kann den Vertrag im Rahmen des geförderten Höchst­betrags (2 100 Euro inklusive Riester-Zulagen) flexibel ansparen. Falls der Bausparer den Vertrag bis zur Rente nicht nutzt, wird das Guthaben in eine lebens­lange Rente gewandelt. Um die Riester-Förderung zu erhalten, darf der Vertrag nur für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Immobilie, deren Entschuldung oder einen alters­gerechten Umbau verwendet werden.

Sondertilgung

Bausparer dürfen über den Tilgungs­beitrag hinaus jeder­zeit beliebig hohe Sondertilgungen für das Bauspardarlehen leisten. Auch eine komplette Rück­zahlung des Bauspardarlehens ist ohne Vorfälligkeits­entschädigung möglich. Das gilt allerdings nur für Bauspardarlehen – nicht für andere Darlehen der Bausparkassen, etwa zur Vorfinanzierung von Bauspar­verträgen.

Sonderzahlung

Unter Sonderzah­lungen verstehen die Bausparkassen alle Sparzah­lungen des Bausparers, die über den tariflichen Regelsparbeitrag hinaus­gehen. Sonderzah­lungen sind an die Zustimmung der Bausparkasse gebunden. In den vergangenen Jahren haben Bausparkassen bei älteren Tarifen häufig von der Möglich­keit Gebrauch gemacht, Sonderzah­lungen abzu­lehnen.

Soll­zins­satz

Der Soll­zins­satz bestimmt die Höhe der Zinsen, die der Kreditnehmer für die Darlehens­summe zahlen muss. Ein Agio oder sons­tige Kredit­kosten sind darin nicht enthalten.

Sparplan

Ein Bausparplan zeigt die Entwick­lung des Bauspar­kontos während der Sparhase, also vom Vertrags­abschluss bis zur voraus­sicht­lichen Zuteilung des Bauspar­vertrags. Aus dem Sparplan gehen die Zahlungen des Bausparers, die Gebühren, die Entwick­lung des Spar­guthabens, die Zinsen und der voraus­sicht­liche Zuteilungs­termin hervor.

Spar­stopp

Wenn der Bausparer das tarifliche Mindest­guthaben angespart hat, ist es meist nicht mehr sinn­voll, weitere Sparbeiträge zu leisten. Wer zu viel spart, legt unnötig viel Geld zu nied­rigen Zinsen an und verkürzt bei den meisten Tarifen den Darlehens­anspruch.

Tarifwechsel

Bauspar­tarife sehen oft die Möglich­keit vor, während der Spar­zeit in einen anderen Tarif oder eine andere Tarif­variante zu wechseln. Der Sparer wird nach dem Wechsel in der Regel so behandelt, als hätte er die neue Variante bereits bei Vertrags­abschluss gewählt. Die genauen Voraus­setzungen sind in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) fest­gelegt. Bausparer müssen vor allem auf Klauseln achten, die solche Wahl­möglich­keiten einschränken. Es kann zum Beispiel sein, dass ein Tarifwechsel nur einmalig möglich ist oder Tarif­varianten von der Wechsel­möglich­keit ausgeschlossen sind.

Teil­bausparsumme

Bei vielen Bauspar­tarifen gibt es die Möglich­keit, die ursprüng­lich vereinbarte Bausparsumme in Teilsummen zu zerlegen. Jede Teil­bausparsumme wird dann als eigen­ständiger Vertrag behandelt. Das vorhandene Bauspar­guthaben kann dabei meist beliebig auf einzelne Teil­verträge verteilt werden. Über­trägt der Bausparer das gesamte Guthaben so auf einen Teil­vertrag, dass es dem Mindest­guthaben der neuen Teil­bausparsumme entspricht, ist oft eine kurz­fristige Zuteilung möglich. Die Teilung eines Bauspar­vertrags ist in der Regel nur mit Zustimmung der Bausparkasse möglich.

Tilgungs­bauspar­vertrag

Bauspar­vertrag, der zur Tilgung eines Darlehens abge­schlossen wird. Die Sparraten für den Bauspar­vertrag ersetzen die sonst übliche laufende Darlehens­tilgung.

Tilgungs­beitrag

Die Rate, die der Bausparer monatlich für Zins und Tilgung des Bauspardarlehens aufbringen muss. Viele Tarife lassen dem Bausparer ein Wahl­recht zwischen verschieden hohen Tilgungs­raten. Oft hängt der Tilgungs­beitrag auch von der Höhe der Bewertungs­zahl oder des Darlehens­zins­satzes ab. Der Tilgungs­beitrag wird meist in Promille der Bausparsumme ausgedrückt. Beispiel: Ein Tilgungs­beitrag von 6 Promille der Bausparsumme entspricht bei einer Bausparsumme von 50 000 Euro einer Monats­rate von 300 Euro. Es gibt aber auch Tarife, nach denen als Tilgungs­beitrag monatlich ein bestimmter Prozent­satz der Darlehens­summe zu zahlen ist.

Tilgungs­plan

Ein Tilgungs­plan zeigt den Verlauf des Bauspar­vertrags in der Darlehens­phase, von der Auszahlung des Bauspardarlehens bis zur voll­ständigen Rück­zahlung. Aus dem Tilgungs­plan gehen die Kreditraten, die anteiligen Zins- und Tilgungs­beträge, die Kredit­lauf­zeit und die Entwick­lung der Rest­schuld hervor.

Vermögens­wirk­same Leistungen (VL)

Fließen vermögens­wirk­same Leistungen (VL) des Arbeit­gebers auf den Bauspar­vertrag, können Bausparer mit nied­rigem Einkommen eine Arbeitnehmer­spar­zulage beantragen. Sie beträgt 9 Prozent auf jähr­liche VL von maximal 470 Euro, höchs­tens also 43 Euro im Jahr (siehe auch „Arbeitnehmer­spar­zulage“).

Vertrags­entgelt

Viele Bausparkassen verlangen in der Spar­phase ein jähr­liches Vertrags­entgelt von beispiels­weise 9 oder 18 Euro, das in der Regel zu Jahres­beginn vom Konto abge­bucht wird. Manche verlangen das Vertrags­entgelt auch für das Bauspardarlehen. Ob dies zulässig ist, ist recht­lich umstritten (siehe auch „Konto­gebühr“).

Wahl­zuteilung

Bei einigen Tarifen kann der Bausparer nach einer Mindest­lauf­zeit von beispiels­weise zwei Jahren jeder­zeit die Zuteilung beantragen. Das Mindest­guthaben entfällt oder ist deutlich nied­riger als bei der Stan­dard­zuteilung. Für eine frühe Zuteilung muss der Bausparer allerdings Nachteile in Kauf nehmen, zum Beispiel einen hohen Tilgungs­beitrag oder ein reduziertes Bauspardarlehen. Eine Wahl­zuteilung ist in der Regel an die Zustimmung der Bausparkasse oder besondere Bedingungen geknüpft.

Wohnungs­bauprämie

Bausparer mit einem zu versteuernden Jahres­einkommen von maximal 25 600 Euro (Ehepaare 51 200 Euro) haben Anspruch auf eine staatliche Wohnungs­bauprämie. Sie beträgt 8,8 Prozent auf jähr­liche Spar­leistungen bis zu 512 Euro (Ehepaare 1024 Euro). Die Höchst­prämie beträgt 45 Euro (Ehepaare 90 Euro) im Jahr. Für ab 2009 geschlossen Verträge wird die Prämie nur ausgezahlt, wenn der Bausparer seinen Vertrag für „wohnungs­wirt­schaftliche Zwecke“ verwendet, also vor allem für Bau, Kauf oder Modernisierung einer Immobilie. Ausnahme: Für Bausparer, die bei Vertrags­abschluss jünger als 25 Jahre sind, entfällt die Zweck­bindung nach einer Sperr­frist von sieben Jahren.

Zielbe­wertungs­zahl

Bewertungs­zahl, die ein Bauspar­vertrag vor der Zuteilung mindestens erreichen muss. Sie wird von den Bausparkassen anhand des Vertrags­bestands und der für die Zuteilung zur Verfügung stehenden Mittel berechnet. Die Zielbe­wertungs­zahl darf die im Tarif fest­gelegte Mindest­bewertungs­zahl nicht unter­schreiten.

Zuteilung

Zeit­punkt, ab dem die Bausparkasse die Bausparsumme (Guthaben und Darlehen) zur Auszahlung bereithält – meist zwei bis vier Monate nach dem Stichtag, an dem der Bausparer Mindest­guthaben und Zielbe­wertungs­zahl erreicht. Bausparkassen können bei Vertrags­abschluss anhand der aktuellen Zielbe­wertungs­zahl und der vereinbarten Sparraten berechnen, wann die Bausparsumme voraus­sicht­lich zugeteilt wird. Sie dürfen aber keine verbindliche Zusage machen. Denn der Zuteilungs­termin hängt auch von der Geschäfts­entwick­lung ab. Dennoch bietet der prognostizierte Zuteilungs­termin eine gute Orientierung. Die Zuteilungs­fristen der Bausparkassen sind schon seit vielen Jahren stabil.

Zuteilungs­masse

Sie bezeichnet die Mittel, die einer Bausparkasse für die Zuteilung der Bauspar­verträge zur Verfügung stehen. In die Zuteilungs­masse fließen die Spar- und Tilgungs­leistungen der Bausparer sowie Gutha­benzinsen und Wohnungs­bauprämien ein.

Zwischen­finanzierung

Benötigt der Bausparer die Bausparsumme schon vor der Zuteilung, kann er in Höhe der Bausparsumme eine Zwischen­kredit bei der Bausparkasse oder einer Bank aufnehmen. Für den Zwischen­kredit sind zunächst nur Zinsen zu zahlen. Er wird auf einen Schlag abge­löst, wenn der Bauspar­vertrag zugeteilt wird. Von einer Zwischen­finanzierung sprechen Bausparkassen oft nur dann, wenn der Bausparer bereits das Mindest­guthaben erreicht hat und nur noch warten muss, bis auch die Zielbe­wertungs­zahl erreicht ist. Ist das Mindest­guthaben noch nicht erreicht, sprechen Bausparkassen oft von einer Vorfinanzierung.

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