Die neuen Bauspartarife sind für die Eigenheimfinanzierung günstig wie nie. Sie sichern Kunden auf Jahre hinaus Kreditzinsen unter 4 Prozent. Als Geldanlage taugen nur wenige.

Die Bausparkassen haben gründlich ­renoviert: Sie haben die Spar- und Darlehenszinsen gesenkt, ihre Tarife von alten Gebühren entrümpelt und mit mehr Flexibilität für den Bausparer aufgepeppt.

Der frische Anstrich bringt Vorteile für klassische Bausparer, die gezielt für die ­eigenen vier Wände sparen. Denn die Bauspardarlehen gibt es künftig deutlich günstiger als bisher. Der Zinssatz beträgt in der Regel nur noch 3,5 bis 4,0 Prozent. Und die früher übliche Darlehensgebühr von 2 bis 3 Prozent der Bausparsumme ist aus den meisten Tarifen verschwunden.

Als reine Geldanlage ist Bausparen dagegen heute weniger rentabel als früher. Auf das Guthaben zahlen die meisten Kassen jetzt nur noch 1,0 bis 1,5 Prozent Zinsen. Zieht man Abschluss- und Kontogebühren ab, bleibt nur eine magere Rendite unter 1 Prozent übrig.

Für Sparer, die auf ein Darlehen verzichten, gibt es allenfalls einen bescheidenen Bonus. Nur wenige Kassen machen noch attraktive Renditeangebote.

Der Grund für die Veränderung der ­Tarife liegt in der langen Niedrigzinsphase am Kapitalmarkt. Sie hat den Bausparkassen zunehmend Probleme bereitet.

Vielen alten Kunden müssen sie noch immer Sparzinsen von 2,5 bis 5,0 Prozent zahlen – mitunter mehr, als sie durch die Anlage des Geldes erwirtschaften können.

Auf den Bauspardarlehen für die alten Verträge bleiben die Kassen dagegen sitzen, weil sie inzwischen teurer sind als die Darlehen der Banken. Den Bausparkassen blieb gar nichts anderes übrig, als ihre Tarife für Kreditnehmer attraktiver und für Sparer weniger rentabel zu machen.

Mehr flexiblere Tarife

Bausparen Test

Die nötige Umstellung haben viele Bausparkassen auch dazu genutzt, ihre Tarife flexibler zu gestalten.

Die Bausparkasse Mainz, BHW, Schwäbisch Hall, die Vereinsbank Victoria und Wüstenrot bieten jetzt Tarife mit Wahlzuteilung an: Bereits nach einer kurzen Sparzeit von beispielsweise zwei Jahren können Kunden jederzeit die Zuteilung ihres Bausparvertrags verlangen. Sie müssen nicht mehr warten, bis sie ein Guthaben von 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht haben (siehe „Zuteilung nach Wahl“).

In vielen neuen Tarifen sind außerdem weder die Höhe des Darlehens noch der Darlehenszinssatz oder die Tilgungsrate starr festgelegt.

Bei der Alten Leipziger, dem Sieger in unserem großen Test auf den folgenden Seiten, können Sparer ein Darlehen von 60 bis 90 Prozent der Bausparsumme wählen. Wüstenrot und BHW lassen die Wahl zwischen verschiedenen Kreditzinssätzen. Wer den Topzinssatz von nur 2,25 Prozent will, muss aber eine hohe Rate oder ein kleineres Darlehen in Kauf nehmen.

Landesbausparkassen wie die LBS Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg locken Bausparer dagegen mit besonderen „Maxi“-Tarifen: Ab einer Bausparsumme von 50 000 Euro erhalten sie günstigere Konditionen fürs Darlehen.

So günstig wie nie

Bausparen Test

Finanztest hat die besten Bauspartarife für fünf Modellkunden ermittelt, die für die eigenen vier Wände sparen.
Klarer Testsieger: Die Alte Leipziger mit ihrem neuen Tarif easy finanz.

Das Bausparprinzip selbst haben die vielen Tarifänderungen nicht erschüttert: Der Bausparer spart erst einmal einige Jahre und erwirbt so den Anspruch auf ein günstiges Darlehen zu festen Zinsen.

Doch so günstig wie heute war Bausparen für die künftige Eigenheimfinanzierung noch nie. Das zeigt der Vergleich mit einer Kombination aus einem Banksparplan und späterer Bankfinanzierung.

Bei der Bank legt der Sparer sein Geld in einen höher verzinsten Sparplan an. Nach einigen Jahren hat er deshalb mehr Eigenkapital als der Bausparer. Für die Hausfinanzierung muss er nur ein kleineres Darlehen aufnehmen.

Der Bausparer startet also mit einem Nachteil, den er nur durch günstigere Kreditkonditionen wieder aufholen kann.

Der Nachteil fällt derzeit allerdings gering aus, weil auch Banken und Sparkassen mickrige Zinsen aufs Guthaben zahlen. Mehr als 2 bis 3 Prozent sind für vergleichbar sichere Sparpläne selbst bei günstigen Direktbanken nicht drin.

Umso schwerer wiegt der Vorteil des Bauspardarlehens. Die Zinssätze der neuen Bauspartarife sind mit 3,5 bis 4,0 Prozent etwa so hoch wie die aktuellen Zinssätze der Banken für Baukredite mit zehn Jahren Zinsbindung.

Diese Spitzenzinsen fürs Bauspardar­lehen in einigen Jahren haben den großen Vorzug, dass sie heute schon festgelegt sind. Wie viel Zinsen Bauherren und Immobilienkäufer in vier oder sieben Jahren für ein Bankdarlehen zahlen müssen, steht dagegen in den Sternen.

Mit einem Bausparvertrag können sich Sparer daher die heute niedrigen Zinsen bis weit in die Zukunft hinein konservieren. So gesehen ist Bausparen eine Versicherung gegen steigende Bauzinsen. Der Preis dafür besteht im anfänglichen Zinsverlust gegenüber einem alternativen Sparplan bei einer Bank.

Berechnungen von Finanztest zeigen: Bei den aktuellen Bankzinsen von 2,0 bis 3,0 Prozent rechnet sich ein Bausparvertrag bereits, wenn die Hypothekenzinsen in den nächsten vier bis zehn Jahren auf 4,5 bis 5,5 Prozent steigen. Das entspricht lediglich einem Zinsanstieg von 1,0 bis 1,5 Prozent und liegt noch weit unter dem langjährigen Durchschnitt der Bauzinsen von 7 bis 8 Prozent.

Vorsicht vor hohen Raten

Wer den Bau oder Kauf eines ­Eigenheims plant, sollte dennoch nicht die komplette Finanzierung über einen Bausparvertrag anstreben. Das kann schief gehen. Denn trotz niedriger Zinsen müssen Bausparer für ihr Darlehen eine hohe monatliche Rate zahlen.

Die Bausparkassen verlangen ­eine Rückzahlung in nur ­sieben bis elf Jahren. Für ein 100 000-­Euro-Darlehen zahlen Bausparer daher eine Monatsrate von 900 bis über 1 300 Euro: Das entspricht einer anfänglichen Tilgung von 7 bis 12 Prozent. Bei einem üblichen Bankkredit mit 2 Prozent Tilgung und gut 28 Jahren Laufzeit liegt die Monatsrate derzeit unter 500 Euro und damit nicht einmal halb so hoch wie bei einem Bauspardarlehen.

Bausparer sind dann zwar auch ihre Schulden schneller los. Doch die Entschuldung des Eigenheims in wenigen Jahren können sich nur Bauherren mit sehr viel Eigenkapital und Einkommen leisten.

Ein Bausparvertrag kann daher in aller Regel nur ein Teil der Finanzierung sein, der das Darlehen einer Bank ergänzt.

Pluspunkte für Bausparer

Als Baustein der Finanzierung kann der Bausparvertrag allerdings gute Dienste leisten. Neben der Zinssicherheit bietet er eine Reihe weiterer Vorteile:

  • Kein Zinsaufschlag. Bausparkassen vergeben ihre Darlehen zu Einheitskonditionen bis zu 80 Prozent des geschätzten Immobilienwerts. Bankdarlehen werden dagegen teurer, wenn die Kreditsumme 60 Prozent dieses Beleihungswerts übersteigt. Bei den meisten Banken verteuert sich dann das gesamte Darlehen um 0,10 bis 0,25 Prozentpunkte. Mit einem ausreichend hohen Bauspardarlehen können sich Baufinanzierer daher erstklassige Bankkonditionen ohne Aufschlag sichern.
  • Günstige Kleindarlehen. Der Zinssatz für das Bauspardarlehen ist unabhängig von der Höhe des Darlehens. Das kann bei einem kleineren Vorhaben wie einer Modernisierung ein ­Vorteil sein. Denn die Topzinssätze der Banken gelten erst ab einer Kreditsumme von 50 000 oder 100 000 Euro. Kleinere Darlehen sind bis zu einem Prozentpunkt teurer.
  • Sondertilgung. Bausparer können jederzeit Sonder­tilgungen leisten. Das ist bei Bankdar­lehen allenfalls begrenzt und häufig nur gegen Zinsaufschlag möglich.
  • Förderung. Viele Bausparer profitieren außerdem von staatlichen Prämien und Zulagen. Zumindest ein kleiner Bausparvertrag, auf den sie die geförderten Höchstbeträge einzahlen, lohnt sich in diesem Fall fast immer – egal ob sie später bauen oder den Vertrag nur als rentable Geldanlage nutzen wollen.

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