Diese fünf Verbesserungen bringt das neue Bauvertrags­recht

1. Widerrufs­recht bei Neubau und erheblichem Umbau

Private Bauherren können einen „Verbraucherbau­vertrag“ nun 14 Tage lang widerrufen (Paragraf 650l des Bürgerliches Gesetz­buchs [BGB]). Wer sich zum Beispiel von einem Fertighausanbieter auf einer Haus­messe den Abschluss eines Bauvertrags hat aufschwatzen lassen und Tage später fest­stellt, dass das Angebot doch nicht so günstig ist, kann noch einen Rück­zieher machen. Hat die Baufirma bei Vertrags­schluss nicht korrekt über das Widerrufs­recht aufgeklärt, ist ein Widerruf sogar zwölf Monate und 14 Tage lang möglich. Der Kunde muss den Widerruf nicht begründen.

Als Verbraucherbau­vertrag gelten Verträge zum Bau eines neuen Hauses aus einer Hand. Das heißt: Vor allem Verträge mit General­unternehmern und Fertighausanbietern können Verbraucher 14 Tage lang widerrufen (siehe auch Bauvertrags-Varianten).

Ausnahmen. Wer die Bauarbeiten einzeln vergibt, also die Erdarbeiten an Firma A, den Rohbau an Firma B und die Dach­eindeckung an Firma C, hat bei den einzelnen Verträgen kein Widerrufs­recht nach Paragraf 650l BGB. Das gilt auch für den Auftrag an den Architekten zur Planung eines Gebäudes.

Allerdings haben private Bauherren trotz Einzel­vergabe der Arbeiten doch ein Recht zum Widerruf, wenn der Bauvertrag außer­halb der Geschäfts­räume des Hand­werkers oder der Baufirma geschlossen wurde (Paragraf 312b und 312c BGB). Dieses Widerrufs­recht gab es schon vor 2018.

Widerruf bei Umbau von Altbau. Das neue Widerrufs­recht gilt auch bei Verträgen, die „erhebliche Umbaumaß­nahmen“ an einem bestehenden Gebäude vorsehen. Was genau „erhebliche Umbaumaß­nahmen“ sind, sagt das Gesetz nicht. Rechts­anwalt Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren (VPB) erklärt: „Als erheblicher Umbau kann sicher die Kernsanierung hinter einer historischen Fassade gelten. Der Neubau einer Garage an ein bestehendes Einfamilien­haus fällt sehr wahr­scheinlich nicht darunter.“

Erwerb vom Bauträger. Wer Haus und Grund­stück als Paket von einem Bauträger erwirbt, hat zwar kein Widerrufs­recht. Ein Bauträger­vertrag muss aber notariell beur­kundet werden. Der Notar ist verpflichtet, dem Verbraucher den Vertrags­entwurf zwei Wochen vor dem Beur­kundungs­termin auszuhändigen. In der Praxis hat der Kunde also auch hier 14 Tage lang Zeit zum Über­legen.

2. Bauherren haben Anspruch auf eine präzise Baubeschreibung

Private Bauherren, die sich ihr Eigenheim von einem Bauunternehmen aus einer Hand bauen lassen, haben neuerdings einen Anspruch auf eine Baubeschreibung nach Paragraf 650j BGB. Der Unternehmer muss dem Verbraucher die Baubeschreibung recht­zeitig vor Abschluss des Bauvertrages aushändigen.

Eine Baubeschreibung ist der Teil des Bauvertrages, in dem sämtliche Bauw­eisen, Materialien, Oberflächen und Ausbaustan­dards kompakt zusammengefasst sind. Rechts­anwalt Holger Freitag vom VPB sagt: „Viele Baubeschreibungen waren bisher so vage, dass Bauherren diesen etwa nicht entnehmen können, wie das Haus tech­nisch ausgestattet sein wird, welches Heiz­system geplant ist oder ob die Haus­anschlüsse im Preis enthalten sind.“

Nun muss eine Baubeschreibung einige Mindest­angaben enthalten, etwa:

• Art und Umfang der vom Bauunternehmer angebotenen Leistungen,
• Gebäude­daten, Pläne mit Raum- und Flächen­angaben sowie Ansichten, Grund­risse und Schnitte,
• Angaben zum Energie-, zum Brand­schutz- und zum Schall­schutz­stan­dard sowie zur Bauphysik,
• Beschreibung der Sanitär­anlagen, der Armaturen und der Elektro­anlage,
• Beschreibung des Innen­ausbaus,
• Zeit­punkt für die Fertigstellung des Hauses oder, wenn der Baubeginn noch nicht fest­steht, die Dauer der Bauarbeiten.

Bisher haben Verbraucher Angebote von Baufirmen vor allem über den Preis bewertet. „Mit zwei, drei Baubeschreibungen in der Hand können sie jetzt besser ermitteln, welches Angebot VW ist und welches Mercedes“, so Holger Freitag.

Keine Sanktion. Allerdings muss ein Bauunternehmer keine Sanktion fürchten, wenn er dem Kunden vor Vertrags­schluss keine Baubeschreibung aushändigt. Unter­schreibt der Kunde ohne Baubeschreibung, ist der Vertrag wirk­sam. In solchen Fällen sollte der Kunde die 14-tägige Widerrufs­frist nutzen, um den Vertrag gründlich prüfen zu lassen.

Das gilt bei Unklarheiten. Erhält der Verbraucher eine Baubeschreibung, wird sie mit Abschluss des Bauvertrages Teil des Vertrags. Die Folge: Unklarheiten in der Beschreibung gehen zulasten des Bauunternehmers. Verspricht die Baubeschreibung zum Beispiel viele Bauleistungen „mit hohem Qualitäts- und Komfort­stan­dard“, lässt aber den Schall­schutz unerwähnt, kann die Baufirma später nicht nur einfachen Schall­schutz verbauen. Sie muss dann auch beim Schall­schutz über­durch­schnitt­liches Niveau liefern.