So funktioniert Bausparen
Sparen und eine Immobilie finanzieren – ein Bausparvertrag kombiniert beides. Mit regelmäßigen Raten sparen Bausparer Eigenkapital an. Damit sichern sie sich zugleich ein günstiges Bauspardarlehen für später. Wenn die Bausparkasse die Vertragssumme nach einer Sparzeit von beispielsweise acht oder zehn Jahren auszahlt, steht ihrem Kunden für die Baufinanzierung meist mehr als das Doppelte dessen zur Verfügung, was er angespart hat.
Versicherung gegen steigende Zinsen
Bausparen kombiniert einen Sparvertrag mit der Option auf ein günstiges Darlehen für die künftige Baufinanzierung. Das Besondere: Der Zinssatz für das Bauspardarlehen in Höhe von meist 1,95 bis 2,95 Prozent steht schon heute fest – auch wenn der Kunde das Darlehen erst in sieben oder zehn Jahren abruft. Für Sparer, die erst in einigen Jahren einen Immobilienkauf planen, ist ein Bausparvertrag daher eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen.
Pluspunkte für Bausparer
Neben der Zinssicherheit bietet ein Bausparvertrag zusätzliche Pluspunkte:
- Viele Bausparer profitieren von der staatlichen Förderung. So erhält ein Ehepaar nach acht Jahren Sparzeit bis zu 720 Euro Wohnungsbauprämie.
- Bausparkassen vergeben ihre Darlehen zu Einheitszinsen, die bis zu einer Darlehenssumme von 80 oder 100 Prozent des geschätzten Immobilienwerts gelten. Bankdarlehen werden dagegen meist teurer, wenn die Kreditsumme 60 Prozent dieses Beleihungswerts übersteigt. Mit einem ausreichend hohen Bauspardarlehen können sich Haus- und Wohnungskäufer daher erstklassige Bankkonditionen ohne Zinsaufschlag sichern.
- Anders als Banken verlangen Bausparkassen keine „Kleinsummenzuschläge“ für Kredite unter 50 000 Euro. Das kann bei kleineren Bauvorhaben, etwa einer Modernisierung, ein erheblicher Vorteil sein. Und für Bauspardarlehen bis zu 30 000 Euro ist in der Regel kein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Das spart Notar- und Gerichtskosten.
- Beim Bauspardarlehen sind jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich. Das ist bei Bankdarlehen nicht, nur begrenzt oder nur gegen Zinsaufschlag erlaubt.
Niedrige Sparzinsen, hohe Gebühren
Das günstige Darlehen ist allerdings nur die eine Seite der Medaille. Bevor die Bausparkasse das Darlehen auszahlt, muss sich der Bausparer jahrelang mit einer mickrigen Guthabenverzinsung von meist nur 0,10 bis 0,25 Prozent begnügen. Außerdem verlangen die Bausparkassen eine Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und oft auch ein jährliches Vertragsentgelt. Unterm Strich sind die Gebühren meist deutlich höher als die Sparzinsen.
Fahrplan für Bausparer
Typischer Ablauf eines Bausparvertrags am Tarifbeispiel Fuchs 03 XJ des Marktführers Schwäbisch Hall. Bei 50 000 Euro Bausparsumme beträgt die Regelsparrate 5 Promille (250 Euro) im Monat, die Sparzeit gut sieben Jahre.
Zuteilungsvoraussetzungen müssen erfüllt sein
Vor der Zuteilung muss der Bausparer ein Mindestguthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Außerdem muss der Vertrag eine ausreichend hohe Bewertungszahl erreichen – eine Kennziffer, mit der die Bausparkasse an mehreren Stichtagen im Jahr die bisherige Sparleistung ihrer Bausparer bewertet (siehe Glossar). Erst dann kann der Bausparer über die volle Bausparsumme verfügen. Sie besteht aus seinem Guthaben und einem Darlehen in Höhe der Differenz aus Bausparsumme und Guthaben.
Warten bis zur Zuteilung
Die Wartezeit bis zur Zuteilung hängt vor allem von der monatlichen Sparrate im Verhältnis zur Bausparsumme ab. Beispiel: Bei einem Tarif mit einem Mindestguthaben von 40 Prozent der Bausparsumme kann der Bausparvertrag mit einer monatlichen Regelsparrate von 5 Promille der Bausparsumme frühestens nach rund sieben Jahren zugeteilt werden. Liegt die Sparrate nur bei 3 Promille der Bausparsumme, ist die Zuteilung erst nach 11,5 Jahren oder noch später möglich. Für Bausparer ist es deshalb wichtig, dass Tarif, Bausparsumme und Sparraten auf seine persönlichen Ziele zugeschnitten sind. Denn das Geld von der Bausparkasse soll möglichst pünktlich zur Verfügung stehen, wenn er es für die eigenen vier Wände braucht.
Sparzeit bis zum Mindestguthaben
Im Tarif sind Mindestguthaben und Regelsparbeitrag im Verhältnis zur Bausparsumme festgelegt. Sie bestimmen, wie lange die Sparzeit mindestens dauert.
Lesebeispiel: Mit einem Regelsparbeitrag von 5 Promille der Bausparsumme im Monat erreicht der Sparer das Mindestguthaben von 40 Prozent der Bausparsumme nach 6,8 Jahren. Beträgt der Regelsparbeitrag 4 Promille, dauert es 8,6 Jahre.
Berechnungsgrundlage: Bausparsumme 50 000 Euro, 1 Prozent Abschlussgebühr, 12 Euro Jahresentgelt, 0,10 Prozent Guthabenzins. Bei anderen Konditionen kann es zu Abweichungen von wenigen Monaten kommen.
Lohnt sich Bausparen?
Bausparen lohnt sich in der Regel nur unter zwei Voraussetzungen:
- Der Sparer setzt den Vertrag später tatsächlich für die Immobilienfinanzierung ein. Wenn er das Darlehen nicht nutzt, bleibt ihm nur ein schlecht verzinster Sparvertrag.
- Die Zinsen steigen. Nur dann wäre das Bauspardarlehen günstiger als ein Bankdarlehen, dessen Zinssatz von der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt abhängt.
Die Zinsersparnis gegenüber einem Bankdarlehen muss außerdem hoch genug sein, um die schlechte Verzinsung in der Sparphase auszugleichen. Unterm Strich wird sich Bausparen nur lohnen, wenn das Zinsniveau in den kommenden Jahren um mindestens 1,5 bis 2,0 Prozentpunkte steigt. Ob das so kommt, kann heute niemand zuverlässig voraussagen. Wegen der Zinsgarantie ist ein Bausparvertrag aber eine gute Wahl für Bausparer, die sich gegen einen größeren Zinsanstieg absichern wollen.
Komplizierte Tarife
Bei der Wahl des passenden Tarifs kommt es nicht nur auf die Höhe der Zinsen an. Ein besonders niedriger Darlehenszinssatz sagt zum Beispiel nichts darüber aus, ob der Bauspartarif günstig oder überhaupt für die Ziele des Bausparers geeignet ist. Genauso wichtig sind der Guthabenzinssatz, die Gebühren, der Tilgungsbeitrag, das Mindestguthaben, die sonstigen Zuteilungsvoraussetzungen und vieles mehr. Die Tarifmerkmale stecken außerdem nur den Rahmen ab. Passend wird der Vertrag erst, wenn Bausparsumme und Sparraten auf den vom Bausparer gewünschte Zuteilungstermin abgestimmt sind. Wie gut ein Tarif wirklich ist, zeigt sich daher immer erst am konkreten Angebot.
Der neue Bausparrechner der Stiftung Warentest bietet Bausparern jetzt die Möglichkeit, die Tarife der Bausparkassen anhand ihrer persönlichen Vorgaben zu vergleichen und die für ihre Ziele günstigsten Tarife samt passender Bausparsummen zu ermitteln.
Hoher Tilgungsbeitrag
Wer den Bausparvertrag für den Bau oder Kauf einer Immobilie einsetzen will, sollte bedenken: Ein Bausparvertrag kann in aller Regel nur ein Baustein der Finanzierung sein, der das Hypothekendarlehen einer Bank ergänzt. Die Zinsen für das Bauspardarlehen sind zwar niedrig, doch die Monatsraten sind hoch. Denn Bausparer müssen ihr Darlehen meist in sieben bis elf Jahren komplett tilgen. Eine hohe Bausparsumme kann daher den finanziellen Spielraum beim Hauskauf erheblich einschränken.
Bausparsumme begrenzen
Für ein Bauspardarlehen von 100 000 Euro zahlen Bausparer oft eine Monatsrate von mehr als 1 000 Euro. Das ist derzeit mehr als doppelt so hoch wie die Rate für einen normalen Bankkredit mit 2,5 Prozent Tilgung und knapp 30 Jahren Laufzeit. Natürlich sind Bausparer ihre Schulden dann schneller los. Doch die volle Entschuldung der eigenen vier Wände in nur so wenigen Jahren kann sich kaum jemand leisten. Deshalb ist es im Regelfall sinnvoll, die Bausparsumme auf maximal 40 Prozent des voraussichtlichen Kaufpreises der Immobilie zu begrenzen.
Jetzt freischalten
Wie möchten Sie bezahlen?
Preise inkl. MwSt.
- kauft alle Testprodukte anonym im Handel ein,
- nimmt Dienstleistungen verdeckt in Anspruch,
- lässt mit wissenschaftlichen Methoden in unabhängigen Instituten testen,
- ist vollständig anzeigenfrei,
- erhält nur knapp 5 Prozent ihrer Erträge als öffentlichen Zuschuss.
