Baukredite Test

So günstig war zusätzliche Sicherheit bei der Baufinanzierung selten. Für nur 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte mehr Zins gibts 20 statt 10 Jahren Zinsbindung. Das lohnt sich schon bei geringfügigen Zinserhöhungen. Besonders wichtig ist die zusätzliche Sicherheit bei geringer anfänglicher Tilgung. Dann bleibt am Ende einer 5- oder 10-jährigen Zinsbindung noch so viel Restschuld, dass schon bei einer mäßigen Zinserhöhung für die Anschlussfinanzierung eine deutlich höhere Rate fällig ist. Finanztest hat ausgerechnet, wann genau sich eine längere Zinsbindung und der Zinsaufschlag dafür auszahlen.

Kurzfristig im Vorteil

Wie sich Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung, Anfangstilgung und Zinssatz unterscheiden, ist kompliziert zu berechnen. Ein Beispiel: Die Bauherren Anton und Bernd brauchen jeweils einen 150 000 Euro-Kredit und können sich eine monatliche Rate von 750 Euro leisten. Anton entscheidet sich für ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung, 4,25 Prozent Zinssatz und 1,75 Prozent Anfangstilgung. Bernd unterschreibt einen Vertrag mit 20 Jahren Zinsbindung, aber dafür 4,60 Prozent Zinsen und dementsprechend nur 1,4 Prozent Anfangstilgung. Nach zehn Jahren ist Anton klar im Vorteil: Die Restschuld liegt bei 117 361 Euro, während Bernd noch mit 123 399 Euro in der Kreide steht.

Langfristig in Sicherheit

Wie es nach 20 Jahren aussieht, hängt davon ab, für welchen Zinssatz Anton ein Anschlussdarlehen bekommt. Bei 5,34 Prozent schneidet er am Ende genau so ab wie Bernd und hat nach 20 Jahren noch eine Restschuld von 69 836 Euro. Liegt der Zins nach zehn Jahren höher als 5,34 Prozent, ist Bernd im Vorteil, darunter liegt Anton vorn. Bei einer Erhöhung der Zinsen auf über 6,66 Prozent kommt Anton allerdings in Schwierigkeiten. 750 Euro reichen dann nicht mehr aus, um die Zinsen und wenigstens 1 Prozent Tilgung fürs Anschlussdarlehen zu zahlen. Wenn er keine höhere Rate zahlen kann, läuft er Gefahr, sein Haus an die Bank zu verlieren.

Rätsel um Zinsentwicklung

Im historischen Vergleich sind 5,34 Prozent immer noch ein günstiger Zinssatz. Lange Jahre verlangten die Banken sechs oder noch mehr Prozent Zinsen für Baugeld. Auch die 6,67 Prozent, bei denen Antons Finanzierung ins Wackeln geraten würde, sind auf lange Sicht nicht ausgeschlossen. In der Vergangenheit lagen die Baugeldzinssätze vorübergehend sogar jenseits der 10 Prozent-Marke. Wie sie sich in Zukunft entwickeln werden, weiß niemand. Einfluss haben Konjunktur, Geldpolitik und Entwicklung der Kapitalmärkte.

Gewinn an Flexibilität

Besonderes Bonbon bei Krediten mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung: Nach Ablauf der zehn Jahre kann der Kreditnehmer mit einem Vorlauf von 6 Monaten jederzeit mehr zurückzahlen als die ursprünglich vereinbarte Rate. Wenn er durch eine Erbschaft etwa zu Geld kommt, kann er es sofort verwenden, um seine Restschuld zu tilgen. Wer nach zehn Jahren umschulden muss, kann zwar zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung verfügbares Geld zur Reduzierung der Restschuld einsetzen, unterliegt dann aber wieder den Bindungen des neu abgeschlossenen Kreditvertrags. Allerdings: Bei einer ganzen Reihe von Anbietern ist bei der Baufinanzierung von Anfang an mehr oder weniger Flexibilität drin. Häufig sind Sondertilgungsrechte von 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme. Vereinzelt lässt sich sogar die Ratenhöhe während der Laufzeit verändern.

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