Baukredite Meldung

Im Internet wimmelt es nur so von angeblich günstigen Sonder­kreditprogrammen. Doch die ­niedrigen Zinsen sind oft trügerisch.

Sonderkreditprogramme. Banken und Bausparkassen locken Bauherren mit scheinbar niedrigen Zinsen. Dahinter stecken oft teure Kreditkombinationen mit einem Bausparvertrag.

Sonderangebote gibt es nicht nur im ­Supermarkt. Auch Banken und Sparkassen versuchen sich damit gegenseitig auszustechen. Sie vergeben Baukredite zu „Aktionszinsen“, legen regelmäßig Sonderkreditprogramme auf oder locken mit befristeten Sonderkontingenten, die sich Kunden nicht entgehen lassen sollen.

Besonders oft werben Sparkassen und Genossenschaftsbanken für Sonderkredite, die an einen Bausparvertrag der Landesbausparkasse (LBS) oder der Bausparkasse Schwäbisch Hall gekoppelt sind. Für diese Kombination versprechen sie günstige Zinsen um 4 Prozent und feste Raten über die gesamte Laufzeit von 10 bis 20 Jahren.

Finanztest hat Sonderkreditprogramme unter die Lupe genommen, die im November angeboten wurden. Das Ergebnis ist ernüchternd.

Die Kombikredite waren meist teurer als ein normales Baudarlehen. Die Werbung mit den günstigen Zinsen entpuppte sich als Irreführung: Mit einer Ausnahme lag der wirkliche Effektivzins in allen Fällen weit über den Zinsangaben der Anbieter.

Immer derselbe Trick

Die Konstruktion der Finanzierung macht die Augenwischerei leicht. Statt zu tilgen, zahlt der Kunde Raten oder eine große Einmalzahlung in einen Bausparvertrag ein. Bis der Vertrag in einigen Jahren zugeteilt ist, streckt die Bank die Bausparsumme mit einem tilgungsfreien Darlehen vor.

Nach der Zuteilung löst der Kunde das Vorausdarlehen mit dem Guthaben und dem Darlehen aus dem Bausparvertrag ab und zahlt anschließend noch die Raten für das Bauspardarlehen.

Der Trick ist immer derselbe. Obwohl es sich letztlich um ein einziges Darlehen handelt, geben Banken und Bausparkassen zwei Effektivzinsen an: den Effektivzins für das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrags und den Effektivzins für das folgende Bauspardarlehen.

Der Kunde zahlt aber nicht nur Zinsen, sondern auch Abschlussgebühren und Sparbeiträge für den Bausparvertrag. Sein Guthaben verzinst die Bausparkasse meist nur mit 1,5 Prozent, während er gleichzeitig mehr als doppelt so hohe Zinsen für das Vorausdarlehen zahlen muss.

Bei einigen Angeboten muss er sogar ­eine hohe Soforteinzahlung auf das Bausparkonto leisten und deshalb einen viel höheren Kredit aufnehmen, als er für den Hausbau benötigt.

Doch der Banken-Effektivzins berücksichtigt weder die Sparraten noch die niedrigen Guthabenzinsen und auch keine aufgeblähten Kreditsummen.

So wirbt die Raiffeisenbank Strücklingen-Idafehn mit einem Effektivzins von nur 4,02 Prozent für einen „Sonderkredit“, der nach gut 2,5 Jahren durch einen Schwäbisch-Hall-Bausparvertrag abgelöst werden soll. Das anschließende Bauspardarlehen kostet laut Bank bis zum Ende der knapp elfjährigen Gesamtlaufzeit 4,60 Prozent effektiv.

Schön wärs. Rechnet man alle Kosten des Bausparvertrags mit ein, beträgt der Effektivzins bis zur Zuteilung nicht 4,02 Prozent, sondern 7,62 Prozent. Über die Gesamtlaufzeit kostet die Finanzierung effektiv 5,78 Prozent (siehe Tabelle).

Das ist teuer. Die meisten Banken boten vergleichbare Baukredite zur selben Zeit zu Effektivzinsen deutlich unter 5 Prozent an.

Genauso trügerisch ist das Sonderkreditprogramm, das die Sparkasse Mittelfranken-Süd für die Modernisierung der Heizung aufgelegt hat. Ihr Kombikredit kostet effektiv 5,26 Prozent bei einer Laufzeit von knapp elf Jahren. Das steht aber nicht im Angebot. Die Sparkasse nennt lediglich Effektivzinsen von 4,34 Prozent und 2,88 Prozent für die beiden Teilkredite. Die teure siebenjährige Sparphase des Bausparvertrags fällt dabei unter den Tisch.

Werbung und Wahrheit klaffen bei den Kombikrediten fast immer auseinander. In den untersuchten Sonderkreditprogrammen war der wirkliche Effektivzins bis zur Zuteilung des Bausparvertrags 20 bis über 100 Prozent höher als der Effektivzins, den die Institute für den Vorauskredit nannten.

Es gibt auch echte Sonderangebote

Das heißt nicht, dass solche Kreditprogramme immer teuer sind. In unserer Stichprobe waren die Angebote der LBS Baden-Württemberg sowie der Sparkassen Mainfranken und Amberg-Sulzbach tatsächlich günstig. Die Kredite von Schwäbisch Hall und der LBS West lagen etwa auf Durchschnittsniveau.

Doch auch diese Anbieter haben nicht den wahren Zins angegeben.

Es gibt allerdings Ausnahmen. Auch die Quelle Bausparkasse lockte im November mit einem Sonderkontingent: Kombikredite mit Bausparverträgen zu einem Effektivzins von 5,02 Prozent für die komplette Laufzeit von knapp 26 Jahren. Der große Unterschied zu anderen Sonderkreditprogrammen: Die 5,02 Prozent der Quelle Bausparkasse sind echte 5,02 Prozent, das Sonderangebot ist wirklich eins.

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