So funk­tioniert Bausparen

Versicherung gegen steigende Zinsen

Bausparen kombiniert einen Spar­vertrag mit der Option auf ein güns­tiges Darlehen für die künftige Baufinanzierung. Das Besondere: Der Zins­satz für das Bauspardarlehen in Höhe von meist 1,50 bis 2,75 Prozent steht schon heute fest – auch wenn der Kunde das Darlehen erst in sieben oder zehn Jahren abruft. Für Sparer, die erst in einigen Jahren einen Immobilienkauf planen, ist ein Bauspar­vertrag daher eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen.

Plus­punkte für Bausparer

Neben der Zins­sicherheit bietet ein Bauspar­vertrag zusätzliche Plus­punkte:

• Viele Bausparer profitieren von der staatlichen Förderung. So erhält ein Ehepaar nach acht Jahren Spar­zeit bis zu 1 120 Euro Wohnungs­bauprämie.
• Bausparkassen vergeben ihre Darlehen zu Einheits­zinsen, die bis zu einer Darlehens­summe von 80 oder 100 Prozent des geschätzten Immobilien­werts gelten. Bank­darlehen werden dagegen meist teurer, wenn die Kreditsumme 60 Prozent dieses Beleihungs­werts über­steigt. Mit einem ausreichend hohen Bauspardarlehen können sich Haus- und Wohnungs­käufer daher erst­klassige Bank­konditionen ohne Zins­aufschlag sichern.
• Anders als Banken verlangen Bausparkassen keine „Kleinsummen­zuschläge“ für Kredite unter 50 000 Euro. Das kann bei kleineren Bauvorhaben, etwa einer Modernisierung, ein erheblicher Vorteil sein. Und für Bauspardarlehen bis zu 30 000 Euro ist in der Regel kein Eintrag im Grund­buch erforderlich. Das spart Notar- und Gerichts­kosten.
• Beim Bauspardarlehen sind jeder­zeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Das ist bei Bank­darlehen nicht, nur begrenzt oder nur gegen Zins­aufschlag erlaubt.

Nied­rige Sparzinsen, hohe Gebühren

Das güns­tige Darlehen ist allerdings nur die eine Seite der Medaille. Bevor die Bausparkasse das Darlehen auszahlt, muss sich der Bausparer jahre­lang mit einer mick­rigen Guthaben­verzinsung von meist nur 0,01 bis 0,25 Prozent begnügen. Außerdem verlangen die Bausparkassen eine Abschluss­gebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und meist auch ein jähr­liches Vertrags­entgelt. Unterm Strich sind die Gebühren meist deutlich höher als die Sparzinsen.

Fahr­plan für Bausparer

Typischer Ablauf eines Bauspar­vertrags am Tarifbei­spiel Fuchs 03 XJ des Markt­führers Schwäbisch Hall. Bei 50 000 Euro Bausparsumme beträgt die Regelsparrate 5 Promille (250 Euro) im Monat, die Spar­zeit gut sieben Jahre.

Zuteilungs­voraus­setzungen müssen erfüllt sein

Vor der Zuteilung muss der Bausparer ein Mindest­guthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Außerdem muss der Vertrag eine ausreichend hohe Bewertungs­zahl erreichen – eine Kenn­ziffer, mit der die Bausparkasse an mehreren Stich­tagen im Jahr die bisherige Spar­leistung ihrer Bausparer bewertet (siehe Glossar). Erst dann kann der Bausparer über die volle Bausparsumme verfügen. Sie besteht aus seinem Guthaben und einem Darlehen in Höhe der Differenz aus Bausparsumme und Guthaben.

Warten bis zur Zuteilung

Die Warte­zeit bis zur Zuteilung hängt vor allem von der monatlichen Sparrate im Verhältnis zur Bausparsumme ab. Beispiel: Bei einem Tarif mit einem Mindest­guthaben von 40 Prozent der Bausparsumme kann der Bauspar­vertrag mit einer monatlichen Regelsparrate von 5 Promille der Bausparsumme frühestens nach rund sieben Jahren zugeteilt werden. Liegt die Sparrate nur bei 3 Promille der Bausparsumme, ist die Zuteilung erst nach 11,5 Jahren oder noch später möglich. Für Bausparer ist es deshalb wichtig, dass Tarif, Bausparsumme und Sparraten auf seine persönlichen Ziele zuge­schnitten sind. Denn das Geld von der Bausparkasse soll möglichst pünkt­lich zur Verfügung stehen, wenn er es für die eigenen vier Wände braucht.

Spar­zeit bis zum Mindest­guthaben

Im Tarif sind Mindest­guthaben und Regelsparbeitrag im Verhältnis zur Bausparsumme fest­gelegt. Sie bestimmen, wie lange die Spar­zeit mindestens dauert.

Lesebei­spiel: Mit einem Regelsparbeitrag von 5 Promille der Bausparsumme im Monat erreicht der Sparer das Mindest­guthaben von 40 Prozent der Bausparsumme nach 6,8 Jahren. Beträgt der Regelsparbeitrag 4 Promille, dauert es 8,6 Jahre.

Berechnungs­grund­lage: Bausparsumme 50 000 Euro, 1 Prozent Abschluss­gebühr, 12 Euro Jahres­entgelt, 0,10 Prozent Gutha­benzins. Bei anderen Konditionen kann es zu Abweichungen von wenigen Monaten kommen.

Lohnt sich Bausparen?

Bausparen lohnt sich in der Regel nur unter zwei Voraus­setzungen:

• Der Sparer setzt den Vertrag später tatsäch­lich für die Immobilien­finanzierung ein. Wenn er das Darlehen nicht nutzt, bleibt ihm nur ein schlecht verzinster Spar­vertrag.
• Die Zinsen steigen. Nur dann wäre das Bauspardarlehen güns­tiger als ein Bank­darlehen, dessen Zins­satz von der Zins­entwick­lung am Kapitalmarkt abhängt. Die Zins­ersparnis gegen­über einem Bank­darlehen muss außerdem hoch genug sein, um die schlechte Verzinsung in der Spar­phase auszugleichen.

Wie sich die Zinsen in den nächsten fünf oder zehn Jahren entwickeln, kann heute niemand zuver­lässig voraus­sagen. Es gibt daher keinerlei Garantie dafür, dass sich ein Bauspar­vertrag lohnt. Wegen der Zins­garantie ist Bausparen aber eine gute Wahl für diejenigen, die sich gegen einen möglichen Zins­anstieg absichern wollen.

Komplizierte Tarife

Bei der Wahl des passenden Tarifs kommt es nicht nur auf die Höhe der Zinsen an. Ein besonders nied­riger Darlehens­zins­satz sagt zum Beispiel nichts darüber aus, ob der Bauspar­tarif günstig oder über­haupt für die Ziele des Bausparers geeignet ist. Genauso wichtig sind der Gutha­benzins­satz, die Gebühren, der Tilgungs­beitrag, das Mindest­guthaben, die sons­tigen Zuteilungs­voraus­setzungen und vieles mehr. Die Tarifmerkmale stecken außerdem nur den Rahmen ab. Passend wird der Vertrag erst, wenn Bausparsumme und Sparraten auf den vom Bausparer gewünschte Zuteilungs­termin abge­stimmt sind. Wie gut ein Tarif wirk­lich ist, zeigt sich daher immer erst am konkreten Angebot.

Der Bausparrechner der Stiftung Warentest bietet Bausparern die Möglich­keit, die Tarife der Bausparkassen anhand ihrer persönlichen Vorgaben zu vergleichen und die für ihre Ziele güns­tigsten Tarife samt passender Bausparsummen zu ermitteln.

Hoher Tilgungs­beitrag

Wer den Bauspar­vertrag für den Bau oder Kauf einer Immobilie einsetzen will, sollte bedenken: Ein Bauspar­vertrag kann in aller Regel nur ein Baustein der Finanzierung sein, der das Hypothekendarlehen einer Bank ergänzt. Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind zwar nied­rig, doch die Monats­raten sind hoch. Denn Bausparer müssen ihr Darlehen meist in sieben bis elf Jahren komplett tilgen. Eine hohe Bausparsumme kann daher den finanziellen Spielraum beim Hauskauf erheblich einschränken.

Bausparsumme begrenzen

Für ein Bauspardarlehen von 100 000 Euro zahlen Bausparer oft eine Monats­rate von mehr als 1 000 Euro. Das ist derzeit mehr als doppelt so hoch wie die Rate für einen normalen Bank­kredit mit 2,5 Prozent Tilgung und knapp 30 Jahren Lauf­zeit. Natürlich sind Bausparer ihre Schulden dann schneller los. Doch die volle Entschuldung der eigenen vier Wände in nur so wenigen Jahren kann sich kaum jemand leisten. Deshalb ist es im Regelfall sinn­voll, die Bausparsumme auf maximal 40 Prozent des voraus­sicht­lichen Kauf­preises der Immobilie zu begrenzen.