Baukredite Test

Die Mühe lohnt: Mit Sondertilgungen kommen Baufinanzierer schneller über den Schuldenberg.

Sondertilgungsrechte im Kreditvertrag sind oft bares Geld wert – wenn sie der Kreditnehmer wirklich braucht.

Ein schneller Schuldenabbau zahlt sich für Bauherren doppelt aus: Sie sparen Zinsen und verringern ihr Kreditrisiko. Denn je niedriger die Restschuld am Ende der Zinsbindung, desto weniger macht es, wenn die Zinsen für ein Anschlussdarlehen gestiegen sind.

Auf eine hohe Tilgung wollen sich allerdings auch viele Kreditnehmer mit gutem Einkommen nicht von Anfang an festlegen. Dennoch brauchen sie nicht auf einen schnellen Schuldenabbau zu verzichten.

Viele Banken bieten ihre Hypothekendarlehen inzwischen mit Sondertilgungsrechten an. Fest ist nur eine Basistilgung von mindestens 1 Prozent der Darlehenssumme. Darüber hinaus kann der Kreditnehmer in unterschiedlichem Umfang selbst bestimmen, ob und wie viel er zusätzlich tilgt.

Diese Flexibilität ist vor allem für Kreditnehmer mit schwankenden Einkünften wichtig: für Selbstständige, aber auch für Arbeitnehmer mit unsicheren Zusatzeinnahmen aus Prämien, Zulagen oder Überstunden. Sie halten ihre festen Verpflichtungen vorsichtshalber gering, nutzen aber jeden Spielraum, um die Schulden schnell loszuwerden.

Viel Geld gespart

Sondertilgungsrechte können viel Geld wert sein. Das zeigt das folgende Beispiel: Ein Wohnungskäufer erhält von zwei Banken jeweils ein Angebot für ein Darlehen von 100 000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung, einem Effektivzinssatz von 5,64 Prozent und 1 Prozent Tilgung. Die Restschuld nach zehn Jahren beträgt jeweils laut Tilgungsplan 86 708 Euro. Einziger Unterschied: Bank A räumt das Recht auf eine jähr­liche Sondertilgung bis zu 5 000 Euro ein, Bank B lehnt Zusatztilgungen ab.

Kann der Kunde sein Sondertilgungsrecht bei Bank A voll ausschöpfen, hat er nach zehn Jahren nur noch eine Restschuld von 21 905 Euro.

Bei Bank B kann er seine 5 000 Euro im Jahr nicht direkt zur Tilgung des Darlehens einsetzen. Legt er das Geld stattdessen in Bundesanleihen an, hat er bei den aktuellen Renditen bis zum Ende der Zinsbindung 60 436 Euro angespart. Setzt er die Summe zur Tilgung ein, schuldet er der Bank nach zehn Jahren noch 26 272 Euro. Das sind 4 367 Euro mehr als bei Bank A.

Allein durch das Sondertilgungsrecht kann der Kreditnehmer somit viel Geld sparen. Und bei der alternativen Anlage in Bundesanleihen sind eventuelle Steuerabzüge von den Zinserträgen noch gar nicht berücksichtigt.

Hohe Rendite durch Sondertilgung

Der Vorteil durch die Sondertilgungen beruht auf dem Unterschied zwischen Kredit- und Anlagezinsen. Mit einer Sondertilgung spart der Kreditnehmer Zinsen in Höhe des Effektivzinses seines Darlehens, im Beispiel 5,64 Prozent. Legt er sein Geld stattdessen auf dem Kapitalmarkt an, bekommt er für eine sichere Anlage weniger Zinsen. Die Bundesanleihen etwa bringen ihm beim heutigen Zinsniveau nur 4,15 Prozent.

Wie viel ein Songertilgungsrecht wert ist, hängt allerdings auch von der Zinsentwicklung ab. Sinken die Kapitalmarktzinsen nach Abschluss des Darlehensvertrags, kann der Kreditnehmer aus seinem Sondertilgungsrecht noch einen größeren Vorteil ziehen.

Dagegen wird die Option wertlos, wenn die Kapitalmarktzinsen im Lauf der Zeit über den Effektivzins des Darlehens steigen. In dieser Situation wird der Kreditnehmer besser auf sein Sondertilgungsrecht verzichten und das Geld stattdessen höher verzinst anlegen, um es erst zum Ende der Zinsbindung zur Schuldentilgung einzusetzen.

Zinsaufschläge beachten

Für den Kreditnehmer sind Sondertilgungsrechte im Prinzip eine feine Sache. Doch die Flexibilität hat ihren Preis. Die meisten Kreditinstitute verlangen dafür einen Zinsaufschlag. Je flexibler die Rückzahlung, desto teurer wird das Darlehen.

Sondertilgungsrechte bis zur Höhe der Eigenheimzulage oder bis zu jährlich 5 Prozent des Darlehensbetrags gibt es mitunter noch als kostenlose Beigabe. Ein Sondertilgungsrecht von jährlich 10 Prozent verteuert den Kredit dagegen meist um 0,10 bis 0,25 Prozentpunkte. Und die seltenen Angebote mit dem Recht auf beliebige Tilgung kosten ­einen Aufschlag von einem halben Prozentpunkt und mehr.

Je höher der Zinsaufschlag, desto stärker muss der Kreditnehmer sein Sondertilgungsrecht später auch tatsächlich nutzen. Sonst hat er unterm Strich ein unnötig teures Darlehen abgeschlossen.

Kreditnehmer sollten sich deshalb fragen, ob sie die angebotenen Sondertilgungsrechte überhaupt gebrauchen können. In den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf ist das Budget oft so angespannt, dass an größere Sondertilgungen kaum zu denken ist.

Eine Sondertilgung von 5 Prozent der Darlehenssumme entspricht derzeit fast der vollen Jahresrate für ein Darlehen mit 1 Prozent Tilgung. Für die meisten Baufinanzierer reicht das.

Die Option auf eine 10-prozentige Zusatztilgung im Jahr kann der Kreditnehmer bei einem Zehn-Jahres-Darlehen ohnehin nie voll ausschöpfen. Schon bei einer jährlichen Sondertilgung von zirka 6,5 Prozent ist der Kredit nach zehn Jahren komplett abbezahlt.

Darüber hinaus können vertragliche Details das Tilgungsrecht einschränken. Oft nehmen Kreditinstitute Sondertilgungen erst ab einer Mindestsumme von beispielsweise 2 000 oder 5 000 ­Euro an. Bringt der Kreditnehmer die Summe nicht zusammen, geht ihm für ein Jahr das Sondertilgungsrecht verloren. Denn in einem Jahr nicht ausgeschöpfte Beträge können üblicherweise nicht auf die Folgejahre übertragen werden.

Günstiger bei fester Tilgung

Auch ohne Zinsaufschlag ist es nicht immer sinnvoll, die festen Kreditverpflichtungen zugunsten flexibler Sondertilgungen niedrig zu halten. Denn Kreditnehmer, die sich vertraglich zu einer hohen Tilgung oder Sonderzahlungen fest verpflichten, erhalten bei vielen Banken günstige Sonderkonditionen.

Bei einer vereinbarten schnellen Tilgung können Banken das Geld für die Refinanzierung des Kredits auf dem Kapitalmarkt zu einem Teil mit relativ kurzen Laufzeiten aufnehmen. Und je kürzer die Laufzeit, desto niedriger sind die Zinsen. Diesen Vorteil geben viele Banken an den Kunden weiter.

Sind die Sondertilgungen dagegen freiwillig, kann die Bank sie nicht fest in der Kalkulation des Zinssatzes berücksichtigen. Sinken die Zinsen am Markt, sind solche Sondertilgungen für die Bank teuer. Denn sie kann den vorzeitig zurückgezahlten Betrag nicht mehr zum vereinbarten Zinssatz anlegen.

Kredite mit hoher verbindlicher Tilgung sind deshalb in der Regel günstiger als Standardkredite. Kredite mit dem Recht auf hohe freiwillige Sondertilgungen sind dagegen meist teurer.

Eigenheimzulage fest einbinden

Wer eine Monatsrate vereinbart, die weit unter den finanziellen Möglichkeiten liegt, verschenkt deshalb die Chance auf einen Zinsnachlass. Besser ist es, freie Mittel, über die der Kreditnehmer sicher verfügen kann, auch fest in die ­Finanzierung einzubinden.

Das gilt auch für die staatliche Eigenheimzulage, sofern sie der Kreditnehmer nicht als Reserve benötigt. Die Zulage können Kreditnehmer bei einigen Banken zwar auch ohne Zinszuschlag für freiwillige Sondertilgungen nutzen. Lohnender ist aber eine feste Vereinbarung. Verpflichtet sich der Kreditnehmer etwa bei einem Darlehen in Höhe von 50 000 Euro zu acht Zusatztilgungen à 2 500 Euro aus der Eigenheimzulage, kann er zirka zwei zehntel Prozentpunkte beim Zinssatz herausschlagen.

Dieser Artikel ist hilfreich. 1456 Nutzer finden das hilfreich.