Bauspar­rechner

So funk­tioniert Bausparen

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Sparen und eine Immobilie finanzieren – ein Bauspar­vertrag kombiniert beides. Mit regel­mäßigen Raten sparen Bausparer Eigen­kapital an. Damit sichern sie sich zugleich ein güns­tiges Bauspardarlehen für später. Wenn die Bausparkasse die Vertrags­summe nach einer Spar­zeit von beispiels­weise acht oder zehn Jahren auszahlt, steht ihrem Kunden für die Baufinanzierung meist mehr als das Doppelte dessen zur Verfügung, was er angespart hat.

Inhalt

Versicherung gegen steigende Zinsen

Bausparen kombiniert einen Spar­vertrag mit der Option auf ein güns­tiges Darlehen für die künftige Baufinanzierung. Das Besondere: Der Zins­satz für das Bauspardarlehen in Höhe von meist 1,50 bis 2,75 Prozent steht schon heute fest – auch wenn der Kunde das Darlehen erst in sieben oder zehn Jahren abruft. Für Sparer, die erst in einigen Jahren einen Immobilienkauf planen, ist ein Bauspar­vertrag daher eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen.

Plus­punkte für Bausparer

Neben der Zins­sicherheit bietet ein Bauspar­vertrag zusätzliche Plus­punkte:

  • Viele Bausparer profitieren von der staatlichen Förderung. So erhält ein Ehepaar nach acht Jahren Spar­zeit bis zu 1 120 Euro Wohnungs­bauprämie.
  • Bausparkassen vergeben ihre Darlehen zu Einheits­zinsen, die bis zu einer Darlehens­summe von 80 oder 100 Prozent des geschätzten Immobilien­werts gelten. Bank­darlehen werden dagegen meist teurer, wenn die Kreditsumme 60 Prozent dieses Beleihungs­werts über­steigt. Mit einem ausreichend hohen Bauspardarlehen können sich Haus- und Wohnungs­käufer daher erst­klassige Bank­konditionen ohne Zins­aufschlag sichern.
  • Anders als Banken verlangen Bausparkassen keine „Kleinsummen­zuschläge“ für Kredite unter 50 000 Euro. Das kann bei kleineren Bauvorhaben, etwa einer Modernisierung, ein erheblicher Vorteil sein. Und für Bauspardarlehen bis zu 30 000 Euro ist in der Regel kein Eintrag im Grund­buch erforderlich. Das spart Notar- und Gerichts­kosten.
  • Beim Bauspardarlehen sind jeder­zeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Das ist bei Bank­darlehen nicht, nur begrenzt oder nur gegen Zins­aufschlag erlaubt.

Nied­rige Sparzinsen, hohe Gebühren

Das güns­tige Darlehen ist allerdings nur die eine Seite der Medaille. Bevor die Bausparkasse das Darlehen auszahlt, muss sich der Bausparer jahre­lang mit einer mick­rigen Guthaben­verzinsung von meist nur 0,01 bis 0,25 Prozent begnügen. Außerdem verlangen die Bausparkassen eine Abschluss­gebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und meist auch ein jähr­liches Vertrags­entgelt. Unterm Strich sind die Gebühren meist deutlich höher als die Sparzinsen.

Fahr­plan für Bausparer

Typischer Ablauf eines Bauspar­vertrags am Tarifbei­spiel Fuchs 03 XJ des Markt­führers Schwäbisch Hall. Bei 50 000 Euro Bausparsumme beträgt die Regelsparrate 5 Promille (250 Euro) im Monat, die Spar­zeit gut sieben Jahre.

Bauspar­rechner - Der beste Tarif für Sie
© Stiftung Warentest / René Reichelt

Zuteilungs­voraus­setzungen müssen erfüllt sein

Vor der Zuteilung muss der Bausparer ein Mindest­guthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Außerdem muss der Vertrag eine ausreichend hohe Bewertungs­zahl erreichen – eine Kenn­ziffer, mit der die Bausparkasse an mehreren Stich­tagen im Jahr die bisherige Spar­leistung ihrer Bausparer bewertet (siehe Glossar). Erst dann kann der Bausparer über die volle Bausparsumme verfügen. Sie besteht aus seinem Guthaben und einem Darlehen in Höhe der Differenz aus Bausparsumme und Guthaben.

Warten bis zur Zuteilung

Die Warte­zeit bis zur Zuteilung hängt vor allem von der monatlichen Sparrate im Verhältnis zur Bausparsumme ab. Beispiel: Bei einem Tarif mit einem Mindest­guthaben von 40 Prozent der Bausparsumme kann der Bauspar­vertrag mit einer monatlichen Regelsparrate von 5 Promille der Bausparsumme frühestens nach rund sieben Jahren zugeteilt werden. Liegt die Sparrate nur bei 3 Promille der Bausparsumme, ist die Zuteilung erst nach 11,5 Jahren oder noch später möglich. Für Bausparer ist es deshalb wichtig, dass Tarif, Bausparsumme und Sparraten auf seine persönlichen Ziele zuge­schnitten sind. Denn das Geld von der Bausparkasse soll möglichst pünkt­lich zur Verfügung stehen, wenn er es für die eigenen vier Wände braucht.

Spar­zeit bis zum Mindest­guthaben

Im Tarif sind Mindest­guthaben und Regelsparbeitrag im Verhältnis zur Bausparsumme fest­gelegt. Sie bestimmen, wie lange die Spar­zeit mindestens dauert.

Lesebei­spiel: Mit einem Regelsparbeitrag von 5 Promille der Bausparsumme im Monat erreicht der Sparer das Mindest­guthaben von 40 Prozent der Bausparsumme nach 6,8 Jahren. Beträgt der Regelsparbeitrag 4 Promille, dauert es 8,6 Jahre.

Bauspar­rechner - Der beste Tarif für Sie
© Stiftung Warentest

Berechnungs­grund­lage: Bausparsumme 50 000 Euro, 1 Prozent Abschluss­gebühr, 12 Euro Jahres­entgelt, 0,10 Prozent Gutha­benzins. Bei anderen Konditionen kann es zu Abweichungen von wenigen Monaten kommen.

Lohnt sich Bausparen?

Bausparen lohnt sich in der Regel nur unter zwei Voraus­setzungen:

  • Der Sparer setzt den Vertrag später tatsäch­lich für die Immobilien­finanzierung ein. Wenn er das Darlehen nicht nutzt, bleibt ihm nur ein schlecht verzinster Spar­vertrag.
  • Die Zinsen steigen. Nur dann wäre das Bauspardarlehen güns­tiger als ein Bank­darlehen, dessen Zins­satz von der Zins­entwick­lung am Kapitalmarkt abhängt. Die Zins­ersparnis gegen­über einem Bank­darlehen muss außerdem hoch genug sein, um die schlechte Verzinsung in der Spar­phase auszugleichen.

Wie sich die Zinsen in den nächsten fünf oder zehn Jahren entwickeln, kann heute niemand zuver­lässig voraus­sagen. Es gibt daher keinerlei Garantie dafür, dass sich ein Bauspar­vertrag lohnt. Wegen der Zins­garantie ist Bausparen aber eine gute Wahl für diejenigen, die sich gegen einen möglichen Zins­anstieg absichern wollen.

Komplizierte Tarife

Bei der Wahl des passenden Tarifs kommt es nicht nur auf die Höhe der Zinsen an. Ein besonders nied­riger Darlehens­zins­satz sagt zum Beispiel nichts darüber aus, ob der Bauspar­tarif günstig oder über­haupt für die Ziele des Bausparers geeignet ist. Genauso wichtig sind der Gutha­benzins­satz, die Gebühren, der Tilgungs­beitrag, das Mindest­guthaben, die sons­tigen Zuteilungs­voraus­setzungen und vieles mehr. Die Tarifmerkmale stecken außerdem nur den Rahmen ab. Passend wird der Vertrag erst, wenn Bausparsumme und Sparraten auf den vom Bausparer gewünschte Zuteilungs­termin abge­stimmt sind. Wie gut ein Tarif wirk­lich ist, zeigt sich daher immer erst am konkreten Angebot.

Der Bausparrechner der Stiftung Warentest bietet Bausparern die Möglich­keit, die Tarife der Bausparkassen anhand ihrer persönlichen Vorgaben zu vergleichen und die für ihre Ziele güns­tigsten Tarife samt passender Bausparsummen zu ermitteln.

Hoher Tilgungs­beitrag

Wer den Bauspar­vertrag für den Bau oder Kauf einer Immobilie einsetzen will, sollte bedenken: Ein Bauspar­vertrag kann in aller Regel nur ein Baustein der Finanzierung sein, der das Hypothekendarlehen einer Bank ergänzt. Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind zwar nied­rig, doch die Monats­raten sind hoch. Denn Bausparer müssen ihr Darlehen meist in sieben bis elf Jahren komplett tilgen. Eine hohe Bausparsumme kann daher den finanziellen Spielraum beim Hauskauf erheblich einschränken.

Bausparsumme begrenzen

Für ein Bauspardarlehen von 100 000 Euro zahlen Bausparer oft eine Monats­rate von mehr als 1 000 Euro. Das ist derzeit mehr als doppelt so hoch wie die Rate für einen normalen Bank­kredit mit 2,5 Prozent Tilgung und knapp 30 Jahren Lauf­zeit. Natürlich sind Bausparer ihre Schulden dann schneller los. Doch die volle Entschuldung der eigenen vier Wände in nur so wenigen Jahren kann sich kaum jemand leisten. Deshalb ist es im Regelfall sinn­voll, die Bausparsumme auf maximal 40 Prozent des voraus­sicht­lichen Kauf­preises der Immobilie zu begrenzen.

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64 Kommentare Diskutieren Sie mit

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Nutzer­kommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.

Profilbild Stiftung_Warentest am 26.04.2022 um 14:28 Uhr
Berücksichtigung Regelsparbeitrag beim Rechner

@andy1607: Selbstverständlich berücksichtigt der Rechner Regelsparbeiträge. Einmalzahlungen werden auf die Regelsparbeiträge angerechnet. Ein Rückstand besteht frühestens dann, wenn die Summe aus Einmalzahlungen und Sparbeiträgen die zu leistenden Regelsparbeiträge übersteigt.

andy1607 am 25.04.2022 um 15:52 Uhr
Berücksichtigung Regelsparbeitrag beim Rechner

In Ihrem Artikel von August 2021 heißt es:
"Regelsparbeitrag beachten. Fast alle Tarifbedingungen verpflichten dazu, einen festen monatlichen Regelsparbeitrag zu zahlen. Bausparkassen empfehlen aber oft Verträge mit viel höheren oder nied­rigeren Raten. Vorsicht: Solche Sparpläne sind in aller Regel unver­bindlich..."
Nun gibt Ihr Bausparrechner aber je nach gewählten Parametern selbst häufig Sparpläne aus, bei denen der monatliche Regelsparbeitrag nicht eingehalten wird, insb. wenn man eine größere anfängliche Einmalzahlung plant, oder wenn man eine relativ kurze Spardauer vorgibt bis zur gewünschten Zuteilung. Wie ist das zu interpretieren? Gilt der Regelsparbeitrag auch trotz anfänglicher Einmalzahlung oder wird diese hier irgendwie verrechnet? Wie verhält es sich mit kurzen Vertragslaufzeiten - ohne hohe Einmalzahlung zu Beginn ist es hier ja gar nicht möglich mit dem Regelsparbeitrag auf eine kürzerer Sparzeit zu kommen...?

Profilbild Stiftung_Warentest am 25.01.2022 um 09:24 Uhr
Bausparvertrag / Erneuerung Heizung

Was eine wohnungswirtschaftliche Verwendung ist, steht in § 1 Abs. 3 Bausparkassengesetz:
www.gesetze-im-internet.de/bausparkg/__1.html
Wohnungswirtschaftliche Maßnahmen im Sinne des Gesetzes sind:
1. die … Verbesserung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden und von Wohnungen, …
2. …

Die Finanzierung des Einbaus oder der Erneuerung einer Heizung gehört zu den Maßnahmen, für die das Bauspardarlehen verwandt werden kann.
Bei alten Bausparverträgen, die vor dem 31. Dezember 2008 abgeschlossen wurden, gilt eine Besonderheit. Dort kann die Prämie auch anderwärtig verwendet werden, wenn die Laufzeit von 7 Jahren erfüllt ist.

Für seit dem 1. Januar 2009 abgeschlossene Verträge ist die Prämie dauerhaft an eine wohnwirtschaftliche Verwendung wie Bau/Kauf oder Modernisierung/Renovierung gebunden. Bausparer, die jünger als 25 Jahre sind, bleiben jedoch von dieser Verwendungsbindung ausgenommen. Von dieser Regelung kann jeder Bausparer einmal Gebrauch machen.

Klippenland am 24.01.2022 um 21:55 Uhr
Welche Hürden gibt es?

Einen Wohnriestervertrag konnte ich nicht nutzen, da die durchgeführte Baumaßnahme an den Bedingungen scheiterte. Die Tür zum Badezimmer konnte nicht auf die geforderte Breite vergrößert werden. Daher kein Anspruch. Also Auszahlung und Rückzahlung aller Prämien bzw. Steuervorteile. Welche Hürden gibt es bei der "normalen Bausparprämie"? Wäre z. B. der Austausche iner heizungsanlage ein ausreichender wohnwirtschaftlicher Verwendungszweck?

Profilbild Stiftung_Warentest am 25.01.2021 um 14:00 Uhr
Der Rechner ist für mich wertlos

@KarlPaulWilhelm: Wer einfach nur sparen und Prämie kassieren will, braucht den Rechner nicht. Der ist vor allem dann relevant, wenn Sie ihn in eine Immobilienfinanzierung einplanen, also bauen oder kaufen wollen, wie wir schon in der Einleitung schreiben. Für Sie passend ist unser Test zu den Bausparverträgen. Bedenken sie aber: Frei verfügen können Sie über das Geld am Ende nur, wenn Sie beim Abschluss des Vertrages unter 25 Jahre alt waren. Waren Sie älter, darf das Geld nur für einen wohnwirtschaftlichen Zweck verwendet werden. Sonst müssen die erhaltenen Vergünstigungen zurückgezahlt werden. Rechnen Sie auch nicht mit üppigen Zinsen. Auf das Guthaben zahlen die Bausparkassen nur noch Mikrozinsen von meist 0,01 bis 0,10 Prozent. (PH)
https://www.test.de/Bausparen-mit-Praemie-So-finden-Sie-den-besten-Bausparvertrag-5562604-0/