Baukredite Meldung

Günstig, sicher und jederzeit flexibel: Neue Baukredite von Direktbanken und Vermittlungsgesellschaften erlauben es dem Kunden, jederzeit die Rate zu senken oder zu erhöhen.

Ein klassisches Hypothekendarlehen mit langjährigem Festzins hat handfeste Vorteile: Bauherren und Wohnungskäufer sind vor Zinserhöhungen geschützt und können ihre monatliche Belastung langfristig kalkulieren.

Der Nachteil: Schon beim Vertragsabschluss muss sich der Kreditnehmer auf eine immer gleiche Monatsrate für die nächsten 10 oder 15 Jahre festlegen. Daran ist später kaum noch zu rütteln. Doch einige Banken und Kreditvermittler haben dieses Manko jetzt beseitigt.

Sie bieten Darlehen an, bei denen der Kreditnehmer seine Monatsrate trotz fester Zinsen mehrfach ändern und an neue Lebensumstände anpassen kann. Schließlich kann in einem Jahrzehnt vieles passieren, was das verfügbare Einkommen steigen oder sinken lässt.

Die einen machen Karriere, andere verlieren zumindest vorübergehend ihren Job. Junge Ehepaare müssen nach der Geburt ihres ersten Kindes meist finanziell kürzer treten. Umgekehrt haben viele Familien mit der Zeit mehr Geld übrig, weil ein Elternteil nach der Erziehungspause wieder voll in den Beruf einsteigt.

Rate zwischen 463 und 796 Euro

Die ING-Diba und die Deutsche Kreditbank (DKB) bieten ihre Kredite mit einem variablen Tilgungssatz zwischen 1 und 5 Prozent an. Der Kreditnehmer kann während der Zinsbindung zweimal kostenfrei den Tilgungssatz und somit die Ratenhöhe ändern.

Beide Institute lassen zudem einmal im Jahr eine Sondertilgung bis zu 5 Prozent der Kreditsumme zu.

Dazu ein Beispiel: Für ein 100 000-Euro-Darlehen wählt der Kunde zunächst einen Tilgungssatz von 3 Prozent, das entspricht bei einem Zinssatz von 4,55 ­Prozent einer Monatsrate von 629 Euro. Diese Rate kann er später bis auf 463 Euro herabsetzen oder bis auf 796 Euro erhöhen. Dazu kommt ein Spielraum von 5  000 Euro pro Jahr für Sondertilgungen.

Noch flexibler sind die Kredite der Hannoverschen Leben. Kunden des Direktversicherers können in den ersten zehn Jahren dreimal den Tilgungssatz zwischen 1 und 8 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme neu festlegen und außerdem jährlich eine Sondertilgung bis zu 10 Prozent des Kreditbetrags leisten.

Die Westdeutsche Immobilienbank legt lediglich eine Mindesttilgung von 1 Prozent der Kreditsumme und eine Sperrfrist von zwei Jahren fest. Danach kann der Kreditnehmer die Rate fast nach Belieben ändern. Sie darf nur nicht so hoch werden, dass der Kredit schon vor dem Ende der Zinsbindung getilgt ist.

Zahlt der Kunde für einen 100 000-Euro-Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung die ersten sechs Jahre lang nur die 1-prozentige Mindesttilgung, dann kann er ­anschließend – wenn er genug Geld hat ­– den Turbo einlegen und für die restliche Laufzeit die Tilgung bis auf 20 Prozent erhöhen.

Solche Kredite sind nicht einmal besonders teuer. Im Gegenteil: Oft gibt es hohe Flexibilität sogar zu günstigeren Zinsen als einen simplen Standardkredit.

Nur wenige Kreditgeber

Wer nach flexiblen Krediten sucht, wird ­allerdings nur selten in der nahe gelegenen Bankfiliale fündig. Finanztest hat 80 Banken und Vermittler nach Kreditangeboten befragt, die dem Kunden vertraglich das Recht auf eine Ratenänderung während der Zinsbindung einräumen. Nur 24 Institute schickten uns dafür Kreditvorschläge (siehe Tabelle).

Angebote bekamen wir fast ausschließlich von Direktbanken und Vermittlungsgesellschaften, die Darlehen verschiedener Banken und Versicherer zu günstigen Konditionen über Internet, Telefon und Post vergeben. Die traditionellen Baugeldanbieter wie Großbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben den Trend offenbar verschlafen.

Viel Auswahl gibt es daher derzeit noch nicht. Denn auch hinter den flexiblen Darlehensangeboten der Vermittler stecken fast immer die gleichen Kreditgeber: Deutsche Kreditbank, ING-Diba, Westdeutsche Immobilienbank, DSL-Bank und die Versicherer Hannoversche Leben und Victoria. Oft arbeiten die Vermittlungsgesellschaften mit mehreren dieser Institute zusammen.

Gleiche Bank – verschiedene Zinsen

Banken und Kredite sind oft die gleichen, doch die Zinssätze können erheblich abweichen – je nachdem, über welchen Vermittler der Kunde den Kredit abschließt.

Nur bei der ING-Diba spielt es für den Zinssatz keine Rolle, ob der Kunde den Kredit direkt bei der Bank oder über einen Hypothekenmakler bekommt.

Anders die Westdeutsche Immobilienbank: Sie vergab ihren flexiblen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung über ihre Hausmarke „Immobank direkt“ zu einem Effektivzins von 4,53 Prozent. Beim Vermittler Geld & Plan bekamen Kunden den gleichen Kredit billiger (4,39 Prozent).

Beachtliche Zinsunterschiede gab es auch für die zehnjährigen Darlehen der Deutschen Kreditbank (DKB). Vermittler verlangten dafür 4,34 Prozent (Interhyp) bis 4,49 Prozent (Freie Hypo).

Mit 4,82 Prozent klar am teuersten war ­dieser Kredit in den eigenen Filialen der Deutschen Kreditbank. Da kann sich der Umweg über einen günstigen Vermittler lohnen. DKB-Kunden hätten damit bei einem 100 000-Euro-Kredit mehr als 5 000 Euro Zinsen gespart.

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