Kein Bauvertrag ohne Vorabprüfung durch einen Experten. Das hilft, Fallen aufzudecken und unseriöse Anbieter zu meiden.

Die Baubranche boomt. Die nied­rigen Zinsen machen es möglich. Hand­werker und Bauunternehmen sind auf Monate ausgelastet. Die Folge: Bauunternehmen diktieren ihren Kunden die Bedingungen.

Doch auch wenn Bauunternehmen zur schnellen Unter­schrift drängen, sollte niemand einen Bauvertrag ohne Prüfung durch einen Rechts­experten unter­schreiben. Denn jede Bauweise – ob Architekten­haus, Reihen­häuschen vom General­unternehmer oder Eigentums­wohnung vom Bauträger – hat ihre recht­lichen Tücken, die für Laien nicht einfach zu erkennen sind.

Das neue Baurecht, das seit Januar 2018 gilt, macht vielen, die jetzt erst einen Bauvertrag unter­schreiben, das Leben zumindest etwas leichter. Es bringt vor allem denen Verbesserungen, die mit General­unternehmer bauen. Finanztest erläutert, worauf Bauherren beim Bauvertrag achten sollten und wo sie Rat und Hilfe bekommen.

Unser Rat

Vertrags­prüfung. Bevor Sie mit einer Baufirma einen Bauvertrag unter­schreiben, sollten Sie ihn unter recht­lichen und bautech­nischen Gesichts­punkten prüfen lassen. Das kostet bei spezialisierten Vereinen und Verbraucherzentralen je nach Zeit­aufwand ein paar Hundert Euro. Anbieter finden Sie in der Tabelle Neubau geplant?.

Alternativen. Die juristische Vertrags­prüfung können Sie auch von einem Fach­anwalt für Bau- und Architektenrecht machen lassen. Eine bautech­nische Prüfung des Vertrags bieten neben den in der Tabelle genannten Organisationen einzelne Sach­verständige oder Architekten an. Anwälte finden Sie über anwaltauskunft.de, Architekten über die Bundes­architektenkammer (bak.de). Sons­tige Bauexperten finden Sie etwa über bvpi.de oder in Such­maschinen mit dem Such­begriff „Bausach­verständige“.

Baubegleitung. Während der Bauphase sollten Sie sich ebenfalls von einem Experten helfen lassen. Eine Baubegleitung bieten viele der in der Tabelle genannten Organisationen an. Fragen Sie nach. Die Experten gehen regel­mäßig über den Bau und prüfen ihn. Manche helfen auch, wenn mit der Baufirma über die Beseitigung von Mängeln verhandelt werden muss. Für ein normales Einfamilien­haus müssen Sie mit Kosten von rund 1 Prozent der Bausumme rechnen.

Buch. Das große Bauherren-Handbuch der Stiftung Warentest begleitet Sie mit Check­listen und Planungs­hilfen durch sämtliche Stadien des Hausbaus – von der Baufinanzierung bis zur endgültigen Bauabnahme. Die neuen, seit Januar 2018 geltenden Verbraucherschutzregeln für Bauherren sind einge­arbeitet. Sie können das große Bauherren-Handbuch in unserem Online-Shop bestellen. (Preis: 39,90 Euro, für Abonnenten: 33,99 Euro).

Maßgeschneidertes Architekten­haus oder Eigenheim „von der Stange“

Was beim Hausbau recht­lich zu beachten ist, hängt davon ab, mit welchem Partner man zusammen­arbeitet. Wer sich sein Traum­haus vom Architekten maßschneidern lässt und die Arbeiten von der Baugrube bis zum Dach­stuhl an Baufirmen vergibt, schließt mehrere Verträge ab: einen mit dem Architekten (Bauvertrags-Varianten) und einen mit jeder Baufirma.

Diese Form des Bauens bietet Bauherren viele Freiheiten, bedeutet wegen der vielen Vertrags­partner aber auch viel Papierkram. Laut einer Umfrage des Bauherren-Schutz­bundes (BSB) kommt die klassische Architektenbau­weise nur selten vor. Rund 10 Prozent aller Bauherren entscheiden sich dafür.

Rund ein Drittel erwirbt sein Eigenheim vom Bauträger. Das hat praktische Gründe. Viele Menschen besitzen keinen Bauplatz. Vom Bauträger bekommen sie Grund­stück und Immobilie aus einer Hand (Bauvertrags-Varianten).

Am beliebtesten ist das Eigenheim von einen Bauunternehmen, das im Fachjargon General­unternehmer oder General­über­nehmer genannt wird. Rund die Hälfte aller Bauherren wählt diese Variante. Viele schätzen daran, dass sie beim Bau nur einen Vertrags­partner haben. Die Baufirmen arbeiten meist mit Subunternehmen. Der General­unternehmer errichtet den Rohbau oft selbst und vergibt den Rest an Subunternehmer. Der General­über­nehmer lässt alles Subunternehmen machen. Er ist vor allem Koor­dinator.

Im Gegen­satz zum Architekten­haus ist eine Immobilie vom General­unternehmer oder vom Bauträger oft ein Typen­haus, also ein Haus, das auf den Bedarf einer typischen Familie zuge­schnitten ist. Es kann auch ein Fertighaus sein, bei dem vorgefertigte Bauteile wie Wände oder Decken montiert werden. Den Gestaltungs­ideen des Bauherrn sind bei diesen Bauformen also einige Grenzen gesetzt.

Versteckte Kostenfallen beim Bau mit General­unternehmern und Bauträgern

Weil sie oft ein „schlüssel­fertiges Haus“ zum „Fest­preis“ versprechen, ist der Hausbau mit General­unternehmer oder General­über­nehmer beliebt. Der Verbraucher zahlt die bei Abschluss des Bauvertrages vereinbarten Raten gemäß Baufort­schritt und zieht ein, wenn das Haus fertig ist – so das Ideal.

Passen Kunden nicht auf, kann das „Bauen zum Fest­preis“ teurer als gedacht werden. Der Fest­preis bezieht sich nur auf Leistungen, die in der Bau- und Leistungs­beschreibung des Bauvertrags erwähnt sind. Unter­schreibt der Bauherr zum Beispiel einen Vertrag, in dem nicht steht, dass die Baufirma das Haus ans Stromnetz anschließt, zahlt er dafür extra.

Schwammige Formulierungen im Bauvertrag oder im Vertrag mit dem Bauträger sind streit­anfäl­lig. Wenn dort für die Fliesen im Bade­zimmer „Marken­fabrikate von führenden Herstel­lern“ vorgesehen sind, wird die Baufirma wahr­scheinlich die billigsten Fliesen eines Marken­herstel­lers einbauen wollen. Der Bauherr stellt sich wohl eher die Luxus­variante vor. Es ist daher immer ratsam, einen Bauvertrag vor Unter­schrift prüfen zu lassen und die Bau- und Leistungs­beschreibung möglichst präzise zu fassen.

Rechts­rat bekommen Verbraucher zum Beispiel bei den in der Tabelle genannten Organisationen. Sie können auch zum Fach­anwalt für Bau- und Architektenrecht gehen.

Falle in Bauträger­verträgen: Pflicht zur Vorkasse

Laien werden auch die Fallen in den Zahlungs­plänen von Bauträger­verträgen nicht bemerken. Häufig verlangen Bauträger bereits vor Abnahme der Wohnung die letzte Rate. Sonst gibt es keine Über­gabe. Das wider­spricht dem gesetzlichen Leit­bild, wonach einer Baufirma der volle Kauf­preis erst nach Wohnungs­abnahme ohne wesentliche Mängel zusteht. Erst die Arbeit – ohne Mängel –, dann die Bezahlung. Für den Verbraucher ist Vorkasse riskant. Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Baus pleite, ist die Voraus­zahlung weg und der Kunde sitzt auf einer Bauruine.

Auch General­unternehmer verlangen Vorkasse

Die Verträge, die General­unternehmer oder General­über­nehmer Verbrauchern vorlegen, sehen nicht besser aus. Anfang 2017 untersuchte der Bauherren-Schutz­bund hundert Zahlungs­pläne solcher Baufirmen. Nur zwei waren aus Verbrauchersicht akzeptabel.

Auch diese Verträge enthalten oft die Klausel, dass schon vor Endabnahme des Baus die volle Summe fällig ist. Das berichtet Wendelin Monz, Vertrauens­anwalt vom Bauherren-Schutz­bund. Wer schon alles bezahlt, hat kein finanzielles Druck­mittel mehr, wenn sich bei der Endabnahme Mängel zeigen.

Eine gute Nach­richt für Verbraucher, die mit General­unternehmer oder -über­nehmer bauen: Seit Januar 2018 gilt ein neues Bauvertrags­recht. Für Neubauten und umfassende Umbau­arbeiten an bereits bestehenden Gebäuden gilt nun: Bis zur endgültigen Abnahme der Bauarbeiten darf der Unternehmer nicht mehr als 90 Prozent der Gesamt­summe verlangen. Die restlichen 10 Prozent kann der Bauherr so lange zurück­halten, bis der Bau fertig ist und die Firma wesentliche Mängel am Bau behoben hat.

Verbraucher, die Grund­stück und Hausbau als Paket vom Bauträger erwerben, stehen schlechter da. Für sie gelten viele der neuen Verbraucherschutzvorschriften nicht. Nach der Makler- und Bauträger­ver­ordnung darf ein Bauträger vom Kunden bis zur Endabnahme der Bauarbeiten 96,5 Prozent des gesamten Preises verlangen.

Falle: Fehlende Sicherheit für den Fall einer Insolvenz von Bauunternehmen

Viele Bauherren haben Angst, dass ihr Bauunternehmen in der Bauphase insolvent wird. Für Bauherren weniger schlimm ist es, wenn das Subunternehmen eines General­unternehmers, General­über­nehmers oder eines Bauträgers pleite geht. Die Insolvenz des Subunter­nehmens betrifft den Bauherren nicht direkt. Der Unternehmer oder Bauträger muss sich um Ersatz kümmern. Heftig wird es hingegen, wenn der einzige Vertrags­partner des Verbrauchers zahlungs­unfähig wird, also der General­unternehmer, -über­nehmer oder Bauträger selbst. Die Fertigstellung einer Bauruine kann erhebliche Mehr­kosten beim Kunden verursachen.

Einen kleinen Puffer für diesen Notfall hat das Gesetz einge­baut. Nach neuer wie auch nach alter Rechts­lage haben private Bauherren Anspruch auf eine sogenannte Fertigstellungs­sicherheit in Höhe von 5 Prozent der gesamten Bausumme. Das bedeutet: Schließt ein Verbraucher einen Bauvertrag ab, muss das Bauunternehmen ihm bei Baubeginn eine Sicherheit in dieser Höhe geben, etwa in Form einer Bank­bürg­schaft.

Das gilt für Geschäfte mit General­unternehmern, -über­nehmern und auch Bauträgern. Wird die Baufirma während der Bauphase insolvent, hat der Kunde wenigs­tens die 5 Prozent der Bausumme.

Eigene Schmerz­grenze bestimmen und dreiste Baufirmen meiden

So weit die Theorie. Die Praxis ist weniger schön: In vielen Bauverträgen steht nichts von dieser Sicher­heits­leistung. Theoretisch könnten Bauherren diese Sicherheit notfalls auch nach Vertrags­schluss noch einfordern. Das macht aber niemand. „Bauherren wollen wohnen, nicht prozessieren“, sagt Rechts­anwalt Monz.

Also müssen Bauherren alles daran setzen, dass die Sicher­heits­leistung im Vertrag mit dem Bauunternehmen erwähnt wird. Die Markt­lage für solche Vertrags­verhand­lungen ist zwar nicht gut. Nach den Erfahrungen von Anwalt Monz vom Bauherren-Schutz­bund ist ein biss­chen Verhand­lungs­spielraum aber eigentlich immer drin.

„Nicht jedes Risiko im Bauvertrag wird man wegverhandeln können“, so Monz. „Die Kompromiss­bereitschaft des Unternehmers bei den Verhand­lungen kann aber ein Grad­messer sein, wie er sich verhalten wird, wenn es bei der Bauausführung tatsäch­lich zu Schwierig­keiten kommt.“ Mit dreisten Unternehmen macht man besser keine Geschäfte.

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